Kündigung eines Mietvertrages für gewerbliche Räume

Diskutiere Kündigung eines Mietvertrages für gewerbliche Räume im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Guten Abend, Kann mir jemand dabei behilflich sein den nachstehenden § so zu verstehen, wie ihn ein RA auslegt? In unserem Mietvertrag heißt es...

  1. #1 Sparstrumpf, 28.03.2018
    Sparstrumpf

    Sparstrumpf Neuer Benutzer

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    Guten Abend,

    Kann mir jemand dabei behilflich sein den nachstehenden § so zu verstehen, wie ihn ein RA auslegt?

    In unserem Mietvertrag heißt es unter § 4:
    Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und endet mit dem Ablauf des Kalendervierteljahres, zu dem der Vermieter oder der Mieter die Kündigung unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten ausgesprochen hat.

    Ich hatte meinem Mieter die gew. Räume Ende Dezember 2017 zum 31.03.2018 schriftlich gekündigt.
    Die 3 Monate Kündigungsfrist hatte ich hier meiner Meinung nach eingehalten.

    Der Anwalt behauptet aber, ich hätte zum 30.06.2018 kündigen müssen.
    Ich soll jetzt bis zum 05.04.2018 eine neue Kündigung schicken mit einer Halbjahresfrist zum 30.09.2018.

    Was der Anwalt erwartet entspricht meiner Meinung nach der gesetzlichen Kündigungsfrist oder liege ich hier tatsächlich falsch?

    Danke für Euren Rat.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 28.03.2018
    immobiliensammler

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    Da im Gewerbemietrecht ja weitestgehend Vertragsfreiheit besteht bin ich eigentlich bei Deiner Argumentation. Wenn die Kündigung dem Vermieter bis spätestens 31.12.2017 (gut das war dieses Jahr ein Sonntag, könnte man drüber streiten, ich würde also sicherheitshalber sagen bis zum 29.12.2017 (Freitag) zugegangen ist (und das auch nachweisbar) dann wäre Vertragsende nach meiner Lesart der Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres (also der 31.03.2018).

    Ich würde Dir empfehlen, hier ebenfalls einen Anwalt einzuschalten.
     
  4. Andres

    Andres
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    Ja, sofern es sich um Geschäftsräume handelt, § 580a Abs. 2 BGB.


    Wer denkt sich so etwas aus? Gegenvorschlag:
    "Das Mietverhältnis ist unbefristet. Es kann vom Vermieter oder vom Mieter zum Ablauf eines Kalendervierteljahres gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate."
    Ein Drittel weniger Wörter, keine Nebensätze, ein klare Sprache, die auch Alpha-Kevin mit ADHS und einer Aufmerksamkeitsspanne von 2 Sekunden noch gut verstehen kann. Aber das war wohl zu einfach. Nun dürfen noch ein paar Juristen ihr Honorar verdienen.

    So, dann packen wir mal das Sezierbesteck aus ...
    Es dürfte unstreitig sein, dass es damit nur vier mögliche Termine pro Jahr gibt, zu denen das Mietverhältnis enden kann: 31.03., 30.06., 30.09. und 31.12., d.h. die letzten Tage der vier Quartale.

    Der Relativsatz, der mit "zu dem" eingeleitet wird, bezieht sich auf "Kalendervierteljahr". Das Mietverhältnis wird also nicht etwa zum 31.03. gekündigt, sondern zum 1. Quartal und endet dann vereinbarungsgemäß mit dem Ablauf dieses Quartals.

    Und wann muss gekündigt werden?
    Das steht im selben Relativsatz! Wenn man den Vertragstext also wörtlich nimmt, muss diese Frist zu dem Quartal der Beendigung eingehalten werden. Für ein Vertragsende am 31.03.2018 hätte man also mit einer Frist von 3 Monaten zum ersten Quartal 2018 kündigen müssen, d.h. spätestens am 30.09.2017. Und das hat noch nicht einmal der gegnerische Anwalt so gesehen ...


    Ich will der Interpretation von immobiliensammler gar nicht prinzipiell widersprechen. Auch das könnte gemeint gewesen sein, sogar recht wahrscheinlich. Rein sprachlich komme ich aber zu einem anderen Ergebnis.


    Enthielt das Kündigungsschreiben eine geeignete Hilfskündigung, also so etwas wie "kündige ich zum ..., hilfsweise zum nächstmöglichen Termin"? Wenn das Kündigungsschreiben nicht so katastrophal wie der Vertrag formuliert ist, d.h. wenn die Absicht zur Beendigung des Vertrags unzweifelhaft erkennbar wurde, sollte das zwar nicht unbedingt nötig sein, aber schaden würde es trotzdem nicht. Die Kündigung zu einem unzulässigen Ablaufdatum wäre dann in eine wirksame Kündigung zum nächstmöglichen Termin umzudeuten. Der Mieter bliebe dir dann - sofern man meiner Argumenation folgen will - immerhin nur noch bis zum Ende des 2. Quartals erhalten ...
     
    sara, dots und immobiliensammler gefällt das.
  5. #4 Sparstrumpf, 29.03.2018
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    Danke für die beiden Antworten.

    Für den Mietvertrag hatte mein Mann ein vorgefertigtes Formblatt ausgefüllt.
    Wie der Verfasser des § 4 die Auslegung nun wirklich gemeint hat.?
    Wir hatten es so verstanden und auch gemeint, dass wir eine Kündigungsfrist von insgesamt 3 Monaten zum nächsten Quartalsende einzuhalten haben.

    Das Kündigungsschreiben hatte der Mieter als Einschreiben mit Postzustellung am 29.12.2017 erhalten.
    Es hatte keine weitere Erläuterung oder Begründung. Es lautete:

    „Nach § 4 des mit Ihnen geschlossenen Mietvertrages kündige ich Ihnen die Räumlichkeiten fristgerecht zum 31. März 2018.
    Für die Schlüsselübergabe und Abnahme der Räumlichkeiten schlage ich Samstag, den 31.03.2018 um 17:00 Uhr vor.
    Ich bitte um Ihre schriftliche Bestätigung.“

    Eine schriftliche Bestätigung vom Mieter habe ich bis heute nicht erhalten, obwohl ich Anfang März eine Erinnerung geschickt hatte. Er rührt sich überhaupt nicht, auch auf dem Platz tut sich nichts. Der Unrat liegt unberührt und der 31.03. ist ja schon übermorgen.

    Fragen, die ich mir jetzt stelle:
    Reicht die Formulierung in meinem Kündigungsschreiben aus, um als nächsten Kündigungstermin den 30.06.2018 anzuerkennen?
    Oder, muss ich jetzt dringend ein 2. Kündigungsschreiben abschicken und dann zum 30.09.2018 kündigen?
    Oder wäre es auch rechtens, wenn ich ein Schreiben verfasse, in dem ich zum Ausdruck bringe, dass der Mietvertrag mit dem 30.06.2018 beendet sein soll?

    Dass der § 4 im Mietvertrag anders zu verstehen ist, hatte der Anwalt unseres anderen Mieters jetzt erklärt. Dieser Mieter wollte die Räumlichkeiten und das Grundstückteil dazu mieten.

    Wenn wir die Kündigungsfrist falsch ausgelegt haben, müssen wir dringend handeln, um den Mieter termingerecht zur nächsten Möglichkeit rauszubekommen.

    Vielen Dank, wenn Ihr Euch noch einmal mit unserem Problem befasst.
     
  6. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ich befürchte, dass du Erinnerungen schicken kannst, bis du schwarz wirst, und trotzdem keinen Anspruch auf Erfüllung deiner Bitte (um eine Bestätigung) haben wirst.
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 29.03.2018
    ehrenwertes Haus

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    Bei so viel Fragen und Unsicherheit würde ich einen Fachanwalt mit dem Kündigungsthema beauftragen.
    Für eine wirksame Kündigung müssen nicht nur Fristen beachtet werden, sondern es muss auch im juristischen Sinn korrekt formuliert sein.

    Dass Juristendenke und die von "Normalmenschen" nicht immer identisch ist, siehst du ja an Formulierung dieses interpretationsfähigen § 4 in eurem Vertrag. Wer weiß, welche Überraschungen dieser Vertrag noch auf Lager hat.

    Ich denke, da sind ein paar Euros in einen Fachanwalt besser investiert, als evt. langes Hin und Her mit dem jetzigen Mieter (evt. auch vor Gericht) + Hinhaltetaktik mit einem potentiellen Nachmieter.
     
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  9. Andres

    Andres
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    Das kann dir hier (und auch beim Anwalt) niemand mit letzter Sicherheit sagen, denn am Ende entscheidet das im Streitfall ein Richter. Die von dir zitierte Kündigung hat zwar im Gegensatz zum Mietvertrag den großen Vorteil, dass sie kurz und sprachlich klar gehalten ist, aber wie oben bereits geschrieben hätte eine Hilfskündigung die Lage schon verbessert.


    Das sehe ich auch so, nur wird das nicht mehr vor dem 2. Quartal passieren. Sollte der Profi dann die Ansicht vertreten, dass eine erneute Kündigung erforderlich ist, geht eben noch ein Quartal ins Land.
     
  10. #8 MFH1978, 10.04.2018
    MFH1978

    MFH1978 Benutzer

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    Gibt es denn hier schon etwas neues von der Kündigungsfront ?
     
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