Kündigung Garage

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Stellplätze" wurde erstellt von andi7, 17.08.2015.

  1. andi7

    andi7 Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    wir haben eine Garage in unserem MFH ausserhalb des Hauses vermietet.
    Nun wurde eine Wohnung neu vermietet und ab 1. September möchte der Mieter die Garage dazu.

    Wir haben am 15.05. die Garage zum 31.08. gekündigt.

    Jetzt will/kann er die Garage nicht räumen, da er keinen Ersatzlagerplatz gefunden hat.

    Ich habe ihm mündlich angeboten, mit der Mieterin zu sprechen, ob sie einverstanden wäre, die Garage erst ab 1. Oktober zu bekommen.

    Muss ich das schriftlich machen, den Kündigungstermin zu verschieben?
    Wenn er sich weigert zu räumen, wie geht man vor?
    Wie unterscheidet sich ein Garagenmietvertrag von einem Wohnungsmietvertrag?

    Ich muss dazu sagen, dass er nebenbei Maler ist und, wie wir jetzt erst erfahren haben, Farben darin lagert.
    Wir vermuten, er heizt die Garage auf Allgemeinstromkosten, sonst kann er doch kaum Farben lagern.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Aktionär, 17.08.2015
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    Eine Garage ist kein Lagerraum. Darauf solltest Du den Mieter zuerst einmal hinweisen.
    Dass er keinen Ersatzraum findet ist nicht Dein Problem.
     
  4. Duncan

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    Wenn er nicht "freiwillig" geht hast du das ganz übliche Räumungsprozedere und ggf. Schadensersatzforderungen gewonnen...
    Aber Farben/Lacke können, je nach ihren Inhaltsstoffen, Gefahrstoffe sein. Brandlast, Garage? Da gabs doch sicher auch in deinem BL eine VO dazu? Die Bayrische (?) hatten wir neulich erst hier am Wickel, aus einer BGH -Entscheidung. Da lohnt es sich zu suchen, da wäre noch eine zusätzliche fristlose Kündigung drin. Bei Gefahrstoffen ggf. gar eine Ersatzvornahme.
     
  5. Andres

    Andres
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    Erste wichtige Frage: Ist diese Kündigung wirksam? Könnte hier eine einheitliches Mietverhältnis zusammen mit Wohnraum bestehen? Hat der Mieter von euch auch Wohnraum gemietet?


    Kann man so machen - muss man aber nicht. Das Problem ist: Wenn dieser Einigungsversuch schief geht, bist du der Böse, und zwar an beiden Fronten.


    Der Kündigungstermin lässt sich nicht verschieben. Die Kündigung ist eine einseitige Erklärung und die Frist bestimmt sich aus Gesetz, Vertragsbedingungen und der Kündigung selbst. Dieses Gedankenkonstrukt würde ich schnellstens aus meinem Kopf bekommen, denn wenn man auf Basis dieser Aussage weiterdenkt, landet man ganz schnell in einem Zustand, in dem gar keine wirksame Kündigung mehr vorliegt.

    Ihr könnt euch darauf einigen, das Mietverhältnis zu den bestehenden (oder neuen) Konditionen fortzuführen oder auch sonst Vereinbarungen treffen. Ihr könnt vereinbaren, die Kündigung als gegenstandslos zu betrachten. Ihr könnt vereinbaren, das Mietverhältnis zu Zeitpunkt X aufzulösen. Das sind alles Vereinbarungen - dieser Weg steht euch jederzeit offen. Solche Vereinbarungen sollten unbedingt schriftlich festgehalten werden.


    Das kommt ein bisschen auf das Verhältnis und auf den (vermuteten) Charakter des Mieters an. Ehrlich gesagt finde ich es einen Witz, so etwas ...
    ... zu behaupten. Vielleicht findet er keinen Lagerplatz zu seinen Wunschkonditionen (was womöglich daran liegt, dass er aktuell nur einen Bruchteil der marktüblichen Miete zahlt), vielleicht nicht an seinem Wunschort, aber Lagerraum ist praktisch überall beschaffbar. Außerdem: Wenn er in 3 Monaten keinen Ersatzraum gefunden hat, warum sollte er dann in weiteren 1,5 Monaten welchen finden?

    Aus diesen Gründen würde ich dem Mieter eher nicht mit einer Verlängerung entgegenkommen. Um etwas Druck aufzubauen, würde ich zunächst einmal darauf hinweisen, dass eine verspätete Rückgabe zu Schadenersatzpflichten führen kann - die Nachmieter haben Anspruch auf die zugesagte Leistung!

    Sollte der Mieter solvent sein, kann man auch eine Räumung betreiben. Das läuft zwar außerhalb von Wohnraum etwas angenehmer ab (s.u.), ist aber trotzdem nicht gerade die Wunschlösung.

    Auch "Ausfrieren" wäre zulässig. Da in der Garage bestenfalls Strom vorhanden sein dürfte, ist aber eher fragwürdig, ob das zum Erfolg führen wird.

    Ein weiterer Ansatzpunkt könnte sein, dass man den Mieter darauf aufmerksam macht, dass die Nutzung der Garage als Lagerraum ohnehin nicht zulässig ist - vorher sollte man geklärt haben, dass das im eigenen Bundesland auch tatsächlich zutrifft. Das ist aber ein zweischneidiges Schwert, denn immerhin hat man diese Nutzung wohl schon eine ganze Zeit lang geduldet.

    Außerdem sollte umgehend der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widersprochen werden.


    • Ihr braucht keinen Kündigungsgrund und es gibt in dieser Hinsicht auch keine Beschränkungen.
    • Es gibt kein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung und keine Härteeinwände. Ob der Mieter Ersatzräume findet ist also im Gegensatz zum Wohnraummietrecht irrelevant.
    • Auch sonst sind die Ansatzpunkte für den Mieter in einem Rechtsstreit eher dünn gesät. Solange die Kündigung selbst wirksam ist und ihr Zugang bewiesen werden kann, gibt es kaum Möglichkeiten für den Mieter.
    • Es herrscht weitgehend Vertragsfreiheit. Man muss also nicht großartig Angst haben, dass Vereinbarungen unwirksam sind.
    • Theoretisch wäre auch eine Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung vereinbar (Vorsicht: Die Erklärung ist zwar formlos möglich, aber ohne Notar muss man den Titel trotzdem wieder einklagen), aber das dürfte bei den finanziellen Größenordnungen, um die es hier gehen wird, kaum wirtschaftlich sein. Ansonsten ist das bei Gewerbemiete eine gerne gewählte Vereinbarung, wenn man dem Mieter mit der Kündigungsfrist entgegenkommt.
    Ohne jeglichen Anspruch auf Vollständigkeit.
     
  6. andi7

    andi7 Erfahrener Benutzer

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    @Aktionär
    Wir haben das Haus 2013 gekauft und da hatte er die Garage schon als Lagerraum genutzt. Wir haben den Vertrag nur auf uns umgeschrieben und die Miete erhöht. Wir haben das also geduldet, kann ich ihn dann noch deswegen ermahnen?
    Ersatzraum hätte ich ihm besorgt, allerdings ist ihm das zu weit weg (ca. 20 bis 22 km, wir sind in einer ländlichen Umgebung, da ist das eig. keine Entfernung)

    @Duncan
    Ich werd mal suchen, ob ich was finde.
    Muss ich wie bei einer Wohnung eine Räumungsklage bei Gericht einreichen?

    @Andres
    Nein, er hat keine Wohnung bei uns gemietet.


    Wie gehe ich weiter vor?
    Ich hatte als Übergabetermin den 31.08. vorgeschlagen, soll/muss ich den jetzt erst abwarten?
    Soll ich ihm eine "Erinnerung" an den Termin zukommen lassen? Er hat mir ja nur am Telefon gesagt, dass er nicht raus kann.
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Wo sonst? Beim Standortpfarrer?

    Deshalb würde ich das auch unbedingt vermeiden wollen, dass lohnt den ganzen Aufwand nicht. Aber dem Mieter kann man das schon mal schön ausmalen, mit Gerichtsverfahren und Gerichtskosten, Haufen Zeit und Anwaltskosten und zur Not Zwangsräumung mit Gerichtsvollzieher und noch mehr Kosten. Da wäre es billiger die Farben zu entsorgen und bei Bedarf neu zu kaufen... - Gerade wenn er die Ersatzräumlichkeiten nicht mag. Da würde der GV sie wahrscheinlich kostenpflichtig für ihn wohl sowieso hinbringen, wenn der keine andere Lagermöglichkeit, z.B. bei einer Spedition oder so hat. ;) Dann aber deutlich teurer als jetzt.

    Manchmal fehlt nur die nötige Motivation. Wäre doch gelacht wenn man da nicht nachhelfen kann.
     
  8. andi7

    andi7 Erfahrener Benutzer

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    Hab mal gegoogelt.

    Es ist verboten, Garagen als Lagerraum zu nutzen. Evtl Ausnahme: man hat eine Nutzungsänderung.
    Ich werde morgen mal bei der Stadtverwaltung anrufen und nachfragen.

    Aber nochmal:
    Soll ich ihm, z.B. per Mail, nochmal mitteilen, dass er zum 31.08. räumen muss? Mit dem Hinweis, dass eine Garage nicht als Lagerraum genutzt werden darf?
    Oder soll ich warten, bis er sich wieder meldet?
     
  9. Andres

    Andres
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    Ok. Du hättest auch einfach meinen Beitrag lesen können. Das hätte dich vielleicht auch auf den Gedanken gebracht, dass das hier ...

    ... möglicherweise zur Einleitung eines Bußgeldverfahrens gegen dich führt.


    Was du tun sollst, kann dir hier niemand sagen. Ich würde dem Mieter mitteilen, welche Schritte er von mir zu erwarten hat, wenn er die Garage nicht rechtzeitig zurückgibt: Räumungsklage, Schadenersatzforderungen, Einstellung der Stromversorgung. Alles mit Kosten und weiterem Unbill für ihn verbunden. Mein Ziel wäre genau der Schlusssatz von Duncan: Es geht darum, dem Mieter die nötige Motivation zu verschaffen.

    Per E-Mail kommuniziere ich mit Mietern keine wichtigen Dinge.
     
  10. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Du hast die Garage vermietet, dien jetzigen Mieter gekündigt, um diese neu an jemand anderen zu vermieten?

    Was hat das für einen Sinn? Zahlt Mieter 2 eine andere Miete?
     
  11. #10 ingo1404, 19.08.2015
    ingo1404

    ingo1404 Benutzer

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    Denke der andere Mieter wohnt auch bei ihm im Haus, während der gekündigte von ausserhalb ist.
    Gruß
     
  12. Duncan

    Duncan
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    wobei Pitty schon recht hat, das ist ein Grund, aber keine Verpflichtung.
    Es hat auch Vorteile zu streuen.
     
  13. andi7

    andi7 Erfahrener Benutzer

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    Ja, der neue Mieter der Garage ist auch ein Wohnungsmieter.

    Streuen finde ich persönlich auch gut.

    Der Noch-Mieter hat allerdings Farben und Lacke darin gelagert und das möchten wir nicht.
    Wsl. heizt er die Garage auch auf Allgemeinstromkosten.

    Ich hab ihm gestern eine schöne email geschrieben, darauf kam gleich ein Anruf: evtl. hätte er jetzt doch was.

    Bin gespannt, aber schon etwas zuversichtlicher, dass er doch pünktlich räumt.
     
  14. Duncan

    Duncan
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    Daumen drücken.
    Und na geht doch, warum nicht gleich so. ;-)
     
    andi7 gefällt das.
  15. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wer sagt, dass der Neue Mieter nicht das gleiche lagert.
     
  16. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Das wird ihm andi7 hoffentlich per Mietvertrag verbieten.
     
  17. andi7

    andi7 Erfahrener Benutzer

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    Der Mieter hat am 31.08. die Garage geräumt und ordnungsgemäß übergeben.

    Die neue Mieterin stellt nur ihren Firmen-PKW rein. Ist natürlich per MV geregelt.

    Danke für eure Hilfe.
     
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