Kündigung wegen Eigenbedarf

Diskutiere Kündigung wegen Eigenbedarf im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, kurz vorab: Ich bin nicht der Besitzer des Hauses um das es geht. Der Besitzer ist mein Bruder. Ich erkläre euch einfach mal unsere...

  1. #1 Sandral, 03.03.2017
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    Hallo,

    kurz vorab: Ich bin nicht der Besitzer des Hauses um das es geht. Der Besitzer ist mein Bruder. Ich erkläre euch einfach mal unsere Situation.
    Wir wollen in das Haus meines Bruders einziehen, er hat den Mietern fristgerecht zum 31.03.17 gekündigt wegen Eigenbedarf. Die aktuellen Mieter haben am 28.01.17 gegen diese Kündigung Widerspruch eingelegt. Ab da ging alles über einen Anwalt. Der Anwalt schrieb einen Brief in dem kurz gesagt stand das die Gründe für den Widerspruch nicht ausreichen und die Kündigung zum 31.03.17 bestehen bleibt. Die Mieter haben sich daraufhin nicht gemeldet.
    Laut Aussage von meinem Bruder müssen wir abwarten ob die Mieter ausziehen oder nicht. Ich selbst hatte leider keinen Kontakt mit dem Anwalt. Diese Warterei treibt mich in den Wahnsinn.
    Dazu kommt das wir unsere Wohnung am 27.01.17 gekündigt haben zum 30.04.17 weil wir nicht mehr mit einem Widerspruch gerechnet haben.
    Jetzt müssen wir Ende April aus unserer Wohnung ausziehen und wissen noch nicht einmal ob wir überhaupt in das Haus einziehen können oder nicht. Die Entfernung zwischen der alten Wohnung und dem neuen Haus beträgt 320km einfache Strecke. Umzugsunternehmen ist bestellt. Vorsorglich habe ich einen Lagerplatz für unsere Möbel gemietet, der natürlich auch Geld kostet und eine Mindestmietdauer von 2 Monaten hat.
    Ich wohne seit Februar zusammen mit meinem 3jährigen Sohn schon vor Ort bei meinen Eltern im Haus, weil
    ich mir somit den letzten Kindergartenplatz bis 2019 gesichert habe. Mein Sohn und ich teilen uns ein Zimmer im Keller meiner Eltern. Mein Freund wohnt noch bis Ende April in der alten Wohnung 320km entfernt. Am 20.03.17
    kommt dann noch das kleine Geschwisterchen auf die Welt, dann sind wir zu dritt in diesem Zimmer. Wenn die Mieter nicht ausziehen dann wird mein Freund ab 01.05. auch noch mit einziehen wenn er seine neue Arbeitsstelle antritt. Zu viert in einem Kellerzimmer, ich kann mir nichts schöneres vorstellen....

    Jetzt kennt ihr in etwa unsere Situation.
    Was mich interessiert ist, ob ich selbst irgendetwas unternehmen kann oder ob ich alles meinem Bruder überlassen muss? Ich würde so gerne etwas tun.
    Wenn die nicht ausziehen hat der Anwalt schon eine Räumungsklage angedroht.
    Wie lange wird sich eine solche Klage hinziehen?
    Unter welchen Umständen können wir ein Eilverfahren erreichen?
    Welche Frist haben die Mieter ab dem Tag der Gerichtsverhandlung?
    Wie sind unsere Erfolgsaussichten?

    Die Mieter selbst sind ein unverheiratetes Paar ohne Kinder. Sie haben im selben Ort ein Haus gekauft das sie seit knapp drei Jahren renovieren. Geld genug scheint bei denen vorhanden zu sein, sonst könnten sie nicht Miete und Kredit gleichzeitig zahlen.
    Ausserdem wohnt der Vater vom Mieter in der selben Straße wo die ihr Haus haben, scheinbar gibt es dort noch ein Zimmer im Haus des Vaters, da er dort wohl ab und an schläft.

    Vielleicht hat jemand die eine oder andere Antwort für mich, ich würde mich freuen.
    Vielen Dank fürs lesen.

    Liebe Grüße Sandra
     
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  3. #2 Sandral, 03.03.2017
    Sandral

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    Hatte noch vergessen zu fragen ob jemand weiß wieviel so eine Räumungsklage kostet. Weiß das jemand so grob?
     
  4. Berny

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    Hallo Sandral,
    wie lange wohnen die Mieter bereits dort?
    Wann ging den Mietern die Kündigung zu?
    Wie lautete die Begründung?
     
  5. #4 Sandral, 03.03.2017
    Sandral

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    Hallo Berny,

    die Mieter wohnen dort seit etwa 3-3,5 Jahren.
    Die Kündigung ging im Dezember 2016 bei den Mietern ein.
    Die Begründung war wohl zum einen der neue Job von meinem Freund der uns zu einen Umzug zwingt wegen der Entfernung
    und zum anderen das unsere Wohnung mit einem zweiten Kind nicht mehr ausgereicht hätte. Wie mein Bruder das genau formuliert hat weiß ich leider nicht.
    Hoffe die Begründung ist ausreichend.

    Grüße Sandra
     
  6. #5 immobiliensammler, 03.03.2017
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    Das kommt auf den Streitwert an, das ist bei einer Räumungsklage die 12fache Monatsmiete, den genauen Betrag der Kosten verrät Dir dann ein beliebiger Prozesskostenrechner (einfach mal googeln)
     
  7. Andres

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    Dein Bruder ist Vertragspartner der Mieter - das ist seine Sache. Klar kannst du z.B. den Inhalt der Kündigung prüfen, aber die Sache ist ja schon bei einem Anwalt ...


    Das ist schwer zu sagen und kommt auf viele Umstände an.

    Letztens ist hier jemand aufgeschlagen, der für eine Räumungsklage einen Verhandlungstermin 2 Monate nach Klageerhebung bekommen hat. Das ist nach meinen Erfahrungen und wohl auch den Foristen, die dort mitgelesen/geschrieben haben, äußerst zügig. Selbst ohne besonders ungünstige Umstände kann man darauf auch mal 6 Monate und mehr warten.

    Dann kommt es darauf an, wie sich die Mieter im Verfahren verhalten, ob ggf. erforderliche Zeugen zum geplanten Verhandlungstermin erscheinen, ... . Das kann den ursprünglichen Termin verschieben oder weitere Termine erforderlich machen. Wann dann das Urteil kommt, ist eine weitere Unbekannte.

    Die nächste Stufe sind dann Rechtsmittel gegen das erste Urteil, natürlich wieder abhängig davon, was der Mieter so anstellt. Ab Landgericht aufwärts steigen in der Tendenz auch die Wartezeiten auf Verhandlungstermine.

    Die letzte Stufe ist dann die Vollstreckung eines Urteils, von dem wir einfach mal hoffen wollen, dass es in eurem Sinn ausfällt. Der Gerichtsvollzieher muss die Räumung mindestens 3 Wochen vorher ankündigen, d.h. schneller geht es sowieso nicht. Die Wartezeit ist oft deutlich länger. Letzte Rechtsmittel gibt es auch auf dieser Stufe noch.

    Du siehst: viele Unwägbarkeiten. Allgemein schreibe ich auf diese Frage meist: Das ganze Verfahren bis zur erfolgten Räumung dauert unter üblichen Umständen ab Ende des Mietverhältnisses (d.h. zzgl. Kündigungsfristen) ca. 6-12 Monate, in Einzelfällen länger.


    Sicher ist eigentlich nur eines:
    Zum 1.5. zieht ihr dort nur ein, wenn der Mieter freiwillig das Feld räumt.


    Die Voraussetzungen für Gewährung von vorläufigem Rechtsschutz ("Eilverfahren"), hier einstweilige Verfügung, sind in § 940a ZPO genannt. Ich sehe sie hier nicht einmal ansatzweise erfüllt und die Tatsache, dass ihr die Wohnung braucht (dringend, oder mit welchem Attribut man das noch versehen möchte), ist auch prinzipiell kein solcher Grund.

    Es ist nur vernünftig, dass du bereits beginnst, einen "Plan B" zu schmieden.


    Eure Gründe scheinen mir ausreichend. Damit bleiben für mich zwei Fragen: Ist das Kündigungsschreiben korrekt formuliert und liegen seitens der Mieter Härtegründe vor?
     
  8. #7 Sandral, 03.03.2017
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    Laut Anwalt war die Kündigung korrekt formuliert und kann nicht beanstandet werden.
    Die Mieter geben wohl einen Härtefall an, durch einen Unfall den die Mieterin vor zig Jahren mal hatte, dadurch würde sich die Renovierung des eigenen Hauses hin ziehen weil sie aufgrund von den Beschwerden die sie durch den Unfall erworben hat nicht so schnell voran kämen.
    Laut Anwalt wäre das kein Härtegrund, ob das ein Richter anders sieht, weiß ich natürlich nicht.

    6-12 Monate in einem Zimmer im Keller mit zwei Kindern und Partner bei meinen Eltern, das halte ich nicht aus.
    Einen Plan B schmiede ich tatsächlich. Habe heute eine Wohnung im Internet entdeckt die genau richtig für uns wäre. Allerdings stehe ich da mit meinem Gewissen in Konflikt. Auf der einen Seite weiß ich noch nicht wie die Mieter sich verhalten, ob wir eventuell doch wie geplant ins Haus einziehen können. Auf der anderen Seite ist da mein Bruder der die Sache auf meinen Wunsch hin ins Rollen gebracht hat, wie der wohl reagiert wenn ich mich jetzt um eine Wohnung bemühe.
    Das Haus wollen wir früher oder später (nach Ablauf der Probezeit von meinem Freund) kaufen, da wir einen guten Preis bekommen. Eine Wohnung werden wir also nur so lange mieten bis wir definitiv ins Haus können, das wird keinem Vermieter gefallen wenn man nur ein paar Monate mietet.
    Hach, alles schwierig. Man will es ja irgendwie jedem Recht machen und es sich mit keinem verscherzen.
     
  9. Berny

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    Hallo Sandral,
    wenn auch nur um einen Tag zu spät bei den Mietern die Kündigung ankam oder die Begründung nicht wasserdicht war, können die Betroffenen durch Nichtreaktion Euch ganz prima auflaufen lassen... und Ihr könnt dann alles in einem Jahr versuchen zu wiederholen...:005sonst:
     
  10. #9 Sandral, 04.03.2017
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    Die Kündigung habe ich persönlich abgeschickt per Einschreiben. Habe sogar die Bestätigung im Internet über den Zugang ausgedruckt, ist auf jeden Fall pünktlich zugestellt worden.
    Meinst du nicht das die Begründung Umzug wegen Jobwechsel schon alleine genügen würde? Unsere gekündigte Wohnung wäre zu klein geworden, das stand auch noch mit drin.
    mach mich nicht schwach :109:
     
  11. #10 Sweeney, 04.03.2017
    Zuletzt bearbeitet: 04.03.2017
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    Die vorbenannten Ausführungen sind inkonsistent - zumindest erkenne ich bislang nicht, ob die gegnerische Argumentation auf einem Härtefall aufbaut oder die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung anzweifelt. Auch sei erwähnt, dass der gegnerische Anwalt während der Verhandlung den doppelten Umzug als Härtefall aus der Überraschungstüte ziehen könnte. Ein zusätzlicher Umzug innerhalb kurzer Zeit, der deshalb erforderlich wird, weil Ersatzwohnraum zwar bereits gefunden, aber, wie in diesem Fall, noch nicht bezugsfertig ist, stellt gem. § 574 BGB eine Härte dar, wenn der Umzug in diesen Wohnraum in absehbarer Zeit erfolgen kann und keine überwiegenden Vermieterinteressen entgegenstehen. Ob ein Richter in diesem Fall nach Abwägung der jeweiligen Interessen zum Schluss kommt, dass die Interessen des Vermieters überwiegen, sei zunächst dahingestellt.

    Eigenbedarfskündigungen stellen regelmäßig ein heikles Unterfangen dar, denn die formalen und inhaltlichen Anforderungen führen nicht selten zur Unwirksamkeit. Ob die Eigenbedarfskündigung in diesem Fall wirksam ist, lässt sich ohne Kenntnis des genauen Wortlauts kaum erörtern.

    Die allgemeinen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung bestehen vereinfacht gesagt aus einem berechtigten Interesse und einem berechtigen Personenkreis. Der Personenkreis ist dabei, neben dem Eigentümer selbst, beschränkt auf seine Familienangehörigen, zu denen der Freund der Schwester des Eigentümers in diesem Fall nicht gehören dürfte. Die beruflichen Veränderungen des Freundes der Schwester erfüllen also nicht unmittelbar die Voraussetzungen. Hier wäre schon detailliert, und für den Mieter nachvollziehbar, darzulegen, inwiefern hierdurch ein Bedarf der Schwester entstanden ist.

    An diesem Punkt kann ich nur empfehlen, in erster Linie an die eigene Gesundheit zu denken.

    Es ist vorstellbar, dass der Mieter durch einen finanziellen Anreiz motiviert werden könnte, die die Wohnung freiwillig zu räumen. Dies ist eine Option, die ggf. in Erwägung gezogen werden sollte. Regelmäßig werden von Rechtsanwälten Widersprüche gegen Eigenbedarfskündigungen verfasst, um zumindest eine monetäre Versüßung seines Mandanten zu induzieren.

    Ich würde mich jedoch frühzeitig vom Prinzip Hoffnung verabschieden und parallel eine alternative Wohnung suchen, denn die Anzeichen für ein potentiell längeres Verfahren sind hier gegeben.
     
    BHShuber und Berny gefällt das.
  12. dots

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    Du hast eine Bestätigung, dass irgendein Umschlag pünktlich zugestellt wurde - mehr nicht.
    Ob in dem Umschlag die Kündigung oder eine Glückwunschkarte zum Geburtstag war, kannst du nicht beweisen. Also ist das Einschreiben faktisch (fast) wertlos.
     
  13. Duncan

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    was in diesem Fall durch den Widerspruch der Kündigung durch die Mieter geheilt wurde. Ohne Zugang der Kündigung wäre ein Widerspruch gegen diese schwerlich möglich.

    Vorbehaltlich des Wissens des beteiligtem Anwalts wäre ich geneigt schon gleich am Montag Räumungsklage zu erheben...
    - so da nicht noch deutliche Stolperfallen verborgen sind. Das der Freund als (mutmaßlicher) (rechtlicher?!) Kindsvater der Nichten/Neffen des Vermieters so ganz außen vor bleibt denke ich nicht. Aber trotzdem: ist eine Ehe geplant? Das Recht hinkt da gelegentlich den gesellschaftlichen Gegebenheiten hinterher und verknüpft bestimmte Rechtsfolgen mit dem Akt der amtlichen Eheschließung.
     
  14. #13 BHShuber, 04.03.2017
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    Hallo,

    in diesem Fall solltet ihr schnellstens mit eurem eigenen Vermieter sprechen damit ihr nicht auf der Straße steht, vom Warten wurde noch nie was besser oder ist verschwunden.

    Ihr müsst davon ausgehen, dass ihr den Termin nicht halten könnt und es so wie es aussieht, die Indikationen sind ja bereits bekannt, dass es nicht ohne gerichtliche Auseinandersetzung ausgehen wird.

    Gruß
    BHShuber
     
  15. #14 Sandral, 04.03.2017
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    Eine Ehe ist zumindest nicht ausgeschlossen, bisher aber nicht konkret geplant.
    Mein Freund/ Partner ist der rechtliche Kindsvater von meinen Kindern, das war gemeint, oder?
     
  16. #15 Sandral, 04.03.2017
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    unsere Wohnung behalten ist keine Option mehr. Der Kindergarten in Wuppertal ist gekündigt, der Job von meinem Freund ebenfalls.
    Hier vor Ort habe ich den letzten Kindergartenplatz bis 2019 oder sogar 2020 erhalten, dort lief seit Februar bereits die Eingewöhnung. Einen Kindergartenplatz ist heutzutage wie ein 6er im Lotto, den sagt man nicht ab :-)
     
  17. #16 Sandral, 04.03.2017
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    Hier wäre wohl zusätzlich ein Gutachter sinnvoll. Es gibt widersprüchliche Aussagen. Die Mieter würden es gerne so hinstellen das ihr eigenes Haus nicht bezugsfähig ist. Fakt ist aber das bereits eine eine neue Heizungsanlage installiert wurde die bereits im Betrieb ist.
    Es fließt Wasser und Strom. Die sind seit ca. drei Jahren am Renovieren, andere Leute bauen in der Zeit ein neues Haus.
    Der Anwalt meines Bruders hatte etwas erwähnt, kann mich nicht mehr genau erinnern. Irgendwas das die einen Bauzeitenplan vorlegen müssten, ohne den hätten sie schlechte Chancen das Verfahren zu gewinnen.
     
  18. #17 Sandral, 04.03.2017
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    Mein Bedarf ist das wir als Familie zusammen leben möchten, auch wenn der Partner sich beruflich verändern möchte/muss.
     
  19. #18 Sandral, 04.03.2017
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    Nur mal aus Neugier, wie hätte man es denn richtig gemacht? Dachte das wäre der sicherste Weg
     
  20. Berny

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    Durch Boten/Zeugen, welcher das Original vor dem Einwurf in den gegnerischen BK durchliest und auf der zurückbehaltenen Kopie bestätigt. oder durch Gerichtsvollzieher zustellen lassen.
     
  21. #20 Sandral, 04.03.2017
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    Ich bin wirklich sprachlos was man alles beachten muss
     
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