Kündigung nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von dornröschen, 16.07.2009.

  1. #1 dornröschen, 16.07.2009
    dornröschen

    dornröschen Neuer Benutzer

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    liebe hoffentlich mehrwissende unbekannte!
    ich bin neu in der vermieterrolle und wohl noch sehr gutgläubig... und hab einen wohnungsmietvertrag mit jemanden gemacht, der sich jetzt als äusserst unkooperativ kerauskristallisiert, er will u.a. schon vor seinem einzug in mein Haus sein wohnrecht einklagen...
    also konkret:
    Mieter ist arbeitsloser Harz4 Empfänger mit Tendenz zum Kranksein, geplant ist eine Wohngemeinschaft mit der Vermieterin die jetzt das ganze Haus mit 7 zimmern bewohnt. Die Gemeinschaftsräume Küche Wozi Bad Gästezi sind bereits möbliert, der Mieter hat zusätzlich je ein unmöbliertes Zimmer in EG und OG.

    Mietvertragsabschluss am 29.5.09 unter für das Sozialamt tauglichen Modifikationen (weniger qm als abgesprochen im Vertrag angegeben)
    Im unbefristeten Mietvertrag gültig ab 1.6.09 (Wohnungs-Mietvertrag des Mieterbundes) stehen folgende Zusatzvereinbarungen und einige Streichungen:
    § 17 Ordentliche Kündigung: <Der Mieter/Vermieter kann den Mietvertrag von unbestimmter Dauer jederzeit unter der Frist von 3 Monaten kündigen>. Und Zusatz am Ende: <Interessesenskonflikte werden vorrangig unter den Parteien nach Absprache und ggf. unter Zuhilfenahme von Beratungsstellen aussergerichtlich geregelt.> Es ist eine Kaution von 400 Euro zahlbar in drei Raten vereinbart.

    Der Mieter kündigt mehrmals seinen Einzug an, realisiert ihn aber nicht und bringt dann am 24.6. ca. 70 Umzugskisten in ein eines der Zimmer und auf den Dachoden. Aufgrund der Unzuverlässigkeit seiner Aussagen findet ein Gespräch statt, in dem der Vermieter und der Mieter uneinig über den Sinn und die zu treffenden Regelungen der Wohngemeinschaft werden. Die Vermieterin legt dem Mieter nahe, dass sein Einzug unter diesen Umständen nicht mehr erwünscht ist, und bietet Hilfe bei Übergangslösungen (nur ein Zimmer und das Gästezimmer zum beziehen) und Kistenrücktransport an. Der Mieter willigt nicht ein, sagt aber mündlich zu, dass er in 3 Monaten wieder auszieht und versichert, das auch schriftlich zu unterzeichnen. Die Vereinbarung im Mietvertrag über die gemeinsame Gartenpflege (1500 m²) wird vom Mieter nicht eingehalten.
    Der Mieter besteht nach Zahlungsaufforderung per Mail und Post am 4.7. per Mail auf seinem Wohnrecht für beide Zimmer, zieht aber immer noch nicht ein und leistet bis zum 9.7. keinerlei Zahlungen.
    Die Vermieterin kündigt am 9.7. fristlos wegen Zahlungsverzug (2 Mieten und Kaution) und zusätzlich ordentlich und unter Berufung auf die Sonderregelung § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei teilmöblierter Wohnung und WG mit Vermieter und führt auch gründe für unzumutbarkeit an.
    Am 9.7. geht (leider...) eine Miete (Juni) auf dem Konto der Vermieterin ein
    Der Mieter insistiert am 9.7.per mail auf dem Einzug und bestreitet seine mündliche Auszugszusage. mit allerlei Drohgebärden kündigt er am 12.7. seinen baldigen Einzug an und und er die Sache morgen seinem Anwalt übergeben wird.
    Er hohlt das ihm per Mail angekündigte Schreiben am 15.7. im Briefkasten ab.

    Nun meine Fragen:
    Wie kann ich den Einzug dieses unerwünschten und offensichtlich nicht vertrauenswürdigen Mieters in mein Haus verhindern?
    Soll ich einfach so schnell wie möglich die Räume nochmal vermieten? dann gilt das Besitzrecht des neuen Mieters. kostet mich mglw. Schadensersatz an ihn.(bin relativ mittellos als bildende künstlerin tätig)
    Mit welcher Frist ist meine Kündigung wirksam?

    Ich habe jetzt die Schlösser ausgetauscht einfach weil ich Angst hab dass er plötzlich vor mir steht...Was passiert, wenn ich den Zugang zum Haus verweigere (der Mieter hat seit 29.5. alle Schlüssel) ?

    Bin den umständen entsprechen recht verzweifelt und schlaflos...mit der Bitte um wissende Engel ganz herzlichen Dank im Voraus
    dornröschen
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 16.07.2009
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    ooooooooooooooohhhhhhhhhhhh jeeeeeeeeeeeeeeehhhhhhh - da hast du ja so ziemlich alles falsch gemacht, was man falsch machen kann...

    warum um himmels willen einen wohnungsmietvertrag wenn's nur um zimmer geht?
    da wäre ein untermietvertrag sehr viel sinnvoller gewesen!
    so hast du ihm doch die komplette wohnung vermietet, warum nur?

    wenn er einen korrekten mietvertrag hat, kann er das auch - ob er nun schon eingezogen ist oder nicht.

    und warum zum teufel holst du dir sowas ins haus?
    da ist es doch vorhersehbar dass das mit der miete nicht klappt...

    warum hast du ihm dann die ganze wohnung vermietet anstatt ihm einfach einen untermietvertrag zu machen für die beiden zimmer inklusive nutzungsrecht an küche, bad und sonstigen gemeinschaftsräumen???

    ist ja ganz klasse.
    dir ist schon klar dass du deswegen mächtigen ärger bekommen kannst?
    und wie willst du das eigentlich dem finanzamt erklären, das ja die tatsächliche quadratmeterzahl kennt?
    wie verteilst du denn dann die betriebskosten? auch nach der geminderten quadratmeterzahl oder wie? *kopfschüttel*

    diese klausel ist mit hoher wahrscheinlichkeit ungültig da sie in einer den mieter benachteiligenden weise vom gesetz abweicht.
    du kannst, sofern es sonst keine wohnungen in dem haus gibt zwar per sonderkündigungsrecht dem mieter kündigen, hast dann aber eine 3 monate längere kündigungsfrist.

    hättest du dir sparen können. wenn's hart auf hart kommt musst du eh vor gericht.

    ist sein gutes recht, es gibt ja einen bestehenden mietvertrag.

    will heissen du hast ihm NICHT schriftlich gekündigt? warum nicht???

    da hättest du einen kündigungsgrund, den du aber eigentlich garnicht brauchst.

    die zimmer sind doch garnicht möbliert schreibst du?
    dass die gemeinschaftsräume möbliert sind dürfte hier keine rolle spielen. gut möglich dass diese kündigung so ungültig ist.
    bezieh dich lieber bei der fristlosen kündigung auf den zahlungsverzug und bei der ordentlichen auf verstösse gegen den mietvertrag sowie das "normale" sonderkündigungsrecht.

    garnicht. er hat einen gültigen mietvertrag.

    nein, damit machst du dich strafbar.
    und das "besitzrecht" des aktuellen mieters geht in jedem falle vor, es besteht ja ein gültiger mietvertrag.

    erstmal musst du dich fragen ob sie überhaupt gültig ist.
    ich fürchte so wie oben beschrieben ist sie es nicht.

    du machst dich strafbar...

    sorry, ich sags ungerne, aber in deiner situation würde ich mir schnellstmöglich einen fachkundigen anwalt nehmen. und rechne mal lieber damit dass du nicht nur den anwalt wirst bezahlen müssen sondern auch möglicherweise dem unerwünschten mieter einen schadensersatz bzw. eine vergleichszahlung...
     
  4. #3 Michael_62, 16.07.2009
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    Hallo stechende Rose.

    Ich schliesse mich mit dem Ohje an.

    Aber lass es doch mal hart darauf ankommen mit den Schlössern. Und sage jedem, ihr habt euch geeinigt dass das Mietverhältnis fristlos beendet wurde. Du hast die Sachen nur noch aufgrund des Vermieterpfandrechtes behalten.

    Manchmal darfst du auch in Notsituationen schwindeln.

    Rede sofort mit dem Amt, dass der Mieter das Mietverhältnis beendet hat und nicht gezahlt hat.

    Und dann frage wie die eine eingegangene Miete auf die Gesamtschulden zu verrechnen ist.

    Du solltest aber Nerven beweisen können. Am besten mal sehen ob du dich kurzfristig übergangsweise mit einem Bodybuilder anfreunden kannst, so was macht bei manchem Klientel viel Eindruck. Nennt sich Muskelparagraphen...

    Aus meiner Sicht würde ich den Menschen nicht in die Wohnung lassen und wenn er mich bei allen Staatsanwälten verklagen würde.

    Die Kisten gib an eine Spedition zur Verwahrung. Dort kann es Sie nach Zahlung der offenen Beträge auslösen.
     
  5. #4 lostcontrol, 16.07.2009
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    das wird nichts bringen.
    das amt muss überhaupt nicht mit dornröschen reden - datenschutz geht vor.
    wenn du glück hast nehmen sie die information aber wenigstens auf.
    das einzige was eventuell helfen könnte wäre die anzeige wegen sozialbetrugs - aber das ist dann gleich der ganz grosse hammer und ob das wirklich angenommen wird ist immernoch die frage - ich hab das auch schon mal versucht und hatte pech damit.

    zudem ist es durchaus möglich dass das geld vom amt jetzt erst geflossen ist - bis so ein antrag gewährt wird, dauert's ja auch immer seine zeit...

    seh ich genauso, aber legal ist das halt nicht...

    hm - verursacht halt zusätzliche kosten...
    dornröschen schreibt ja dass sie es selbst nicht allzu dicke hat...
     
  6. #5 Michael_62, 16.07.2009
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    Meine holde nette Nachbarin hat gerade auch einen Hartzi genommen nachdem der sooo nettt und süssss aufgetreten ist.

    Jetzt verhandelt sie auch mit dem Amt.

    Na ja. muss halt jeder wissen, ob er so sein Geld verdienen möchte.

    Ich bin da ganz robuster Meinung.

    In einem sozial gefördertem Wohnblock keine Einschränkung aber nur mit nicht wiederrufbarer Abtretung.

    In einer MFH Anlage bürgerlichem Zuschnitts nur, wenn er vorher schon dort Mieter war und dann mit aller Unterstützung.
    Wir füllen da sogar Hilfsanträge, Wohngeld u.ä. aus, das ist billiger, als hinterher das Drama zu haben.

    In einem eigenen Wohnhaus: Nie.
     
  7. #6 lostcontrol, 16.07.2009
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    wie gesagt: VERSUCHT hab ich das auch schon.
    aber nicht mal das argument "veruntreuung von sozialgeldern" hat etwas gebracht.
    ist aber vermutlich regional verschieden...

    tja, das gibt es leider nicht, eine "nicht widerrufbare abtretung" - in ganz deutschland gilt, dass diese abtretungserklärungen vom mieter/hartzer per telefonanruf von jetzt auf gleich widerrufen werden können.

    das MUSST du doch ohnehin machen. ist jetzt also weder ein besonderes entgegenkommen noch sonst was...

    naja, wenn dein mieter im eigenen wohnhaus hartzer wird, kannst du ihm deswegen nicht kündigen - da kannst du nur aufs sonderkündigungsrecht zurückgreifen (sofern im "eigenen wohnhaus" nur 2 wohnungen vorhanden sind).
     
  8. #7 dornröschen, 16.07.2009
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    danke für die rat-schläge...

    erstmal wirklich danke obwohl ich die schelte ja eh schon von überaller beziehe!!!:-(
    was kann ich konstruktiv machen meine schriftliche kündigung vom 7.7. (leider der tag an dem dann doch noch die 1.miete kam...)
    ich denke die kündigung ist nicht sooo falsch...
    aber was ihm jetzt anbieten damit er nicht die härtefallregelung beansprucht? muss er jetzt wiederspruch einlegen damit die kündigung unwirksam wird?

    Außerordentliche fristlose Kündigung Ihrer Wohnung


    >Sehr geehrter Herr G!
    hiermit kündige ich den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag vom 29.5.09 für die Wohnung/Wohngemeinschaft in der Sch..in E.. fristlos mit sofortiger Wirkung.
    Begründung:
    Die am 3.6.09 und 3.7.09 fälligen Mietzahlungen haben Sie bisher nicht beglichen. Dadurch ergibt sich ein Mietzahlungsrückstand in Höhe von insgesamt 977,50 EUR.
    Aus der mündlichen Vereinbarung über Strom und Telefon von 60 Euro mtl. vom 29.5.09 geht weiter eine Schuld von 120 Euro hervor. Insgesamt stehen 1.097,50 Euro zur Zahlung aus.
    Ich habe außerdem bisher keine Kaution (400 EUR zahlbar in 3 monatl. Raten, d.h. Zahlungsrückstand von 266,66 Euro bei der fälligen Kaution) erhalten.
    Sie haben also zum wiederholten Male Ihre Miete verspätet bzw. bisher noch gar nie entrichtet und auch auf meine schriftliche Zahlungsaufforderung vom 4.7.09 nicht reagiert Deswegen ist – laut § 543 BGB – auch eine fristlose Kündigung zulässig.
    Sollte diese unwirksam werden, weil Sie die Zahlungen verspätet begleichen kündige ich Ihnen zusätzlich Ihnen zum nächstmöglichen Termin und berufe mich hierbei auf mein Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB, das eine Kündigungsfrist bis zum 15. des Monats mit Wirksamkeit zum Monatsende erlaubt, da ich selbst mit Ihnen die von mir mit Einrichtungsgegenständen ausgestattete Wohnung teile (bzw. nicht teile, da Sie ja bisher nicht eingezogen sind). An einer möglichst kurzen Kündigungsfrist habe ich aus folgenden Gründen ein berechtigtes Interesse:

    Sie haben mehrfach telefonisch getroffene Verabredungen verspätet oder gar nicht eingehalten sich bisher nicht wie vertraglich vereinbart an der Gartenarbeit (1500 m²) beteiligt. Im WG-Gespräch am 25.6.09 haben Sie Anlass zur Annahme gegeben, dass Sie dazu tendieren, andere für Ihre Opferrolle verantwortlich zu machen und in Konfliktsituationen zu insistieren. Meine Angebote für eine Übergangslösung haben Sie allesamt abgelehnt. Da ich Sie bisher kaum kenne, möchte ich unter diesen Umständen nicht Bad, Wohnzimmer und Küche mit Ihnen teilen und eine Vermietung an Sie ist daher für mich nicht zumutbar.
    Als Vermieter und Mitbewohnerin habe ich aufgrund ihrer Unzuverlässigkeiten, ihres unkooperativen Kommunikationsverhaltens und bisherigen Zahlungsversäumnisse kein Vertrauensverhältnis aufbauen können und ein berechtigtes Interesse, diese Wohngemeinschaft gar nicht erst einzugehen und möchte nicht, dass Sie einziehen. Vom Mietvertrag trete ich nach § 323 BGB wegen nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung zurück.

    Nur vorsorglich kündige ich Ihnen das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Termin wie im Mietvertrag unter § 2 und §17 Nr1. vereinbart.
    Außerdem berufe ich mich hiermit auf Ihre mündliche Zusage vom 25.6.09, das Mietverhältnis zum nächsten möglichen Termin (30.6. mit Wirkung zum 30.9.09) wieder aufzulösen.

    Ich fordere Sie deshalb auf, die Mietsache unverzüglich – das heißt spätestens bis zum 30.7.09 – zu räumen und uns in vertragsgemäßem Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben.
    Ich bitte Sie hiermit Ihre Umzugskisten und Fahrradteile schnellstmöglichst zu entfernen, damit die Räume anderweitig vermietet werden können und der Vermieterin keine weiteren finanziellen und organisatorischen Nachteile entstehen.
    (Siehe §18 im Mietvertrag)
    Kommen Sie meiner Räumungsaufforderung nicht nach, wird außerdem eine Nutzungsentschädigung fällig. Eine derartige Zahlung macht die Kündigung allerdings nicht mehr rückgängig. Eine Fortsetzung des Mietgebrauchs lehnen wir ausdrücklich ab!
    Darüber hinaus behalten wir uns vor, eine Räumungsklage gegen Sie anzustrengen.
    Dem § 568 BGB entsprechend weisen wir Sie darauf hin, dass Sie berechtigt sind, gegen diese Kündigung Widerspruch einzulegen.

    Mit freundlichen Grüßen>

    immer noch mutlos dornenundrosen
     
  9. #8 lostcontrol, 16.07.2009
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    RE: danke für die rat-schläge...

    möglicherweise eben doch, die räume die du ihm vermietet hast sind ja nicht möbliert, oder?
    wichtig wäre zu wissen wie denn der mietvertrag genau aussah - ob da tatsächlich die ganze wohnung drin steht (was absoluter wahnsinn wäre, dann könnte nämlich genaugenommen sogar er dich rausschmeissen) oder eben nur die zimmer und die mitbenutzung der gemeinschaftsräume.

    keine ahnung. geld vermutlich.

    du solltest dich erstmal dringend schlau machen ob die kündigung überhaupt wirksam ist - womöglich muss er dann nämlich GARNICHTS machen...

    ogott, was ist das denn für 'ne kündigung???
    sorry, aber da hast du mit sicherheit des guten zuviel getan.
    es wäre deutlich besser gewesen sich da auf die fakten zu beschränken und auf diese endlos-begründung zu verzichten, die dir mit sicherheit anwaltlich um die ohren gehauen und somit ungültig wird.
    die begründung hättest du jederzeit in einem privaten brief liefern können - so wird sie vermutlich von nachteil sein.

    mensch mädchen, nimm dir 'n anwalt!!! unbedingt!!! schnellstmöglich!!!
    da hast du dich jetzt so in die sch... geritten, alles was du jetzt noch ohne anwaltlichen rat machst, könnte die situation nur noch verschlimmern...
     
  10. #9 Michael_62, 16.07.2009
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    Jajaja. Briefentwurf im Forum geht zu 99% schief.

    Zu Vollmacht. Eine einfache schriftliche lässt sich wiederrufen. Eine notarielle Abtretung nicht.
     
  11. #10 dornröschen, 16.07.2009
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    im mietvertrag stehen 2 zimmer küche bad
    46,13 m²
    die räume sind nicht genau bezeichnet. (ja ich weiss mach ich niemehr so...)
    habs halt zum 1. mal und noch unter zeitdruck gemacht und hartte auch noch andre sorgen...
    in wahrheit sind ihm mündlich ca 74 m² zugesichert und das meiste davon ist möbliert nur seine 2 zimmer sind bis auf nen einbauschrank unmöbliert.
    ich könnte also auchauf 46 m² bestehn und ohne dachboden - eben wies im vertrag steht dann wirds etwas unattraktiver für ihn hab ich per mail auch angedeuted.
    vielleicht find ich ja doch ne aussergerichtliche lösung.
    auch ein anwalt kann mir nicht sagen ob die kündigung wirksam ist hatte schon einen am telefon....
    muss jetzt los komm heut abend wieder
    draussen scheint übrigens die sonne....
    dornroschen
     
  12. #11 lostcontrol, 16.07.2009
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    es geht dabei aber doch nicht um vollmachten!
    es geht bei der "abtretungserklärung" darum, dass die miete von der ARGE direkt an den vermieter überwiesen wird. da ist kein notar im spiel und wird sich auch nicht ins spiel bringen lassen!
    hast du das schon mal gemacht?

    du hast ihm also DEINE küche und DEIN bad zur vollnutzung vermietet.
    wo kochst du? wo badest du?

    sprich einbauküche und badezimmermöbel. läuft das schon unter möblierung?

    hättest du denn zwei zimmer in dieser grösse? und was ist mit bad und küche?

    ein anwalt der dir das nicht beantworten kann ist definitiv der falsche für dich!!!
    such dir lieber einen, der ahnung von mietrecht hat / fachanwalt ist!

    von der sonne hab ich leider nichts, bin am arbeiten...
     
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