Kündigung wegen Eigenbedarf bzw. Kündigung im voraus möglich

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Pinio2, 02.11.2009.

  1. Pinio2

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    Hallo!

    Ich bin hier neu im Forum und werde in ca. drei Wochen "Hausbesitzer"

    Es handelt sich um ein Dreifamilienhaus, in dem die Wohnung in der 1. Etage vermietet ist.

    Die Wohnung ist seit dem 01.10.2006 vermietet.
    Da meine Schwiegeeltern mit ins Haus einziehen sollen, werden wir den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen.

    Und nun zu meiner Frage !!!

    Können die Mieter, wenn sie erfahren das das haus verkauft ist!!!!! Z.B zum 31 Juni oder noch später kündigen!!!! Wir wollen zum 28 Februar kündigen!

    Wir können ja erst kündigen wenn wir offiziel Besitzer sind. Also erst in einigen Wochen.


    Kann mir mal jemand "sagen" wie ich eine Kündigung wegen Eigenbedarf am besten, also rechtlich korrekt schreibe??

    Ich danke Euch!!!

    Gruß Pinio2
     
  2. AdMan

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  3. #2 Thomas76, 02.11.2009
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    Das verstehe ich nicht ganz.Was hat das mit einer Kündigung wg. Éigenbedarf zu tun ?

    Die Mieter können immer mit Dreimonatsfrist kündigen, egal ob der Hausbesitzer wechselt oder ihr wg. Eigenbedarf kündigt.
     
  4. Pinio2

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    Hallo!

    Es hat so gesehen nichts mit dem Eigenbedarf zu tun!

    Ich habe nur Angst dass die MIeter noch den jetzigen Besitzern kündigen.Und zwar zum einem späterem "Termin" als die normale Kündigungsfrist.

    Ich hoffe Du verstehst mich jetzt etwas besser?

    Schon mal danke für Deine Antwort!

    Gruß Pinio2
     
  5. #4 lostcontrol, 02.11.2009
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    na und, was wäre dann?
    du könntest doch trotzdem unter einhaltung der regulären kündigungsfrist kündigen...
     
  6. Pinio2

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    Hallo!

    Das wollte oder will ich halt wissen! Danke

    Das bedeutet also wenn die MIeter nächste Woche die Wohnung zum 31 Juni kündigen und ich ab dem 20.11.09 das Haus kaufe. KAnn ich fristgerecht zum 28.02.10 kündigen?????? :?

    Gruß Pinio2
     
  7. #6 Thomas76, 02.11.2009
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    Also die Mieter können höchstens den Mietvertrag kündigen, aber nicht den Besitzern ;)

    Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun.Eine Kündigung beeinflußt ja nicht die andere.Sobald du offiziell Besitzer bist, kannst du wg. Eigenbedarf mit entsprechender Frist kündigen, und das gilt dann auch.Ob die Mieter bereits vorher mit einer längeren Frist gekündig haben, spielt da keine Rolle.

    Es könnte theoretisch höchstens sein, das sie fristgerecht zu einem früheren Zeitpunkt kündigen, was ja für dich aber nur von Vorteil wäre.
     
  8. #7 lostcontrol, 03.11.2009
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    ich glaube nicht dass das vom zeitlichen ablauf hinhaut - du musst ja erstmal sämtliche rechte und pflichten übertragen bekommen, bevor du auch kündigen kannst. das kann schon ein paar tage dauern, und selbst wenn du pünktlich am 20.11.2009 das geld überweist tippe ich mal, dass das nicht bis zum 3. dezember soweit sein wird.
    ich seh grad aktuell wie lang es dauert einen grundbucheintrag zu ändern - da mahlen deutschlands mühlen ziemlich langsam...
    rechne also lieber nicht damit, dass du auf 28.02.2010 kündigen kannst!

    warum glaubst du eigentlich so sicher, das die mieter von sich aus kündigen? bzw. freiwillig ausziehen?
    da könnte es durchaus auch probleme geben, zumal ja ganz offensichtlich im haus noch eine dritte wohnung vorhanden wäre.
     
  9. Pinio2

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    HAllo!

    Wir haben morgen einen Termin beim Notar, die Bank meinte es müßte bis Ende Nov. mit der Übergabe klappen!

    Es gibt noch eine 3. Wohnung.Richtig! Die brauchen wir aber für uns. Wir sind beide Selbstständig und brauchen eigene Arbeitszimmer. (Die Wohnung ist auch nur 46qm groß, DG) Die MIeter wohnen jetzt im 1 OG zu dritt auf ca 69 qm. Unsere Wohnung im EG ist ca 80qm groß.

    Ich hoffe die machen keine Probleme!!!

    Danke Gruß Pinio2
     
  10. #9 lostcontrol, 03.11.2009
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    das wär aber wirklich aussergewöhnlich schnell, wenn du damit die übertragung sämtlicher rechte und pflichten meinst.
    selbst bei erbschaften dauert das ja meist deutlich länger!

    ich dachte du gehst davon aus dass die von sich aus kündigen?
     
  11. #10 Kitzblitz, 03.11.2009
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    Der Übergabetermin des Hauses ist etwas gänzlich anderes als die Eintragung ins Grundbuch.

    Wir hatten z.B. vertraglich die Übergabe unserer ETW zum 1.09.09 beim Notartermin vereinbart. Der Notartermin war Mitte September 09. Es war schon knapp mit der Auflassungsvormerkung um den Kaufpreis rechtzetig vor dem Übergabetermin überweisen zu können. Bis zur Auflassung hatte es dann aber nochmals fast 8 Wochen gedauert - und das war schon schnell.

    Erst mir der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ist eine Kündigung rechtlich haltbar möglich.

    Eure Terminplanung solltet ihr dahingend nochmals überarbeiten.
     
  12. #11 lostcontrol, 03.11.2009
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    meine rede.
    aber die übertragung von rechten und pflichten ist auch nicht automatisch gleichzeitig mit der grundbucheintragung - das kann durchaus schon vorher geschehen.
    was würde wohl sonst bei todesfällen passieren?
     
  13. #12 Kitzblitz, 03.11.2009
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    ... hab' ich ja auch nicht geschrieben.

    Du verunsicherst mich. - Es ist doch so, dass man praktisch erst dann eine Kündigung aussprechen kann, wenn man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist ?
     
  14. #13 lostcontrol, 03.11.2009
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    nö, auch das nicht. es könnte immerhin theoretisch auch sein dass im grundbuch auch noch was anderes eingetragen ist, z.b. ein wohnrecht auf lebenszeit - dann könntest du garnicht kündigen. oder ein niessbrauch, von dem gibt's auch verschiedene formen, auch welche bei denen du fast völlig rechtlos bist.

    warten wir mal ab was RMHV dazu schreibt - er hats irgendwo hier im forum schon mal ausführlich erklärt wie das ist, das mit dem kündigen hängt jedenfalls nicht direkt mit dem geldfluss und auch nicht direkt mit dem grundbucheintrag zusammen.
     
  15. #14 Thomas76, 03.11.2009
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    Naja, solange sich diese Eintragungen nicht auf den Ex-Besitzer beziehen, werden die sich wohl eh' nicht ändern, oder ?

    Das verwundert mich jetzt auch ein wenig.Ich bin auch der Meinung, das man rechtlich korrekt erst kündigen kann, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist, weil (glaub ich) man erst dann Eigentümer und somit zur Kündigung berechtigt ist.

    Eine berechtigte Frage, wie ich meine.Hängt das ganze Vermieterseitig rechtlich da nicht irgendwie in der Schwebe ?
     
  16. #15 lostcontrol, 03.11.2009
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    also ich meine hier (von RMHV?) schon gelesen zu haben, dass das eher mit dieser übertragung von rechten und pflichten zusammenhängt, die durchaus auch schon vorher vonstatten gehen kann. damit tritt man wohl in den status "vermieter" ein und kann dann auch kündigen.
    mag keine von euch mal das forum danach durchsuchen? das ist hier auf jeden fall schon mal lang und breit durchgekaut worden...

    die kann ich dir aber immerhin (aus aktueller erfahrung nach todesfall) wenigstens ansatzweise beantworten: da wird dann erstmal "pro forma" eine erbengemeinschaft angenommen, bis das testament eröffnet wird, also ganz ähnlich wie bei den entsprechenden konten. die "rechte und pflichten" sind dann quasi automatisch sofort übertragen, irgendwer muss ja weisungsbefugt sein falls was ist. so wurd's mir zumindest erklärt, aber vermutlich ist das jetzt auch nicht 100% korrekt, ich war ja auch nicht dabei.
    die grundbucheinträge erfolgen jetzt dieser tage - über 3 monate nach dem todesfall.
    scheint aber völlig normal zu sein dass das so lange dauert. irgendwie auch klar, wo's doch schon ein paar wochen vom tod bis zur testamentseröffnung dauert... und nein, es gab da keinerlei meinungsverschiedenheiten, anfechtungen oder sonstwas in der art. war alles längst vorher abgeklärt, wir konnten also den schnellstmöglichen weg gehen.

    EDIT:

    also, ich hab mal grob gesucht und bin fündig geworden:
    das ganze thema wurde hier:
    http://www.vermieter-forum.com/thread,threadid-8293_Eigentums-Besitzuebergang,hilight-grundbuch.html
    schon mal lang und breit durchgekaut.
    die einzelnen postings von RMHV hier zu zitieren spar ich mir, RMHV würde mir ja auch zurecht den kopf abreissen, wenn ich das aus dem zusammenhang reisse.
    aber ich denke mal dem fragesteller wird's nützlich sein sich das mal durchzulesen, denn da ist alles wesentliche für die fragestellung eigentlich lang und breit erklärt.

    kurz gefasst:
    es geht tatsächlich um die "vermieterstellung" die nicht unbedingt abhängig von der "eigentümerstellung" ist (die wohl tatsächlich erst durch die eintragung ins grundbuch gegeben ist).
    wichtig wäre ein entsprechender passus im kaufvertrag, der das regelt.

    loschdi
    (schon wieder schlauer, irgendwann kriegt RMHV von mir die goldene korinthe - nett gemeint :-)))
     
  17. #16 Thomas76, 03.11.2009
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    Ich habe zu dem Thema folgendes von RMHV gefunden, er schreibt da u.a. :

    "Kündigen kann der Vermieter. Vermieter ist zunächst derjenige, der den Mietvertrag abgeschlossen hat. Wird die Mietsache vom Vermieter verkauft, tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein und kann damit auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Zu beachten ist, dass die Grundbucheintragung nicht das Kriterium ist, sondern der Eigentumsübergang. Bei einem normalen Verkauf erfolgt der Eigentumsübergang zweifellos durch die Eintragung ins Grundbuch."

    http://www.vermieter-forum.com/thre...ng-wegen-Eigenbedarf-und-Frist.html#post14645

    Also daraus schließe ich dann, das im Normalfall, sprich (Ver)kauf, der Übergang von Rechten&Pflichten mit dem Eintrag in's Grundbuch zusammenfällt, kurz : der Grundbucheintrag ist dann das entscheidende.
     
  18. #17 lostcontrol, 03.11.2009
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    menno thomas - da bin ich grad mit meinem edit beschäftigt und du nimmst mir alles vorweg *beleidigtguck*

    also pinio: jetzt weisste bescheid :-)

    p.s.: thomas, wie haste das gemacht direkt aufs einzelne posting zu verlinken? der eine oder andere trick scheint mir hier nach wie vor fremd zu sein, das mit dem bildle anhängen, damit kämpf ich auch immernoch...

    p.s.s.: hey, du hast ja einen ganz anderen thread als ich zitiert!
    mensch, RMHV kann einem ja wirklich leid tun, so oft wie er sich hier wiederholen muss *lach*
     
  19. #18 Thomas76, 03.11.2009
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    Ja sorry, das ich da dazwischenfunkte, hab' ich auch erst hinterher gemerkt ;)

    Das ist gaaanz einfach, altes Foren Know-how ;) :
    Such dir den gewünschten Beitrag, links unten neben Datum&Uhrzeit der Beitragserstellung ist dieses winzige Blatt-Symbol, das ist der Link.Einfach mit rechter Maustaste "Link kopieren" und schon hast du's.

    Ja ;) Aber ich hab' mir den von dir verlinkten auch noch mal grob durchgelesen, also bei Kauf/Verkauf ist wohl wirklich der Grundbucheintrag das "entscheidende Moment" zum Kündigen.

    Edit : Und das mit dem Bild einfügen geht einfach über das Foto-Icon über dem Editierfenster, der Link zum Bild wird dann zwischen die beiden IMG-Tags gesetzt.
     
  20. #19 lostcontrol, 03.11.2009
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    quark, war ein witzle... ich editier ja nur deshalb ständig rum, weil man nicht zweimal hintereinander posten darf...

    ah - cool! danke für den tipp!
    ich kenn's ja auch aus anderen foren, aber da sieht's halt anders aus und findet sich an anderer stelle...

    wie auch immer, pinio wird in den beiden threads auf jeden fall die gewünschten auskünfte finden können, und nachfragen kann er ja auch noch, ich bin sicher der unerschütterliche gebetsmühlen-RMHV wird auch ihm antworten....

    loschdi
    (die so langsam befürchtet von RMHV so oder so den kopf runtergerissen zu kriegen)
     
  21. Pinio2

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    Hallo!

    Danke für Eure Antworten!

    Wir waren gestern beim Notar und haben den Vertrag unterschrieben.

    Es wird bis zum 20 November nicht hinhauen mit der Übergabe! Bzw. mit dem Grundbucheintrag.

    Man darf wegen Eigenbedarf doch erst dann kündigen wenn man als Besitzer im Grundbuch steht.

    Mal schauen wie lange es jetzt dauert.

    Danke!

    Gruß Pinio2
     
Thema: Kündigung wegen Eigenbedarf bzw. Kündigung im voraus möglich
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