Kündigung / Mietdauer

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Dennis, 27.02.2007.

  1. Dennis

    Dennis Gast

    Hallo liebe Gemeinde,

    seit dem 15.04.06 wohne ich hier in meiner Wohnung. Nun planen meine Freundin und ich zusammen zu ziehen, weil ihre Eltern ein Haus gekauft haben und es an sie vermieten und uns einen unschlagbaren Preis gemacht haben. Meine jetzige Wohnfläche beträgt 27 m².

    Nun habe ich aber, so denke ich, ein Problem. Unter §2 meines Mietvertrages steht:

    Mietdauer

    1. Nur für Verträge von unbestimmter Dauer
    b) Das Mietverhältnis beginnt mit dem 15.04.2006. Das Recht zur ordentlichen Kündigung wird auf die Dauer von 2 Jahren³) ab Abschluss des Mietvertrages für beide Parteien ausgeschlossen. Nach Ablauf der vereinbarten Frist kann das Mietverhältnis von beiden Parteien unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen gekündigt werden.

    ³)Maximal 2 Jahre. Bei längerem beiderseitigem Ausschluss des Kündigungsrechts wird der Abschluss einer gesonderten individuellen Vereinbaurung empfohlen.


    Mein Vermieter weiß noch nicht Bescheidt. Ich wollte mich erstmal erkundigen.
    Damals, als ich den Mietvertrag unterschrieben habe, hat er gesagt, er setzt es auf 2 Jahre, damit er den ständigen Wechsel nciht mehr hat. (Daher wenn ich einen Nachmieter suche, ist das dann auch ein ständiger Wechsel?) Ausserdem sagte er, ich kann kündigen wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Beispielsweise, Ort des Arbeitsplatzes wird verlegt. Aber was sind wichtige Gründe? Mein Vermieter ist ein schlaues Kerlchen, deshalb möchte ich mir erstmal Infos holen, bevor ich mit ihm spreche.

    Meine Fragen also:
    Habe ich eine Möglichkeit aus dem Vertrag zukommen?
    Ist er noch rechtswirkend?
    Was sind wichtige Gründe?
    Sollte ich ihm die Wahrheit sagen, dass ich mit meiner Freundin zusammen ziehen will?
    Sollte ich es telefonisch mit ihm klären oder direkt schriftlich?
    Wie sieht es mit einem Nachmieter aus?

    Ich bedanke mich schon einmal rechtherzlich bei euch.
    Ich hoffe ihr könnt mir helfen.

    Viele Grüße

    Dennis
     
  2. AdMan

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  3. #2 CS Immobilien, 28.02.2007
    CS Immobilien

    CS Immobilien Erfahrener Benutzer

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    Die Kündigungsfrist für Mieter ist LAUT GESETZ auf 3 Monate festgesetzt. Bei einen Streit vor Gericht kann der Vermieter da weniger machen. Denn die Kündigungsfrist auf 2 Jahre festzulegen, nur weil er den ständigen Wechsel von Mieter nicht haben will ist kein driftiger Grund. Das wird dir jedes Gericht sagen bzw. jeder Anwalt.

    Eine Kündigung musst du IMMER schriftlich beim Vermieter einreichen. Du kannst, musst aber keinen Nachmieter für deine Wohnung suchen.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Sorry, aber dazu gibt es nur einen passsenden Kommentar... Unsinn :wand:

    Die Vereinbarung einer Mindestlaufzeit - auch Kündigungsausschluss genannt - ist bis zu einer Dauer von 4 Jahren im Grundsatz zulässig und vom Mieter auch einzuhalten. Eine Kündigung ist während dieser Zeit ausgeshlossen.

    Aus wichtigem Grund kann der Mieter einen Anspruch auf vorzeitige Vertragsbeendigung gegen Nachmieterstellung haben. Was ein wichtiger Grund ist, lässt sich nicht verbindlich festlegen. Im Streitfall wird es auf den zuständigen Richter ankommen.
    Vereinfacht ohne ohne dass dies wirklich für alle Fälle zutrifft könnte man vielleicht sagen, dass ein ausreichender wichtiger Grund nicht durch die freie Entscheidung des Mieters entstehen kann. Der Wunsch nach einer anderen Wohnung reicht allein also keinesfalls aus für einen Anspruch auf vorzeitige Vertragsbeendigung.
    In anderem Zusammenhang wird von der Rechtsprechung allerdings der Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Lebensgefährten als ausreichend wichtiger Grund für einen Anspruch auf eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte angesehen.
    Damit lässt sich sicher argumentieren. Ob man mit dieser Argumentation erfolgreich sein wird, muss offen bleiben. Dass es sich um unterschiedliche Sachverhalte handelt, darf nicht übersehen werden. Analogien sind immer mit Problemen verbunden.
     
  5. Dennis

    Dennis Gast

    Hallo ihr,

    ich habe mit einem befreundeten Anwalt gesprochen, er sagte, dass es rechtlich fast unmöglich wäre aus dem Vertrag "raus zu kommen". Desweiteren meinte er, ich solle, mich mit meinem Vermieter einfach in Verbindung setzen und ihm die Sachlage erklären. Das habe ich auch darauf hin gemacht. Begeistert war er zwar nicht, aber wir haben uns TELEFONISCH darauf erstmal geeinigt, wenn ich einen Nachmieter finde, kann man das Mietverhältnis, auf Wunsch beider Seiten kündigen. Also gehe ich mal davon aus, dass ich mich jetzt um einen Nachmieter kümmern muss. Zählt denn ein Telefonat überhaupt. Zeugen gibt es. Ich meine damit, nicht das der Vermieter z.B. in 2 Wochen behaupten kann: Nö wir haben nichts von Ihnen gehört, tut mir Leid, der Vertrag bleibt bestehen. Soll ich jetzt schon etwas schriftlich machen?

    Ich sage schonmal Danke.

    Dennis
     
  6. #5 lostcontrol, 28.02.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    ooops - da war ich zu schnell mit meiner antwort.... ich lass die ursprüngliche antwort aber trotzdem unten stehen wenn's euch nichts ausmacht...

    also:
    ich fürchte dein "befreundeter anwalt" ist da auch nicht ganz auf dem laufenden - siehe unten meine antwort auf RMHV.
    die begründung mit dem häufigen mieterwechsel zählt nicht, das ist kein "qualifizierter" grund. ich würd sowas ja liebend gerne auch machen, es ist aber rein rechtlich einfach nicht erlaubt. punkt.

    zum thema nachmieter:
    natürlich möchte dein vermieter da möglichst wenig arbeit haben. ist verständlich.
    dein vermieter kann aber JEDEN nachmieter, denn du ihm anbietest ablehnen.

    deshalb:
    unbedingt ganz normal unter einhaltung der 3monatigen kündigunsfrist kündigen!!!

    wenn du "im guten" mit deinem vermieter auseinandergehen willst, dann such nach einem nachmieter - kleine wohnungen sind durchaus gesucht.
    dass deine wohnung natürlich EXTREM klein ist, macht das ganze etwas schwierig (wie kriegt man eigentlich auf 27qm ausser bett, schrank und schreibtisch auch noch küche, bad und klo unter?), aber nicht unmöglich.
    kleiner tipp: wenn 'ne uni in der nähe ist - frag da beim studentenwerk an, wo du inserieren könntest, die helfen dir da weiter.
    weiterer tipp: grössere firmen suchen immer wieder nach kleinen wohnungen für wochenend-pendler oder externe. geh mal bei den ortsansässigen firmen vorbei mit einem vorbereiteten zettel. im sinne des vermieter-wunsches nach langfristiger vermietung biete das ruhig den firmen DIREKT an.
    supermärkte etc. haben häufig so kleinanzeigen-tafeln bzw. schwarze bretter.
    inseriere im lokalen anzeigenblättchen.
    inseriere im internet.
    lass dir das alles bestätigen bzw. bewahre die belege gut auf (damit du falls nötig beweisen kannst, dass du dir mühe gegeben hast).

    viel glück!!!

    ++++++++++++++++++++

    sorry RMHV - aber da bist du nicht auf dem laufenden, denn:

    nach dem neuen mietrecht (gültig seit 01.09.2001) ist eine einfache befristung ohne angabe von gründen nicht mehr erlaubt. die qualifizierte befristung (z.b. wegen eigenbedarf) ist aber weiterhin erlaubt, nun auch länger als 5 jahre. allerdings muss der befristungsgrund im mietvertrag angegeben werden.
    es gibt 3 erlaubte befristungsgründe:
    1.) eigenbedarf
    2.) abriss / umbau / instandhaltung
    3.) vermietung an dienstverpflichtete (werkswohnung)
    zudem muss die befristung wechselseitig sein, d.h. vermieter UND mieter verzichten für den angegebenen zeitraum auf das recht zur ordentlichen kündigung.

    was ein wichtiger grund ist und was nicht, entscheidet tatsächlich der richter.
    irgendwo in diesem forum steht der tipp mit der allergie...
    aber in eurem fall käme durchaus auch das thema familienplanung in frage.
    ihr bekommt das haus deiner freundin doch sicher deshalb jetzt günstig, weil deine freundin schwanger ist? *lieblichlächel*

    letztendlich ist es so, dass die befristung in der genannten form schon ziemlich grauzonig ist. und ich denke das weiss der vermieter selbst.
    ich ärger mich auch permanent über die hohe fluktuation in den kleinen wohnungen - das bedeutet ja immer sehr viel arbeit. aber ich weiss leider auch, dass ich die mieter nicht halten kann, wenn sie aus beruflichen oder familiären gründen (zu den familiären gründen zähle ich durchaus auch die lebensgemeinschaft mit dem/der partner/in) ausziehen wollen. das mit der befristung habe ich schon mal prüfen lassen und leider feststellen müssen, dass es eigentlich keinen wirklich legalen weg gibt, die leute zu verpflichten wohnen zu bleiben...
     
  7. else

    else Erfahrener Benutzer

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    hi,
    wenn du im mietvertrag folgenden satz hast, ist das auch gerichtsfest. dazu gibt es schon urteile:

    Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter der in Ziffer 2 genannten Frist gekündigt werden.

    Beide Parteien verzichten bis zum xxxxxxx auf eine
    ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses


    2. Für den Fall der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist: 3 Kalendermonate

    ich vermiete auch nur kleine wohnungen und setze in den verzicht für 24 monate ein. dadurch das der vermieter, also beide parteien, auch verzichtet ist es keine benachteiligung des mieters.
     
  8. #7 lostcontrol, 01.03.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    ähm...
    ích suche bevorzugt mieter für längerfrstig.
    wer sich bei mir trotzdem für kürzerfristig meldet, kommt nicht mal in die auswahl.
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ich soll nicht auf dem laufenden sein? Mutige Bewertung... vor allem wenn man
    1. nicht begriffen hat, um was es überhaupt geht,
    2. keine Ahnung hat, was ein Zeitmietvertrag ist und
    3. offenbar nicht die geringste Kenntnis der BGH-Rechtsprechung hat.

    Lesen bildet. Google bringt zum Suchbegriff "Kündigungsausschluss" ca. 20.000 Treffer. Kann ich zum einlesen in das Thema nur empfehlen.
     
  10. #9 lostcontrol, 01.03.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    RMHV - hallo?
    ich hab das vom bundesministerium der justiz.
    willst du mir jetzt erzählen dass das die falsche quelle sei???

    ist doch auch egal, es ändert ja nichts daran, dass die befristung so in dieser form letztlich vor gericht keinen bestand hat - weder nach altem noch nach neuem recht.
    es fehlt einfach die qualifizierte begründung.
     
  11. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Dann mal ganz langsam zum mitlesen: es geht im Ursprungsposting nicht um eine Befristung sondern um eine Mindestlaufzeit, auch Kündigungsausschluss genannt. Das ist nun mal etwas völlig anderes als eine Befristung. Mit § 575 BGB hat das nicht das geringste zu tun.
     
Thema: Kündigung / Mietdauer
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