Kündigung nach § 573a (Erleicherte Kündigung des Vermieters) möglich?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von SGE1899, 07.09.2016.

  1. #1 SGE1899, 07.09.2016
    SGE1899

    SGE1899 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    07.09.2016
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Hallo zusammen,

    ich habe heute zufällig (durch Google) dieses Forum gefunden, und ich wundere mich, daß ich hier nicht schon früher gelandet bin. Nach einem bischen "quer einlesen", habe ich hier doch schon einige wertvolle Tips und Anregungen gefunden. (großes Lob!)


    Nun zu meinem Problem bzw. meiner Fragestellung:

    Ich möchte meinem Mieter kündigen.

    Die Gründe dafür möchte ich jetzt gar nicht weiter vertiefen, es ist aber so, daß sich aufgrund verschiedener Situationen in der Vergangenheit ein massives Misstrauensverhältniss entwickelt hat, und ich bereits beim Vorstellunsgespräch ziemlich dreist belogen wurde (wie ich heute weiß).

    Eine rechtssichere ordentliche Kündigung des Mieters mit (nachweisbaren) Gründen halte ich deshalb für schwierig und würde gerne ohne Angaben von Gründen nach § 573a kündigen.

    Diese Kündigung ist ja nur möglich, wenn der Mieter mit dem Vermieter gemeinsam im gleichen Haus wohnt und das Haus nur über zwei Wohnungen verfügt.

    Das Haus besitzt aber noch einen Anbau mit zwei Zimmern (also prinzipiell sind in diesem Haus drei abgeschlossene Wohnungen, die über das gemeinsame Treppenhaus erreichbar sind), den ich aber bereits seit 2014 nicht mehr vermiete. Dieser Anbau war früher mal von Mitgliedern meiner Familie bewohnt (vor der Erbauseinandersetzung) und stand danach lange Zeit leer.

    2008 habe ich den Anbau ein wenig renoviert und dann ebenfalls vermietet ( von 2008 - 2014 gab es also zwei Mietwohnungen). Im Laufe der Jahre habe ich mich dann aber aufgrund diverser Probleme (u.a. extrem hoher Energieverbrauch, da ungedämmt) dazu entschieden, diesen Anbau nach Auszug des Mieters nicht mehr zu vermieten (Auszug 2014).

    Meine Frage nun: kann ich trotz dieses Anbaus (der ja nicht mehr vermietet wird), argumentieren, daß eine Kündigung unter den gegebenen Voraussetzungen (insgesamt nur zwei Wohnungen) in Betracht kommt?

    Vielen Dank im Voraus!
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.707
    Zustimmungen:
    1.248
    Ich würde davon nicht ausgehen. Ob die Wohnungen genutzt werden (oder noch viel weitreichender: überhaupt nutzbar wären), ist in § 573a BGB nicht näher bestimmt. Es geht nur darum, ob sie vorhanden sind.
     
  4. #3 SGE1899, 07.09.2016
    SGE1899

    SGE1899 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    07.09.2016
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Danke für die schnelle Antwort!

    Wie sieht es aus, wenn ich argumentiere, daß ich diese Wohnung deshalb nicht mehr vermietet habe, weil ich sie für den Eigenbedarf benötige (ist auch nicht ganz unwahr, da sie aktuell als Abstellraum fungiert)?
     
  5. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.707
    Zustimmungen:
    1.248
    Das ändert nichts daran, dass es drei Wohnungen gibt.
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.861
    Zustimmungen:
    507
    Hi,

    les dir dazu bitte noch mal die Antwort von Andres durch.


     
  7. #6 Sweeney, 07.09.2016
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    29.07.2014
    Beiträge:
    200
    Zustimmungen:
    105
    Hier dürfte ein Urteil des BGH aus dem Jahre 2010 interessant sein (vgl. BGH, 17.11.2010 - VIII ZR 90/10)

    Es ist irrelevant, ob die dritte Wohnung tatsächlich genutzt wird oder leer steht. Weiterhin würde das Bewohnen der dritten Wohnung durch den Vermieter das Merkmal der dritten Wohnung nicht beseitigen.

    In diesem Fall ist die Wohnung ist als eigenständiger Wohnraumt nutzbar. § 573a BGB wird in diesem Fall also keine Anwendung finden.
     
  8. #7 taxpert, 07.09.2016
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    134
    Zustimmungen:
    70
    Ort:
    Bayern
    Wenn ich den Kommentar noch richtig im Kopf habe, drei abgeschlossene Bereiche (drei "Wohnungstüren"), dabei muss die dritte Einheit noch nicht einmal dem Wohnungsbegriff (Küche, Bad, etc.) genügen. Ein einzelnes Zimmer, das nur über das Treppenhaus erreicht werden kann, reicht, auch wenn es zusammen mit einer WE genutzt wird, um eine Kündigung nach §573a BGB unmöglich zu machen.

    taxpert


    Gesendet von iPhone mit Tapatalk
     
  9. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.861
    Zustimmungen:
    507
    Hi,

    Denkbar wäre m.E. hier nur, falls überhaupt vor Ort möglich, wenn man diese dritte Wohnung mit deiner Verbinden könnte, also mit Zimmerdurchbruch & dritte Wohnungseingangstüre zumauern lassen. Ob sich der Aufwand aber lohnt, nur um ggf. in Genuss der erleichterten Kündigung zu kommen, das sei mal dahin gestellt ... :91:



     
  10. #9 SGE1899, 08.09.2016
    SGE1899

    SGE1899 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    07.09.2016
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Vielen Dank für die schnellen, zahlreichen Rückmeldungen!
    Ich bin wirklich begeistert von der Aktivität in diesem Forum.

    Ich habe mich gestern noch sehr intensiv mit der Thematik beschäftigt,und ich muss gestehen, daß ich mir das etwas einfacher vorgestellt habe,und die Hürden (bzw. Ausschlußkriterien) für Anwendung von $573a doch sehr hoch sind.

    Ich muss wohl akzeptieren, daß mir bei einer Kündigung nach $573a die wasserdichte Rechtsgrundlage fehlt.

    Allerdings finde ich den Vorschlag von Pharao (nach anfänglichen Zweifeln) gar nicht so schlecht. Es ist zwar nur schwierig möglich, die Wohnung mit meiner zu verbinden, aber die Zugangstüre zur Wohnung wäre doch im Handumdrehen zugemauert (und irgendwann auch wieder geöffnet, falls notwendig)
    Aber es wäre dann wohl (vor einem Gericht) auch zu offensichtlich,daß die Aktion lediglich zur Schaffung einer Rechtsgrundlage gedient hätte.
     
  11. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    28.03.2009
    Beiträge:
    216
    Zustimmungen:
    8
    Ist die 3. Wohnung baurechtlich überhaupt zulässig? Ich frage, da ich selbst einen Fall kenne, da wurde/wird in einem ZFH der Souterrainbereich als Wohnung vermietet, obwohl aufgrund der baulichen Gegebenheiten dies nicht zulässig war. Frei nach dem Motto: wo kein Kläger da kein Richter.
    In den Bauplänen steht überall ZFH und der Souterrainbereich ist dort als Partyraum und Weinkeller ausgewiesen.
     
  12. #11 SGE1899, 04.10.2016
    SGE1899

    SGE1899 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    07.09.2016
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    ich denke schon, dass es baurechtlich zulässig. Leider kann ich keine Baupläne finden.

    Mittlerweile habe ich ein paar Pläne gemacht (die ich früher schon mal angedacht hatte):

    Ich werde aus der Wohnung einen Saunabereich machen. Ins Schlafzimmer kommt die Saunakabine, das Wohnzimmer wird zum Ruheraum, die Küche wird zum Umkleideraum, das Bad (Dusche) bleibt natürlich, wie es ist.

    Das Ganze wäre natürlich immer noch über eine seperate Zugangstür erreichbar, aber könnte man dann immer noch argumentieren, dass es sich um eine Wohnung handelt?

    Gruß
     
  13. #12 BHShuber, 04.10.2016
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    2.380
    Zustimmungen:
    664
    Ort:
    München
    Hallo,

    möchtest du das weiter ausführen, vielleicht ergibt sich daraus ein Möglichkeit den Mieter loszuwerden.

    Hast du mit dem Mieter oder vom Mieter eine Selbstauskunft in der er nicht wahrheitsgemäße Angaben macht, wie z. B. in Bezug auf den Vorvermieter, Zwangsräumung und dergleichen?

    Gruß
    BHShuber
     
  14. #13 SGE1899, 04.10.2016
    SGE1899

    SGE1899 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    07.09.2016
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    eigentlich wollte ich das nicht weiter ausführen, was das Misstrauensverhältnis angeht, da ich das als den schwierigeren Weg ansehe... aber ich versuch mal die wichtigsten Punkte in Kürze zu erläutern:

    1.) Mieter gibt an, alleine einzuziehen. Frage nach einem Partner wurde mit ja beantwortet, aber dieser will nicht "zu Hause" ausziehen (Aussage unter Zeugen), und deshalb erfolge der Einzug alleine. Nach Bezug der Wohnung, wohnt der Partner auch gleich da, stellt sich nie vor und sie hält es auch nicht für nötig ihn vorzustellen, meldet nicht einmal Personalien.
    Später kommt die Aussage, dass sie ja beim Besichtigungstermin bereits erwähnte, dass der Partner später nachziehen werde. (Dass ich auf diese freche Aussage etwas abgegangen bin, kann man sich vlt. vorstellen.)
    Mit geht es nicht darum, ihr das zu verbieten, aber ich vermiete lieber an eine Person, da es aufgrund mangelnder Stellplätze immer Chaos gibt und ich maximal einen Stellplatz für den Mieter habe (Ärger mit Nachbar vorprogrammiert). Hätte ich gewusst, dass zwei Fahrzeuge dauerhaft gestellt werden müssen, wäre sie von Anfang an nicht Frage gekommen und hatte ich nebenbei so erwähnt (Das ich in der Angelegenheit naiv war, weiß ich selbst ;-).

    2.) Mieter fragt per SMS, ob sie ein Aquarium stellen kann, welches über eine halbe Tonne im befüllten Zustand wiegt. Begeistert war ich nicht, habe aber signalisiert, dass es ok wäre, wenn ein Statiker ihr die Unbedenklichkeit bescheinigt. Nach einigen Wochen erfuhr ich durch Zufall, dass sie das Aquarium ohne Rücksprache auf eigene Faust gestellt hat (mehr brauch ich glaube ich dazu wohl nicht erklären).

    Für mich ist klar, dass es einfach nicht passt (was sich beim Besichtigungstermin komplett anders darstellte) und ich will in absehbarer Zeit die Vermietung beenden....halte es aber für schwierig, ihr die absichtliche Täuschung beim Einzug nachzuweisen... und selbst wenn, weiß ich nicht, ob ein Richter dies als Kündigungsgrund ansehen würde.

    Gruß
     
  15. #14 BHShuber, 04.10.2016
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    2.380
    Zustimmungen:
    664
    Ort:
    München
    Hallo,

    mit dem Zuzug des Partner wird man nicht viel machen können, eigentlich gar nichts.

    Was natürlich jetzt ein Problem darstellen könnte ist das Gewicht von über einer halben Tonne des Aquariums.

    Kommt jetzt darauf an, wie, bzw. auf welcher Vorrichtung das Ding steht, wenn das nur auf einem Eisenständer mit 4 punktuellen Gewichtsträgern steht, am besten auf Parkettboden, kann man sich vorstellen, wie das dann nach Auszug aussieht.

    Sollte es ein massiver Eisenrahmen sein, bei dem das Gewicht nicht punktuell sich verteilt, kann dennoch ein Schaden am Boden entstehen, ich bin kein Baustatiker doch kann ich mir nicht vorstellen, dass ein evtl. Estrich eine Tragkraft von dauerhaft einer halben Tonne aushält.

    Ich würde mich bei dem Mieter schriftlich zu einer Besichtigung der Wohnung anmelden und gleich mehrere Termine zur Auswahl geben um sich vom Zustand der Wohnung und dem Aquarium ein Bild zu machen, das ist dein gutes Recht als Vermieter. Bei der Gelegenheit kann man dann auch das statische Gutachten verlangen, sollte keines da sein, wäre es möglich selber eines in Auftrag zu geben.

    Der Mieter darf die Mietsache zwar nutzen (vertragsgemäß), schädigen allerdings darf er die Mietsache aber nicht!

    Sollte sich herausstellen, dass es mit dem Gewicht Probleme gibt kannst du zumindest berechtigt den Abbau des Aquariums verlangen bevor noch größere Schäden entstehen. Zumindest solltest du in jedem Fall einen Nachweis über eine Haftpflichtversicherung in der das Aquarium mitversichert ist, bzw. der Wasseraustritt verlangen.

    Gruß
    BHShuber
     
  16. #15 MacSassi, 04.10.2016
    MacSassi

    MacSassi Benutzer

    Dabei seit:
    23.07.2013
    Beiträge:
    97
    Zustimmungen:
    39
    Ein gängiger Wert bei Betondecke ist 200kg / qm.
    Ich kann auch nicht wirklich nachvollziehen, dass man sich als Mieter hier wirklich dem Risiko aussetzen will, hier was kaputt zu machen, zumal der VM schon Bedenken geäußert hat und auch die Anfrage schon darauf hindeutet, dass die M von der Problematik weiß.
     
  17. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.707
    Zustimmungen:
    1.248
    Ich befürchte, dass du das Problem zu rational betrachtest. Dem Mieter könnte es ganz einfach egal sein ...
     
    dots gefällt das.
  18. #17 Pharao, 05.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 05.10.2016
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.861
    Zustimmungen:
    507
    Hi,

    da du das hinzuziehen des Lebensabschnittsgefährten i.d.R. eh nicht verhindern kannst als Vermieter, kannst du dich hier m.E. höchstens darüber ärgern, das der Mieter dich damals etwas angelogen hat. Mit so was muss man allerdings als Vermieter rechnen, denn es gibt ja auch viele unzulässige Fragen, wo der Mieter ganz offiziell lügen darf. Das ein Mieter oder dessen Partner unhöfflich ist, zB weil er im Treppenhaus nicht Grüßt, ect, das ist leider auch kein Kündigungsgrund.

    Das Problem mit den Stellplätzen verstehe ich hier jedoch nicht so ganz. Was genau steht dazu im MV :? Ich mein, hast du das im MV nicht geregelt, wer wo was abstellen darf? Also wenn ich einen Stellplatz vermiete, dann darf der Mieter auch nur diesen nutzen - Punkt. Ansonsten muss man hier auch sagen, wenn du deswegen nicht an diese Person vermietet hättest, dann weist du ja jetzt auch warum diese Person dich ggf. damals angelogen hat ... :91:

    Du glaubst doch nicht im ernst daran, das ein Mieter einen Statiker beauftragt der einige Eurönchen kostet. Der Mieter hat hier wahrscheinlich nur dein "ist ok" gehört. Sorry, aber das hätte man geschickter lösen können. Aber ok, jetzt hast du dem Mieter das ja unter einer Einschränkung erlaubt, nur was sagt der Mieter dazu, wenn du ihn zB per altmodischen Brief jetzt nach dieser Bescheinigung fragst?

    Ansonsten wäre hier mal die Frage, warum du hier bedenken hast? Also gerade wenn das kein Altbau ist, sollte m.E. eine "normale" Decke ein Aquarium mit üblichen Ausmaßen locker aushalten. Aber vielleicht erledigt sich das Problem auch bald wieder von ganz alleine, denn gerade Warmwasserfische (also i.d.R. alle schönen bunten Fische) machen m.E. doch einiges an Arbeit, was ggf. dem Mieter garnicht so bewusst war.

    Was m.E. leider immer noch kein gültiger Kündigungsgrund wäre!

    Sorry, aber es bringt dir hier nichts mit aller Gewalt jetzt Kündigungsgründe aus den Haaren herbei zu ziehen. Die Kündigungsgründe sollten vor Gericht schon bestand haben, wenn du jetzt nicht umbedingt was unter Lehrgeld verbuchen willst, weil der Mieter es ggf. bis vor Gericht darauf ankommen lässt.

    Alternativ wäre hier u.U., das du dem Mieter einen Aufhebungsvertrag anbietest. Und damit die Entscheidung dem Mieter leichter fällt, könntest du dem Mieter u.a. "viele" Eurönchen anbieten. Ansonsten bleibt dir hier m.E. nur übrig, das du abwartest bis der Mieter einen Fehler macht, denn du dann ggf. Abmahnen kannst. Und wenn du genug Abmahnungen gesammelt hast, dann kannst du u.U. mal über eine ordentliche Kündigung nachdenken. Sorry, aber willkommen im Vermieterleben.


     
  19. #18 SGE1899, 19.11.2016
    SGE1899

    SGE1899 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    07.09.2016
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Hallo zusammen,
    ich habe leider gar nicht mehr gemerkt, dass hier in diesem Thread noch Aktivitäten stattfanden (habe keine Mail-Benachrichtigung mehr bekommen, wie am Anfang), deswegen habe ich hier auch nicht mehr regelmäßig reingeschaut.

    Ich muss nochmal kurz klarstellen (@Pharao): Ich habe damals mit dem Aquarium "kein OK" gegeben"! Sondern, dass die Sache von einem Statiker beurteilt werden muss! Somit habe ich nichts zugestimmt.

    Vielleicht noch ein Update in der Angelegenheit: Ich habe das ganze einem Anwalt vom HundG-Verein übergeben, der die Angelegenheit durchaus recht kritisch sieht, und den Mieter aufgefordert hat, bis zum xx.11.2016 eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorzulegen, oder das Aquarium sofort abzubauen, und mit mir einen Besichtigungstermin bis spätestens 10 Tage nach der gesetzten Frist zu vereinbaren, damit ich mich vom Abbau überzeugen zu können.
    Es wurde auch umfangreich auf die eigenmächtige Handlung des Mieters und der möglichen Konsequenzen bzgl. Schädigung der Bausubstanz hingewiesen.... mögliche Schadensersatzforderungen usw.

    Aktuell sieht es so aus, dass die gesetzte Frist wohl ohne Reaktion verstreicht und der Mieter sich in der Angelegenheit "tot" stellt.

    Wir (Anwalt und ich) haben vereinbart, die Fristen abzuwarten, und danach zu entscheiden, wie wir weiter vorgehen.

    Was würdet ihr tun bei fruchtlosem Verstreichen der Frist?
     
  20. #19 Pharao, 19.11.2016
    Zuletzt bearbeitet: 19.11.2016
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.861
    Zustimmungen:
    507
    Hi,

    wie schon geschrieben, hier hat der Mieter Zitat "wahrscheinlich nur dein "ist ok" gehört" und der Rest deines Satzes ist irgendwie untergegangen oder der Mieter wollte den auch nicht verstehen.

    Was heißt "durchaus recht kritisch" :? Also schöner wäre hier m.E., wenn es recht eindeutig wäre ... :91:

    Im übrigen habe ich erst mal hier "Hund G-Verein" gelesen und erst beim zweiten mal kam dann auch H&G dabei raus ;)

    Wie die genaue rechtliche Lage dazu aussieht, also was man hier fordern kann bzw. was vor Gericht dann auch Chancen auf Erfolg hat, das können wir nicht beurteilen :( Fordern kann man i.d.R. viel, aber deswegen muss das nicht vor Gericht auch bestand haben.

    Fraglich wäre hier m.E. halt, ob das in einem Neubau wirklich eine Schädigung der Bausubstanz zu folge hätte?

    Ich mein, wenn ganz sicher nein, dann ist diese "Drohung" eine reine Nullnummer und dient höchstens zur Einschüchterung. Was eine Decke aushält, das kann ich aber nicht beurteilen. Allerdings habe ich hierzu auch noch nie davon gehört, das ein "normal" großes Aquarium in einem Neubau Probleme macht.

    Das hängt wohl stark davon ab, ob du dem Mieter das Aufstellen eines Aquarium verbieten kannst oder nicht. Und das sollte dein Anwalt durchaus beurteilen können, wie hier die Rechtslage aussieht bzw. wieviel Chancen man auf Erfolg damit hat.

    Geh mal in deine Einstellungen von deinem Profil auf Grundeinstellung und bei Punkt Einstellung musst du einen hacken bei "und über neue Antworten per E-Mail informiert werden" setzen. Speichern und dann müsste das wieder funktionieren.


     
  21. #20 BHShuber, 21.11.2016
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    2.380
    Zustimmungen:
    664
    Ort:
    München
    Hallo,

    den Rechtsanwalt weiter tätig werden lassen.

    Schlimstenfalls, abgerechnet wird zum Schluss, wenn der Mieter auszieht und in der Tät aufgrund des Aquariums Schäden hinterlässt, wird ihm irgendwann klar werden, was sein Schweigen ihm eingebracht hat.

    Gruß
    BHShuber
     
Thema:

Kündigung nach § 573a (Erleicherte Kündigung des Vermieters) möglich?

Die Seite wird geladen...

Kündigung nach § 573a (Erleicherte Kündigung des Vermieters) möglich? - Ähnliche Themen

  1. Mieter von Gewerberaum nicht auffindbar / Kündigung

    Mieter von Gewerberaum nicht auffindbar / Kündigung: Hallo, wir haben schon seit geraumer Zeit mit einem Mieter Probleme wegen unregeläßigen Mietzahlungen, Beleidigung, Sachbeschädigung, Androhung...
  2. Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?

    Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?: Hallo zusammen, ich bin neu hier und habe eine Frage zur Ausgestaltung eines Mietvertrages. Folgende Situation: Der Eigentümer eines ZFHs lebt...
  3. Kündigung vor Einzug

    Kündigung vor Einzug: Hallo Zusammen, Eine Dame wollte mir ein Zimmer vermieten, in ihrer Wohnung, in der sie selber aber auch Miete zahlt. Ihre Vermieterin darf auch...
  4. kündigung wegen eigenbedarf

    kündigung wegen eigenbedarf: guten abend, folgender sachverhalt: - wegen eigenbedarf mußte ich mieter nach über 5 jahren mit einer kündigungsfrist von 6 monaten fristgerecht...
  5. Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?

    Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?: Guten Abend, ich bin Vermieter und habe das Gewerbe vom vor Besitzer übernommen. Der vor Besitzer hat Gas Vertrag von den Stadtwerke. Und Gewerbe...