Kündigung nach § 573a evtl doch möglich?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von saisonziel, 08.10.2014.

  1. #1 saisonziel, 08.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.10.2014
    saisonziel

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    Hallo zusammen!

    Seit kurzem bin ich Eigentümer eines Altbaus. Ich selbst wohne schon länger in einer der insgesamt drei Wohnungen, jetzt eben als Vermieter, zusammen mit meiner Frau.

    In der untersten Wohnung ist vor ca. einem halben Jahr ein junges Paar eingezogen. Sie behaupten zwar, dass sie einen Job hätten, sind aber rund um die Uhr zu Hause. Die Miete wird dennoch bis jetzt regelmäßig gezahlt.

    Nun ist es schon seit längerem so, dass mich die beiden extrem nerven, offen gesagt: Sie trocknen trotz Wäschekeller die Wäsche in der Wohnung, lüften nie, im Treppenhaus stinkt es sehr oft aus ihrer Wohnung, der Müll wird einfach so neben die Tonnen geworfen, nicht hinein, sie haben zu zweit sechs Fahrräder, die im Gemeinschaftsflur rumstehen, etc etc.

    Hauptgrund, warum ich aber ehrlich gesagt möchte, dass sie ausziehen, ist aber, dass sie nun ein Klavier haben und damit extrem oft spielen. Im Altbau ist das sehr laut zu hören. Irgendwie hat das für mich das Fass zum überlaufen gebracht.

    Der Mieter in der mittelsten Wohnung hat wohl zu ihnen gesagt, dass das nicht so schlimm wäre. Er ist selbst auch selten da, bekommt das nicht so oft mit. Allerdings wird er in 1 1/2 Jahren ausziehen. Ich denke, dass ich bei dem Klavierlärm die Wohnung direkt darüber nur schwer vermietet bekäme.

    Nun frage ich mich, wie ich sie loswerden kann. Eine erleichterte Kündigung nach § 573 ist stand jetzt ja nicht möglich, da ich zwar auch im Haus wohne, es aber insgesamt drei und nicht zwei Wohnungen sind. Meine Überlegung: Wenn der Mieter aus der mittelsten Wohnung in 1 1/2 Jahren auszieht und ich mit meiner Frau beide Wohnungen nutze, also die oberste und die mittelste, ist es dann möglich eine vereinfachte Kündigung durchzubekommen? Also könnte es dann die Bedingungen des Paragraphen erfüllen, weil es dann ja nur zwei Mietparteien wären, auch wenn eigentlich drei Wohnungen?

    (Btw: Angespochen habe ich die Dinge, die mich stören, bereits erfolglos. Schriftlich abmahnen möchte ich nicht, da ansonsten eine evtl. Eigenbedarfskündigung, sollte irgendein engerer Verwandter von mir mal auf Wohnungssuche gehen, evtl als vorgeschoben ausgelegt werden könnte.)

    Vielen Dank für Eure Tipps!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Raimond, 08.10.2014
    Raimond

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    Hi,

    gut ausgedacht, das geht so aber nicht.
    Es wird hier nicht von "Wenn im Haus nur eine Wohnung nicht durch den Vermieter genutzt wird" gesprochen, sondern von "selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen".

    Hat dein Haus 3 offizielle Wohnungen --> geht nicht

    Du kannst jetzt Abmahnungen sammeln und dann fristgerecht Kündigen wenn du genug zusammen hast.
    Oder mein Lieblingsvorschlag: Erhöh die Miete, Moderniesiere oder treib die Nebenkosten hoch.

    Rai
     
  4. #3 saisonziel, 08.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.10.2014
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    Mist... Aber danke für die schnelle Antwort!


    Abmahnungen will ich erstmal vermeiden, da dann eine evtl Eigenbedarfskündigung, falls das mal möglich sein sollte, schwer wird. Auch durch Miet- oder NK-Erhöhungen, die sie wohl anfechten würden, befürchte ich das.

    Meine zweite Idee: Ich habe aber immer wieder gelesen, dass man Mieter mit Abfindungen raus bekommt. Ein Aufhebungsvertrag bzw eine einvernehmliche Trennung wäre mir dann noch das Liebste. Allerdings kann ich kaum einschätzen, was und wie man da so bietet.

    Miete zahlen sie ohne Betriebskosten 530 pro Monat. Beide sind Mitte 20 und vermutlich arbeitslos oder zumindest von den Eltern unterstützt. Was soll man da bieten? Eine Monatsmiete?

    Oder hat man mit Abmahnungen doch ganz gute Chancen, auch wenn die Miete regelmäßig gezahlt wird? Ich weiß nun nicht, ob die aufgezählten Abmahngründe so schwerwiegend sind, dass man damit eine Kündigung rechtfertigen könnte.

    Meinetwegen sollen sie auch in Ruhe nach eine Wohnung schauen, und wenn es ein halbes Jahr dauert. Nur bevor der andere Mieter in 1 1/2 Jahren auszieht hätte ich sie eben gerne draußen.
     
  5. #4 Hulk Holger, 08.10.2014
    Hulk Holger

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    Eine Monatsmiete als Abfindung? Das wird die Mieter sicher dazu bewegen auszuziehen, evtl. Zahlen Sie dir ja auch noch etwas dafür, dass sie ausziehen dürfen?

    Spaß bei Seite, je nach Mietsituation bei euch in der Gegend, würde ich mit mind. 5 Monatsmieten kalkulieren. Schon ein möglicher Makler will 2,33 Mieten, dann evtl. 1 - 2 Monate doppelte Miete, umzugskosten und evtl. noch renovierungskosten.

    Da kommt der Mieter mit deiner Abfindung nicht weit...
     
  6. Andres

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    Mal ganz blöde Frage: Mit dieser Argumentation wäre doch auch die von dir gewünschte erleichterte Kündigung ziemlich nutzlos, oder nicht? Natürlich kann der Mieter alles anfechten - die spannendere Frage ist doch, ob der Mieter damit Erfolg haben wird.

    Wenn man eine erfolgreiche Eigenbedarfskündigung aussprechen will, wäre der einfachste Weg, dass der Eigenbedarf tatsächlich besteht und tatsächlich nicht vorgeschoben ist. Dem Mieter keine Möglichkeit zu geben, vermutliche Einwände vorzubringen, ist doch aussichtslos: Wer etwas finden will, der wird auch etwas finden.

    Gleiche Geschichte bei der Mieterhöhung: Natürlich hat der Mieter etwas gegen die Erhöhung - wer zahlt schon gerne mehr? Deshalb begründet man die Erhöhung bestmöglich und hat dann gute Chancen, sie notfalls gerichtlich durchzusetzen.


    Du willst die Mieter loswerden, aber bitte ohne Konfrontation? Das wird eher nicht funktionieren ...
     
  7. #6 saisonziel, 08.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.10.2014
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    Ja, da hast du vermutlich recht.
    Das ist ja das doofe, gerade wenn man mit Mietern unter einem Dach wohnt, dass man eben nicht sagen kann: Hört mal, es funktioniert einfach nicht, besser, man geht getrennte Wege. Es wäre mir das liebste, es ohne "vor den Kopf stoßen" und fair über die Bühne zu bekommen.

    Und eine vereinfachte Kündigung ginge eben sonst am unkompliziertesten, da hätte ich sonst noch am ehesten Gewissheit, dass es klappt und Abmahnungen oder Konfrontationen wären im Vorfeld nicht nötig. Hätte ihnen dann auch eine längere Frist gegeben, innerhalb der sie ausziehen sollen, wann sie eben wollen. OK, das Thema ist ja leider vom Tisch.

    Eigenbedarf wäre ggf in ein paar Monaten möglich, wenn meine deutlich jüngere Stiefschwester aus einer anderen Stadt zum Studium hier her zieht. Sie liebäugelt auch schon länger mit einem Umzug. Allerdings müssen wir nicht unbedingt unter einem Dach wohnen, komplizierte Familienverhältnisse, lange Geschichte. Lieber wären mir einfach andere Mieter, die einfach vernünftig lüften, nicht alles mit Müll vollstellen und nicht die ganze Zeit Klavier spielen. Mehr Miete will ich ja garnicht.

    Also würdet ihr davon abraten, es gütlich zu versuchen und sie mit ner Abfindung, von sagen wir mal 2.500 Euro zum Auszug zu bewegen? Anschließend hätte ich dann gewiss schlechtere Karten für Eigenbedarf. Gerade, wenn meine Stiefschwester vielleicht nach einem halben Jahr wieder ausziehen würde. Also lieber doch Miete rauf und Nebenkosten in die Höhe treiben (wie macht man das eigentlich?), sodass sie vielleicht selbst auf die Idee kommen, auszuziehen? Das wäre mir eh das liebste. Aber wohl auch utopisch. So viel Geld auf der hohen Kante habe ich auch nicht, um ggf alles in einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Bühne zu bekommen oder wirklich groß zu sanieren.

    Ach, es ist zum kotzen. Manchmal laufe ich extra eine Runde um den Block, um denen nicht in meinem eigenen Hausflur begegnen zu müssen.
     
  8. #7 Taliesin, 08.10.2014
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    Hallo Saisonziel,

    Lektion 1 für den Vermieter: Mietverträge sind keine Freundschaftsverträge

    Sieh zu, dass Du Deine Gefühle aus dem Spiel lässt, das macht Dich auf Dauer kaputt.
    Wenn Dir das Verhalten des Mieters nicht passt, schreibe Abmahnungen.
    Fahrräder im Hausflur - Abmahnen (Fluchtweg freihalten)
    Müll neben den Tonnen - Abmahnen (Ungeziefer, Erhöhung der Nebenkosten)
    Schlechtes Lüftungsverhalten - Abmahnen (es gibt vom !Mieterverein! ein hübsches Blatt über richtiges Lüften)

    Alle Abmahnungen ohne großes BlahBlah, kurz, sachlich und immer schriftlich. Und ruhig jedes Fehlverhalten einzeln abmahnen.

    Bei Hausmusik gibt es auch Zeiten, an die sich Mieter zu halten haben, musst Du mal gurgeln.
    Ansonsten Abmahnung mit Lärmprotokoll.

    Wenn Du sie loswerden willst, musst Du weitere Register ziehen, Miete erhöhen und dringende Modernisierungen mit Kostenübernahme durch den Mieter wurden ja schon genannt. Mach dem Mieter das Wohnen etwas ungemütlicher.

    Habt Ihr Kontakt zu den Geldgebern/Eltern? Vielleicht kann man die auf seine Seite ziehen?

    Gruß
    Tali
     
  9. #8 saisonziel, 09.10.2014
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    Nein, habe keinen Kontakt zu den Eltern. Allerdings eine Mietbürgschaft der Mutter (vermutlich) des Jungen - da hätte ich damals schon stutzig werden sollen, dass sie mir keinen Arbeitsvertrag, wie eigentlich verlangt, zum Unterschreiben des MV mitgebracht haben sondern eine Elternbürgschaft, obwohl sie in der Selbstauskunft angegeben haben bald einen Job anzufangen... Tja, da war ich noch sehr naiv und gutgläubig. War da ja auch noch nicht Vermieter und habe das für meinen Großvater erledigt.

    OK, ich habe noch weiter recherchiert und wahrscheinlich habt ihr recht: Ich muss es ihnen etwas ungemütlich machen. So doof das auch ist. Die Miete kann ich allerdings erst in einem halben Jahr erhöhen, wie ich raus gefunden habe - weil sie ja erst vor ein paar Monaten eingezogen sind. Und dann auch nur um gut 10 Euro. Ob das denen so viel ausmacht... Was kann man sonst noch machen?

    Ja, ich darf das nicht zu sehr an mich ran lassen, das stimmt. Je mehr ich recherchiere, desto mehr resigniere ich. Sollten sie irgendwann ausziehen, werde ich die Wohnung erstmal nicht vermieten. Lieber steht die Wohnung leer als der ganze Stress. Aber erstmal muss sie ja leer stehen...

    Habe ein witziges Fallbeispiel gefunden: Angeblich kam mal eine Kündigung wegen Eigenbedarf durch, weil der Mann zu laut schnarchte und seine Frau ihre Nachtruhe bräuchte. So musste die Mieter aus einer Wohnung im vom Vermieter selbst bewohnten Haus raus und die Vermieter hatten beide Wohnungen. Bei allem, was ich sonst so gelesen habe, was nicht geht, für mich nicht vorstellbar, dass gerade DAS ging. Herrje.
     
  10. #9 Pharao, 09.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2014
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    Hi,

    m.E. ist das nicht klug ! Wenn der Mieter sich falsch verhält und du den eh gerne raus haben willst, gerade dann ist Abmahnen das beste, denn du weist oft nie, ob du das später nicht doch gegen deinen Mieter verwenden kannst.

    Mal abesehen davon, wenn der Mieter sich zB ausbreitet im Kellergang, denn er im übrigen nicht gemietet hat und zudem das auch ein Fluchtweg seinen kann, dann sollte man sowas immer sofort versuchen zu unterbinden. Denn hinterher dem Mieter, wenn er das schon Jahrelang so gemacht hat zu untersagen, das ist schwerer als gleich sich um das Problem zu kümmern.

    Das der Mieter seine Wohnung nie lüfet - naja, es gibt keine Pflicht in dem Sinne, das du dem Mieter vorschreiben kannst, er muss x mal pro Tag die Fenster aufreisen. Gleiches auch mit dem Wäsche trocknen in der Wohnung - solange es hier keine triftigen Anzeichen gibt, das hier irgendwas Schaden nimmt, wirst du das m.E. akzeptieren müssen. Man kann hier m.E. dem Mieter nur Ratschläge geben, wie er Schäden durch zB durch richtiges lüften, ect vermeiden kann.

    Und wenn du siehst, das der Mieter Müll neben die Tonne wirft, auch dagegen sollte man vorgehen. Meinst du ernsthaft, wenn du das alles ignorierst, das es von alleine besser wird :?

    Frage dich doch einfach mal selber, wenn du Mieter dort wärst und dein Vermieter dir sowas anbieten würde, ob du damit einverstanden wärst :?

    Zudem wenn du schreibst, das du vermutest das die Arbeitslos sind, auch das verbessert die suche nach einer neuen Wohnung nicht gerade. Und wenn die sogar Gelder nach SGBII erhalten sollten, wäre deine Abfindung für die Einkommen, sodass sie letztlich nicht mehr als den Freibetrag hätten und dafür zieht m.E. mit Sicherheit niemand um.

    Mal abgesehen davon, es gibt auch Leute die von zu Hause einer Arbeit nachgehen .... :91:

    Also erstmal, an den NK verdienst du genau NULL Euro ! Wenn sich also die umlagefährigen Betriebskosten erhöhen, dann reicht man das ganz normal an die Mieter weiter, sodass die Mieter dann eben eine höher monatliche Vorauszahlung leisten müssen. Übertrieben höch kannst du diese Vorauszahlungen aber auch nicht setzen, denn a) bringt das das nix, denn letztlich kannst du nur das tatsächliche abrechnen und b) sollen/müssen die monatlichen Vorauszahlungen "angemessen" sein.

    Die Grundmiete kannst du immer, wenn das laut Gesetz möglich ist, erhöhen. Das kann dir niemand später negativ auslegen ! Mal abgesehen davon, wenn ich Mieter nicht mag, dann komm ich denen sicherlich nicht entgegen, in dem ich sie weiter "billig" bei mir wohnen lasse.

    Ob du mit Eigenbedarf durchkommst, sei mal dahin gestellt. Ganz so einfach ist das aber i.d.R. auch nicht, gerade wenn der Mieter sich dagegen wehrt.

    Das erschwert m.E. durchaus die Eigenbedarfskündigung, denn der Mieter wohnt erst seit einem 1/2 Jahr (?) dort.
     
  11. #10 alibaba, 25.05.2015
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    was gibs neues bei "BestFrinds" ?:erschreckt015:

    Abmahnungen ....... Müll , TreppenHausReinigung,Geruchsbelästigung,Schuhe im TreppenHaus, ....?

    anpassen der ortsüblichen Miete möglich ?

    Gruss
    alibaba :D
     
  12. #11 Sepultura, 25.05.2015
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    Wenn die ALG2 empfangen, werden die Mieter nichts vom Geld haben, es wird angerechnet. Desweiteren können sie freiwillig nicht so einfach umziehen, selbst wenn sie eine neue Wohnung finden und der Vermieter sie nehmen wollen würde. Die muss laut Jobcenter "angemessen" sein. Kannst knicken, wenn deine Wohnung unter der ortsüblichen Miete ist und deine Stadt zu den Städten gehört, wo mehr Mietinteressenten gibt als Wohnungen, dann werden freie Wohnungen teurer sein als die ortsübliche Miete. Und das Jobcenter wird sicher keinen Umzug finanzieren, wenn die Miete höher ist.
     
  13. #12 Easy841, 25.05.2015
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    ALG2 kann ich mir schwerlich vorstellen.

    Mir ist zwar schon bewusst, dass jede Stadt andere Mieten hat, aber 530€ KM für 2 Personen? Ist das echt realistisch?

    Hier bei uns sind um 280 erlaubt, wenn ich da noch auf aktuellem Stand bin.
     
  14. #13 Pharao, 26.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.05.2015
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    @ Sepultura,

    falls es dir entgangen ist: wir leben in einem freien Land! Hier kann wirklich JEDER * hin- & herziehen wie es im gefällt.

    *) Bis auf ein paar wenige Ausnahmen wie zB Leute die gerade hinter schwedischen Gardinen sitzen oder eine Aufenthaltsgenehmigung benötigen, ect


    Ohne Zustimmung vom JC kommt es sogar noch viel schlimmer, denn hier wird maximal dann nur die alte Miete bezahlt, auch wenn die Angemessenheit höher wäre + noch ein paar andere Nachteile. Letztlich bedeutet das aber nicht, das es unmöglich wäre oder sogar Verboten ist ohne Zustimmung vom JC umzuziehen. Es ist (je nach dem Einzelfall) nur schwerer für den "Kunden".

    Öhm ? Ich behaupte mal, das die meisten trotz evtl. hoher Nachfrage zu ortsüblichen Preisen vermieten und nicht völlig überteuert. Das ändert natürlich nichts daran, das in manchen Städten die "ortsüblichen" Preise etwas höher sind als ggf. wo anders.

    Das ist so Pauschal, das man hier nur sagen kann: in dem Sinne hat das damit überhaupt nichts zu tun.
     
  15. #14 Sepultura, 26.05.2015
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    Wenn das Jobcenter die Miete nicht komplett übernimmt, ist das quasi ein Verbot.

    In Dresden ist die Bruttokaltmiete für eine Person in ALG2 bei 320 EURO
     
  16. #15 Pharao, 26.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.05.2015
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    Und das ist so mal wieder Quatsch! Dir ist schon klar, was ein "Verbot" bedeuten würde im Gegensatz zu "es kann u.U. schwerer werden" :?

    Auch wenn du es dir nicht vorstellen kannst, es gibt auch Kunden die bezahlen, falls nicht alles vom JC übernommen wird (Grund warum: egal), die Differenz selber aus ihrer Regelleistung oder sie haben ggf. auch einen Nebenjob oder bezahlen das aus ihrem Vermögen, usw. Sicherlich ist hier der Spielraum begrenzt, trotzdem umziehen an sich kann & darf JEDER, ggf. muss die neue Wohnung eben billiger werden bzw. darf max. die alte Miethöhe sein.

    Angenommen diese Person hat hier das bislang erhalten und zieht einfach ohne Zustimmung um, wo ist das Problem bzw. das "quasi Verbot"? Diese Person kann zum Beispiel zum Partner der evtl. auch gerade Leistungen erhält oder in eine WG ziehen oder allgemein einfach in eine billigere bzw. gleichteure Wohnung.

    Es gibt genügend Beispiele wo das Problemlos klappt bzw. möglich ist - klar, wenn diese Person jetzt eine Villa für 3000€ anmieten will, wird er ein kleines Problem bekommen, was mit dem Umziehen an sich aber nichts zu tun hat.
     
  17. #16 lostcontrol, 26.05.2015
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    Hier soll auf Eigenbedarf gekündigt werden. Im Klartext: Der Vermieter will die Wohnung selbst nutzen.
    Will heissen: Die Mieter MÜSSEN ausziehen. Von "freiwillig" kann also keine Rede sein.

    Dir ist schon klar dass "ortsüblich" auf dem Dorf dasselbe bedeutet wie im Zentrum einer Großstadt, nämlich: "für diesen Ort üblich"? Natürlich gibt's da unterschiedliche Preise, und vom JobCenter wird auch entsprechend unterschiedlich übernommen.

    Was macht denn das JobCenter? Es lässt die Leute unter der Brücke schlafen oder wie?

    Das ist durchaus realistisch.

    Hier dürften es für einen Single rund 400 Euro Kaltmiete sein (als ich zuletzt nachgefragt hab - vor ca. 3 Jahren - waren's 385 Euro, ich nehme an das ist längst gestiegen).

    Das JobCenter kann aber keinen Anspruch auf eine Privatwohnung erheben. Und der Vermieter hat durchaus das Recht seine Immobilie selbst zu nutzen. Entsprechend kann das JobCenter zwar ein Wörtchen bei der neuen Wohnung mitreden, aber wenn die Kündigung rechtens ist auch nicht verhindern dass die Alg2-Empfänger ausziehen müssen.
     
  18. #17 Sepultura, 26.05.2015
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    1. Hat der Threadersteller gefragt, ob man den Leuten Geld geben könnte, damit sie freiwillig ausziehen.

    Das können die nicht annehmen, da es für sie sinnlos wäre, da es auf ALG2 angerechnet wird.

    @Threadersteller

    Droh einfach den Mietern, die Immobilie LostControl zu schenken :redface:
     
  19. #18 lostcontrol, 27.05.2015
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    Tja - Pech gehabt.

    Du meinst weil ich da keinen Eigenbedarf hätte? Bist Du sicher? Könnte ja sein ich brauch noch 'ne Ferienwohnung...

    Sag mal - verstehst Du's wirklich nicht?
    Mal angenommen Du würdest Dir für teuer Geld 'ne Wohnung kaufen.
    Würdest Du dann nicht auch drauf bestehen dass Du die Wohnung selbst nutzen darfst?
     
  20. #19 Sepultura, 27.05.2015
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    Nein, du hast mich falsch verstanden.

    Ich meinte damit, dass seine ungeliebten Mieter dann freiwillig ausziehen, wenn sie deinen Namen hören würden :smile003:
     
  21. #20 lostcontrol, 27.05.2015
    lostcontrol

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    Ah ja? Und woher sollten sie den Deiner Meinung nach kennen und in welchem Zusammenhang?
     
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