Kündigung wegen Airbnb bei mehreren Mietern

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von franka_p, 05.05.2016.

  1. #1 franka_p, 05.05.2016
    franka_p

    franka_p Erfahrener Benutzer

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    Hallo ihr Lieben,

    folgendes Problem:

    Eine Wohnung ist an 2 Mieter A und B vermietet. Der Mieter A zieht für 2 Jahre berufsbedingt in eine andere Stadt und bittet für den Zeitraum um Untervermietung. Dem wird stattgegeben. Der verbleibende Mieter B vermietet innerhalb der 2 Jahre ohne wissen des vorübergehend weggezogenen Mieters A sein Zimmer gelegentlich für einzelne Tage via AIRBNB, da er selbst berufsbedingt an diesen Tagen nicht vor Ort ist.

    Wenn den Mietern nun gekündigt wird, da die gewerbliche Vermietung via AIRBNB zweckendfremdend ist, sind dann beide Mieter von der Kündigung betroffen? Mieter A hat sich ja nichts zu Schulde kommen lassen.

    Und: Mieter A hat direkt nach der Kündigung die Wohnung aus AIRBNB entfernt und sich entschuldigt. Heilt dies den Mangel?

    Ich danke Euch
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    Ja klar, franka_p, ich würde beiden (geht nur so) zusammen kündigen und somit auf zukünftige Mieter - wer weiss wie lange - verzichten. Ordnung muss ja schliesslich sein!:043sonst:
     
  4. #3 franka_p, 05.05.2016
    franka_p

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    Danke Berny, aber Mieter A hat sich nicht zu Schulden kommen lassen. Auf welcher rechtlichen Grundlage kann ich ihm kündigen?
     
  5. #4 anitari, 05.05.2016
    anitari

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    Welche Person der Partei Mieter sich was zu schulden kommen hat ist egal, der Vermieter kann der ganzen Partei Mieter kündigen wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte.
     
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  6. Andres

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    Du kannst nicht "einem Mieter kündigen". Kündigen kannst du das Rechtsverhältnis "Mietvertrag", und zwar (von kleinen Ausnahmen abgesehen, die hier aber eindeutig nicht vorliegen) ganz oder gar nicht. Wenn deine Bedenken also berechtigt wären (was sie nicht sind, aber dazu gleich), dann könntest du das Mietverhältnis überhaupt nicht kündigen.

    Jetzt der viel grundsätzlichere Punkt: A und B sind hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag Gesamtschuldner. Was das bedeutet, regelt § 421 BGB. Das Unterlassen bestimmter Nutzungsformen ist so eine geschuldete Leistung: Beide müssen sie insgesamt bewirken, aber du kannst sie nur einmal fordern. Folgen:
    • Du kannst von A verlangen, dass in der Wohnung keine gewerbliche Zimmervermietung stattfindet.
    • Du kannst von B verlangen, dass in der Wohnung keine gewerbliche Zimmervermietung stattfindet.
    • Du kannst von A verlangen, dass Zimmer 1 nicht an Person X untervermietet wird, und du kannst von B verlangen, dass Zimmer 2 nicht an Person Y untervermietet wird. Oder andersrum.
    • Da eine Unterlassung im laufenden Rechtsverhältnis nie "bewirkt" werden kann, bleiben A und B bis zum Ende des Mietverhältnisses auf die ganze Leistung ("insgesamt keine gewerbliche Zimmervermietung") verpflichtet.
    Ob A oder B nun für die gewerbliche Untervermietung verantwortlich ist, darf dir also völlig egal sein.
     
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  7. #6 franka_p, 05.05.2016
    franka_p

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    Danke Andres. Sehr ausführlich aber für mich nicht leicht verständlich.

    Muss ich es erst verlangen und warten, ob sie es unterlassen. Oder kann ich direkt ordentlich kündigen, da die Wohnung ja bereits vertragswidrig genutzt wurde, egal was die Mieter in Zukunft machen? Selbst wenn Sie die vertragswidrige Nutzung sofort unterlassen?

    Danke!
     
  8. Berny

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    franka_p,
    kannst oder willst Du nichts begreifen? Bevor Du Deinem Drang, die Mieter unbedingt loszuwerden, nachgehst, sollteste sie sowieso erstmal ordnungsgemäss schriftlich abmahnen. Wenn das nichts genützt hat, gehst Du zu einem Rechtsanwalt.... um dann letzten Endes sowieso finanziell und emotionell eine Bauchlandung zu erleben.:049sonst:
     
  9. Andres

    Andres
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    Ohne Abmahnung wird das schwierig.
     
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  10. #9 franka_p, 06.05.2016
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    Danke Andres!!!

    Warum wird das schwierig? Die Kündigung wurde schon ohne Abmahnung ausgesprochen...
     
  11. Duncan

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    Weil es dann darauf ankommt wie der/die RiAG das beurteilt und diese zumeist sehr mieterfreundlich entscheiden und Mietern gerne eine 2. Chance zugestehen. Wenn diese also Fehler gemacht haben oder gegen den Vertrag verstoßen haben, man ihnen erst eine Chance zur Abhilfe und Bewährung geben muss, also erst Abmahnung und abwarten ob sich daran gehalten wird. Ich denke es wird schwer einen Richter zu finden, der dir die Kündigung so durchgehen lässt und daraufhin eine Räumung der Wohnung durchwinkt.
    Wenn die Mieter ob ihrer Schuldgefühle oder aus anderen Erwägungen oder Nichtwissen, die Kündigung akzeptieren und ausziehen - alles klar.
     
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  12. #11 anitari, 06.05.2016
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    Darum möglicherweise:

    Aus meiner Sicht und ziemlich sicher der eines Richters ja. Der wird die jetzt ausgesprochene ordentliche Kündigung zu einer Abmahnung "degradieren".


    Gegenüber der Partei Mieter, also A und B, oder nur B? Wenn nur gegenüber B ist die Kündigung doch ohnehin unwirksam.
     
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  13. #12 BHShuber, 06.05.2016
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    Hallo,

    in welcher Form wurde die Kündigung ausgesprochen?

    Wem wurde gekündigt?

    Es ist dir hoffentlich klar, dass dies nicht so einfach geht, denn die Kündigung muss an beide Vertragspartner (Mieter) ausgesprochen werden in Schriftform mit Unterschrift und beweisbar zugestellt sein.

    Da einer der Vertragspartner ja unverschuldet mitgekündigt wird und du nicht wirklich aus wichtigen Grund der das weitere Mietverhältnis unmöglich oder unzumutbar machen würde, wirst du hier, sollte der Mieter oder die Mieter sich entschließen dagegen vorzugehen eine richtige Schlappe erleben!

    Gruß
    BHShuber
     
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  14. #13 franka_p, 06.05.2016
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    Danke Anitari, und danke BHShuber,

    die Kündigung wurde an beide ausgesprochen.

    "Sehr geehrter Frau A und Herr B,

    wir kündigen hiermit das Mieterverhältnis fristlos (§532 Abs.2 Nr.2 BGB) aus wichtigem Grund. Die unerlaubte gewerbliche Untervermietung an Touristen stellt eine vertragswidrige Nutzung dar ...

    Rein vorsorglich ... kündigen wir zusätzlich aufgrund der zuvor bezeichneten Vertragsverletzung gemäß §573 BGB das Mietverhältnis fristgerecht zum ... "

    Zugestellt wurde per Bote in den Briefkasten der Mieter.

    Ich danke Euch!
     
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  15. Andres

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    Es wäre § 543 gewesen. Für diese Art der Kündigung wäre eine Abmahnung erforderlich gewesen, wie es in Abs. 3 dieser Vorschrift steht. Ich gehe davon aus, dass diese Kündigung unwirksam ist.

    Die hier hätte schon eher Erfolgsaussichten. Nur haben die Mieter ihr Verhalten sofort geändert und es dürfte auch kein nachhaltiger Schaden entstanden sein, weshalb ich große Zweifel habe, ob das Verhalten erheblich genug ist, um eine solche Kündigung zu rechtfertigen.
     
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  16. #15 franka_p, 06.05.2016
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    Danke!

    Sorry habe mich verschrieben.§ 543 Abs. 2. Nr. 2 steht auf der Kündigung.

    §573 hätte also Erfolgsaussichten? Der Mieter hatte über airbnb immer wieder tageweise sein zimmer vermietet wenn er arbeitsbedingt unterwegs war. Er hat seinen hausstand nach wie vor jedoch in der wohnung und lebt dort sonst. Die große frage ist, ob es dann überhaupt eine zweckumwidmung und damit gewerbliche vermietung oder eine private ist? Weil nur bei gewerblich würde die Kündigung ja ziehen.

    Wegen unerlaubter Überlassung an dritte müsste man wahrscheinlich noch eine Kündigung aussprechen?

    Schönes we
     
  17. Andres

    Andres
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    Lies meinen Beitrag. Wenn man es mit diesen 4 Worten hätte sagen können, dann hätte ich es mit diesen 4 Worten gesagt. Ich habe aber 40 Worte gebraucht.

    Lies bitte auch alle genannten Vorschriften, also die §§ 543 und 573 BGB, wenn du sie nicht mindestens grob auswendig kannst. Ich beziehe mich in Antworten sehr oft auf Formulierungen aus solchen Vorschriften. Wenn du in meiner Antwort also "nicht erheblich genug" und dann § 573 BGB liest, merkst du ganz von alleine, was ich von dieser Kündigung halte.


    ... der ich die gleichen Erfolgsaussichten einräume.
     
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  18. #17 franka_p, 07.05.2016
    Zuletzt bearbeitet: 07.05.2016
    franka_p

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    Danke Andres.

    Die Kündigung ist also wenig erfolgversprechend.

    Wenn eine erneute Kündigung ausgesprochen würde bezüglich unerlaubter Überlassung an Dritte, was der Mieter zu dem Zeitpunkt aber gar nicht mehr macht, wäre die wahrscheinlich komplett hinfällig, weil die Überlassung ja schon eingestellt wurde.

    Bleibt nur eine letzte Frage: der Mieter hatte vor einem Jahr angefragt, ob er den Teil der Wohnung untervermieten kann, der frei steht, da A vorübergehend berufsbedingt in eine andere Stadt gezogen ist. Er bat um die Erlaubnis zur Untervermietung bis Oktober 2016. Erlaubt wurde aber erst einmal nur bis Dez. 2015 gegen einen monatlichen Untermietzuschlag von 10 Euro. Er hatte im Januar 2016 keinen erneuten Antrag gestellt, überweist aber die 10 Euro nach wie vor und vermietet weiter an die gleiche Person unter, deren Personalien der Mieter auch mit dem Untermietantrag bekannt gegeben hatte.

    Hätte er einen neuen Antrag stellen müssen da die Untervermietung zunächst nur bis Dez 2015 genehmigt wurde? Oder heilt es, dass er von Anfang an Oktober 2016 angegeben hat und nach wie vor jeden Monat die 10 Euro Untermietzuschlag zahlt?

    Vielen Dank für die Klärung dieses letzten Punktes. Ein spitzen Forum. Wiedermal scheinen alle Fragen vom Tisch. 1000 Dank an euch alle die ihr mitgewirkt habt!!!!
     
  19. #18 Akkarin, 07.05.2016
    Zuletzt bearbeitet: 07.05.2016
    Akkarin

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    Liebe Franka,

    Was ist denn dein Ziel mit diesen Mietern? Rausquetschen was geht? Raus klagen? Oder worauf möchtest du hinaus?

    LG
    Akkarin
     
  20. Berny

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    Das frage ich mich auch...
     
  21. sara

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    Sind diese 10 Euro als Miete oder Nebenkosten gefordert?

    Für eine solche Forderung hier mal nachlesen:
    http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/untermietzuschlag.html

    Ein wenig kurios ist das Ganze schon was du machst, bzw. was du im Grunde forderst, meinst du nicht auch?
     
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