Kündigung Mietvertrag, der sich nach Ablauf der Mietzeit automatisch verlängert hat

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Aufschlagwin, 14.03.2008.

  1. #1 Aufschlagwin, 14.03.2008
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    Hallo,

    wer kann mir Auskunft geben?

    Ich möchte meinem Mieter kündigen, das hat unterschiedliche Gründe, die schwerwiegendesten sind "unpünktliche bis gar keine Mietzahlung und Unordentlichkeit im Treppenhaus".

    Das Mietverhältnis läuft sein 1998. Urspr. war es bis 2003 befristet und sollte sich nach dem Vertrag von Jahr zu Jahr um ein weiteres Jahr verlängern, wenn von einer der beiden Seiten nicht gekündigt wird. Bisher erfolgte keine Kündigung.

    Ich möchte jetzt aber kündigen. Hier meine Fragen.

    a) Welche Kündigungsfrist muss ich einhalten, wenn ich fristgerecht kündigen möchte und das Mietverhältnis 10 Jahre besteht?

    b) Kann ich ohne Grund kündigen?

    Im Voraus besten Dank für Eure Antworten

    Grüße
    Aufschlagwin
     
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  3. #2 lostcontrol, 14.03.2008
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    nein, es sei denn es handelt sich um ein zwei-parteien-haus in dem der eigentümer die andere wohnung selbst bewohnt.

    kündigungsgründe könnten sein:
    1.) zwei ausstehende kaltmieten
    2.) wiederholte verstösse gegen die hausordnung (unordentlichkeit im treppenhaus) trotz mehrfacher schriftlicher abmahnung derselben.
    3.) wiederholte verstösse gegen den mietvertrag (unpünktliche mietzahlung) trotz mehrfacher schriftlicher abmahnung derselben.

    evtl. kommt hier sogar eine fristlose kündigung in betracht - je nachdem was genau vorgefallen ist.
     
  4. #3 Aufschlagwin, 14.03.2008
    Aufschlagwin

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    Hallo, danke für die Antwort.

    D.h. ich kann nicht nach Ablauf des Mietvertrages ohne trifftigen Grund kündigen? Dann ist es ja auch egal, ob ich 3, 5 oder 10 Jahresvertrag als Vermieter mache, denn kündigen kann ich dann ja eh nicht!

    .... und wenn ich ordentlich kündige, aus wichtigem Grund wie "unpünktliche Miete", welche Kündigungsfrist muss ich einhalten bei einem 10-jähriger Mietvertragslaufzeit?

    Grüße
    Aufschlagwin
     
  5. #4 lostcontrol, 14.03.2008
    lostcontrol

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    der mietvertrag hat sich ja automatisch verlängert, d.h. das mietverhältnis läuft ganz normal weiter.

    das hast du richtig erkannt.
    zumal befristungen ohnehin nur noch zulässig sind, wenn du einen driftigen grund dafür angibst (z.b. eigennutzung ab 2010).

    abgesehen davon dass "unpünktliche miete" kein wichtiger grund ist (wenn dann wäre der wiederholte verstoss gegen den mietvertrag, in dem ja hoffentlich das zahldatum angegeben ist, trotz mehrfacher SCHRIFTLICHER abmahnung ein wichtiger grund) wäre das dann sogar eine fristlose kündigung.

    habt ihr im mietvertrag etwas zu den kündigungsfristen stehen?

    ansonsten gelten die gesetzlichen kündigungsfristen, ich bin grad zu faul das im BGB nachzugucken, das wichtigste dazu findest du aber z.b. hier:
    http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgemein/Kuendigung/ka4-1.htm
    und auf zahlreichen anderen internet-seiten.
     
  6. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    @ losti
    *kopfschüttel* ;) wir haben hier doch bereits das meiste zusammengestellt.

    Vermieterkündigung
     
  7. #6 lostcontrol, 14.03.2008
    lostcontrol

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    ui super - ist mir bisher entgangen, sorry.
    ich hab zwar die liste noch überflogen, aber eben nach "k" gesucht und nicht nach "v".

    da siehste mal wie selten ich das problem hab *lach*
    (hoffentlich bleibt das auch so).
     
  8. RMHV

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    Diese Wertungen sind m.E. unzutreffend. Richtig ist zweifellos, dass eine Befristung nach § 575 BGB nur wirksam ist, wenn ein Befristungsgrund angegeben wird. Das ist aber eigentlich nicht das Thema. Es liegt bei einer Verlängerungsklausel nämlich keine Befristung vor. Inhalt der Vereinbarung sind vielmehr wiederkehrende Mindestlaufzeiten von 12 Monaten. Befristung würde bedeuten, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Zeit ohne Kündigung endet. Dies ist im konkreten Fall nicht der Fall. Hier läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann nur durch eine Kündigung beendet werden.


    Ein Blick ins Gesetz erleichtert regelmäßig die Rechtsfindung und ist irgendwelchen Informationen aus 2. oder 27. Hand allemal vorzuziehen.
    Im übrigen sollte man den Inhalt, wenn auch nicht zwingend den Wortlaut, von § 573c BGB eigentlich auswendig kennen. :wink
     
  9. #8 Vermieterheini1, 18.03.2008
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    Wurden ALLE "unpünktlichen bis gar keine Mietzahlungen" jedes Mal gerichtsbeweisbar zugegangen formvollendet abgemahnt?
    Wenn ja, dann kann fristlos gekündigt werden.
    Das Ganze läuft höchstwahrscheinlich auf eine Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung hinaus.
    Wenn der Vermieter nicht willig und fähig ist das bis zum bitteren Ende durchzuziehen, dann sollte er gar nichts machen.
     
  10. #9 Aufschlagwin, 18.03.2008
    Aufschlagwin

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    Hallo, ich danke Euch allen für die Informationen, die ich erhalten habe.

    Noch zur Frage, ob ich so gemahnt habe, dass es im Zweifel gerichtlich anerkannt wird! Ich habe leider nur per SMS + am Telefon versucht, die Mieterin dazu zu bekommen, die Miete zu bezahlen, leider vergebens!

    Ich werde jetzt die Miete nochmals per Einschreiben anmahnen + dann anschließend kündigen unter Angabe meines Kündigunggrundes.

    Noch ´ne Frage: Ab wann, wo und wie kann ich die Räumungsklage lostreten?

    Grüße
    Aufschlagwin
     
  11. kummer

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    Ab wann? Wenn das Mietverhältnis erloschen ist. Sprich nach der Kündigungsfrist.
    Z.B. Kündigung mit Frist zum 01.04.08 und Mieter noch drin. Nach Aufforderung die Wohnung zu räumen und die Schlüssel der Wohnung zu übergeben ist der Mieter noch drin? Dann geht es zum Amtsgericht am Wohnort, da wird dann die Räumungsklage erhoben. Mit Vorlage eines Räumungsurteils des Gerichts aufgrund der erhobenen Räumungsklage kannst du dann eine Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher erzwingen.
    [quelle]
    http://www.wuw-anwaltskanzlei.de/Mietrecht/Mietrecht-raeumungsklage/mietrecht-raeumungsklage.html

    Aber: (geht heute nix mehr ohne :D)

    http://www.wuw-anwaltskanzlei.de/Mietrecht/Mietrecht-raeumungsklage/mietrecht-raeumungsklage.html
    Wird die Räumungsklage infolge einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges erhoben, kann der Mieter die Räumung abwenden, indem er den gesamten rückständigen Mietzins bis zum Ablauf eines Monats nach Zustellung der Räumungsklage an den Vermieter zur Zahlung bringt. Die ausgesprochene Kündigung des Vermieters wird damit unwirksam.

    Und bei ganz pffigen .. :D
    Vor einer Räumungsklage müssen Sie genau recherchieren
    http://www.vnr.de/vnr/finanzenkapitalanlagen/immobilien/praxistipp_36044.html
     
  12. #11 Vermieterheini1, 19.03.2008
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    Einschreiben ist eine völlig untaugliche Art der Zustellung!
    Das zu wissen gehört zum allerkleinsten 1 x 1 des Vermieterspielchens!

    Ab wann kann ich die Räumungsklage lostreten?
    <= Nach Ablauf der Gnadenfrist bei der fristlosen Kündigung

    Ab wann kann ich die Räumungsklage lostreten, wo und wie kann ich die Räumungsklage lostreten?
    <= Jede Antwort an dich ist leider vergeudete Zeit, da du wegen selbstverschuldeter totaler Unwissenheit (Vermietung) nichts verstehen KANNST!

    Wenn man absolut nichts weis, dann hilft auch kein Fragen.

    Entweder einen Spitzen-VERmieteranwalt finden und teuer bezahlen oder weiterhin nichts tun.
     
  13. #12 lostcontrol, 19.03.2008
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    nein, so grundsätzlich kannst du das nicht sagen.
    die zustellung per einschreiben ist schon in ordnung, wenn man ein paar grundlegende regeln dabei einhält:
    1.) man versende das schreiben per einwurf-einschreiben. dann kann man sich von der post bestätigen lassen, dass das schreiben im briefkasten gelandet ist (was vor gericht als zugegangen anerkannt wird).
    2.) man verschaffe sich einen unabhängigen zeugen, weil: ein schreiben (ob einschreiben oder nicht - gleich welcher art) ist nur dann interessant, wenn ich beweisen kann, dass in dem umschlag nicht ein foto von der letzten betriebsfeier war oder womöglich garnichts, sondern eben auch das schreiben, um das es geht.
    will heissen: man braucht jemand, der bezeugen kann, dass in dem fraglichen umschlag auch besagtes schreiben ist/war. d.h.: der zeuge muss das schreiben gesehen haben und dabei gewesen sein wie besagtes schreiben bei der post abgegeben wurde / persönlich in den briefkasten geworfen wurde / persönlich übergeben wurde. hierfür zeigt man dem zeugen das schreiben am besten unmittelbar im postamt / vorm briefkasten / während der übergabe noch einmal, bevor man unter seinen augen den briefumschlag verschliesst (sonst könnte man evtl. ja heimlich das schreiben doch noch gegen das foto von der betriebsfeier austauschen) und dann am schalter abgibt / einwirft / überreicht.

    aufwendig?
    ja. aber leider manchmal notwendig.
     
  14. #13 Vermieterheini1, 19.03.2008
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    hallo lostcontrol,

    es gibt Gerichtsurteile, die das Einwurfeinschreiben nicht anerkannt haben.

    Glaubst du der mit Hungerstücklohn Bezahlte von den priviligerten privatisierten Billigst-Zustellerfirmen kann sich nach einigen Monate noch ganz genau erinnern, in welchen Briefkasten er eingeworden hat?
    Was macht das Vermieterlie, wenn die Einwurfbestätigung nicht zurückkommt, da vom priviligerten privatisierten Billigst-Zusteller verschlampt?

    Nun es gibt Vermieter die handeln nach dem Motto:
    Warum soll ich es sicher machen, wenn es auch unsicher geht.
     
  15. #14 lostcontrol, 19.03.2008
    lostcontrol

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    aber nicht wenn's die deutsche post war *hinweis*.

    ich redete nicht von billigst-zustellerfirmen sondern von der deutschen post.
    und da kannst du im internet abrufen wann das schreiben zugegangen ist und kannst dir den entsprechenden beleg zusätzlich auch noch zusenden lassen.
    das ist gerichtlich sehr wohl anerkannt (also der beleg von der post - beim internet-ausdruck weiss ich's jetzt nicht so genau, nehme aber an dass das zumindest zweifelhaft sein dürfte, da zu leicht manipulierbar).

    wie gesagt: ich rede von der deutschen post. klar kann das dort theoretisch auch passieren, dass sowas verschlampt wird, ist mir persönlich aber noch nie passiert.

    dann erzähl doch mal wie du das machst, damit wir auch deine alternative kennen...
     
  16. #15 F-14 Tomcat, 19.03.2008
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    Meines Wissens ist am allerbesten den Gehrichtvollzieher den Brief zur Zustellung zu überlassen Kosten ca 10€ der Brief wird das dann von der Deutschen Post mittels Urkunde Zustellt vorher hat der Gerichtvollzieher den Inhalt Dokumentiert
     
  17. #16 Vermieterheini1, 19.03.2008
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    Welche "Deutsche Post "?
    Die gibt es nicht mehr. Auch dieses Volksvermögen auch an priviligerte Investoren verschenkt. Das Ding heist jetzt Telekom AG
    AG wie AktienGesellschaft - ein Vorstands-profitorientiertes Unternehmen.
     
  18. #17 lostcontrol, 19.03.2008
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    die hier:
    http://www.deutschepost.de
    die mit den filialen in jeder stadt (ok, teilweise heute auch in kleinstädten in z.b. schreibwarenläden oder kioske integriert).
    die bei denen man einschreiben aufgeben kann usw.

    DIE gibt es immernoch.

    aber bitte beantworte doch mal die frage, wie du das denn so machst.
    ich bin immer froh wenn ich was dazulernen kann, sonst wär ich ja nicht hier.
     
  19. #18 Vermieterheini1, 19.03.2008
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    Es gibt nur 4 Arten einer gerichtssicheren Zustellung:
    In allen Fällen ohne Briefumschlag.
    1. Persönliche Zustellung mit Empfangsbestätigung vom Mieter
    Die Mieter-Unterschrift muss Datum und Ort enthalten!
    2. Zustellung durch vom Vermieter unabhängige Boten (Mehrzahl ist besser) in den Briefkasten der letzten bekannten Anschrift des Mieters oder unter der Wohnungstür durchgeschoben (was bei heutigen Wohnungstüren selten geht). Die Boten müssen die Zustellung auf einer Kopie des Mieterschreibens bestätigen und zusätzlich bestätigen, dass die Kopie 100%-ig identisch mit dem Original ist. Es muss eine zwefelsfreie Beschreibung der Boten geben in weilchen Briefkasten eingeworden wurde, natürlich von den Boten unterschrieben.
    3. Ämtliche Zustellung durch Gerichtsvollzieher.
    Voraussetzung hierfür ist eine zustellfähige Mieteranschrift, die der VERmieter liefern muss!
    4. Öffentliche Zustellung durch das Gericht - so sich dieses darauf einläßt.

    Grundsätzlich und vor allem bei Problemfällen muss immer jeder Mieter einzeln angeschieben werden.
     
  20. #19 lostcontrol, 19.03.2008
    lostcontrol

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    kann der mieter problemlos verweigern...

    da brauchste aber 'nen zeugen für den boten.
    und: mieterschreiben? was meinst du damit? vemutlich VERMIETER-schreiben, oder?

    das dürfte für "normalen" kram ein bisschen sehr aufwendig und teuer sein, oder nicht?
     
  21. #20 Vermieterheini1, 19.03.2008
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    Lieber lostcontrol,

    sprechen wir hier im Forum vom Normal-Mieter?
    Nein - wir sprechen von Extremfällen!
    Und für Extremfälle braucht man extreme Maßnahmen.

    Deshalb sind ja meine Antworten auch so extrem.
     
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