Kündigung ignoriert, Wohnungsübergabe ignoriert.

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von wiese, 04.07.2007.

  1. wiese

    wiese Neuer Benutzer

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    Hallo,


    mein Mieter ignoriert meine Kündigung und den Termin für die Wohnungsübergabe!

    Meine ETW habe ich zum 30.6. fristgerecht gegenüber meinem Mieter
    gekündigt (6 Monate Kündigungsfrist) und das Kündigungsschreiben
    mit Zeugen in den Briefkasten des Mieters eingeworfen.

    Im Kündigungsschreiben war kein Termin für einen Widerspruch genannt
    sondern folgendermassen formuliert: Einer Gebrauchsfortsetzung
    über den 30.6. widerspreche ich vorsorglich bereits jetzt.

    Der Mieter hat der Kündigung nicht widersprochen.

    Am 18.6. habe ich dann schriftlich den Termin für die Wohnungsübergabe
    auf Samstag 30.6. 16:00 MESZ festgesetzt.

    Zur Wohnungsübergabe ist der Mieter nicht erschienen
    und ich standen 20 Minuten umsonst vor der verschlossenen Türe.

    Am 3.7 erhalte ich das Einschreiben des Mieters, in dem er sich auf einen
    gültigen Mietvertrag beruft. Er hatte also den Termin zur Wohnungsübergabe
    durch mein Schreiben erfahren.

    Was soll ich nun als nächstes machen?
    Räumungsklage?
    Kann der Mieter in der Räumungsklage noch der Kündigung widersprechen?

    Neuen Termin für die Wohnungsübergabe setzen?

    Kann ich Schadensersatz geltend machen, weil sich die Neuvermietung
    oder der Verkauf der ETW durch sein Verhalten verzögert?

    Vielen Dank für eure Hilfe.

    VG Willy
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Was war denn der Kü Grund? Hast du einen titel?
     
  4. wiese

    wiese Neuer Benutzer

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    Hallo Capo,

    Kündigungsgrund sind die fortgesetzten, verspäteten Mietzahlungen nach einer Abmahnung.

    Titel?
    Entschuldigung, ich bin juristischer Laie.
    Meinst du vielleicht einen Gerichtsbeschluss oder so?

    Nein,die Auseinandersetzung steht noch am Anfang.

    Danke
    und Gruß Willy
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wenn der Mieter raus soll, wird es keine andere legale Möglichkeit geben.

    Inzwischen wissen wir, dass die Kündigung wegen ständig verspäteter Mietzahlungen erfolgt ist. Dies wäre nach einer ebenfalls erfolgten Abmahnung im Prinzip auch ein Grund für eine fristlose Kündigung. Ein Widerspruchsrecht des Mieters wird daher nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht bestehen.

    Nicht übersehen darf man dabei allerdings, dass ein Gericht die Vertragsverletzungen des Mieters im Räumungsverfahren als geringfügig ansehen könnte mit der Folge, dass die Kündigung nicht gerechtfertigt wäre.

    Kann man natürlich machen... Den Sinn kann ich aber nicht erkennen.

    Grundsätzlich steht dem Vermieter bei verspäteter Rückgabe neben einer Nutzungsentschädigung ach Schadenersatz zu. Die Schadenshöhe wird allerdings zu beziffern sein. Dies könnte im Einzelfall schwierig werden.
     
  6. wiese

    wiese Neuer Benutzer

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    Hallo,

    vielen Dank an RMHV für die Antworten und besonders den Verweis auf §574 BGB.
    Dort (http://dejure.org/gesetze/BGB) habe ich jetzt zum erstenmal nachgelesen und folgendes gefunden:
    §574 b(2) zweiter Satz-

    Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

    Ist dies so richtig, aktuell und gültig?

    -dann kann ich mir das Verhalten meines Mieters, der sowohl die Kündigung als auch den Wohnungsübergabetermin ignoriert, jetzt erklären...
    er könnte ja noch im Räumungsverfahren seinen Widerspruch formulieren.

    Kann es sein, daß ich durch das schlecht formulierte Kündigungsschreiben (z.B. Fehlen einer Widerspruchsfrist) eines RA von H+G in ein Gerichtsverfahren manövriert werde, das für mich mit einem hohen Risiko behaftet ist?
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Grundsätzlich ist der Text des § 574b Abs. 2 Satz 2 aktuell und selbstverständlich auch gültig. Man kann auch die Möglichkeit nicht ausschließen, dass der Mieter noch im Räumungsverfahren Widerspruch gegen die Kündigung einlegen will.
    Sollte allerdings der Kündigungsgrund (ständig verspätete Mietzahlung) bei Gericht als ausreichend angesehen werden, wird die fehlende Widerspruchsbelehrung nicht von Bedeutung sein. Es liegt ein Kündigungsgrund vor, der zur fristlosen Kündigung berechtigen würde und dem Miete steht damit das Widerspruchsrecht nicht zu. Wenn er ohnhin keine Widerspruchsrecht hat, kann er auch im Verfahren nicht widersprechen.
     
  8. wiese

    wiese Neuer Benutzer

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    vielen Dank RMHV für die nochmalige Erklärung, jetzt habe ich beim zweiten Durchlesen verstanden :(§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB) Dies gilt nicht<Widerspruchsmöglichkeit gegen die Kündigung>, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

    Es läuft also in der Räumungsklage nur noch auf die Abwägung des Richters hinaus.
    Und da ist es für meinen Mieter günstig, wenn er vorgibt keine Kündigung erhalten und keinen Ersatzwohnraum zur Verfügung zu haben.
    Damit steht er dann als Härtefall da.

    Wie könnte ich jetzt weiter verfahren?
    ...denn innzwischen ist die Julimiete wieder verspätet und die Nebenkostennachzahlung ebenso.

    Welchen Status hat der Mieter denn jetzt?
    Der Mietvertrag mit ihm ist ja gekündigt, er setzt aber die Nutzung
    meiner Wohnung fort.
    Bisher hat er die Fortsetzung des Mietverhältnisses ja nicht verlangt, sondern
    will nichts von einem Kündigungsschreiben wissen.

    Soll ich ihm die Kündigung als Kopie nochmals zustellen?
    Kann ich die Räumungsklage durch einen neuen Auszugstermin offenhalten, währenddessen jeden weiteren Zahlungsverzug und jede Vertragsverletzung abmahnen?

    Gibt es denn eine Frist bis ich jetzt Räumungsklage erheben muß?
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Offensichtlich ist die Rechtslage noch immer nicht verstanden...
    Richtig ist, dass das Gericht entscheiden wird, ob ein Grund vorliegt, der auch zu einer fristlosen Kündigung berechtigen würde. Kommt das Gericht zu der Auffassung, dass dies zutreffen würde, ist das Thema Härtefall erledigt. Es gibt dann keinen Härtefall.
    Behauptet der Mieter, er hätte keine Kündigung bekommen, muss der Zugang der Kündigung bewiesen werden. Ohne Zugang der Kündigung gibt es keine Beendigung des Mietverhältnisses und damit auch kein Räumungsurteil.
    Behauptet der Mieter, er hätte keine Ersatzwohnung gefunden, wird er seine vergeblichen Bemühungen darlegen müssen. Dieser Einwand lässt sich durch den Nachweis einer angfemessenen Ersatzwohnung recht wirksam entkräften. Ob der Mieter tatsächlich eine Ersatzwohnung hat ist dann nicht mehr relevant, wenn er seine vergeblichen Bemühungen nicht belegen kann.

    Anwalt beauftragen... ohne Anwalt wird der Fall scheitern. :tröst
     
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