Kündigung nach §573a

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Kapitän, 05.12.2013.

  1. #1 Kapitän, 05.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 05.12.2013
    Kapitän

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    Wiir wollen wegen vieler Unstimmigkeiten die Mieter in unserer Einliegerwohnung kündigen.

    1. Frage: Die Mieter waren vor dem Hauskauf bereits in der Wohnung. Als wir das Haus kauften unterschrieben uns die Mietpartei einen neuen Mietvertrag. Welcher Vertrag ist gültig? Der ursprüngliche gegenüber dem Vorbesitzer oder der neue uns gegenüber?

    2. Frage: Kann ich etwas verkehrt machen bei der Kündigung wodurch mir hohe Kosten entstehen können?

    Das Haus steht als Gebäude nicht näher bezeichnet im Grundbuch; wird ledigleich von uns und den Mieter bewohnt; bei dem Vorbesitzer wurde das Haus von drei Parteien bewohnt (allerdings vor unserer Zeit). Tatsächlich ist es allerdings ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.

    Es gibt mehrere Abmahnungen.
     
  2. AdMan

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  3. aquila

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    Es hängt m. E. wieder einmal von der individuellen Situation ab:

    Nach §573a ist kein Kündigungsgrund erforderlich allerdings ist die Wirksamkeit an die Vorraussetzung geknüpft, dass es nur 2 Wohnungen in dem Gebäude gibt und davon eine vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Aber auch dort gibt es Interpretationsspielraum und Deine Angabe Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ist zu konkretisieren.

    Denn in diesem Fall z.B. reichte das nicht:

    Schau mal hier: AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 10.01.2012 - 409 C 146/10

    Auch wenn im Haus nur zwei abgeschlossene Wohnungen vorhanden sind, greift das Sonderkündigungsrecht aus § 573a BGB nicht, wenn zusätzlich noch viele weitere einzelne Wohnräume vorhanden sind.

    Wie konnte das Haus zuvor mit 3 Parteien bewohnt werden? Wäre eine Interpretation auch aktuell zu mehr Wohnräumen möglich?


    Die Kündigung aus anderen Gründen habe ich außen vor gelassen.
     
  4. #3 Kapitän, 05.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 05.12.2013
    Kapitän

    Kapitän Neuer Benutzer

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    Wohnung

    Wie konnte das Haus zuvor mit 3 Parteien bewohnt werden?
    Es gab eine separate Küche und Zähler für das OG. Abgetrennt wurde behelfsmäßig über die Flurtür.

    Wäre eine Interpretation auch aktuell zu mehr Wohnräumen möglich? Nein, es gibt jetzt weder einen separaten Stromzähler, noch eine Küche, es gibt kein weiteren separaten Eingang und auch keine freien Zimmer.
     
  5. #4 lostcontrol, 05.12.2013
    lostcontrol

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    also 3 getrennte wohnungen?
    eine "flurtür" kann man durchaus als wohnungstüre betrachten...

    wie muss man sich das denn vorstellen?
    eine wohnung im UG, eine im EG und eine im OG?

    ein separater stromzähler ist nicht erforderlich um eine abgeschlossene wohnung zu definieren.
     
  6. #5 lostcontrol, 05.12.2013
    lostcontrol

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    weil das ja sowieso mit sicherheit noch bemängelt werden muss kommt die bemängelung diesmal von mir:
    sowas wie ein "einfamilienhaus mit einliegerwohnung" gibt es nicht - offiziell sind das alles 2-parteien-häuser.
    klar, im allgemeinen sprachgebrauch (zumindest im süden) nennt man das so, korrekt ist das aber nicht.

    wichtig wäre was da tatsächlich im grundbuch steht.
    wenn es im grundbuch als 2-parteien-haus eingetragen ist hast du ein sonderkündigungsrecht und das ganze sollte eigentlich problemlos machbar sein.
    wenn es allerdings als 3-parteien-haus eingetragen ist wird's deutlich schwieriger...
     
  7. #6 Soontir, 05.12.2013
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    @ losti

    Steht bei Dir immer im Grundbuch um was für ein Gebäude es sich handelt?
    Wäre mir neu ich kenn nur, dass da sowas wie Gebäude- und Freifläche steht, was ja auch Sinn macht, denn das Grundbuch spiegelt das Grundstück wieder und nicht das Gebäude das draufsteht.
     
  8. #7 Kapitän, 05.12.2013
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    Wohnung

    Das mit UG EG OG war mal so.

    Mittlerweile ist es wie gesagt eine einzige Einheit. Oben ist ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer und ein Kinderzimmer. Unten ist die Küche, das Esszimmer und das Büro.
    Im Keller ist die Einliegerwohnung.

    Im Grundbuch steht das ganze als Gebäude.
     
  9. #8 lostcontrol, 05.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 05.12.2013
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    ja, steht drin. inklusive zahl der parteien.

    im grundbuch stehen auch einträge zu hypotheken (die sich aufs GEBÄUDE) beziehen, da stehen sachen wie dass der nachbar einverstanden war dass die dachrinne überhängt oder ein fenster in die grenzbebauung gemacht wurde und ähnliches.
    wie kommst du drauf dass im grundbuch nichts über das gebäude stehen würde?
    das ist doch das wichtigste am grundbuch!

    p.s.: wenn du eine eigentumswohnung kaufst bekommst du ja auch einen grundbucheintrag - und das passt ja nun überhaupt nicht zu dem was du bezüglich grundbüchern schreibst. vielleicht verwechselst du da ja was? z.b. das kataster oder so?
     
  10. #9 lostcontrol, 05.12.2013
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    d.h. es ist ein echtes 3-parteien-haus? und ihr nutzt es nur nicht mehr so sondern bewohnt mit eurer partei eben EG und OG zusammen?

    im grundbuch müsste auch drinstehen wieviele parteien.
     
  11. #10 Kapitän, 05.12.2013
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    Grundbuch

    Nochmal, es steht als Gebäude (nicht weiter erläutert) nebst Freifläche und Landwirtschaft im Grundbuch.

    Das Haus ist in allen Bauunterlagen als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ausgewiesen.
     
  12. #11 lostcontrol, 05.12.2013
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    und steht das so auch wörtlich im grundbuch? also "einfamilienhaus mit einliegerwohnung"?
    das wäre erstaunlich.
    wenn's wirklich so wäre, hättest du überhaupt kein problem, dann könntest du ohne angabe von gründen kündigen, die kündigungsfrist würde sich allerdings um 3 monate verlängern. da dein vertrag ja noch ganz neu ist wären das also 6 monate.
     
  13. #12 Kapitän, 05.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 05.12.2013
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    Grundbuch

    @lostcontrol: "Gebäude mit Freifläche und Landwirtschaft" steht im Grundbuch! Sonst nichts in die Richtung weder das eine noch das andere, - keine weitere Aussagen über die Größe, lediglich über die Gasamtfläche des Grundstückes!
    P.S. Was ist das eigentlich für ein Tier in Ihrem Avatar?
     
  14. Andres

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    Was im Grundbuch steht, ist vielleicht ein Indiz - aber nicht mehr. Du ziehst in die ursprüngliche Bebauung ein paar Wände ein und hast plötzlich vier Wohnungen.
     
  15. #14 lostcontrol, 05.12.2013
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    schön wär's wenn das so einfach wäre - dann müsste ich ja nur aus grossen wohnungen kleine machen dann hätte ich anspruch auf mehr parkplätze, das wär super, denn die sind hier 5.000 euro wert.

    ganz so einfach isses eben leider nicht.
    inoffiziell kannst du sowas natürlich machen, du kannst selbstverständlich aus einer wohnung zwei machen oder zwei wohnungen zu einer zusammenlegen wie du möchtest. aber in dem moment in dem es was rechtlich zu klären gibt musst du dich schon an das halten wie's eingetragen ist.
    bei uns (bawü) steht die zahl der parteien jedenfalls drin im grundbuch, auch die zahl der gewerblich genutzten etc.
     
  16. #15 Soontir, 06.12.2013
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    Das stimmt so nicht, also bei uns im Norden von BaWü ist nie eingetragen um was für ein Objekt es sich handelt.
     
  17. aquila

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    Also mir sind auch nur Grundbücher bekannt, in denen die privatrechtlichen Verhältnisse (Eigentum, Hypotheken und andere Belastungen) eines Grundstückes dargestellt sind. Alles wichtige zur Bebauung finde ich immer in der Bauakte.

    Aber ich denke schon, dass es in diesem Fall egal ist, ob 3 Wohneinheiten mit oder ohne Genehmigung vorliegen um §573a anzuwenden.
    Wenn auch nicht identisch, aber so hat bspw. der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden, dass Räume, die nicht den Bauvorschriften entsprechen, trotzdem zur Wohnfläche zählen (Az.: VIII ZR 275/08).
     
  18. #17 lostcontrol, 06.12.2013
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    ich war letztes jahr auf dem bauamt und habe mir den eintrag für eines unserer mietshäuser angeschaut - stamm-user werden sich erinnern, da ging's um die arztpraxis. in unserem grundbuch ist genauestens eingetragen wieviele parteien es da gibt und wieviele davon gewerblich bzw. privat sind. dass so ein eintrag auch mal nicht der realen nutzung entsprechen kann ist klar (war bei uns ja auch der fall).
    aber wenn man sich aufs gesetz berufen will - also z.b. auf das sonderkündigungsrecht beim "einfamilienhaus mit einliegerwohnung" - dann sollte der eintrag im grundbuch dann schon zu diesem ansinnen passen. denke ich zumindest.
    bei uns war das sehr wichtig bezüglich der parkplatzsituation. hier ist ja z.b. die erlaubnis für den gewerbebetrieb von den parkplätzen abhängig.

    aber irgendwie kann ich mir wirklich nicht vorstellen dass in euren grundbücher nur so wenig drinsteht.
    bei uns hier haste zu jedem gebäude mehrere seiten - und das schon ohne hypotheken und ähnliches.
    aber gut, sei's drum - vielleicht sind die bei uns eben genauer oder das ist was das nur bis 1974 so gemacht wurde (für neuere immos habe ich noch nie ins grundbuch geschaut).
     
  19. #18 Aktionär, 06.12.2013
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    Ich habe täglich mit Grundbüchern zu tun und da steht nur höchst selten etwas über die Anzahl der Wohnungen drin.

    Abt I: Angaben zu Lage, Größe, Eigenümer(n)
    Abt II: Rechte & Pflichten
    Abt III: Belastungen
     
  20. #19 lostcontrol, 06.12.2013
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    wie gesagt: bei uns steht das drin.

    aber wie wär's denn wenn der TE das einfach mal prüft was bei ihm so drinsteht?
    wäre das nicht am einfachsten?
    wäre doch doof wenn er per sonderkündigungsrecht kündigen will und dann stellt sich raus dass das haus als 3-parteien-haus eingetragen ist.
     
  21. #20 Soontir, 06.12.2013
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    Zur Not würde ich Ihm empfehlen mal einen Blick in die Grundakte zu werfen, auf was die Baugenehmigung erteilt wurde.

    Da sollte eigentlich dann drin stehen um was für ein Gebäude es sich handelt.
     
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