Kündigung eines Zeitmietvertrages durch Mieter ?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Mr.Smile, 01.05.2009.

  1. #1 Mr.Smile, 01.05.2009
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    Trotz intensiver Suche habe ich keine eindeutige Antwort gefunden, vielleicht kann mir jemand den entscheidenden Hinweis geben...

    Folgende Situation:

    Mieter kündigt nach 4-wöchiger Bewohnung das von ihm angemietete Apartment, welches auf seinen Wunsch - aufgrund dann folgendem Arbeitsplatzwechsel mit Umzug - auf 11 Monate befristet wurde. Nun hat Mieter eine berufliche Versetzung durch den Arbeitgeber erhalten (an seinen Heimatort, an welcher er nach den 11 Monaten ohnehin zurück wollte) und kündigt das Mietverhältnis mit 3-monatiger Frist.

    Frage:
    nach meiner Auffassung besteht keine Möglichkeit der wirksamen Kündigung.
    Der Mieter kann entweder einen adäquaten Nachmieter präsentieren, welcher die Wohnung nahtlos übernimmt (so ich diesen als Mieter akzeptiere).
    Oder es findet sich ein neuer Mieter - der bisherige Mieter ist jedoch (da keine Kündigungsmöglichkeit) verpflichtet, bis zu diesem Zeitpunkt den Mietvertrag zu erfüllen, auch wenn er bereits an den neuen Arbeitsplatz versetzt wurde. Fällt unter "persönliches Pech" ...

    Teilt jemand diese Auffassung, oder hat der Mieter in dieser Situation einen Anspruch
    auf wirksame Kündigung ?
    Gilt denn "der Mieter hat das Recht nicht, wenn die verbleibende Mietzeit nur noch kurz wäre (z.B. 4 oder 5 Monate) (OLG Oldenburg WM 1982, 124)" ?? Wäre hier der Fall, 4 Monate bis zum "regulären Auszugstermin".

    Klar ist, ich habe kein Interesse das Verhältnis unnötig zu belasten und sofern ein neuer Mieter gefunden werden kann der nahtlos übernimmt ist auch alles kein Problem - möchte nur für den Fall, das dies NICHT gelingt, eine saubere und korrekte Vorgehensweise vereinbaren können.

    Danke für Hinweise !! :o
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Das Ergebnis wird davon abhängen, ab man von einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ausgehen kann.

    Trifft dies zu, ist die Befristungsvereinbarung gültig und der Mietvertrag kann nicht gekündigt werden. Beim beschriebenen Sachverhalt wird der Mieter allerdings nach Treu und Glauben einen Anspruch auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses gegen Nachmieterstellung haben.

    Handelt es sich dagegen nicht um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, muss nach § 575 BGB für die Wirksamkeit der Befristung ein Befristungsgrund angegeben sein. Fehlt der Befristungsgrund, ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann damit auch jederzeit ordentlich gekündigt werden.
     
  4. #3 Mr.Smile, 02.05.2009
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    Danke für die Rückmeldung. Im Mietvertrag wurde vermerkt, das der Mietvertrag befristet ist aufgrund des befristeten Arbeitsverhältnisses des Mieters. Ist für eine wirksame Befristung ausreichend ? In §575 sind ja nur 3 Gründe von Vermieterseite aufgelistet, ein Befristungsgrund welcher in der beruflichen Situation des Mieters liegt sind dort nicht genannt.

    Wäre denn die berufliche Versetzung in Verbindung mit dem noch verbleibenden Mietzeit von 4 Monaten ausreichend für eine Vertragauflösung nach dem T+G Grundsatz ??

    §575 (1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
    1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
    2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
    3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

    und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Sorry, aber darauf muss ein unfreundlicher Kommentar kommen: denken hilft bei der Lösung vieler Probleme.
    Wenn zutreffend erkannt wurde, dass im § 575 BGB 3 mögliche Gründe für die Befristung eines Wohnraummietverhältnisses genannt sind und wenn weiter zutreffend erkannt wird, dass ein befristetes Arbeitsverhältnis des Mieters in der Liste der Gründe nicht vorkommt, müsste eigentlich jeder selbst erkennen können, dass damit kein rechtlich relevanter Grund genannt ist und deswegen die Rechtsfolge "unbefristetes Mietverhältnis" eintritt.

    Wenn es sich denn um eine wirksame Befristungsvereinbarung handeln sollte, wird der Mieter im Grundsatz bei einer nennenswerten Restlaufzeit einen Anspruch haben auf eine vorzeitige Vertragbeendigung. Dieser Anspruch hängt allerdings von der Stellung eines akzeptablen Nachmieters ab. Der das Mietverhältnis zu den bestehenden Bedingungen fortsetzt. Wie groß mag die Chance sein, dass der Mieter bei einer Restlaufzeit von 4 Monaten einen Nachmieter findet?

    Ob ein Anspruch des Mieters bei 4 Monaten Restlaufzeit besteht, wird im Streitfall das zuständige Gericht entscheiden müssen. Da eine Interessenabwägung durchzuführen ist, verbietet sich hier jegliche Spekulation über den Ausgang von Einzelfällen. Als gesichert wird man ansehen können, dass die Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten für den Mieter immer zumutbar ist. Daraus kann aber nun keineswegs geschlossen werden, dass bei längeren Restlaufzeiten als 3 Monate immer ein Anspruch besteht würde.

    Die Frage der vorzeitigen Entlassung aus dem Mietverhältnis gegen Nachmieterstellung wird nur dann relevant, wenn es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt. Vorübergehender Gebrauch ist im Gesetz nicht eindeutig definiert. Man wird - wie fast immer - alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen haben.
     
  6. #5 Mr.Smile, 04.05.2009
    Mr.Smile

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    Danke, der Kommentator hat natürlich Recht - "Gedenkt" habe ich zwar, aber wie so oft ist der Wunsch Vater einer anderen Denkrichtung :D

    Somit: kein rechtlich haltbarer Zeitmietvertrag. Wird also auf einen individuellen Einigungsversuch hinauflaufen ... :bier
     
Thema: Kündigung eines Zeitmietvertrages durch Mieter ?
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