Kündigung gem. § 573a oder was ??

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Gast Roadking, 22.03.2012.

  1. #1 Gast Roadking, 22.03.2012
    Gast Roadking

    Gast Roadking Gast

    Hallo in die Runde,
    ich bin Eigentümer eines Zweifamilienhauses bestehend aus EG, OG und ausgebautem DG. Meine inzwischen verstorbenen Eltern und ich haben das EG und das DG immer selbst bewohnt. Das OG war immer vermietet. Seit 14 Jahren wohnt eine alleinstehende Frau im OG. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass der Zuzug weiterer Personen in die vermietete Wohnung ausgeschlossen ist. Natürlich hatte die Frau immer mal Gäste und Freunde, die auch mal länger in der Wohnung blieben, aber seit ca. 15 Monaten wohnt nun ständig ein Mann mit in der Wohnung. Er ist mit Schlüsseln ausgestattet und geht ein und aus als sei er da zu Hause. Als ich ihn mal darauf ansprach, meinte er, das ginge mich nichts an. Er wurde mir nie vorgestellt und ich wurde niemals um die Erlaubnis zur Untervermietung gebeten.

    Ich möchte aber keinen weiteren Bewohner in meinem Haus haben und überlege nun, wie ich meiner Mieterin am sinnvollsten kündige. Da stoße ich z.B. auf den § 573a BGB, der dem Vermieter eines selbst bewohnten Zweifamilienhauses eine erleichterte Kündigung ermöglicht. Was ist davon zu halten?
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

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    Hi,

    zwar hätte die Frau m.E. um Erlaubnis fragen müssen, aber einen Freund mit den man eine nicht eheliche Lebensgemeinschaft begründen will, kannst du als Vermieter eigentlich auch nicht ablehnen und hättest zustimmen müssen.

    Jedoch ist nicht uninteressant, wie ihr ggf Abrechnet. Wird nach Personen abgerechnet, erhöht sich ja ggf auch die Nebenkostenvorauszahlungen. Alleine deswegen hätte m.E. die Mieterin dir das mitteilen müssen bzw um Erlaubnis fragen.

    Ob ihr auf der Schine erfolg haben werdet, das Mietverhältnis zu kündigen, das kann ich euch leider nicht sagen. Vermute aber mal eher nicht.

    Der große Vorteil von der erleichterten Kündigung ist einfach (wenn das bei euch zutrifft), das du keinen Grund angeben musst, sondern nur die Kündigung nur auf den §573a BGB stützt. Das wäre natürlich die einfachst Form, denn ein berechtigtes Interesse laut §573 BGB liegt ja sehr wahrscheinlich hier nicht vor.

    Andererseits, wenn du die Mieterin auswirfst, dann musst du auch erstmal einen neuen Mieter finden und ggf die Wohnung herrichten, ect. Ist es so schlimm, wenn die Mieterin mit ihrem Freund bei euch leben will ? Wichtiger ist doch die pünktliche Zahlung und das es ordentliche Mieter sind. Und wenn die Wohnung eh kleiner ist, dann wird auf Dauer sicherlich eh die Mieterin ausziehen.
     
  4. #3 Roadking, 22.03.2012
    Roadking

    Roadking Gast

    Das Haus ist recht alt und sehr hellhörig. Darum haben schon meine Eltern zu Lebzeiten darauf bestanden, dass höchstens eine Person in die vermietete Wohnung zieht und das auch vertraglich vereinbart. Ich möchte an dieser Regelung festhalten. Dass vorübergehend auch mal Gäste in der Wohnung sind, ist selbstverständlich und ist mir auch egal. Aber der aktuelle Freund wohnt jetzt seit 15 Monaten hier. Damit hat er seinen Status als Gast deutlich überzogen, denke ich mal.

    Sinn des § 573a BGB ist es nach meiner Einschätzung, das besondere Verhältnis von Vermieter und Mieter in einem ZWEIFAMILIENHAUS zu würdigen, in dem der Vermieter selbst wohnt und nur EINE Wohnung vermietet ist. Da wiegt das Eigentumsrecht des Vermieters doch schwerer als z.B. in einem Mehrfamilienhaus oder gar in einer anonymen Mietskaserne.

    Hat hier im Forum jemand Erfahrung mit einer Kündigung nach § 573a BGB ??
     
  5. #4 Roadking, 22.03.2012
    Roadking

    Roadking Gast

    Übrigens bin ich nicht sicher, ob ich tatsächlich jeden Zuzug in die vermietete Wohnung akzeptieren müsste, wenn meine Mieterin mich darum gebeten hätte. Ich denke, ich hätte schon das Recht, zumindest eine Selbstauskunft (Name, bisherige Adresse, Einkommen etc.) zu fordern und erst danach zu entscheiden.
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    außer Name, Geburtsdatum und Beruf hast du keine weiteren Rechte was die Auskunftpflicht angeht bei einer Untervermietung. Verdienst geht dich nichts an, da du keinen Vertrag mit dem Untermieter machst, sondern ggf der Mieter. Da hier aber ein berechtigest Interesse Seitens des Mieters besteht und zwar eine evtl nicht eheliche Lebensgemeinschaft, musst du zustimmen.

    Das du im Mietvertrag evtl sowas ausgeschlossen hast, heißt leider nicht umbedingt, das dies Gültigkeit besitzen muss. Im Streitfall kann dir das wohl nur ein Anwalt sicher sagen !

    Genau so ist es, deswegen gibt es ja diesen §§.

    Ich wollte damit auch nur sagen, bevor du eine Kündigung versuchst wegen unerlauter Untervermietung, wäre eine Kündigung nach dem §573a m.E. leichter durchzusetzen.

    Es kommt nicht auf die Anzahl der Personen drauf an die in einer Wohnung leben, sondern auf den Mieter ansich ! Auch ein Single kann krach machen wie eine Großfamilie ........

    Klar ist ein Altbau evtl hellhöriger, aber dagegen könnte man ja auch was machen a`la Schallschutz.
     
  7. #6 Roadking, 22.03.2012
    Roadking

    Roadking Gast

    Danke für die Antworten.

    Der Nachteil des § 573a ist halt die verlängerte Kündigungsfrist, wenn ich das richtig sehe. Aber insgesamt scheint mir der Weg gangbarer als alle anderen zu sein. Eine wackelige "Beweisführung" ist nicht nötig, ein Kündigungsgrund spielt keine Rolle. Klingt fast zu einfach.....

    Gibt es hier praktische Erfahrung damit?
     
  8. Pharao

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    Hi,

    ich finde das der §§ sehr eindeutig ist. Und ja, kleiner Nachteil ist die verlängerte Kündigungsfrist, aber das ist nun wirklich der kleinste Nachteil. Erfahrung mit dem §§ kann ich dir leider nicht bieten, da bei uns der nicht zutrifft.

    Allerdings finde ich deine Beweggründe, warum du die Mieterin raus haben willst, immer noch mehr als Fraglich. Oder gab es schon Beanstandungen a`la Lärmbelästigung ? Und wer Garantiert dir, das der nächste Mieter ruhiger ist oder prünktlich die Miete zahlt oder pfleglich mit der Wohnung umgeht ?????

    Ich würde mir das nochmal stark überlegen, gerade wenn`s bis Dato keine Probleme mit der Mieterin gab.
     
  9. #8 Roadking, 22.03.2012
    Roadking

    Roadking Gast

    Hallo Pharao,
    meine Mieterin ist nachtaktiv. Das ging solange gut, wie sie mehr oder weniger alleine in der Wohnung lebte. Seit 15 Monaten beherbergt sie aber einen ebenso nachtaktiven Freund. Beide machen zwar keinen Lärm im Sinne von lauter Musik oder so, aber durch die alten Holzdecken ist so ziemlich jeder Furz zu hören. Tagsüber stört das kaum, aber wenn zwischen Mitternacht und drei Uhr das Gewusele losgeht, ist das nichts für mich.

    Wenn die beiden mal ausgezogen sein werden, werde ich wohl nicht mehr vermieten. Platz kann man ja bekanntlich nie genug haben ;-)
     
  10. #9 Christian, 22.03.2012
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    Hallo Roadking,

    m.W. nach greift der besagte Paragraph nur, wenn das Haus aus nicht mehr als 2 Wohnungen besteht, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird (jedenfalls sinngemäß).
    Wenn das Haus aus 3 Wohnungen besteht, greift der Paragraph nicht mehr - egal wieviele Wohnungen der Vermieter bewohnt.

    Du wirst am Besten beurteilen können, ob das Erdgeschoss und das Dachgeschoss 2 getrennte Wohnungen sind, (die zwar von der selben Familie benutzt werden), oder ob das eine in sich abgeschlossene Wohnung ist.

    Gruß,
    Christian
     
  11. #10 Roadking, 22.03.2012
    Roadking

    Roadking Gast

    Ja, Christian, den Gedanken hatte ich auch schon. Das DG ist aber zum Flur hin nicht abgeschlossen und wurde immer gemeinsam mit der Wohnung im EG genutzt. Insgesamt haben nie mehr als zwei Familien/Parteien gleichzeitig in dem Haus gewohnt. Steuerlich gilt das Haus als Zweifamilienhaus. Ich meine auch, irgendwo gelesen zu haben, dass eine Wohnung sich durchaus über mehrere Etagen erstrecken darf und dennoch als Einheit gilt, wenn ich sie so nutze.

    Ich bin recht zuversichtlich, dass der Geist und Sinn des § 573a auf mein Haus zutrifft, wäre aber froh, wenn sich hier mal einer mit praktischer Erfahrung melden würde.
     
  12. #11 RMHV, 22.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 23.03.2012
    RMHV

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    Irrelevant... Es geht bei der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB nun mal um die Anzahl der Wohnungen und nicht um den Verwandtschaftsgrad der Bewohner.


    Auch dieses ist irrelevant. Wenn mehr als 3 Wohnungen vorhanden sind, handelt es sich nun mal nicht mehr um "ein Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen". Das ist eine der beiden Voraussetzungen für die erleichterte Kündigung.

    Richtig... das ändert aber nichts daran, dass 3 Wohnungen auch dann 3 Wohnungen bleiben, wenn 2 der 3 Wohnungen vom Vermieter genutzt werden.

    Ob es sich im konkreten Fall um 2 oder um 3 Wohnungen handelt, sollte sinnvollerweise im Rahmen einer anwaltlichen Beratung erörtert werden. Dazu wird es hier im Forum keine belastbare Aussage geben können.
     
  13. Pharao

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    Meiner Meinung nach wäre hier entscheiden was "Christian" angebracht hat, ob es 2 getrennte Wohnungen sind oder ob das eine in sich abgeschlossene Wohnung ist, also EG & DG.

    Aber egal, wenn man eh schon beim Anwalt sitzt, könnte man ggf auch gleich das mal mit dem unerwünschten Mitbewohner besprechen wie da die Chancen sind ......

    Sollte das auch eher wenig Erfolgreich aussehen, das hast du das gleiche Problem wie jeder andere Vermieter auch: einen Mieter bekommt man fast nicht raus, wenn dieser nicht freiwillig gehen will.
     
  14. #13 Roadking, 22.03.2012
    Roadking

    Roadking Gast

    Ja, der unerwünschte Mitbewohner ist das eigentliche Problem. Der ist ohne mein Einverständnis in die Wohnung meiner Mieterin gezogen. Seinen Namen habe ich zwar erfahren, aber weder von ihm selbst noch von meiner Mieterin. Sonst weiss ich nichts von ihm. Er hat inzwischen Nachschlüssel für die Haus- und für die Wohnungstüre.

    Alternativ könnte man natürlich eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung erwägen, nach Abmahnung natürlich, oder ?? An sowas gehe ich aber nicht ohne Anwalt ran. Wer zahlt in dem Fall die Anwaltskosten?
     
  15. #14 lostcontrol, 22.03.2012
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    hallo roadking,
    ich würde dir DRINGEND empfehlen mal beim bauamt nachzufragen, wie denn dein haus dort eingetragen ist.
    ist es als 3-familien-haus eingetragen, dann kannste das mit den sonderrechten getrost vergessen.
    ist es als 2-familien-haus eingetragen, dann würde ich an deiner stelle entsprechend kündigen. ganz einfach.

    dass es sich mir nicht erschliesst wieso man innerhalb eines hauses die am weitesten auseinanderliegenden möglichkeiten als EINE wohnung nutzt, lass ich mal aussen vor.
    und ja, ich hab erfahrung mit der situation (im 2-parteien-haus), allerdings hatte ich noch nie das problem da wirklich jemand aus der einliegerwohnung rauskündigen zu müssen, das hat bisher immer per gespräch geklappt nach dem motto "wir würden die einliegerwohnung jetzt gerne selber nutzen, wär nett wenn du dich nach was neuem umschaust in absehbarer zeit".

    loschdi
     
  16. #15 Roadking, 23.03.2012
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    Roadking Gast

    Hallo Loschdi und in die Runde,
    lt. Einheitswertbescheid handelt es sich um ein Zweifamilienhaus. Ich gehe davon aus, dass dieser Bescheid aus dem Jahre 2005 auf der Grundlage der Bauakte erstellt wurde und mein Haus demnach auch im Bauamt als Zweifamilienhaus geführt wird.
    Grüße
     
  17. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    @ Roadking,

    probieren kannst du alles, auch wenn`s keine Gültigkeit hätte.

    Nur wenn`s dem Mieter auffällt oder er ggf zu einem Mieterverein geht, dann ist eine ungültige Kündigung schnell abgeschmettert ......


    Leider kann ich dir nicht 100% sicher sagen, ab wann was als Wohnung gilt oder als Abstellkammer. Könnte mir vorstellen, das eine Wohnung erst dann als Wohnung bezeichnet werden darf, wenn WC, Küche, eigene Wohnungstüre, Strom, Wasser, ect aufweisen kann, also auch bewohnbar ist.

    Ich würde den §§ auch so interpretieren, das es keinen Unterschied macht, ob die Wohneinheit nun vermietet ist oder nur z.Z. als Abstellkammer genutzt wird. Letztlich dürfte m.E. entscheidend sein, ob die Dachgeschosswohnung als Wohnung nutzbar wäre.

    Sicher kann dir das aber nur ein Anwalt sagen ...... bzw der müsste sowas ja Wissen.
     
  18. #17 Roadking, 23.03.2012
    Roadking

    Roadking Gast

    Nach dem, was ich seit gestern in Sachen § 573a gelernt habe, könnte ein Zweifamilienhaus schon als Dreifamilienhaus gelten, wenn eine dritte Türklingel vorhanden ist ;-)

    Naja, drei Experten, fünf Meinungen...und vor Gericht und auf See..... und so weiter, und so fort.....
     
  19. RMHV

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    Das ist einfach genau so sinnlos, wie irgendwelche Überlegungen zur steuerlichen Behandlung. Es kommt nur auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Zwei Wohnungen bleiben auch dann zwei Wohnungen, wenn es irgendwann einmal 3, 4, oder von mir aus auch 10 Wohnungen waren.
     
  20. #19 Papabär, 23.03.2012
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    Wie in anderen Fällen auch: Grundsätzlich erst mal die unterlegene Partei.

    Anwaltliche Beratung ist hier tatsächlich ratsam ... trotzdem möchte ich mal meinen persönlichen Gedankengang in den Raum stellen: Warum steht im Gesetz nicht "Außer bei Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen ..." - warum formuliert der doofe Gesetzgeber das so umständlich? Vermutlich doch, weil es eben nicht das Gleiche ist und man an genau solche außergewöhnlichen Bauweisen gedacht hat.

    Egal was bei der anwaltlichen Beratung raus kommt ... eine Abmahnung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte hätte ich zumindest schon mal geschrieben. Selbst wenn´s nichts nützt ... schaden wird´s sicherlich auch nicht.
     
Thema: Kündigung gem. § 573a oder was ??
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