Kündigung wegen Eigenbedarf oder Sonderkündigungsrecht?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von carriewhite, 22.08.2014.

  1. #1 carriewhite, 22.08.2014
    carriewhite

    carriewhite Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    neu registriert bitte ich um Hilfe bei folgendem Sachverhalt:

    *Ich, w 33 möchte mit meinem Mann 34 und unserer Tochter (1 Jahr) in mein Elternhaus zurückziehen, das von meinem Vater und dessen Mietern bewohnt wird. Es handelt sich dabei um ein klassisches Zweifamilienhaus/-generationenhaus.
    Die Mieter bewohnen die kleinere Wohnung im ersten Stock, ca 65 qm seit 13 Jahren.
    Gründe für den Umzug sind die kinderfreundliche Umgebung (Dorf, viel Grün, Mietersparnis - ich arbeite wegen dem Kind nur noch tz, mein Mann weiter vz, die Nähe zum Opa). Es könnten auch weitere gesundheitliche Probleme meines Vaters auftauchen, die erste HerzOP hat er bereits hinter sich. Ich wäre gerne auch deshalb in seiner Nähe.

    Mein Vater hat mich gebeten, sich für ihn um die Kündigung der Mieter zu kümmern. Natürlich möglichst wasserdicht.

    Meiner Recherche nach gibt es zwei Varianten, deren Voraussetzungen vollständig erfüllt sind.

    - Variante 1: Eigenbedarf nach 573 BGB Abs 2. S. 2 iV mit BVerfG, Az. 1 BvR 2048/93 ( Für ausreichend halten es die Gerichte zum Beispiel, wenn ein Vermieter die Wohnung seiner Tochter zur Verfügung stellen will, die sich mit dem Gedanken trägt, eine Familie zu gründen)

    - Variante 2: Sonderkündigungsrecht nach 573a BGB (vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen)

    Fragen:

    - beide Varianten sind bei unserer Konstellation möglich, richtig?

    - Der Unterschied findet sich in der Ķündigungsfrist der Mieter, Variante 1 neun Monate da Mietdauer über 8 Jahren, bei Variante 2 12 Monate da 3 Monate Fristverlängerung laut 573a Abs 1. Gibt es hierbei etwas zu beachten, das ich vielleicht übersehe?

    - Bei Eigenbedarf sehe ich im Fall der Weigerung der Mieter zum Auszug ein größeres Potential für eine Kündigungsschutzklage. Richtig?

    - Welche Wege sind vielversprechend, die Mieter zu einem früheren Auszug zu bewegen? Ich dachte an Verzicht auf Renovierungspflichten, ggf ein, zwei Monate mietfreies Wohnen.

    Achja, die Mieter sind im mittleren Alter mit Teenie-Sohn. Soziale Härte ist auf den ersten Blick nicht zu erkennen. Die Wohnung befindet sich auch nicht in einem Ballungsraum, eher landfluchtgeschädigtes Gebiet mit ausreichend Wohnraum.

    Letzte Frage: Welchen Weg würden Sie wählen? :)

    Herzlichen Dank für jeden, der sich die Zeit für mein Anliegen nimmt.
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    Hallo,

    Du hast soweit ich das sehe alles richtig erkannt.
    Es gibt neben der Kündigung mit den langen Fristen und ggf. Risiko eines Rechsstreits noch die Möglichkeit einen Aufhebungsvertrag abzuschließen, diesem muss der M natürlich zustimmen, dies könnte man dem M aber durch ein paar Euronchen schmackhaft machen.
    Hätte den Vorteil, das (Verfügbarer Wohnraum vorausgesetzt) dies die schnellste Variante sein kann.

    Wenn ich die Wahl hätte würde ich als Kündigung die nach 573a anwenden, weil hier keine Diskussion um die Gründe stattfinden kann.

    VG Syker
     
  4. Andres

    Andres
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    Man kann den Mieter zusätzlich (also nicht ersatzweise) anbieten, sie früher aus dem Mietverhältnis zu entlassen, sobald sie eine geeignete Wohnung gefunden haben. Ihr habt dann evtl. etwas Leerstand, weil ihr vielleicht auch nicht von heute auf morgen aus euer Wohnung könnt, aber besser als 9-12 Monate zu warten, ist das vielleicht trotzdem ...

    Zuerst einen Aufhebungsvertrag anbieten. Wenn die Mieter sich aus anderen Gründen schon mit dem Gedanken an einen Umzug tragen, könnte das eine schnelle und unkomplizierte Lösung sein. Außerdem kann man im persönlichen Gespräch am Besten herausfinden, wie die Mieter ticken und was geeignete Anreize wären.

    Wenn das scheitert und es auf die 3 zusätzlichen Monate nicht ankommt, würde ich natürlich zur erleichterten Kündigung greifen - da gibt es weniger Streitpotenzial. Vielleicht möchtet ihr auch gleich ein paar €€ in einen sorglosen Start in die neue Wohnung investieren und einen Anwalt mit der Formulierung des Schreibens beauftragen.
     
  5. #4 Papabär, 22.08.2014
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Soweit die Mieter nicht geneigt sind, freiwillig auszuziehen, sollte man sich innerlich auch schon mal auf umfangreiche Reparatur-/Sanierungsarbeiten einstellen. Nur um hinterher nicht ganz so unangenehm überrascht zu werden.

    Sollte es anders kommen - um so besser.



    Ganz ehrlich?
    Ich müsste mit´m Klammerbeutel gepudert sein, wenn ich freiwillig zu meinen Eltern unter ein Dach ziehe - und dass obwohl schon deren Gäste-WC fast halb so groß ist, wie meine ganze Wohnung.
     
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