Kündigung nach § 573 / fristlose Kündigung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von ffmler, 20.02.2007.

  1. ffmler

    ffmler Neuer Benutzer

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    Hallo,

    auf meine letzte Frage (Mehr Personen als im Mietvertrag..) habe ich den sehr guten Tipp bzgl. des § 573 a BGB erhalten.

    Wir haben die Kündigung gem. § 573 auch schriftlich ausgesprochen. Durch die Verlängerung der Kündigungsfrist konnte die Kündigung jedoch erst zum 31.07.06 erfolgen. Der Mieter hat die Kündigung sogar schriftlich bestätigt. Im Schreiben haben wir neben der Kündigung auch die 1. Abmahnung wegen der Personenanzahl ausgesprochen und auf diverse Verstöße (z.B. Ruhestörung) gegen die Hausordnung hingewiesen.

    Nun ist es zum wiederholten Mal zur nächtlichen Ruhestörung gekommen. Wir haben die Polizei geholt und die hat zumindest für die eine Nacht die Person (die von den mehr Personen als im Mietvertrag) dem Grundstück verwiesen und den Sachverhalt notiert. Die Notiz wird uns jedoch nicht ausgehändigt, da hierin wohl noch andere Sachverhalte aufgenommen wurden. Wir haben jedoch die Namen, die Einsatzzeit, Aktenzeichen o.ä. genannt bekommen.

    Wir möchten diesen neuerlichen Verstoß gegen die Hausordnung nun als Grund für die 2. Abmahnung und der sofortigen fristlosen Kündigung (Kündigung per sofort, Räumung der Wohnung innerhalb 2 Wochen) nutzen.

    Spricht hier irgendetwas dagegen, oder wirkt die bereits erfolgte ordentliche Kündigung gar schädlich? Gibt es noch weitere Sachverhalte die wir beachten müssen oder sollen?

    Weiterhin stellt sich mir die Frage wie es sich mit dem Mietausfall verhält, da ich die Wohnung ja keinesfalls zum Räumungstermin neu vermieten kann? Wann endet die Zahlungsverpflichtung für den Mieter?

    Vielen Dank!
     
  2. AdMan

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  3. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Fangen wir von hinten an: Die Zahlungspflicht für den Mieter endet, wenn Du die Mietsache zurückgenommen hast und der Mieter keine Nutzung mehr aus der Mietsache ziehen kann. Maßgeblich ist also im Zweifel nicht das Vertragsendedatum sondern der Termin, zu dem Du tatsächlich die Wohnung zurückübergeben bekommst. Wenn dieser Termin vor dem Vertragsende liegt, kannst Du u.U. für die Zeit bis zum Vertragsende noch Nutzungsausfall berechnen (frag' mich nicht, ich weiss, dass das so gemacht wird und rechtens sein soll), liegt der Übergabetermin nach Vertragsende, kannst Du vom Mieter umgekehrt für den Differenzzeitraum noch Miete verlangen (macht aber wohl auch nur Sinn, wenn da auch was zu holen ist - bei fristloser Kündigung wirst Du's u.U. auf sich beruhen lassen damit Du die Sache vom Tisch hast)

    Eine fristlose Kündigung bricht im Zweifel eine ordentliche Kündigung - der Grund für die fristlose muss ja gerade so schwerwiegend sein, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist - auch nicht bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist. Ob die beschriebene Ruhestörung da ausreicht, ist ein unschönes Einzelfallthema, das man aus der Ferne kaum sachlich beurteilen kann. Wir haben einen ähnlich gelagerten Fall, bei dem es aber auch bestenfalls zu einem Auszug nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist kommen wird (hier bedarf es mit der fristlosen auch der hilfsweisen ordentlichen Kündigung aus gleichem Grund!).

    Solche Sachen machen natürlich überhaupt keinen Spass, zumal die Störer sich in aller Regel auch noch uneinsichtig zeigen. Und eine Räumungsklage wegen Ruhestörung ist nach allem was ich gehört habe noch viel unerfreulicher (da kann man sich fast nur wünschen, einen Ruhestörer wegen Mietzahlungsverzug rauskegeln zu können - das ist einfacher und kostet u.U. weniger - trotz der Mietzahlungsausfälle).

    Jerry
     
  4. ffmler

    ffmler Neuer Benutzer

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    Hallo Jerry,
    vielen Dank für die ausführliche Antwort - auch wenn mir diese natürlich nicht wirklich gefällt.

    Hinsichtlich der Ruhestörung sollte noch hinzugefügt werden, dass wir auch vor der ersten Abmahnung bereits schriftlich auf die wiederholt vorkommenden Ruhestörungen hingewiesen haben. Inkl. der Begründung zur fristlosen Kündigung sind nunmehr drei Ruhestörungen dokumentiert (Abstand jeweils ca. 1 Monat). Eigentlich klingt das nicht so dramatisch (1 x pro Monat) nur mir raubt es natürlich selbst den Schlaf und die Ruhestörungen resultieren immer aus massivsten Streitigkeiten bei denen die Mietsache aller Wahrscheinlichkeit in Mitleidenschaft gezogen wird (schlagen und treten gegen Türen und ggf. Wände). Weiterhin sind dies natürlich nur die Highlights. Anscheint leben unsere Mieter in einer anderen Zeitzone (Australien oder so). D.h. tagsüber wird geschlafen und nachts ist man wach, was dann z.B. zum Wäschenwaschen gegen 0.00 Uhr führt.

    Vor diesem Hintergrund möchte ich die Frage an das Forum auch nochmals anders formulieren: Hat schon mal jemand eine fristlose Kündigung aufgrund mehrfacher Verstöße gegen die Hausordnung (Ruhestörung) durchsetzten können?

    Viele Dank und viele Grüße

    Ffmler
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Oha, schlimmer geht es kaum noch... :tröst

    Die Verpflichtung zur Mietzahlung endet nicht mit einer Rückgabe, sondern mit dem Ende des Mietverhältnisses. In Regelfall also mit dem Ablauf der Kündigungsfrist.
    Gibt der Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig zurück, hat der Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung nach § 546a Abs. 1 BGB Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete oder in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.
    Darüber hinaus kann der der Vermieter nach § 546a Abs. 2 BGB auch noch Ersatz eines weiteren Schadens verlangen. Hier wäre u.a. an einen Mietausfall zu denken.

    Der Unterschied zwischen Nutzungsentschädigung und Schadenersatz ist, dass die Nutzungsentschädigung dem Vermieter allein durch die Vorenthaltung zusteht, während für einen Schadenersatzanspruch auch ein Schaden nachgewiesen werden muss.

    Bei einer - wirksamen - fristlosen Kündigung trifft den Mieter ein Verschulden an der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis endet hier mit dem Zugang der Kündigung. Dem Vermieter steht Nutzungsentschädigung bis zur Rückgabe zu und Schadenersatz zumindest in Höhe des Mietausfalls ab Rückgabe bis zum nächsten Termin einer ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei wird berücksichtigt, dass der Vermieter bei einer fristlosen Kündigung sich erst nach der Rückgabe um eine Neuvermietung bemühen kann. Niemand kann vom Vermieter erwarten, dass er zur Schadensminderung für den vertragsuntreuen Mieter Verpflichtungen eingeht, ohne auch nur ansatzweise zu wissen, ob und zu welchem Termin er überhaupt wieder über die Mietsache verfügen kann.
    Eine ganz andere Frage ist natürlich, wie weit Ansprüche auch realisierbar sind.
     
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