Kündigung wegen Eigenbedarf wegen finanzieller Notlage-ab welchem Zeitpunkt möglich?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von otthe, 30.08.2013.

  1. #1 otthe, 30.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 30.08.2013
    otthe

    otthe Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Wir haben folgenden Sachverhalt:
    Wir sind Eigentümer einer Immobilie, die aus zwei Doppelhaushälften besteht und mit einem Mietvertrag an eine Familie (mehrere Generationen - dabei eine Person über 70 Jahre alt) vermietet ist.

    Zudem besitzen wir ein Einfamilienhaus, welches wir selbst bewohnen.

    Nun sind wir in einer Notsituation und müssen uns von einer Immobilie trennen. Die Mieter sind bereits informiert, dass die von ihnen bewohnten Häuser verkauft werden sollen.

    Jetzt haben wir uns aber entschieden das von uns bewohnte Haus zu verkaufen und Eigenbedarf für die vermieteten Häuser anzumelden. Der hier zu erzielende Verkaufspreis ist viel höher und hilft uns somit viel mehr.

    Ab welchem Zeitpunkt kann der Eigenbedarf angemeldet werden? Erst wenn unser Haus verkauft ist (nach dem Notartermin?) oder bereits jetzt, wenn man nachweisen kann, dass wir unser Haus anbieten? Die Ernsthaftigkeit von unserer Seite kann belegt werden.

    Etwas erschwerend kommt noch hinzu, dass die Mieter im Mieterverein sind und wir momentan auf einen Rechtsstreit zusteuern. Dies ist aber nicht der Grund für unseren Eigenbedarf sondern wirklich unsere Notlage. Wir gehen aber davon aus, dass tatsächlich das Alter unserer Mieterin angeführt werden wird, um einen sozialen Grund gegen unseren Eigenbedarf anzubringen.

    Unsere Frage ist jedoch auch, was dann letztendlich mehr zählen wird - das Alter der Mieterin oder die finanzielle Not des Vermieters?

    Die Situation ist etwas verzwickt und ich habe noch nirgends eine Antwort gefunden, die auch auf uns passen würde.

    Danke für Eure Hilfe!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 30.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 30.08.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Otthe,

    also gleich vorab: evtl wäre es Ratsam sich hier anwaltliche Hilfe zu holen, gerade weil du schon schreibst, das das Verhältnis mit den Mieter z.Z. nicht das beste ist !

    Normalerweise würde ich euch anraten, das mit den Mieter einfach mal in ruhe zu besprechen und ggf. als Anreiz ein paar Eurönchen zu zahlen für einen Aufhebnungsvertrag. Allerdings wenn ihr euch schon fast im Rechtsstreit befindet (auch wenn`s ein anderer Grund ist), dann glaube ich nicht so an diese Lösung.

    Was ich als Laie nicht beurteilen kann ist, wer hier bessere Chancen hat. Denn bei einer Eigenbedarfskündigung wird ja ggf. vor Gericht auch geguckt, wer ist Schutzbedürftiger bzw wer hat mehr Interesse. Deswegen hier auch mein Rat: anwaltliche Hilfe, denn der kann die Sachlage besser beurteilen, gerade wenn die Mieter nicht ausziehen wollen bzw sich wehren gegen die Eigenbedarfskündigung.

    Was ich aber noch anmerken will, der Wunsch ein Haus zu verkaufen bedeutet nicht das man es sofort los wird ! Das kann also ggf. (je nach Preis und Lage) durchaus mehrere Monate bis Jahre dauern. Zudem könnt ihr auch das Haus verkaufen, wenn ihr noch selber drinnen wohnt oder es noch vermietet ist, sodass erst der Eigenbedarf (meiner laienhaften Meinung nach) gegeben ist, wenn ihr auch wirklich dort ausziehen bzw dort einziehen müsst.

    Nur mal angenommen die Mieter ziehen jetzt aus, ihr zieht um und dann steht das eine Haus für Jahre leer. Das bedeutet für euch dann eher eine zusätzliche finanzielle Belastung als eine Erleichterung, denn auch ein leerstehendes Haus verursacht Kosten, zudem fehlen euch dann auch noch die Mieteinnahmen. Es wäre also durchaus Sinnvoll (meiner Meinung nach), erst umzuziehen bzw Eigenbedarf anzumelden, wenn das eine Haus auch wirklich verkauft ist.

    Auch nicht uninteressant könnte es sein, seit wann die Mieter dort wohnen und seit wann euch eure finanzielle Notlage bekannt ist. Denn wenn euch das bei Vermietung schon bekannt war, kann es sein das ihr mit Eigenbedarf nicht durchkommt. Ich meine da was gelesen zu haben von 5 Jahren, also zwischen Vertragsabschluß und Eigenbedarfskündigung, wenn das im Vorfeld absehbar war.



    Hier auch mal der §573c BGB Abs1:

    "(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate."



    Und §573 BGB Abs 1-3:

    "(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

    (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

    1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
    2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
    3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

    (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
    "
     
  4. #3 Papabär, 30.08.2013
    Papabär

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    Hier ist die Rede von zwei Doppelhaushälften. Die 70Jährige Mieterin wird ja wohl kaum in beiden WE´s wohnen ... warum also den Eigenbedarf nicht einfach bei der anderen Einheit anmelden?
     
  5. Pharao

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    Hmm ? Also ich hab´s anders verstanden, aber vielleicht klärt uns der Fragesteller ja noch auf ;)
     
  6. otthe

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    Hallo zusammen,

    danke für Eure Antworten.
    Also die alte Dame wohnt in einem Haus mit ihrem erwachsenen Sohn, im anderen Haus wohnt ihre erwachsene Tochter mit Familie.

    Wir sind zu dritt, brauchen aber 1 Haus für unser Büro (mit Parteiverkehr).

    Wir haben einen Anschlussmietvertrag, der seit 2009 besteht. Zuvor gab es einen Zeitmietvertrag über 10 Jahre.

    Da ich nicht weiß, wie lange sich eine Kündigung - mit Rauszögern seitens der Mieter - ziehen kann, dachte ich man kann nicht früh genug anfangen, den Eigenbedarf anzumelden, auch wenn das bewohnte Haus noch nicht verkauft ist. Denn im ungünstigsten Fall muss man dann ja noch wo anders unterkommen, wenn die Mieter noch nicht draußen sind.
     
  7. GJH27

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    Diesbezüglich müsst Ihr Euch auf eine klassische Bauchlandung einstellen, das ist absolut aussichtslos, damit einen Eigenbedarf begründen zu wollen, denn das Gesetz behauptet:

    (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn ...

    2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt


    siehe hier: BGB - Einzelnorm

    Außerdem kann jede Kommune die Zweckentfremdung von Wohnraum untersagen.
     
  8. #7 Papabär, 30.08.2013
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Dann fällt Eigenbedarf flach.




    Grmpf... Ist der Papa flach wie´n Teller war der Georg wieder schneller.
     
  9. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Sorry Papa, tut mir leid!
    Doch so weiß er gleich Bescheid,
    dass das Mehrheitsmeinung ist
    und sein Plan dagegen Mist.

    :008sonst:
     
  10. #9 Pharao, 30.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 30.08.2013
    Pharao

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    Hi,

    also das mit dem rauszögern hat sich ja eh erledigt. Ich denke ich brauch den §§ nicht nochmal posten, 3x reicht ;)

    Trotzdem ist diese Denkweise m.E. mit vielen Risiken verbunden, die im schlimmsten Fall finanziell eher zu Belastung werden kann bzw hier in dem Fall hat sich das ja eh erledigt.
     
  11. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Mal noch ne andere Überlegung: wenn's bei Euch derzeit eh finanziell eng hergeht, wie wär's dann damit, zwar das Einfamilienhaus zu verkaufen, aber das Doppelhaus vermietet zu behalten? Dann habt Ihr den Verkaufserlös und es kommt weiter regelmäßig Geld rein, das Ihr dann (zumindest vorläufig) für Eure Mietzahlungen verwenden könnt - mit etwas Glück könnt vielleicht Ihr sogar das Einfamilienhaus mit Euch als künftigen Mietern verkaufen...
     
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