Kündigung: Mieter will Kaution "abfeiern" und zahlt seit 3 Monaten keine Miete

Hallo zusammen. Ich bin der Willi und muss sagen: Toll dass es Euch gibt! Toll dass es hier einen Ort des gemeinsamen Austausches gibt! Als Vermieter weiß man oft nicht weiter. Und nicht jeder Vermieter ist reich. Viele Vermieter sind eben ganz normale Menschen aus der Arbeiterschicht. Die sich ihr Leben lang krumm gelegt und geschuftet haben, um sich ein Haus zu kaufen. Und sich nicht wegen allem einen Anwalt leisten können.

Folgender Fall:
Ich vermiete einen Laden. Laden wurde vom Mieter fristgerecht zum 31.03.2021 gekündigt. Mieter hat vor, die Kaution abzufeiern. Die Kaution beträgt 3 Nettokaltmieten. Mieter hat also vor die Mieten von Januar, Februar und März komplett nicht zu zahlen. Weil er sich denkt, die 3 Monatsmieten entsprechen genau der Höhe der von ihm geleisteten Kaution.

Er weiß aber genau, dass dies rechtlich nicht zulässig ist. Im Gesetz steht, dass man die Miete bis zum Mietsende zahlen muss. Die Kaution wird dann nach Beendigung des Mietverhältnisses verrechnet. Ein Teil der Kaution kann einbehalten werden, bis die letzte Betriebskostenabrechnung kommt. Damit der Vermieter aus der Kaution eventuelle Nachzahlung der Betriebskostenabrechnung verrechnen kann.
Dies ist Gesetzeslage.

Viele Mieter (egal ob normales Mietrecht bei Wohnungen, oder Gewerbe) legen es aber drauf an und wollen die Kaution abfeiern.

Theoretisch könnte ich dem Mieter die fristlose Kündigung per Einschreiben/Rückschein zustellen. Laut Gesetz kann man fristlos außerordentlich kündigen, wenn 2 aufeinanderfolgende Mietzahlungen ausbleiben. Dies ist bei mir gegeben: Januar und Februarmiete 2021 wurden nicht gezahlt.

Was würdet ihr tun? Reguläres Mietende ist der 31.03.2021. Ich könnte dem Mieter nun fristlos zum 28.02.2021 kündigen. Dann hätte ich einen Monat gespart. Und könnte wenigstens 1 Monat Kaution als Sicherheit behalten. Der Mieter hätte dann 2 Kaltmieten (Januar + Februar) nicht gezahlt, und die Miete für März könnte ich dann aus der Kaution als Sicherheit behalten. Denn ich habe ja 3 Nettokaltmieten als Kaution. Der Mieter teilt mir mit, dass er auch bei einer fristlosen Kündigung definitiv nicht zum 28.02.2021 ausziehen wird, sondern erst zum 31.03.2021.

Ich brauche definitiv eine Sicherheit. Der Mieter muss mit Sicherheit aus der kommenden Betriebskostenabrechnung für 2020 eine Nachzahlung leisten. Und zusätzlich hat er ja auch überhaupt keine Nebenkosten für 2021 gezahlt. All diese Kosten bleiben vorerst auf mir sitzen.

Das Kalkül der Mieter ist ganz einfach: Die sind abgewixt und denken sich, lass den Vermieter mal klagen. Es ist viel einfacher, wenn der Vermieter sich bei uns das Geld holen muss. So denken die Mieter.
Aber es ist eben rechtlich nicht erlaubt. Sie müssen ihre Miete zahlen.

Ich habe nur Nachteile, wenn die ihre Kaution abfeiern, und ich denen dann für die Zahlung der offenen Miete / Nebenkosten nachlaufen muss.

Ich muss einen Mahnbescheid in die Wege leiten. Das dauert. Und ich bin schon einmal den Weg des Mahnbescheid gegangen. Weil der Mieter seine Nebenkostennachzahlung nicht gezahlt hatte. Er legte Widerspruch auf den Mahnbescheid ein, es kam zum Prozess, und das Urteil lautete: Ich habe zwar gewonnen. Aber auch verloren. Denn ich bekam nur 60 % der Kosten ersetzt. 40 % musste ich selber aus eigener Tasche zahlen. Und bin also auf Kosten sitzen geblieben.

Also auf hoher See und vor Gericht ist man tatsächlich in Gottes Hand.

Was würdet ihr tun? Eine Räumungsklage macht hier ja keinen Sinn, da der Mieter zum 31.03.2021 sowieso ausziehen möchte.
Was haltet ihr davon, zum 28.02.2021 einfach die Schlösser auszuwechseln?
Ich weiß, dass dies rechtlich nicht erlaubt ist.

Aber muss man sich denn alles gefallen lassen von Mietern und sich von dem die Unterhose ausziehen lassen ? Und am Ende bleibt man auf seinen Kosten sitzen?

Wenn ich den Mieter durch Auswechseln der Schlösser zum 28.02.2021 vor die Tür setze, dann hätte ich 1 Nettomiete aus der Kaution als Sicherheit in der Hinterhand. Dies müsste dann reichen, um die Betriebskosten aus 2021 (von denen der Mieter ja noch gar keinen Cent gezahlt hat, da er 2021 noch gar keine Miete gezahlt hat) und die bald kommende Betriebskostennachzahlung aus 2020 abzusichern.

Ich freue mich über jede Antwort / jeden Tipp.

Viele Grüße, Willi


Mod. Augenkrebs entfernt. D.

 

Hallo und vielen Dank für die Antwort. 15 Monate ohne Miete zu kriegen? Oh mein Gott. Das tut mir sehr leid, dass dir das passiert ist.
Was meinen Fall angeht: Mein Mieter ist flüssig, Geldprobleme hat er nicht.

Er will jedoch die Kaution abfeiern, weil er darauf spekuliert, dass er unterm Stich besser rauskommt, wenn ich einen Mahnbescheid beantrage, und er Widerspruch einlegt, und es zum Prozess kommt. Und bei dem Urteil er dann weniger zahlen muss. Man sollte eigentlich meinen, dass jedes Gericht dieser Welt FÜR den Vermieter entscheidet, wenn der Mieter 2-3 Monate nacheinander keine Miete zahlt. Jedoch ist dies leider nicht der Fall. Oft bekommt der Vermieter nicht die vollen 100 % ersetzt und bleibt damit auf einen Teil der Kosten sitzen. So erging es mir beim letzten mal.

Es gilt zu vermeiden, dass ich dem Mieter hinterherlaufen muss um meine Miete zu bekommen.

Daher spiele ich mit dem Gedanken zum 28.02.2021 fristlos zu kündigen und einfach die Schlösser auszutauschen. Dann habe ich noch 1 Miete aus der Kaution als Reserve/Sicherheit in der Hinterhand. Um die kommende Betriebskosten Nachzahlung vom Mieter zu verrechnen. Mieter hat für Januar und Februar 2021 keine Miete gezahlt. 3 Nettokaltmieten an Kaution habe ich. Also wenn ich so vorgehen würde, hätte ich 1 Nettokaltmiete von der Kaution als Sicherheit.

Aber die Schlösser auszutauschen kann halt auch nach hinten losgehen. Dürfen tut ein Vermieter das nämlich nicht. Der Mieter kann per Einstweiliger Vermietung den Zugang zum Laden über Gericht durchsetzen.

 

Schön geschrieben, vielen Dank für die Hilfe Andres.
Meine Frage wäre: Du meintest, es wäre normal, dass ich nur 60 % des Geldes zugesprochen bekommen hatte , weil ich etwas verlangt hatte, was mir nicht zusteht. Wie kommst du darauf? Also vielleicht habe ich mich falsch ausgedrückt. Der Miete hatte damals eine Betriebskosten Nachzahlung zu zahlen, die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergeben hat. Diese Betriebskosten-Nachzahlung musste er zahlen, schließlich hat er nachweislich auch so viel verbraucht. Somit war es doch mein Recht als Vermieter, diese Nachzahlung einzufordern. Er hatte monatelang trotz Mahnungen nicht gezahlt. Ich erlies Mahnbescheid. Er legte Widerspruch ein. Es kam zum Prozess . Und beim Prozess wurde geurteilt: Ich bekomme nur 60 % meiner Forderungen von Mieter. Also mit Forderungen meine ich die Betriebskostennachzahlung + die Kosten für den Mahnbescheid.

Also würde mir doch eigentlich 100 % zustehen? Und nicht 60 %? Oder verstehe ich das falsch?


----------------------------------------

Also der Mieter hat Geld, ist nicht zahlungsunfähig. Er hat ganz normal zum 31.03.2021 gekündigt.

Auf eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages zum 28.02.2021 lässt sich der Mieter nicht ein. Er möchte bis zum 31.03.2021 bleiben. Ich hatte ihm ja die fristlose außerordentliche Kündigung zum 28.02.2021 angedroht, da er weder Januar noch Februarmiete 2021 gezahlt hat. Und da das Ausbleiben von 2 aufeinanderfolgenden Mieten eine fristlose Kündigung ermöglicht.

 

Eigentlich müsste ich Klage einreichen. Denn über Google findet man diverse Urteile, dass Klagen von Vermietern gegen Mieter die ihre Kaution Abwohnen/Abfeiern erfolgreich waren und für den Vermieter entschieden wurden.
Aber das Klagen und der Anwalt kostet wieder sehr viel Geld, ich muss in Vorleistung gehen, und dauert auch länger.
Der Mahnbescheid ist da viel schneller.

"Dem Vermieter dient die Kaution als Sicherheit für mögliche Schäden an den vermieteten Wohnräumen – und die zeigen sich oftmals erst nach dem Auszug des Mieters. Ein Mieter, der wegen solcher Schäden befürchtet, die Mietkaution nicht zurück zu bekommen, könnte sie sich zurückholen, bevor der Vermieter die Schäden bemerkt hat, wenn er die Kaution abwohnt. Damit würde die Sicherungsfunktion für den Vermieter unterlaufen. Das kann nach Ansicht des Münchener Amtsgerichts nicht hingenommen werden.!

 

Vielen Dank an alle zusammen. Ja Ferdl, so war es, du hast Recht: es war ein Vergleich. Deshalb bekam ich nur 60% meiner Forderungen bei dem Prozess zugestanden. Obwohl die Sache für mich glasklar war, ich wollte nur die mir zustehende Betriebskosten Nachzahlung vom Mieter. Und lieber Ferdl wenn du sagst dass diese Vergleichsquote von 60 % üblich ist, stimme ich dir zu. Ich musste in den letzten Jahren öfters gegen verschiedene Mieter als Kläger vor Gericht. Und ich habe tatsächlich jedes mal die Erfahrung gemacht, dass der Richter sich vor Gericht nicht auf ein Urteil festlegen wollten, und lieber einen Vergleich anstrebten, wo ich dann jeweils auch nur um die 60 % meiner Forderungen zugesprochen kam. Das heißt den Beklagten/Mietern wurde nur eine Teilschuld gegeben. Mein Eindruck ist die Richter sind unsicherer geworden sich klar festzulegen bei den urteilen. Man bekommt jedes mal einen Vergleich angeboten, und wenn man nicht zustimmt soll man in die nächste Instanz gehen. Vom Amtsgericht zum Landgericht. Was dann wieder mit Kosten, Mühen und Zeit verbunden ist.

Vielleicht liegt es an mir, vielleicht werde ich alt. Ich kann nur feststellen, dass ich in den 80er und 90er Jahren als Vermieter ALLES gewonnen habe. Jeden Prozess den ich vor Gericht gegen Mieter führen musste.

Meine Lebenserfahrung sagt mir, dass die Gerichte und Anwälte sich doch sehr stark verändert haben in den letzten Jahren. Es ist alles viel Mieterfreundlicher geworden. Aber vielleicht liegt es auch einfach an mir und ich bilde mir das ein

 

Das erklärt so einiges. Naja, das führt dann dazu dass Vermieter sich 2 x überlegen den Klageweg zu gehen. Wenn die Amtsgerichte sich so schwer damit tun eindeutige Urteile zu sprechen. Und in den letzten Jahren lieber vermehrt Vergleiche als Urteil anbieten. Wo der Kläger dann wie in meinem Fall jedes mal nur 60 % seiner Forderungen zugesprochen bekam. Und somit auf einer Menge Geld sitzen bleibt.

Für mich war es glasklar im Recht zu sein und einen Anspruch auf meine Betriebskosten-Nachzahlung vom Mieter zu haben. Wenn das Amtsgericht mir da schon kein Recht gibt, ist die Gefahr groß, dass es im Landgericht bei der Berufung genau so läuft.

Und man hat nur mehr Unkosten und Ärger. Genau deswegen überlegt man sich doppelt und dreifach, wirklich noch vor Gericht zu gehen. Hier ist die Gesetzeslage für mich ganz klar zum Vorteil vom Mieter.. jeder Mieter kann dreist seine Kaution abfeiern, und der Vermieter ist jedes mal die arme Sau die sich das Geld einklagen kann.

Genau dafür ist ja die Kaution. Damit der Vermieter die Sicherheit hat, und seinen Forderungen nicht hinterherlaufen kann . Nach Mietende die Mieträume in Ruhe begutachten um eventuelle Schäden festzustellen und mit der Kaution zu verrechnen.

In den Medien wird immer einseitig das Vermieter Bashing forciert. Ich bin nach wie vor der Meinung dass sich alles ganz gewaltig in Richtung der Mieter verschoben hat, Bevorteilung usw.

 

Also in meinem Alter bin ich nicht so schnell sprachlos. Bin ich hier aber. Es rührt mich hier so viele Gleichgesinnte zu finden, die sich austauschen können. Als Vermieter ist man sonst auf weiter Flur immer alleine und es ist schwierig jemanden zu finden, der Verständnis aufbaut. In den meisten Fällen stößt man auf Unverständnis, gerade Ehefrauen verstehen nicht dass man sein hart erarbeitetes Geld beschützen möchte. Meistens hört man, man soll das einfach hinnehmen und sich mit dem Verlust abfinden, die ganze Sache wäre es nicht Wert seine Zeit und Nerven zu verschwenden.

Es würde nur neue graue Haare bringen.



Und wenn ich eure Kommentare lese, kann man deutlich herauslesen dass ihr über viel Erfahrung verfügt.

Wie oft hat man im Laufe seines Lebens im Bekanntenkreis schon miterlebt, dass Vermieter entnervt aufgeben. Eben genau aus den von euch angesprochenen Gründen. Wenn du jung bist, strotzt du vor Kraft und Ausdauer, und vor allem: Du hast gute Nerven. Ich stelle bei mir fest, im Alter lassen die Nerven doch sehr nach.



Ich konnte früher meine Kollegen nie verstehen, die ihre Häuser entnervt abgestoßen haben und aufgegeben haben. Doch mittlerweile kann ich es verstehen.

Wenn man ein ewig nur Ärger mit den falschen Mietern hat, dazu vielleicht im Privatleben noch eine schwere Zeit.. dann verstehe ich dass manche Leute sich von der Last als Vermieter trennen und verkaufen.



Mir bricht das nur jedes mal das Herz, denn meistens haben deren Eltern das ganze in endlosen Mühen aufgebaut und erwirtschaftet und ihren Nachfahren vererbt.



Eine Begleiterscheinung des Alters ist: Man betrachtet oft nur noch das große Ganze. Mein Resümee nachdem ich die von euch geschilderten Erfahrungen gelesen habe: Die Veränderungen in unserer Gesellschaft haben auch beim Thema Vermieten Einzug gehalten. Die Schere zwischen Arm und Reich, die in unserem Land so groß ist wie nie zuvor.



Ich bin in der Mittelschicht und Arbeiterklasse geboren und befinde mich dort bis heute. Die Mittelschicht ist es die das Rad in Deutschland am laufen hält. Das war noch nie anders. Und sie ist es auch, die am meisten geschröpft wird. Die zugleich die kleinste Lobby hat.



Die großen Konzerne haben die größte Lobbymacht, genießen am meisten Vorteile. Und da geht es nicht nur um Methoden der Steuervermeidung. Sondern um etliche weitere Punkte.



Und so hat man eben auch als ganz normaler Vermieter aus der Mittelschicht, nur nur Nachteile.

Und die großen Vermieter, welche Eigentümer von Dutzenden Wohneinheiten sind, die Hausverwaltungen mit der Verwaltung/Betreuung ihrer Immobilien beauftragt haben, genießen alle Vorteile. Die Verwalter aus Immobilienfonds und und und



Die haben mit nichts was zu tun. Die verwalten solch große Mengen, dass sie sich das Rundum-Sorglos Paket leisten können. Die besten Rechtschutzversicherungen und vieles mehr. Die haben jegliche Möglichkeiten, alle rechtlichen Möglichkeiten die unser Rechtsstaat bietet, bis zum letzten Tropfen auszuschöpfen. Und das tun sie auch. Die haben ihr Ausfallrisiko minimiert. Und selbst wenn, können sie es verschmerzen einmal vor Gericht zu verlieren.



Aber wir bzw ich als normaler Arbeiter, der sein Leben lang gebuckelt hat und jeden Cent zweimal umgedreht hat, um sich den Traum von 2-3 Immobilien zu ermöglichen? Wir sind die Mehrheit.

Und jetzt kommt das was meinen Antrieb seit meiner Geburt ausmacht: Menschen aus der Mittelschicht wissen wie verdammt hart der Euro zu erarbeiten und zu verdienen ist. Heutezutage noch viel schwieriger als in früheren Zeiten.

Wir haben hart für unser Geld gearbeitet, unter teils höchstens Entbehrungen.



Und es ist nicht nur das Geld. Wir haben meistens eigene Arbeitskraft in unsere Immobilien gesteckt, und kaputt gearbeitet. Das geht alles auf die Gesundheit und meiner Erfahrung nach auch nicht selten von der Lebenszeit ab.



Und wofür das alles? Dass unsere Ehefrauen sagen: -----> "ach komm, lass den Mieter ziehen und verzichte auf die ausstehende Miete/Entschädigung aus beschädigt hinterlassener Mieträume, tu dir den Streß des Rechtsweg vor Gericht nicht schon wieder antun."



Oder das man in der Gesellschaft als böse Vermieter hingestellt wird, der nie genug Geld bekommen kann? Oder belächelt wird wenn man beharrlich seinem Geld hinterherläuft und es dem Mieter nicht in den Arsch stecken will? Nur weil die Gesellschaft nicht in der Lage ist zu unterscheiden zwischen den großen Vermieter-Gesellschaften, wo jede Kritik angebracht ist, und dem gut bürgerlichen kleinen Vermieter?



Nein, das kann nur jemand nachempfinden der ebenfalls alles hart und selber erarbeitet hat!!!

Und da steht man als Vermieter oft alleine da. Weil andere Menschen, die sich nichts selber erarbeitet haben, das einfach nicht ausreichend nachempfinden können.



Deshalb rührt es mich hier in Euch Gleichgesinnte gefunden zu haben, die einen verstehen können.





Lieber Immodream: Das stimmt. Mir geht es genau so, wie du es in deinem letzten Kommentar geschrieben hast.



Lieber Ferdl, ich stimme dir in 99,999% deiner Aussage zu. Mit Ausnahme dem Thema Deutsches Gerichtswesen. Es ehrt sich dass du sie in Watte packst. Du magst einerseits auch Recht haben wenn man das Deutsche Gerichtswesen mit dem Ausland vergleicht . Doch am Ende ist jedes Amtsgericht nicht anders wie ein Rathaus. Die meiste Zeit wird dort Kaffee getrunken und sich auf den Beamtenstatus ausgeruht. Ich habe in meinem Leben dort Sachen erlebt, die könnte Satire sein. Wo geschlampt und getrödelt wurde ohne Ende. Manchmal sogar vorsätzlich.



Und wenn das Aufkommen/die Anzahl an Klagen in deutschen Amtsgerichten betrachtet, und dementsprechend die Einnahmen durch jede Klage hochrechnet, dann haben solche Amtsgericht mehr als genug Einnahmen um ihre Mitarbeiter zu bezahlen. Die von dir angesprochenen Personalkosten an den Gerichten zahle ja nicht ich mit meinem popeligen Prozess. Sondern vermutlich Tausende Prozess im Monat. Die ja auch alle Geld generieren.



Du solltest dich nicht kleinmachen lassen. Das will unser System ja. Das wir Einzelpersonen uns klein fühlen, solch riesige und starke "Strukturen" in unserem Land in Anspruch nehmen zu dürfen. Wir sollen in Demut versinken und uns in ständiger Ehrfurcht und Dankbarkeit ergeben.



Warum? Damir wir nicht maulen, nicht aufbegehren, und alles hinnehmen wie es ist.



Und wenn du sagst, dass es dein Standpunkt ist, dass es manchmal billiger ist ein zahlungsunwilliges A**** laufen zu lassen, dann kann ich dir nur sagen: Genau darauf spekulieren diese Bazillen. Genau davon leben solche Mietschmarotzer.

Deshalb sage ich immer: Schafft euch die richtigen Ehefrauen an. Wir Männer neigen leider dazu den schönsten Rock zu wählen, anstatt eine vernünftige Frau fürs Leben zu wählen, die uns versteht, und die mit uns jeden Kampf gemeinsam führt, den wir gegen unsere Gegner führen müssen.

Meistens ist es leider umgekehrt, und man hat einen keiffenden Drachen zuhause, der uns eher dazu drängt jeden Kampf aufzugeben und jedem Mieter seine Mietschulden zu erlassen. Frauen sind da raffiniert, liebe Leute. Die machen das durch die Blume. Sie verweisen darauf wie kurz das Leben ist, dass das ganze die Sache nicht wert ist, sich die Nerven kaputt zu machen.



Ja, super schön, nur meistens haben genau diese Frauen all das, was sie heute haben, nicht selber erarbeitet. Dafür hat der Mann gebuckelt. Das ist die Wahrheit. Dann hat man auch leicht reden.

Ich habe Gott sei Dank die richtige Frau. Die ist noch bissiger als ich, die packt jeden Mietschmarotzer am Schlafittchen und beißt sich fest wie ein Deutscher Schäferhund. Mein Rat zum Schluß: Wenn ihr eine echte Frau gefunden habt, behaltet sie! So eine Frau ist unbezahlbar, die mit euch durch dick und dünn geht, euch bestärkt, und euch und eure Arbeitsleistung vor allem wertschätzt.