Kündigung nach §573a

Diskutiere Kündigung nach §573a im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Wiir wollen wegen vieler Unstimmigkeiten die Mieter in unserer Einliegerwohnung kündigen. 1. Frage: Die Mieter waren vor dem Hauskauf bereits in...

  1. #1 Kapitän, 05.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 05.12.2013
    Kapitän

    Kapitän Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    13.11.2013
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    Wiir wollen wegen vieler Unstimmigkeiten die Mieter in unserer Einliegerwohnung kündigen.

    1. Frage: Die Mieter waren vor dem Hauskauf bereits in der Wohnung. Als wir das Haus kauften unterschrieben uns die Mietpartei einen neuen Mietvertrag. Welcher Vertrag ist gültig? Der ursprüngliche gegenüber dem Vorbesitzer oder der neue uns gegenüber?

    2. Frage: Kann ich etwas verkehrt machen bei der Kündigung wodurch mir hohe Kosten entstehen können?

    Das Haus steht als Gebäude nicht näher bezeichnet im Grundbuch; wird ledigleich von uns und den Mieter bewohnt; bei dem Vorbesitzer wurde das Haus von drei Parteien bewohnt (allerdings vor unserer Zeit). Tatsächlich ist es allerdings ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.

    Es gibt mehrere Abmahnungen.
     
  2. Anzeige

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. aquila

    aquila Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    25.01.2013
    Beiträge:
    117
    Zustimmungen:
    0
    Es hängt m. E. wieder einmal von der individuellen Situation ab:

    Nach §573a ist kein Kündigungsgrund erforderlich allerdings ist die Wirksamkeit an die Vorraussetzung geknüpft, dass es nur 2 Wohnungen in dem Gebäude gibt und davon eine vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Aber auch dort gibt es Interpretationsspielraum und Deine Angabe Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ist zu konkretisieren.

    Denn in diesem Fall z.B. reichte das nicht:

    Schau mal hier: AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 10.01.2012 - 409 C 146/10

    Auch wenn im Haus nur zwei abgeschlossene Wohnungen vorhanden sind, greift das Sonderkündigungsrecht aus § 573a BGB nicht, wenn zusätzlich noch viele weitere einzelne Wohnräume vorhanden sind.

    Wie konnte das Haus zuvor mit 3 Parteien bewohnt werden? Wäre eine Interpretation auch aktuell zu mehr Wohnräumen möglich?


    Die Kündigung aus anderen Gründen habe ich außen vor gelassen.
     
  4. #3 Kapitän, 05.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 05.12.2013
    Kapitän

    Kapitän Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    13.11.2013
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    Wohnung

    Wie konnte das Haus zuvor mit 3 Parteien bewohnt werden?
    Es gab eine separate Küche und Zähler für das OG. Abgetrennt wurde behelfsmäßig über die Flurtür.

    Wäre eine Interpretation auch aktuell zu mehr Wohnräumen möglich? Nein, es gibt jetzt weder einen separaten Stromzähler, noch eine Küche, es gibt kein weiteren separaten Eingang und auch keine freien Zimmer.
     
  5. #4 lostcontrol, 05.12.2013
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.734
    Zustimmungen:
    886
    also 3 getrennte wohnungen?
    eine "flurtür" kann man durchaus als wohnungstüre betrachten...

    wie muss man sich das denn vorstellen?
    eine wohnung im UG, eine im EG und eine im OG?

    ein separater stromzähler ist nicht erforderlich um eine abgeschlossene wohnung zu definieren.
     
  6. #5 lostcontrol, 05.12.2013
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.734
    Zustimmungen:
    886
    weil das ja sowieso mit sicherheit noch bemängelt werden muss kommt die bemängelung diesmal von mir:
    sowas wie ein "einfamilienhaus mit einliegerwohnung" gibt es nicht - offiziell sind das alles 2-parteien-häuser.
    klar, im allgemeinen sprachgebrauch (zumindest im süden) nennt man das so, korrekt ist das aber nicht.

    wichtig wäre was da tatsächlich im grundbuch steht.
    wenn es im grundbuch als 2-parteien-haus eingetragen ist hast du ein sonderkündigungsrecht und das ganze sollte eigentlich problemlos machbar sein.
    wenn es allerdings als 3-parteien-haus eingetragen ist wird's deutlich schwieriger...
     
  7. #6 Soontir, 05.12.2013
    Soontir

    Soontir Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    10.02.2011
    Beiträge:
    680
    Zustimmungen:
    11
    Ort:
    Heidelberg
    @ losti

    Steht bei Dir immer im Grundbuch um was für ein Gebäude es sich handelt?
    Wäre mir neu ich kenn nur, dass da sowas wie Gebäude- und Freifläche steht, was ja auch Sinn macht, denn das Grundbuch spiegelt das Grundstück wieder und nicht das Gebäude das draufsteht.
     
  8. #7 Kapitän, 05.12.2013
    Kapitän

    Kapitän Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    13.11.2013
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    Wohnung

    Das mit UG EG OG war mal so.

    Mittlerweile ist es wie gesagt eine einzige Einheit. Oben ist ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer und ein Kinderzimmer. Unten ist die Küche, das Esszimmer und das Büro.
    Im Keller ist die Einliegerwohnung.

    Im Grundbuch steht das ganze als Gebäude.
     
  9. #8 lostcontrol, 05.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 05.12.2013
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.734
    Zustimmungen:
    886
    ja, steht drin. inklusive zahl der parteien.

    im grundbuch stehen auch einträge zu hypotheken (die sich aufs GEBÄUDE) beziehen, da stehen sachen wie dass der nachbar einverstanden war dass die dachrinne überhängt oder ein fenster in die grenzbebauung gemacht wurde und ähnliches.
    wie kommst du drauf dass im grundbuch nichts über das gebäude stehen würde?
    das ist doch das wichtigste am grundbuch!

    p.s.: wenn du eine eigentumswohnung kaufst bekommst du ja auch einen grundbucheintrag - und das passt ja nun überhaupt nicht zu dem was du bezüglich grundbüchern schreibst. vielleicht verwechselst du da ja was? z.b. das kataster oder so?
     
  10. #9 lostcontrol, 05.12.2013
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.734
    Zustimmungen:
    886
    d.h. es ist ein echtes 3-parteien-haus? und ihr nutzt es nur nicht mehr so sondern bewohnt mit eurer partei eben EG und OG zusammen?

    im grundbuch müsste auch drinstehen wieviele parteien.
     
  11. #10 Kapitän, 05.12.2013
    Kapitän

    Kapitän Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    13.11.2013
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    Grundbuch

    Nochmal, es steht als Gebäude (nicht weiter erläutert) nebst Freifläche und Landwirtschaft im Grundbuch.

    Das Haus ist in allen Bauunterlagen als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ausgewiesen.
     
  12. #11 lostcontrol, 05.12.2013
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.734
    Zustimmungen:
    886
    und steht das so auch wörtlich im grundbuch? also "einfamilienhaus mit einliegerwohnung"?
    das wäre erstaunlich.
    wenn's wirklich so wäre, hättest du überhaupt kein problem, dann könntest du ohne angabe von gründen kündigen, die kündigungsfrist würde sich allerdings um 3 monate verlängern. da dein vertrag ja noch ganz neu ist wären das also 6 monate.
     
  13. #12 Kapitän, 05.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 05.12.2013
    Kapitän

    Kapitän Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    13.11.2013
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    Grundbuch

    @lostcontrol: "Gebäude mit Freifläche und Landwirtschaft" steht im Grundbuch! Sonst nichts in die Richtung weder das eine noch das andere, - keine weitere Aussagen über die Größe, lediglich über die Gasamtfläche des Grundstückes!
    P.S. Was ist das eigentlich für ein Tier in Ihrem Avatar?
     
  14. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.811
    Zustimmungen:
    1.351
    Was im Grundbuch steht, ist vielleicht ein Indiz - aber nicht mehr. Du ziehst in die ursprüngliche Bebauung ein paar Wände ein und hast plötzlich vier Wohnungen.
     
  15. #14 lostcontrol, 05.12.2013
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.734
    Zustimmungen:
    886
    schön wär's wenn das so einfach wäre - dann müsste ich ja nur aus grossen wohnungen kleine machen dann hätte ich anspruch auf mehr parkplätze, das wär super, denn die sind hier 5.000 euro wert.

    ganz so einfach isses eben leider nicht.
    inoffiziell kannst du sowas natürlich machen, du kannst selbstverständlich aus einer wohnung zwei machen oder zwei wohnungen zu einer zusammenlegen wie du möchtest. aber in dem moment in dem es was rechtlich zu klären gibt musst du dich schon an das halten wie's eingetragen ist.
    bei uns (bawü) steht die zahl der parteien jedenfalls drin im grundbuch, auch die zahl der gewerblich genutzten etc.
     
  16. #15 Soontir, 06.12.2013
    Soontir

    Soontir Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    10.02.2011
    Beiträge:
    680
    Zustimmungen:
    11
    Ort:
    Heidelberg
    Das stimmt so nicht, also bei uns im Norden von BaWü ist nie eingetragen um was für ein Objekt es sich handelt.
     
  17. aquila

    aquila Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    25.01.2013
    Beiträge:
    117
    Zustimmungen:
    0
    Also mir sind auch nur Grundbücher bekannt, in denen die privatrechtlichen Verhältnisse (Eigentum, Hypotheken und andere Belastungen) eines Grundstückes dargestellt sind. Alles wichtige zur Bebauung finde ich immer in der Bauakte.

    Aber ich denke schon, dass es in diesem Fall egal ist, ob 3 Wohneinheiten mit oder ohne Genehmigung vorliegen um §573a anzuwenden.
    Wenn auch nicht identisch, aber so hat bspw. der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden, dass Räume, die nicht den Bauvorschriften entsprechen, trotzdem zur Wohnfläche zählen (Az.: VIII ZR 275/08).
     
  18. #17 lostcontrol, 06.12.2013
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.734
    Zustimmungen:
    886
    ich war letztes jahr auf dem bauamt und habe mir den eintrag für eines unserer mietshäuser angeschaut - stamm-user werden sich erinnern, da ging's um die arztpraxis. in unserem grundbuch ist genauestens eingetragen wieviele parteien es da gibt und wieviele davon gewerblich bzw. privat sind. dass so ein eintrag auch mal nicht der realen nutzung entsprechen kann ist klar (war bei uns ja auch der fall).
    aber wenn man sich aufs gesetz berufen will - also z.b. auf das sonderkündigungsrecht beim "einfamilienhaus mit einliegerwohnung" - dann sollte der eintrag im grundbuch dann schon zu diesem ansinnen passen. denke ich zumindest.
    bei uns war das sehr wichtig bezüglich der parkplatzsituation. hier ist ja z.b. die erlaubnis für den gewerbebetrieb von den parkplätzen abhängig.

    aber irgendwie kann ich mir wirklich nicht vorstellen dass in euren grundbücher nur so wenig drinsteht.
    bei uns hier haste zu jedem gebäude mehrere seiten - und das schon ohne hypotheken und ähnliches.
    aber gut, sei's drum - vielleicht sind die bei uns eben genauer oder das ist was das nur bis 1974 so gemacht wurde (für neuere immos habe ich noch nie ins grundbuch geschaut).
     
  19. #18 Aktionär, 06.12.2013
    Aktionär

    Aktionär Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    06.06.2013
    Beiträge:
    1.220
    Zustimmungen:
    107
    Ort:
    NRW
    Ich habe täglich mit Grundbüchern zu tun und da steht nur höchst selten etwas über die Anzahl der Wohnungen drin.

    Abt I: Angaben zu Lage, Größe, Eigenümer(n)
    Abt II: Rechte & Pflichten
    Abt III: Belastungen
     
  20. #19 lostcontrol, 06.12.2013
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.734
    Zustimmungen:
    886
    wie gesagt: bei uns steht das drin.

    aber wie wär's denn wenn der TE das einfach mal prüft was bei ihm so drinsteht?
    wäre das nicht am einfachsten?
    wäre doch doof wenn er per sonderkündigungsrecht kündigen will und dann stellt sich raus dass das haus als 3-parteien-haus eingetragen ist.
     
  21. #20 Soontir, 06.12.2013
    Soontir

    Soontir Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    10.02.2011
    Beiträge:
    680
    Zustimmungen:
    11
    Ort:
    Heidelberg
    Zur Not würde ich Ihm empfehlen mal einen Blick in die Grundakte zu werfen, auf was die Baugenehmigung erteilt wurde.

    Da sollte eigentlich dann drin stehen um was für ein Gebäude es sich handelt.
     
Thema: Kündigung nach §573a
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. Einliegerwohnung Arztpraxis Kündigung

Die Seite wird geladen...

Kündigung nach §573a - Ähnliche Themen

  1. Kündigung nach § 573a kündigen

    Kündigung nach § 573a kündigen: Hallo zusammen, Ich bin mir etwas unsicher ob ich nach § 573a kündigen kann. Es handelt sich um ein Haus welches der Vermieter selbst bewohnt....
  2. Kündigung aufgrund von Eigenbedarf

    Kündigung aufgrund von Eigenbedarf: Hallo liebe Community! Aufgrund des im Titel beschriebenen fiktiven Problems bin ich auf euch gestoßen. Der folgende Text stellt einen fiktiven...
  3. Abmahnung wg. verwahrlosung NACH Kündigung?!

    Abmahnung wg. verwahrlosung NACH Kündigung?!: Hallo, folgender Fall. Habe in der Mietwohnung direkt neben meiner Wohnung einen jungen Mann (mit neuer Freundin), dem ich am 4.12.16 erst...
  4. Kündigung Zweifamilienhaus

    Kündigung Zweifamilienhaus: Hallo liebes Vermieter Forum, ich habe einen für mich und meinen Vater verzwickten Sachverhalt, wo wir Hilfe benötigen. Folgende Situation: -...
  5. Kündigung eines gemeinschaftlichen WG-Mietvertrags

    Kündigung eines gemeinschaftlichen WG-Mietvertrags: Ich habe mir schon immer eine Frage gestellt, bisher nur theoretisch: Ich vermiete ja viel an Studenten, ausschliesslich mit einem...