Kündigung wegen Mietrückstand und Räumung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von franka_p, 16.10.2015.

  1. #1 franka_p, 16.10.2015
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    franka_p Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    gesetzt den Fall, ein Mieter ist seit 10 Jahren Mieter und zahlt seine Miete nicht bzw mindet diese, weil er Schimmel in der Wohnung als Minderungsgrund angibt.

    Laut Gesetzt kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn der Mieter 2 Monate im Verzug der Miete ist.
    Was ist das Schlimmste, was dem Vermieter mit so einem Mieter passieren kann? Was wenn er so lange keine Miete weiter zahlt, bis die Räumung durch ist? Beschleunigt das die Räumung? Gibt es Abhilfe? Gibt es die Möglichkeit, ihm auch gar nicht kündigen zu können?

    Ich danke Euch
     
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  3. #2 anitari, 16.10.2015
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    Was wohl? Er bleibt auf den Kosten sitzen.
    Bei Mietrückstand nicht.
     
  4. Duncan

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    ehm - ich weiß die Idee ist exotisch und sehr abwegig: wurde schon geprüft, ob die Minderung zurecht erfolgt? Sprich, entsprechender Schimmelpilzbefall in der Wohnung vorliegt...
     
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  5. #4 franka_p, 16.10.2015
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    Liegt im Winter immer wieder vor. Eine Wand wird immer wieder feucht. Von außen gibt es Risse im Putz, aber die WEG ist sehr langsam mit der Beseitigung. Und ob das der alleinige Grund für die feuchte Wand ist, ist nicht sicher.
     
  6. #5 lostcontrol, 16.10.2015
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    Dann ist die Mietminderung aber doch berechtigt?
     
  7. #6 Akkarin, 16.10.2015
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    Och Noe, dann waere der Mieter ja fortschrittlich und gar nicht rückständig.
     
  8. Duncan

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    Ja, aber dann ist dein Problem die WEG und nicht der Mieter. Du könntest es mit Schadensersatz in Höhe der Mietminderung gegenüber der WEG versuchen...

    Eine sach- und fachverständige Untersuchung der Wand und einige kleine Messungen können übrigens die möglichen Ursachen ziemlich genau eingrenzen. Beim gerichtsverwertbaren Gutachten von einem öbuv SV liegst du bei etwa 2-3 T€, für ~10% davon bekommst eine Aufstellung der Ursachen und Behebungsvorschläge vom kundigen Handwerker/Schimmelpilzsanierer.

    Kleine Putzrisse sind in meinen Augen übrigens normale Instandhaltung, da wird nicht erst lange rumgehampelt, die wird vom Verwalter beauftragt und abgerechnet. Genau dafür ist der ja da, das ist Teil ordentlicher Verwaltung. Die komplette Fassade ist nen anderer Schnack. Und wenn der Schaden schon seit Jahren bekannt ist....
     
  9. #8 immodream, 16.10.2015
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    Hallo franka-p,
    vielleicht suchst du einmal nach meinen Beiträgen.
    Ich hab einen Mieter, der zahlt seit über einem Jahr keine Miete mehr, mindert die Miete um 100 % wegen Schimmel in der Wohnung und bitte gleichzeitig die Richterin im Prozeß, das er noch einige Monate mit seinen Kleinkindern in der Wohnung bleiben möchte.
    Und gestern hat er dann noch das Abwasser seiner Waschmaschine in die darunterliegende Wohnung laufen lassen.
    Hat natürlich keine Hausrat- oder Private Haftpflichtversicherung.
    Das ist nur ein Beispiel, was dir z. B. noch passieren kann.
    Grüße
    immodream
     
  10. Andres

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    Die logische Fortsetzung dieses Szenarios in Richtung "worst case" wäre dann so ungefähr: Der Mieter erkrankt am Schimmelbefall schwerwiegend, der Vermieter ist daran Schuld und darf bis zum Ableben des Mieters Behandlungskosten, Verdienstausfall usw. zahlen. Nach der Bestattung besucht die Verwandtschaft des Mieters spontan den Vermieter und knüpft ihn am nächsten Baum auf.
     
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  11. #10 Glaskügelchen 2, 16.10.2015
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    Aaaah ja.............. das war genau diese Lücke, die mir in der Geschichte mit der monatelang nicht gezahlten Miete, der Androhung einer Berufung, und des Vergleichs gefehlt hat. So wird da ein Schuh draus.
    Niemand wir hierzulande gezwungen in einer Wohnung zu bleiben, die krank macht.
     
  12. #11 franka_p, 17.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.10.2015
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    Das ist leider gar nicht so weit hergeholt. Er sagte schon er habe schwere Atemprobleme. Und dass er früher mit Waffen gehandelt habe. Und eine Schnittverletztung am Oberarm. "Der Vorbesitzer wollte mich fertig machen, aber dass hat er wohl nicht geschafft."
     
  13. #12 franka_p, 17.10.2015
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    Und genau dass macht er auch. Mietminderung wegen Schimmel: 20% , und macht von der Zurückbehaltung Gebrauch: bis zum 5 fachen der Mietminderung laut Gesetzt => 100% natürlich von der Bruttomiete. Er ist natürlich nicht solvent und gibt das Geld für andere Dinge aus. Also: 100% Mietausfall inkl. Nebenkosten. Duschen Baden Heizen umsonst. Und das legal in einem Rechtstaat!?
     
  14. #13 franka_p, 17.10.2015
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    Meine Befürchtung: Beseitigung des Schimmels und der Ursache dauert 1/2 Jahr. Und danach geht die Räumung los. Dauert bestimmt auch nochmal 1,5 Jahre. Also schonmal 2 Jahre kompletter Mietausfall + Anwaltskosten. Dann evtl. noch soziale Härte weil psychisch nicht belastbar. Er ist arbeitslos, seine Frau auch, beide Hartz 4. Sein Bruder wohnt direkt die Wohnung darunter. "Meinem Bruder wurden schon 30.000 Euro angeboten. Der geht nicht raus. Ich auch nicht." Würde ja ohnehin das Amt kassieren nehme ich an. Oder hebelt sich die soziale Härte aus, wenn er seine Miete nicht zahlt?
     
  15. #14 Glaskügelchen 2, 17.10.2015
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    Wenn man Vermieter hat, die sich einen Sch.... drum kümmern, dass seit Jahren Schimmel in der Wohnung ist....
     
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  16. #15 Pharao, 17.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.10.2015
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    Hi,

    wenn hier ein baulicher Mangel vorliegt, dann mindert der Mieter die Miete m.E. doch zurecht, oder nicht :? Und die Höhe der Mietminderung richtet sich ja i.d.R. nach der Beeinträchtigung.

    Meiner Meinung nach sollte man hier erstmal untersuchen (ggf. a`la Gutachter) woher der Schimmel stammt, also baulicher Mangel oder trägt der Mieter hierfür die Schuld? Solange das nicht geklärt ist, wäre auch fraglich, in wie weit du mit deinem Kündigungsvorhaben erfolg haben wirst! Denn wenn der Mieter die Miete zurecht angemessen mindert, dann befindet er sich ja nicht im Rückstand.
     
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  17. Duncan

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    @franka_p wenn du mit einer Kündigung realistische Chancen haben willst, dann musst du dich um den gemeldeten Schimmelpilzbefall kümmern. Je nach stärke des Befalles ist auch eine 100% Minderung durchaus denkbar. Entgegen deiner obigen Ausführungen gibt es keine gesetzliche Höhe der Minderung sondern nur Einzelfallentscheidungen, an denen man sich ggf. orientieren kann. Wenn trotz der Minderung der Vermieter nicht reagiert(so wie du!), besteht auf Mieterseite ein Zurückbehaltungsrecht (BGH WuM 1997, 488) an der Miete in Höhe des 3-5fachen der Minderungsquote(LG Berlin GE 1996, 549). Dein Mieter liegt hier also nach deinen Ausführungen noch im Rahmen. Der Mieter hat übrigens das Recht zur Fristlosen Kündigung wegen schwerwiegender Mängel, wie z.B. Schimmelpilzbefall (LG Duisburg NZM 2002, 214). Aber den Gefallen wird er dir wohl weniger tun, sondern eher auf deine Rechnung eine Firma beauftragen(Recht auf Selbstabhilfe) oder auf deine Rechnung ins Hotel ziehen(Schadensersatzanspruch). Und weil du dich nicht im den gemeldeten Mangel kümmerst zu recht. Eine Klage des Mieters auf Beseitigung des Mangels erscheint durchaus aussichtsreich. Welche der Varianten er nutzt hängt von seinem Vorwissen und seiner Beratung ab, und da haben Mieter eigentlich alle Möglichkeiten.

    Du merkst langsam, dass dein nicht tätig werden in der Sache des gemeldeten Schimmelpilzbefalles für dich die mit Abstand teuerste Möglichkeit wird?
     
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  18. #17 franka_p, 17.10.2015
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    Danke Euch. So einfach ist es leider nicht. Ich will die Wohnung kaufen, der Vorbesitzer und die WEG haben es versäumt den Schimmel zu beseitigen. Der Mieter hat das nach eigenen Angaben selbst gemacht. Beide waren der Ansicht, dass der Schimmel vom Lüftungsverhalten des Mieters herrührt. Mittlerweile wurde denen klar, dass es das ALLEINE nicht ist. Die Wand weißt außen defekten Putz auf. Sie soll von außen verputzt werden, dass dauert aber, die Baufirma war immer noch nicht da. Ob das das Problem beseitigt, bleibt fraglich.

    Der Mieter ist äußerst aggressiv. Seinen Kühlschrank will er vom Vermieter ersetzt haben, sowie die Fliesen, die er im Bad kaputt gemacht hat usw. Der ist ein Fass ohne Boden. Selbst hat er kein Geld, bei der Schufa ist er wohlbekannt.

    Ach ja, als der Mieter eingezogen ist, bestand das Schimmelproblem bereits! Der Mangel war ihm also bekannt bei Einzug. Daher hätte er lt. Gesetzt eigentlich keine Möglichkeit zu mindern oder zur Zurückhaltung der Miete. Lässt sich nur schwer beweisen. Das hat er mir mündlich mitgeteilt.

    Daher meine Frage: womit muss man mit so einem Mieter rechnen? Die Bruttomiete beträgt 600 Euro. Ich will ihn definitiv aus der Wohnung haben! Mit so einem Nomaden kann ich nicht ruhig schlafen, zumal ein Kredit bedient werden muss.

    Ich danke Euch!
     
  19. #18 lostcontrol, 17.10.2015
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    Das solltest Du Dir aber wirklich sehr, sehr gut überlegen - warum muss es denn unbedingt DIESE Wohnung sein? Mit Baumängeln und einem ätzenden Mieter?

    Den Schimmel zu beseitigen ist garnicht mal soooo schwierig - es geht aber letztendlich darum den Auslöser für den Schimmel zu beseitigen, ansonsten ist das nicht viel mehr als reine Kosmetik...

    Das klang hier aber noch anders:
    Jedenfalls ist es wenig sinnvoll das bei den aktuellen Temperaturen zu machen...

    Wenn der Kühlschrank mitvermietet ist, hat er durchaus Anspruch darauf dass er vom Vermieter ersetzt wird wenn er kaputtgeht.
    Wie die Fliesen im Bad kaputtgegangen sind wäre zu prüfen - sowas muss nicht immer durch Mietergewalt passiert sein.

    Damit wäre dann wohl auch geklärt dass es nicht am falschen Heiz- und Lüftverhalten des Mieters liegt.

    Also da hab ich so meine Zweifel ob diese Argumentation zieht. Sofern die Schimmel nicht vom Mieter verursacht ist (und das ist er ja hier in dem Fall nicht) ist es Sache des Vermieters hier den Schaden zu beseitigen (Instandsetzung/Instandhaltung).

    Das er sich auch weiterhin seiner Rechte bewusst sein wird und darauf auch pochen wird.

    Noch gehört Dir die Wohnung ja nicht.
    Und vom Kauf kann man Dir nur abraten:
    - Die Wohnung hat einen gravierenden Mangel (feuchte Wände)
    - Die Wohnung ist vermietet an jemanden den Du gerne raushaben möchtest
    - Die WEG bzw. die Hausverwaltung kommt ihren Pflichten nicht nach

    Lass die Finger davon.

    Die Bezeichnung "Nomade" verwendest Du hier übrigens falsch - Nomaden bleiben üblicherweise nicht 10 Jahre lang in den Wohnungen.
     
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  20. Duncan

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    naja, wenn du sonst keine Hobbys hast...
    OK, ich habe auch schon mal eine Whg. gekauft um den Mieter da raus zu bekommen. Das hatte aber andere Hintergründe.
    naja, dass kann man auch zu seinem Vorteil nutzen. Wie gut ist dein Zahnarzt? Wie gut dein Anwalt? Ein Angriff auf den Vermieter mit einer Körperverletzung, ohne Rechtfertigungsgrund(!) stellt eigentlich eine super Grundlage für eine fristlose Kündigung.
    mit nahezu allem.
    Nomaden haben den großen Vorteil sie ziehen weiter...
    Das ist immer blöd. Meine Haltung zu Krediten ist hier allgemein bekannt. Die Einnahmen aus der Wohnung dürfen nicht dauerhaft erforderlich sein, um den Kredit bedienen zu können. Der sollte immer unabhängig davon Bedient werden können. Rücklagen für die anstehende Instandhaltung sind auch immer mit einzuplanen.

    Ich glaube du suchst gerade eine andere Whg.. Gibt es spezielle Gründe warum es gerade eine solche Baustelle sein muss? Das ist schon eher die hohe Schule, die man erfahreneren Leuten überlassen sollte, die die Erkenntnis von Stanislaw Jerzy Lec auf ihr Gewissen anwenden können.
     
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  21. #20 Glaskügelchen 2, 17.10.2015
    Glaskügelchen 2

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    Ich kenne mich zwar mit WEGs nicht wirklich aus, aber es wäre doch denkbar, dass man sich eine Wohnung aus strategisch/taktischen Gründen kauft. Wenn einem z.B. in einem Fünf-Familienhaus schon 2 Wohnungen gehören, könnte es eine ganz kluge Idee sein sich noch eine dritte Wohnung zu sichern, selbst wenn diese mit einem etwas problematischen Mieter belastet ist.
    Für die anteilige Behebung des Schadens ist man sowieso schon mitverantwortlich.

    Du bist aber auch bereit dafür äusserst spartanisch zu leben. Der Normalmensch braucht sonst ewig um sich mal eine Wohnung kaufen zu können.
     
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