Kündigung Mietvertrag wegen Unwirtschaftlichkeit

Diskutiere Kündigung Mietvertrag wegen Unwirtschaftlichkeit im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Zusammen, hoffe hier auf einen Leidensgenoßen zu treffen, der mir vielleicht noch ein paar Tips geben kann. Hier meine Story: Exfrau wohnt...

  1. JWO

    JWO Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,
    hoffe hier auf einen Leidensgenoßen zu treffen, der mir vielleicht noch ein paar Tips geben kann.
    Hier meine Story:
    Exfrau wohnt mit den gemeinsamen Kindern in meinem Haus.
    Einkünfte aus der Vermietung liegen bei 64% der monatlichen Kosten ohne Berücksichtigung von Wartungen und Reparaturen. Entspricht einem Fehlbetarg von mehr als 3000,-€ p.a. . Eine Mieterhöhung auf eine ortsübliche Miete wurde durch den MSB bereits abgebügelt. Wenn dann maximal 15% Erhöhung für die nächsten drei Jahre, dank der Mietpreisbremse. Versuche das Haus seit einem Jahr zu verkaufen und es gibt auch Interessenten, die jedoch erst dann kaufen, wenn das Haus leer ist bzw. die Mieterin raus ist. Mit der Mieterin liegt der Verkaufspreis bei knapp 50% vom Verkehrswertes.
    Ich strebe jetzt eine Kündigung des Mietvertrages an mit der im Betreff genannten Begründung. Es gibt bereits eine detaillierte Aufstellung über die Kosten und Einkünfte das Haus betreffend.
    Man bekommt hier nur immer wieder widersprüchlich Aussagen bezüglich der Erfolgsaussichten und daher versuche ich soviel Infos wie möglich zu sammeln bevor ich in die Umsetzung meines Vorhabens gehe.

    Vielen Dank vorab für Euer Feedback
     
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  3. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Stichwort "Verwertungskündigung". Das ist aber was anderes als den Mieter zu kündigen, weil die Miete nicht hoch genug ist. Das allein wäre sicher keine Grund zur Kündigung.
     
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  4. #3 Anhalter, 17.08.2017
    Anhalter

    Anhalter Erfahrener Benutzer

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    Wir haben uns im Vorfeld des Kaufes unseres Abbruchhauses auch mit dem Thema Verwertungskündigung beschäftigt (wir wollten es eigentlich ohne die darin lebenden Mieter haben und haben dem Verkäufer die Verwertungskündigung nahegelegt). Nach einschlägigen Beratungen bei den entsprechenden Stellen war dann aber recht schnell klar, so einfach ist das nicht. Nur die einfache Unwirtschaftlichkeit eines Mietverhältnisses ist noch kein ausreichender Grund, dieses als VM zu kündigen, da braucht es mehr. Uns wurde dann nahegelegt, das Objekt mit Mieter zu kaufen, und eine Eigenbedarfskündigung durchzuführen, was sich bedeutend einfacher darstellen lässt.
    Wir haben das Haus dann mit Mieter zu einem leicht niedrigeren Preis gekauft und dem Mieter dann den Auszug ein wenig versüßt, sprich, es kam noch nicht einmal so weit, dass wir auf Eigenbedarf hätten kündigen müssen.

    Spannendere Frage ist halt, was kostet es dich, das Haus vermietet zu verkaufen? Bei uns gibt es quasi keine vernünftigen Baumöglichkeiten mehr, da wären die Leute auch Schlange gestanden, wenn wir das nicht gemacht hätten. Das kann bei dir ganz anders aussehen, aber dieses "für die hälfte" mag ich nicht so ganz glauben. Andererseits, und das ist bestimmt auch nicht einfach, kann man sich ja mit dem Mieter einigen, freiwillig zu gehen, klar, auch nicht für umsonst, aber vielleicht ist das ja günstiger, als das Haus vermietet zu verkaufen?
     
  5. #4 Nochso'nTrottel, 17.08.2017
    Nochso'nTrottel

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    Hallo JWO,

    wenn die Mieteinnahmen tatsaechlich unter den Kosten liegen und ein Verkauf vermietet trotz erheblicher Bemuehungen Deinerseits nachweisbar weniger als 50% von unvermietet bringt, wuerde ich es an Deiner Stelle versuchen. Aber: die Huerden sind hoch, wenn Du das selbst versuchst, sind die Erfolgsaussichten gering.

    Du brauchst einen wirklich guten Anwalt. Der das zustaendige Gericht kennt und weiss, wie das tickt und worauf es anspringt. Mit dem wuerde ich das mal besprechen. Kostet Geld, klar. Aber auf Dauer kommt das in Deiner Situation erheblich teurer, wenn Du es nicht versuchst.

    Und Du brauchst einen langen Atem. Das wird dauern. Bei einer so niedrigen Miete wird der gegnerische Anwalt mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit alles versuchen, das Verfahren in die Laenge zu ziehen, Berufung einzulegen, Haertegruende anzufuehren, etc.

    Viel Glueck
    NochSo'nTrottel
     
  6. #5 Newbie15, 17.08.2017
    Newbie15

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    Verwertungskündigungen kosten oft auch sehr, sehr viel Geld. Wenn der Mieter denn irgendwie zum Auszug zu bewegen ist, dann meistens nur mit einer hohen Abfindung. Die niedrige Miete allein oder der angeblich deutlich niedrigere Kaufpreis reichen wahrscheinlich nicht. Ich kenne da Fälle, da ging es um die letzte oder letzten 2 Parteien bei 90 % Leerstand im völlig sanierungsbedürftigen Haus, das eigentlich nur noch abgerissen werden kann, wenn man wirtschaftliche Entscheidungen treffen will/muss. Selbst dann finden Mieter Wege, das alles extrem in die Länge zu ziehen und hohe Entschädigungen rauszuholen.

    Gerade wenn da Kinder im Spiel sind und der Ort nicht zu groß, wird das vermutlich sehr schwierig. Eigenbedarf ist kein Weg? Ansonsten halt Miete immer so erhöhen, wie es geht, ggf. Modernisierungen mit Mieterhöhung?

    Warum sind die Kosten so hoch, dass sie nicht gedeckt werden können? Wenn die Tilgung daran schuld sein sollte, wäre es nicht ungewöhnlich, wenn während der Laufzeit des Kredites kein Überschuss erzielt wird und ich denke nicht, dass man dann von Unwirtschaftlichkeit sprechen kann.

    Nur so als Anregungen.
     
  7. Andres

    Andres
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    Naja, ist dann ja auch nicht mehr so wichtig, ob man nun knapp unter oder knapp über 75 % der laufenden Kosten wieder einspielt - es reicht halt nicht bzw. erst nach der dritten Runde Erhöhungen, also in 9 Jahren. Wo die Kosten dann liegen mögen ...


    Der MSB bügelt nichts ab. Wenn man sich nicht einig wird, trifft die Entscheidung letztendlich ein Gericht, auch wenn in Schriftsätzen natürlich bisweilen ein anderer Eindruck erweckt wird. Der MSB wird hier nur den berechtigten Einwand vorgebracht haben, dass die Kappungsgrenze zu beachten ist, wenn über ein Erhöhungsverlangen angepasst werden soll.


    Nachdem die negative Seite (d.h. dass und warum eine Verwertungskündigung nie ein Selbstläufer ist) nun schon etwas beleuchtet wurde, vielleicht mal ein paar Worte zu eine positiven Herangehensweise, d.h. wie und unter welchen Umständen eine Verwertungskündigung funktionieren kann. Dazu Einstiegslektüre.

    Mindererlös beim Verkauf ist also eine mögliche Grundlage. Mit den genannten 50 % Mindererlös sieht das eigentlich ganz gut aus. Das kann also funktionieren, aber es muss nicht. Auch der Wunsch, einen Kredit abzulösen oder sonst nachvollziehbare Dinge mit dem Verkaufserlös tun zu wollen, ist ein möglicher Grund.

    Wichtig ist auch zu wissen, was auf jeden Fall nicht funktioniert, weil das Gesetz es ausdrücklich verbietet: Die Kündigung zwecks Erhöhung der Miete, egal ob anschließend an einen anderen oder an den selben Mieter vermietet werden soll.


    Das sehe ich auch so. Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist ein guter Anfang, aber natürlich gibt es auch da bessere und schlechtere. Sofern wirklich keine Einigung zu erreichen ist, würde ich parallel zur Verwertungskündigung wohl auch eine Mieterhöhung durchführen. 15 % ist besser als nichts.
     
  8. #7 Immofan, 17.08.2017
    Immofan

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    Mal etwas anders gedacht, wenn Deine Exfrau zusammen mit Deinen Kindern dort lebt und die Kids der Frau sehr wahrscheinlich am Herzen liegen, dann stell doch in Aussicht, dass die Kinder irgendwann einen Teil des Verkaufserlöses erben werden. Es soll ja vorkommen, dass Mütter im Sinne ihrer Kinder praktisch denken und so vielleicht selbst daran interessiert sind einen höheren Preis zu erzielen. Ich würde es mal ansprechen, falls Du es bisher noch nicht mit einem direkten Gespräch versucht hast.
     
  9. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Und wo sollen die dann wohnen?
    Da bin ich aber gespannt, bei welchem Richter Du da durchkommst...:009sonst:
     
  10. JWO

    JWO Neuer Benutzer

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    @Berny
    die Kinder sind nicht mehr so klein also 11 und 15 also wird es sicherlich kein Härtefall werden
    @Immofan
    Danke für den Hinweis, dass habe ich natürlich bereits gemacht, habe auch angeboten die Kosten für den Umzug und auch die Kaution für die neue Wohnung zu bezahlen, aber es rührt sich halt nichts und wir sprechen dann über eine 5stellig Summe, die ich angbeoten habe.
    @Newbie15
    Das mit dem Eigenbedarf habe ich auch druchgespielt, du kannst aber gegenüber deinen leiblich Kindern vor Gericht keinen Eigenbedarf durchsetzen. Wäre auch ziemlich bescheiden die eigenen Kinder vor die Tür zu setzen um selber ins Haus einzuziehen

    Generell vielen Dank für die Hinweise und Ratschläge, also auf zum Anwalt und das Ganze mal lostreten, denn der Ganze Mist hat mich seit der Scheidung schon locker 30.000€ gekostet, wenn nicht sogar schon mehr.
     
  11. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Naja, die können ja, wie bei den Pfadfindern, zelten.
     
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  12. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich würde erst einmal schauen, ob Du die Nebenkosten richtig berechnest. Wartungskosten muss Deine Ex bezahlen, wenn Du einen halbwegs normalen Mietvertrag genommen hast.
    Ansonsten würde ich immer das höchste an Mieterhöhung nehmen.

    Beim raus klagen hast Du immer das Problem, was hast Du für einen Richter. Die Wirtschaftlichkeit Deiner Miete wird ihn wohl weniger interessieren.
     
  13. #12 Akkarin, 22.08.2017
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

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    ich würde mich vielleicht weniger mit einem Anwalt für Mietrecht unterhalten, als mit einem für Familienrecht.
    Wurde der Frau das Haus im rahmen der Scheidung durch das Familiengericht zugewiesen?
     
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