Die Frage ist ... ein wenig schwierig formuliert.
In der Eigenbedarfskündigung ist darzulegen, wie die Eigennutzung aussehen wird, d.h. wer, wann und warum dort einziehen soll. Das soll den Mieter in die Lage versetzen, die angegebenen Gründe überprüfen zu können. (In welchem Umfang das in der Realität überhaupt möglich ist, ist eine andere Frage, aber es kommt durchaus vor, dass Mieter den Nachweis erbringen können, dass die angegebenen Gründe nicht vorgelegen haben.)
Wer und warum ist (weitgehend) klar, bleibt die Frage nach dem wann. Nach meinem Verständnis besteht dein Eigenbedarf per sofort: Würdest du heute den gewünschten Kaufpreis erzielen und der Mieter würde das Feld räumen (vielleicht will er ja sowieso weg ...), dann würdest du doch dort sofort einziehen? Und wenn das erst in einem Monat passiert, dann würdest du eben in einem Monat einziehen. Also liegt
jetzt Eigenbedarf vor. Die Kündigungsfrist ist eben abzuwarten.
Soweit kein Problem.
Sollte es in sechs Monaten nicht verkauft sein, möchte ich wohnen bleiben und dann eben 3 Monate vor Auszug des Mieters diesem anbieten wohnen bleiben zu können oder für Neuvermietung annoncieren.
Wie die Frage gestellt ist, würde das bedeuten, dass nach 6 Monaten der Eigenbedarf entfällt: Du gibst die Absicht auf, das andere Haus selbst zu nutzen. Darüber ist der Mieter unverzüglich zu informieren. Außerdem ist dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Konditionen anzubieten, d.h. eine Vereinbarung darüber, dass man die ausgesprochene Kündigung als hinfällig betrachtet.
Der Mieter muss das nicht annehmen! Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf der Kündigungsfrist. Selbstverständlich könnte dann neu vermietet werden.
Nur ahne ich, dass die Frage eigentlich anders gemeint ist, nämlich was passiert, wenn man nach 10 Monaten, 12 Monaten, 3 Jahren, ... einen Käufer für das große Haus findet. Die Absicht zum Verkauf (und damit verbunden die Absicht zur Eigennutzung des anderen Hauses) entfällt also gar nicht, aber andererseits findet nach Ablauf der Kündigungsfrist (und ggf. einer angemessenen Zeit für Renovierungen, Umzug, ...) eine Eigennutzung tatsächlich nicht statt.
Das ist schwierig und ich möchte das nicht im Detail durchdeklinieren, weil so oder so ein gesundes Maß Spekulation dabei wäre, was dir nicht hilft. Folgendes kann ich aber sagen: Wenn der Entschluss zum Verkauf des großen Hauses nicht nach 6 sondern erst nach 9 Monaten (d.h. nach Ablauf der Kündigungsfrist) entfallen würde, wäre das Mietverhältnis durch die Kündigung wirksam beendet. Für den Mieter würden sich aus dem Wegfall des Eigenbedarfs überhaupt keine Rechte ergeben, also weder auf Fortsetzung noch auf Schadenersatz, falls er durch seine neue Unterkunft in irgendeiner Form schlechter gestellt ist.
In der Praxis muss man sich darüber im Klaren sein, dass der Mieter von diesem Ausgang evtl. deutlich angesäuert sein dürfte. Außerdem kommt irgendwann die Frage auf, ob der Vermieter diese Situation durch überzogene Kaufpreisvorstellungen bewusst herbeigeführt haben könnte. Solche Fragen stellen natürlich vor allem Mieter, die ganz dringend ihrem neuen Lieblingsfeind ans Bein pinkeln wollen.
Ein weiteres Problem wäre die Neuvermietung, wenn ein Verkauf des großen Hauses weiterhin geplant ist. Hier sehe ich die Gefahr von sog. vorhersehbarem Eigenbedarf: Wenn man ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht, darf sich der Mieter darauf verlassen, dass der Vermieter nicht schon von Anfang an bereits die Beendigung des Mietverhältnisses nach eher kurzer Zeit geplant hat. Eine solche Eigenbedarfskündigung wäre treuwidrig und damit unwirksam. Man kann dem relativ leicht entgehen, indem man Interessenten zutreffend über die eigenen Absichten informiert, aber das wird in den meisten Fällen das Interesse deutlich reduzieren ...
Ist das möglich oder verlangt der Gesetzgeber, dass ich wirklich erst wenn der Verkauf menies Hauses vollzogen ist, die Kündigung aussprechen darf und selber für 9 Monate eine Wohnung suchen muss?
Die ganze Frage ist für mich nur nachrangig ein rechtliches Problem, eher ein praktisches: Warum möchtest du unbedingt nach 6 Monaten deinen Plan überprüfen? Warum nicht erst nach Ablauf der Kündigungsfrist?
Für die eigene Wohnsituation sehe ich zwei (sich nicht prinzipiell ausschließende) Möglichkeiten:
- Der Kaufvertrag ist in weiten Grenzen verhandelbar. Es ist durchaus möglich, dass der Besitzübergang mit einer solchen Zeitbestimmung vorgenommen wird, dass du den Umzug ins andere Haus koordinieren kannst. Es ist keinesfalls automatisch so, dass der Besitz mehr oder weniger unmittelbar nach Kaufpreiszahlung erfolgt bzw. dass der Kaufpreis überhaupt sofort fällig wird. Das stärkt eben nicht unbedingt deine Verhandlungsposition und damit den zu erwartenden Erlös.
- Wenn es sich bei dem zu verkaufenden Haus um ein typisches Selbstnutzerobjekt handelt, würde ich ernsthaft in Erwägung ziehen, mir per sofort eine neue Wohnung für die Übergangszeit zu suchen. Sofort bezugsfertige EFH erzielen häufig deutlich bessere Preise - das kann eine sehr lohnende Investition sein.
Wegen der rechtlichen Fragen kann ich nur dringend dazu raten, so früh wie möglich einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ins Boot zu holen. Eigentlich hätte ich den schon vor dem Makler befragt, aber das ist nun nicht mehr zu ändern. Jedenfalls sollte man sich rechtliche Hilfe nicht erst dann suchen, wenn es Ärger mit dem Mieter gibt.
