Kündigung wegen Eigenbedarf nach Kauf als Vermieter

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von alfagtv_v6tb, 05.02.2010.

  1. #1 alfagtv_v6tb, 05.02.2010
    alfagtv_v6tb

    alfagtv_v6tb Neuer Benutzer

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    Hallo, wir haben vor kurzem eine DHH gekauft. Direkt nachdem wir im Grundbuch eingetragen waren haben wir die Mieter der DHH wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Kündigung wurde bereits von unserem Anwalt verfasst. Dieser listete zahlreiche zutreffende Gründe, weswegen wir die DHH selbst nutzen möchten / müssen. Ein Grund daraus ist das unsere bisherige Eigentumswohnung zu Ende März verkauft ist uns wir diese räumen müssen. Des Weiteren die anstehende Familienplanung und auch die Lage für unser jetziges Kind wurde mit berücksichtigt, da wir der Zeit direkt an eine Hauptstr. weohnen. Die DHH liegt in einem verkehrsberuhigtem Bereich und auch unsere beiden Arbeitswege sind durch die Lage sehr viel besser, da wir nicht mehr quer durch die Innenstadt fahren müssen. Nun waren wir Gestern bei den Mietern und mit dem Verkäufer der DHH. Dieser wollte mit uns und den Mietern eine abschliessende Übergabe durchführen. Als wir klingelten öffnete der Mieter die Tür aber sagte nur zu meiner Freundin und mir, "sie muss ich ja rein lassen, aber sie nicht" zu dem ehemaligem Eigentümer der DHH. Als wir dann im Haus waren und uns alles anschauten redete der Mieter nicht lange herum und sagte uns direkt, dass unsere Kündigung schon bei seinem Anwalt liege und er samit Familie da nicht so einfach raus gehen würde, da er den Platz von 5 Zimmern benötigt. Was eigentlich nicht der Wahrheit entspricht, da ein Zimmer nur Gästezimmer und ein weiteres Zimmer nur Büro für seine Firma ist. Des Weiteren nutzt er ein Kinderzimmer und ein Schlafzimmer. Also ist das Haus unserer Meinung viel zu groß für seine Familie und ihn. Wie stehen die Chancen, dass er Wirderspruch gegen unsere Kündigung wegen Eigenbedarfs einlegt, bzw. mit diesem auch durch kommt? Danke für eure Antworten schon einmal vorab an dieser Stelle. Gruß alfagtv_v6tb
     
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  3. #2 Thomas76, 05.02.2010
    Thomas76

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    Das wird man von hier aus kaum detailiert beurteilen können.Wie viele Personen umfasst denn die Familie des derzeitigen Mieters ?

    Aber so ganz pauschal betrachtet : Da euer Eigenbedarf offensichtlich vernünftig begründet zu sein scheint und es sich bei dem momentanen Mieter nicht um irgendeinen Härtefall handelt, würde ich eure Chancen tendenziell als gut einschätzen.
     
  4. #3 armeFrau, 05.02.2010
    armeFrau

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    Ist die Frist dafür nicht 1 Jahr?
     
  5. #4 Thomas76, 05.02.2010
    Thomas76

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    Das hängt wohl davon ab, wie lange der derzeitige Mieter da schon wohnt.

    Allerdings kann es bei rechtlichem Gerangel um die Kündigung auch mal ganz vorteilhaft sein, wenn die Kündigungsfrist etwas länger ist ;)
     
  6. #5 alfagtv_v6tb, 05.02.2010
    alfagtv_v6tb

    alfagtv_v6tb Neuer Benutzer

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    Die Familie des Mieters besteht aus 3 Personen, 2 Erwachsene und ein Kind.

    Unser Vorteil dabei ist aber, dass wir aus dem Grund da wir zu wenig Platz haben und die Familienplanung ja auch mal weiter gehen muss von unserer 69qm ETW auf die DHH umsteigen wollen. Die Wohnung ist bereits zum 31.03.2010 verkauft und wir müssen dann raus! :motzki

    Halt wie bei uns auch. :help

    Was passiert denn wenn er nun Widerspruch gegen die Kündigung erhebt? Sind da die in meiner Anfrage genannten Gründe ausreichend?

    Wir lange kann es sich in diesem Fall hin ziehen? :?

    Danke für eure Anworten!!!

    Gruß

    alfagtv_v6tb
     
  7. #6 Thomas76, 05.02.2010
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    Kommt drauf an, im schlimmsten Fall geht's bis vor ein Gericht.

    Die Kündigung anfechten kann der Mieter erst mal aus allen möglichen Gründen.Ob diese Bestand haben, wird halt im schlimmsten Falle erst ein Richter klären können, falls der Mieter besonders hartnäckig sein sollte.

    Ich würde aber meinen, das eine drei-Personen-Familie nicht zwingend eine fünf-Zimmer-Bude bewohnen muß, von daher schätze ich die Chancen des Mieters als nicht sehr hoch ein.Aber bei der endgültigen Betrachtung fließen auch noch weitere Aspekte mit ein.

    Laaaaaaange, leider.Das hängt davon ab, wie einsichtig der Mieter ist, oder ob er eben bis zum Schluss dagegen hält.

    Wenn der Mieter einen vernünftigen Anwalt hat, wird ihn dieser vermutlich schon erklären, das er um die Kündigung wohl nicht herumkommen wird.Versucht er es trotzdem, wird euer Anwalt seinerseits noch mal die Rechtmäßigkeit der Kündigung erleutern.Ist der Mieter vernünftig und hat ein Einsehen, ist an diesem Punkt Schluss mit dem Widerspruch.

    Ist er nicht venünftig, was ja leider keine Seltenheit ist, hat er theoretisch noch unzählige Möglichkeiten, euch Schwierigkeiten zu bereiten.Da der Mieter aber zumindest finanziell solide zu sein scheint, wird er es vermutlich nicht allzu wild treiben, da er ansonsten zur Kasse gebeten werden könnte.

    Edit : Der Termin 31.03.10 könnte aber in jedem Fall sehr eng werden.
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Diese Aussagen lassen verfehlte Vorstellungen erkennen...

    Ohne auf die allerletzten Details einzugehen muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Eigenbedarf ist im Gesetz explizit als berechtigtes Interessen genannt. Da das Verfassungsgericht entschieden hat, dass die Entscheidung des Vermieters über den Wohnbedarf für sich und seine Familie von den Gerichten zu achten ist (BVerfG, 1 BvR 29/99 vom 20.5.1999, Absatz-Nr. 15, http://www.bverfg.de/). Kündigt der Vermieter für sich selbst, ist die Kündigung damit schon wirksam, wenn wenn die Schriftform eingehalten ist und der Vermieter erklärt "ich will mit meiner Familie einziehen". Dass eine Beschränkung auf diese formal ausreichende Begründung nicht sinnvoll ist, wird sich gleich noch zeigen.

    Gegen die wirksame Kündigung kann der Mieter nach § 574 BGB Widerspruch einlegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, "wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist".

    Es ist also eine Interessenabwägung durchzuführen. Dazu muss der Mieter aber erst mal Gründe nennen, warum die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn überhaupt eine Härte sein könnte, die bei Berücksichtigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Auf der Vermieterseite sind nach § 574 Abs. 3 BGB in der Interessenabwägung nur Gründe zu berücksichtigen, die schon im Kündigungsschreiben genannt sind. Damit wird deutlich, warum die Beschränkung auf den formal ausreichenden Kündigungsgrund "Eigenbedarf" nicht sinnvoll ist.

    Rechtsfolge eines für den Mieter erfolgreichen Widerspruchs ist nach § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB, "dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist". Die Dauer der Fortsetzung hängt also von den Gründen ab, die in die Interessenabwägung eingegangen sind. Eine formal wirksame Kündigung wird also auch durch einen erfolgreichen Widerspruch des Mieters in der Regel nicht unwirksam. Die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit ist zwar möglich, wird aber die Ausnahme sein. Der Mieter kann durch einen Widerspruch in der Regel nur Zeitgewinnen.

    Bei einer relativ niedrigen Miete wird die Härte häufig darin gesehen, dass man keine Ersatzwohnung zu einer entsprechend günstigen Miete findet. Diese Härte kann gemildert werden. Nach § 574a Abs. 1 Satz 2 ist eine Anpassung der Miete an die ortübliche Vergleichsmiete denkbar, wenn dem Vermieter die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zugemutet werden kann. :wink

    Dass der Mieter einen bestimmten Bedarf reklamiert (hier also die 5-Zimmer) ist für sich genommen noch kein zu berücksichtigender Härtegrund. Es steht ihm frei, wieder eine Wohnung oder ein Haus mit der gewünschten Zimmeranzahl zu mieten. Ein Härtegrund wäre nach § 574 Abs. 2 BGB, "wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann". Dabei geht es dann allerdings nicht darum, was der Mieter für angemessen und zumutbar hält. Beruft sich der Mieter darauf, dass er keine Ersatzwohnung findet, hat er seine Bemühungen zu beweisen. Die schlichte Behauptung wird nicht ausreichen. Es steht dem Vermieter selbstverständlich frei, den Mieter mit passenden Angeboten zu versorgen und den Einwand der fehlenden Ersatzwohnung damit im Verfahren zu widerlegen.
     
  9. #8 lostcontrol, 05.02.2010
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    es wäre ganz interessant zu wissen wann gekündigt wurde und wielange der mieter schon drin wohnt.
    wenn der grundbucheintrag bzw. der übergang der rechte und pflichten "vor kurzem" geschah, dann kommt mir die frist auch ziemlich kurz vor.
    ich meine auch, dass da ein grosses problem vorliegen könnte.

    und natürlich gibt's da auch noch die gefahr dass selbst wenn die kündigung rechtsgültig ist und eigentlich alles klar wäre, der mieter einfach nicht auszieht und es einer räumungsklage bedarf, die ja durchaus auch ein jahr oder länger in anspruch nehmen kann...

    also ich hätte da jetzt echt muffensausen wenn ich einen fixen termin hätte für meinen umzug aber nicht weiss, ob ich überhaupt einziehen kann.
    jetzt noch eine einigermassen passable wohnung auf 01.04.2010 zu finden stell ich mir schwierig vor...
     
  10. #9 alfagtv_v6tb, 05.02.2010
    alfagtv_v6tb

    alfagtv_v6tb Neuer Benutzer

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    Frist

    Also Grundbucheintragung war im Januar durch, danach direkt die Kündigung mit Rückschein, die der Mieter auch noch im Januar entgegen genommen hatte.

    Das wir einen Monat überbrücken müssen ist uns schon klar, da wir es leider nicht mehr schneller mit der Kündigung geschafft haben.

    Der Mieter wohnt seit März 2008 in der besagten DHH, also können wir diesen mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.
     
  11. #10 lostcontrol, 05.02.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    RE: Frist

    wenn du ihm erst im januar gekündigt hast, dann kannst du selbst dann, wenn es tatsächlich nur 3 monate kündigungsfrist sind, nur frühestens zum 30.04.2010 kündigen (es sei denn ihm ist die kündigung tatsächlich spätestens am 05.01.2010 zugegangen).
    einschreiben mit rückschein ist übrigens leider nicht gerichtssicher...
     
Thema: Kündigung wegen Eigenbedarf nach Kauf als Vermieter
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