Kündigung Untermietverhältnis nach Kündigung Hauptmietverhältnis

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Sweeney, 29.07.2014.

  1. #1 Sweeney, 29.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 29.07.2014
    Sweeney

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    Hallo zusammen,

    gehen wir von folgendem fiktivem Fall aus:

    Vermieter V hat mit Mieter M einen Vertrag über Wohnraum auf unbestimmte Zeit geschlossen. Mieter M hat - mit Erlaubnis von V - einen Untermietvertrag mit Untermieter U auf unbestimmte Zeit geschlossen. M und U nutzen den Wohnraum gemeinsam, U hat ein unmöbliertes Zimmer angemietet.

    Im Mietvertrag zwischen M und U ist nicht vorgesehen, dass das Untermietverhältnis zwischen M und U vom Hauptmietverhältnis zwischen M und V abhängt.

    Mieter M kündigt nun seinem Untermieter U mit folgendem Schreiben:


    Weitere Ausführungen oder Beweggründe werden im Kündigunsschreiben nicht angeführt.



    Fragen:
    1) Da es sich um ein unmöbliertes Zimmer handelt, wurde die Kündigung unter Einhaltung der 3 monatigen Kündigungsfrist eingehalten. Stellt das o.g. Zitat einen hinreichenden Grund dar für ein berechtigtes Kündigungsinteresse von M?

    2) Spielt es für Untermieter U eine Rolle, welche vertraglichen Vereinbarungen M mit V hat?

    3) Stellte die Kündigung des Hauptmietverhältnisses kein berechtigtes Interesse dar den Untermietvertrag zu kündigen, so würde sich die Frage stellen wie in diesem Fall überhaupt gekündigt werden könnte. Wäre es notwendig den Untermieter unter Verwendung der erleichterten Kündigung gem. § 573a BGB zu kündigen mit einer 6 monatigen Frist oder gäbe es Alternativen?


    Insbesondere ist für mich fraglich, ob o.g. Zitat als Kündigungsgrund ausreicht und ein berechtigtes Interesse des Mieters M darstellt das Untermietverhältnis zu beenden. Untermieter U könnte evtl. argumentieren, die Kündigung des Hauptmietverhältnisses stellt keinen hinreichenden Kündigungsgrund dar den Untermietvertrag ebenfalls zu beenden bzw. stellt kein berechtigtes Interesse des Mieters M dar, weil die Kündigung des Hauptmietverhätnisses von Mieter M selbst herbeigeführt wurde.

    Vielen Dank im Voraus für die hilfreichen Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Da das Untermietverhältnis nicht an das Hauptmietverhältnis geknüpft wurde, liegt hier meiner Meinung nach gar kein berechtigtes Interesse vor. Dann ist es auch egal, wie das begründet wird ...


    Aus juristischer Sicht nicht wirklich, jedenfalls nicht direkt. Aus pragmatischer Sicht wäre der Untermieter schön blöd, wenn er den Wunsch des Hauptmieters, die Wohnung insgesamt zu kündigen ignoriert. Erstens muss man ja noch unter einem Dach leben, zweitens wird der Hauptmieter früher oder später seinen Willen durchsetzen.


    Ich sehe in diesem Fall keine.
     
  4. #3 Sweeney, 29.07.2014
    Sweeney

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    Danke für die prompte und hilfreiche Antwort.

    Würde es denn überhaupt einen Unterschied machen, wenn das Untermietverhältnis mit dem Hauptmietverhältnis verknüpft wäre? Ich frage mich weiterhin, ob eine derartige Klausel überhaupt wirksam bzw. im Einklang mit §572 BGB Abs. 2 wäre.

    Der Hauptmieter M hat jederzeit die Möglichkeit eine erleichterte Kündigung gem. § 573a BGB abzuschicken um das Mietverhältnis mit Untermieter U zu beenden. Problematisch wäre jedoch die Tatsache, dass das Hauptmietverhältnis bereits nach 3 Monaten endet, während das Untermietverhältnis noch 3 weitere Monate laufen würde.

    Untermieter U müsste die Wohnung bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses gem. § 546 II BGB herausgeben, wenngleich das Untermietverhältnis zu diesem Zeitpunkt nicht wirksam gekündigt wurde. Jedoch könnte Untermieter U ggf. Schadensersatzansprüche gegen Hauptmieter M geltend machen, weil die Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich ist.

    Sollte es hier wirklich keine Alternativen zur erleichterten Kündigung gem. § 573a BGB geben, so würde dies praktisch bedeuten, dass eine Untervermietung des gesamten Wohnraums gleichzeitig die Kündigung des Hauptmietvertrags ausschließen würde bzw. der Hauptmieter sich vor eventuellen Schadensersatzforderungen des Untermieters gar nicht schützen könnte - § 573a BGB wäre hier nicht anwendbar. Ich muss hier doch was übersehen haben ...
     
  5. Andres

    Andres
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    Ich weiß, dass es eine schwache Begründung ist: Das ist in jeder mir bekannten Vorlage für Untermietverträge so vereinbart. Würde mich wundern, wenn diese Vereinbarung unwirksam ist.


    Dann muss man die eine Kündigung eben 3 Monate früher losschicken.


    Richtig.


    Ja, s.o. - man muss dann eben den einen Vertrag 3 Monate früher kündigen. Andere betroffene Rechtsverhältnisse muss ich vielleicht sogar noch früher kündigen. Ich sehe da wirklich kein Problem.
     
  6. #5 Sweeney, 29.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 29.07.2014
    Sweeney

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    Hallo Andres,

    danke erneut für die hilfreiche Antwort.

    Es würde sicherlich kein Problem darstellen, den Untermietvertrag 3 Monate früher zu kündigen. Allerdings kann die erleichterte Kündigung gem. § 573a BGB meines Erachtens nur auf Wohnraum angewendet werden, der ebenfalls vom Hauptmieter genutzt wird.

    Die Frage meines vorherigen Beitrags bezog sich auf eine hypothetische Untervermietung der gesamten Wohnung. Hier käme eine erleichterte Kündigung nicht in Frage. Dadurch ist fraglich wie das Untermietverhältnis, im Falle der Beendigung der Hauptmietverhältnises, überhaupt kündbar wäre bzw. der Hauptmieter sich absichern könnte vor eventuellen Schadensersatzforderungen vom Untermieter.
     
  7. Andres

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    Habe ich vergessen, sorry. Damit ist der Großteil meiner Erklärung eher ... sinnlos ;)

    Nach wie vor weiß ich nicht, warum die Kopplung an den Hauptmietvertrag zulässig ist (oder unzulässig sein sollte), weil mich das noch nie betroffen hat. Vielleicht kann da jemand anderes weiterhelfen.
     
  8. #7 Sweeney, 30.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 30.07.2014
    Sweeney

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    Danke, Andres.

    Die Frage bzgl. der Wirksamkeit einer Kopplung von Untermietverhältnis und Hauptmietverhältnis können wir zunächst außen vor lassen, sofern sich dies nicht abschließend beantworten lässt.

    Mir geht es vielmehr um das berechtigte Interesse des Hauptmieters M das Untermietverhältnis zu kündigen. Grundsätzlich könnte der Hauptmieter M ein berechtigtes Interesse darin begründen, dass sein Mietvertrag zum Vermieter V aufgrund einer Kündigung endet. Kündigt der Vermieter V dem Hauptmieter M wirksam das Mietverhältnis oder ist es dem Hauptmieter M unzumutbar, das Mietverhältnis fortzuführen, so können diese Umstände wiederum ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung des Hauptmieters M gegenüber dem Untermieter U darstellen. Liegen die zur Kündigung führenden Umstände jedoch im Verschulden des Hauptmieters M, dürfte dies kein berechtigtes Interesse des Hauptmieters M gegenüber dem Untermieter U begründen.

    An dieser Stelle ist für mich fraglich, ob eine Eigenverschuldung des Hauptmieters M vorliegt, denn er hat das Hauptmietverhältnis schließlich selbst gekündigt. Ich gehe davon aus, dass es unter gewissen Umständen für den Hauptmieter nicht mehr zumutbar ist das Untermietverhältnis fortzuführen und somit ein berechtigtes Interesse vorliegt. Jedoch erscheint es mir fraglich, ob das berechtigte Interesse des Hauptmieters willkürlich selbst herbeigeführt werden kann durch eigenmächtige Kündigung des Hauptmietverhältnises.
     
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