Kündigung eines Zeitmietvertrages wegen Hausverkauf

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von wastl, 06.07.2010.

  1. wastl

    wastl Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich bräuchte bitte zu folgender Situation Hilfe:

    Ich habe ein vermietetes 2-Familienhaus welches ich verkaufen möchte. Die eine Wohnung ist bereits frei, die andere Wohnung bewohnt noch der aktuelle Mieter. Es wurde zum 01.12.2001 ein MV mit Verlängerungsklausel abgeschlossen. Dieser verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn er nicht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt wird.

    Jetzt meine Fragen:
    Welche Kündigungsfrist hat der Mieter, bzw. ich?
    Wenn der mögliche Käufer (bereits vorhanden) wegen Eigenbedarf kündigt, welche Fristen hat er, bzw. der Mieter dann?
    Ist ein MV mit bestimmter Dauer überhaupt noch gültig?

    Vielen Dank für Eure Hilfe im Voraus!
     
  2. AdMan

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  3. kathi

    kathi Gesperrt

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    Der MV ist so nicht mehr gültig meiner Meinung nach. Also greifen die gesetzlichen Regelungen.
    Der Mieter hat 3 Monate Kündigungsfrist und der Vermieter 9 Monate.
    Du kannst eigentlich gar nicht kündigen, da für dich ja kein Eigenbedarf besteht. Es sei denn du ziehst erstmal selber ein und machst vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch. Dann verlängert sich deine Kündigungsfrist auf 12 Monate.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist eine mutige Aussage...

    Gewiss ist, dass ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB nur abgeschlossen werden kann, wenn einer der in der Vorschrift genannten Gründe vorliegt und dies dem Mieter beim Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt wurde.

    Gewiss ist weiter, dass ein Kündigungsausschluss bis zu einer Dauer von 4 Jahren als Formularklausel wirksam vereinbart werden kann.

    Bei dem hier in Rede stehenden Vertragsinhalt wird man sich zunächst Gedanken darüber machen müssen, ob es sich nach dem Inhalt überhaupt um einen Zeitmietvertrag handelt. Was macht einen Vertrag also zum Zeitmietvertrag? Das Merkmal wird sein, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der vereibnarten Zeit endet. Genau dies ist aber durch die vereinbarte Verlängerung um jeweils ein Jahr nicht der Fall. Dieses Mietverhältnis kann nur durch Kündigung beendet werden. Wenn es aber kein Zeitmietvertrag ist bzw. sein kann, kann bei einem Formfehler auch die Rechtsfolge des § 575 BGB nicht eintreten. Damit wäre noch zu prüfen, ob die Verlängerungsoption nach AGB-Recht unwirksam sein könnte. Eine Mindestlaufzeit kann wirksam vereinbart werden. Es kann auch niemand die Parteien davon abhalten, nach Ablauf einer Mindestlaufzeit eine neue Mindestlaufzeit zu vereinbaren. Letzlich ist genau dies der Inhalt der Verlängerungsoption. Ob diese Klausel den Mieter schon deswegen unangemessen benachteiligt, weil die "nächste" Mindestlaufzeit gleich bei Vertragsabschluss vereinbart wurde, wage ich zu bezweifeln. Wenn der Mieter nach AGB-Recht vier Jahre gebunden werden kann, wird eine Bindung von einem Jahr nur schwer als unangemessene Benachteiligung angesehen werden können.

    Zu diesem Thema gibt es durchaus kontroverse Meinungen. Eine höchstrichterliche Entscheidung ist bisher nicht ergangen. Es ist also völlig offen, wie ein Streitfall vor Gericht enden könnte.
    Der Vermieter wird auf der sicheren Seite sein, wenn er bei einer Eigenbedarfskündigung von der Gültigkeit der Vereinbarung ausgeht und eine Frist von 9 Monaten auf den Ablauf des jeweiligen Jahres einhält bzw. eine Mieterkündigung mit einer Frist von 3 Monaten akzeptiert.
     
  5. #4 lostcontrol, 07.07.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    wenn der mögliche käufer tatsächlich kauft und erstmal in die bereits freie wohnung einzieht, dann hätte er die möglichkeit per sonderkündigungsrecht (oder natürlich eigenbedarf) zu kündigen. beim sonderkündigungsrecht verlängert sich die vermieter-kündigungsfrist um 3 monate.
     
  6. wastl

    wastl Neuer Benutzer

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    also wenn ich das richtig verstanden habe, kann ihm mein Käufer wegen Eigenbedarf zum 30.11.10 kündigen und 9 Monate später muss der Mieter erst ausziehen?
     
  7. #6 lostcontrol, 07.07.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    also zuerst mal muss dein käufer eigentümer werden und im grundbuch eingetragen sein, vorher kann er nicht kündigen.
    und dann kommt's drauf an wie er kündigt. bei eigenbedarf ist's die ganz normale kündigungsfrist (je nach mietzeit des mieters). wenn ich's recht gelesen habe sind das in diesem fall 9 monate. der käufer muss danach auch tatsächlich in die zweite wohnung einziehen, sonst kann's mächtig ärger geben.
    beim sonderkündigungsrecht muss der käufer erstmal in die eine wohnung einziehen die bereits leersteht, erst dann kann er dem mieter OHNE BEGRÜNDUNG kündigen - allerdings verlängert sich die frist dann um 3 monate, er hat also 12 monate kündigungsfrist.
    sprich: auf keinen fall kann er "zum 30.11.10" kündigen, selbst wenn er das haus morgen kauft und der grundbucheintrag wirklich zügig und nicht erst nach 2 monaten vorgenommen wird (sprich noch diesen monat), kann er dann frühestens zum 30. april 2011 wegen eigenbedarfs kündigen. ob der mieter die kündigung sofort akzeptiert oder widerspruch einlegt steht dabei aber immernoch in den sternen, und sowas kann die geschichte natürlich mächtig verzögern...

    beschleunigen kann man den auszug des mieters meist nur mit finanzspritzen...
     
Thema: Kündigung eines Zeitmietvertrages wegen Hausverkauf
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