Kündigung wegen unerlaubter Hundehaltung und 1 Monat Mietrückstand?

Diskutiere Kündigung wegen unerlaubter Hundehaltung und 1 Monat Mietrückstand? im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo,.. ich habe ein kleines Problem und bin dann bei der google suche auf diese Seite hier gestoßen. vielleicht kann mir ja jemand helfen. ich...

  1. #1 frankschmidt1982, 16.09.2018
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    Hallo,..
    ich habe ein kleines Problem und bin dann bei der google suche auf diese Seite hier gestoßen.
    vielleicht kann mir ja jemand helfen.

    ich habe vom Vermieter die Kündigung meiner Wohnung bekommen zum 01.12.2018.
    Wegen unerlaubter Tierhaltung und einem Monat Mietrückstand (wobei es in erster linie um den Hund geht).

    Muss allerdings dazu sagen das wir den Vermieter vorher gefragt hatten (in der hoffnung er würde "ja" sagen weil er selber 2 Hunde besitzt),.leider sagte er aber nein zu der Tierhaltung.

    Jetzt meine Fragen.
    1. Darf er überhaupt wegen so einem mini hund (yorkshire Terrier) kündigen? (die 3 anderen Parteien die noch im Haus wohnen hatten wir vorher gefragt,..da hatte niemand etwas dagegen und alle kommen auch mit dem hund gut klar),.er bellt nicht ,..pinkelt nirgens hin usw usw.

    2. Darf der Vermieter mich so kurzfristig kündigen? habe ich nach 11 Jahren Mieter nicht anspruch auf eine längere Kündigungsfrist?

    3. Hätte der Vermieter nicht vorher eine verwarnung schreiben müssen?

    4. Er hat die Kündigung (unter einem zeugen) selber in den Brifkasten geworfen (zählt das oder muss per einschreiben?

    5. Wie dramatisch ist das mit der einen Monatsmiete anzusehen die ich schulde?

    Danke für die Antworten schonmal
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 16.09.2018
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    Zunächst finde ich es gut, dass du nachfragst und nach einer Lösung suchst.

    Mist gebaut hast du trotzdem. Ich hoffe das ist dir spätestens mit der Kündigung auch bewußt geworden.

    Der einfachste Weg da raus zu kommen, ist mit dem Vermieter reden und zwar sachlich, ohne Vorwürfe und nicht auf Konfrontation gehen.


    Ja, das darf dein Vermieter, wenn für Hundehaltung im Mietvertrag die Zustimmung des Vermieters vereinbart wurde.
    Die anderen Hausbewohner haben da kein Mitbestimmungsrecht, sondern das ist allein Entscheidung deines Vermieters.


    Wie lange wurde dir denn eine Räumfrist zugestanden im Kündigungsschreiben?
    Ist das eine ordentliche oder außerordentliche fristlose Kündigung?
    Für eine ordentliche Kündigung erhöht sich die Kündigungsfrist für den Vermieter.
    Bei einer außerordentlichen Kündigung ist man aber nicht an diese Kündigungsfrist gebunden. Fristlos bedeutet auch fristlos.


    Jein.
    Wegen dem Hund hätte er zunächst Abmahnen müssen und auf Ende der Hundehaltung verlangen, wenn der Hund vertragswidrig gehalten wird.
    Bei Mietrückständen ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich.
    Ein Mietrückstand von 1 Monatsmiete berechtigt aber nicht zu einer fristlosen Kündigung.

    Die Kündigung muss nur nachweisbar in schriftform zugestellt werden. Wie das geschieht ist egal. Es gibt keine Vorschrift wie das zu erfolgen hat.


    Aus Vermietersicht offensichtlich dramatischer als aus deiner Sicht...
    Ein Mietrückstand auch von nur einer Monatsmiete berechtigt zur ordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, wenn dieser Rückstand in 2 aufeinander folgenden Monaten besteht.



    Eine Kündigung wegen Mietrückständen kann einmalig abgewendet werden, wenn du die Mietschulden bezahlst.
    Sollte sich das aber wiederholen, musst du mit einer erfolgreichen Kündigung auch vor Gericht rechnen.


    Wenn du diese Wohnung behalten möchtest, solltest du schnellsten mit deinem Vermieter reden, den Hund abschaffen und die Mietschulden bezahlen oder zumindest eine Form von Ratenzahlung mit deinem Vermieter vereinbaren und dich daran auch wirklich halten.

    Warum sollte dir dein Vermieter denn freiwillig einen Kredit geben, noch dazu zinslos?
    Was anderes sind Mietschulden nicht, sonst hättest du ja bei deiner Bank um ein Darlehen angefragt oder den Dispoausgenutzt.

    Es kann schon sein, dass diese Kündigung nicht gerichtsfest ist.
    Trotzdem solltest du sie ernst nehmen, denn sie eine ganz deutliche Erklärung, dass dein Vermieter dein Verhalten nicht akzeptiert.
    Ohne Verhaltensänderung gibt es dann über kurz oder lang eine gerichtsfeste Kündigung, vermutlich von einem Anwalt geschrieben.
    Oder möchtest du das Thema mit deinem Vermieter vor Gericht ausdiskutieren?
     
  4. dots

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    Nein, das ist so falsch. Die Kündigung muss zugestellt werden. Sie muss nicht nachweisbar zugestellt werden.
     
  5. Andres

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    Nein, der Rückstand mussals eine Miete betragen. Ob wirklich ein zusätzlicher Cent genügt, wird sicher noch eines schönen Tages höchstrichterlich geklärt werden. Bis dahin darf man sich fragen, wie diese Bestimmung wohl anzuwenden sein könnte.


    Nur die fristlose Kündigung. Aufgrund der Schilderung scheint mir aber, dass hier mit einer (wahrscheinlich falschen) Frist gekündigt wurde. Eine solche Kündigung kann nicht geheilt werden. Das heißt natürlich nicht, dass sie nicht trotzdem unwirksam sein kann. Die Frist kann man vielleicht noch umdeuten. Bei den Kündigungsgründen sind Zweifel durchaus berechtigt.
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 16.09.2018
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    Jein, aber wie heißt es immer so schön bei Gerichtsurteilen?
    Einzelfallenscheidung ...
    Es kann auch weniger als 1 MM reichen, wenn das über einen längeren Zeitraum geht und noch ein paar andere (kleinere) Dinge dazu kommen.
    Einer meiner Ex-Mieter wollte das auspobieren mit 1MM abzgl. 1 Euro.
     
  7. #6 frankschmidt1982, 16.09.2018
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    Hallo,..
    danke erstmal für die antworten,...
    also der Kündigungsbrief kam am 23.08.18 das das mietverhältnmis am 01.12.18 enden soll.
    Ich habe ehrlich gesagt keine Ahnung ob das jetzt eine ordentliche oder außerordentliche fristlose Kündigung ist.
    da steht nur in Fettschrift "Kündigung" und dann:

    " wie bereits mündlich mitgteilt, kündige ich ihnen das Mietverhältnis über die Wohnung zum 01.12.2018.
    Trotz schriftlicher Mitteilung, dass das Halten eines Hundes nicht erlaubt ist, haben sie sich einen Hund angeschaff.
    Das kann nicht akzeptiert werden.
    Weiterhin erwarte ich einen zeitnahen Ausgleich Ihrer Mierschulden.
    Bitte vereinbaren sie einen Wohnungsübergabetermin"

    ,....ich habe auch schon in verschieden foren und urteilen gelesen das eine Hundehaltung nicht grundsätzlich bzw grundlos verboten werden darf,..weil ein so kleiner hund weder die Nachbarn belästigt noch den Wert der Wohnung mindert usw......

    ich habe nicht vor hier mein lebn zu verbringen,..würde nur irgendwie versuchen noch ein paar monate mehr zeit zu gewinnen ,..
     
  8. #7 Haus_ohne_Grund, 16.09.2018
    Zuletzt bearbeitet: 16.09.2018
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    Kann mir nicht vorstellen, dass relevant ist ob der Hund groß oder klein ist.
    Große Hunde sind häufig ruhig, die meisten "kläffer", die ich kenne sind eher klein.
    Ich glaube im Mietrecht unterscheidet man zwischen Kleintieren und anderen.
    Für Kleintiere benötigt der Mieter keine Zustimmung des VM.
    Und egal wie klein dein Hund ist, er ist kein Kleintier.
    Typische Kleintiere in der Wohnung sind Hamster, Fische, die in der Regel nicht in der Wohnung frei rumlaufen...

    Ich denke, nachdem dein Vermieter dir bereits auf deine Anfrage ausdrücklich die Hundehaltung in der Wohnung untersagt hat (was er darf), braucht es jetzt keine Abmahnung mehr.
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 16.09.2018
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    Dann wird dir ein Anwalt sicher gerne kostenpflichtig dabei helfen.

    Eine Anleitung, wie du deinem Vermieter auf der Nase rum tanzen kannst, wirst du hier nicht bekommen.
    Nur Tipps, wie du möglichst friedlich aus der Sache raus kommen kannst.
     
  10. #9 frankschmidt1982, 16.09.2018
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    das hat nicht mit "auf der nase rumtanzen" zutun,... es war ein welpe aus dem tierheim,...von daher mussten wir schnell reagieren,..hätten wir uns zuviel zeit gelassen wäre unser "traumhund" wahrscheinlich weggewesen,...deswegen haben wir schenll im haus durchgefragt ob jemand was dagegen hat und dann los,.. und den vermieter hatten wir dann danach eigentlich nur aus höflichkeit gefragt weil wir niemals damit gerechnet hatten das jemand der selber hunde hat eine hundehaltung dann aus reiner schikane verbietet,.... oder gibt es da noch irgendeinen anderen grund für hunde in dieser größe zu verbieten? ,.. ist das jetzt eigentlich eine fristlose, ordentliche, ausserordenliche oder sonstwie kündigung? also ist die frist bis zum 1.12 richig oder verlängert sich diese aufgrund der langen mietdauer?
     
  11. #10 immobiliensammler, 16.09.2018
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    Gerade bei einem Welpen: Schon mal überlegt, wo der überall in der Wohnung hinmacht oder was der alles anknappert? Und da ist die Größe des Hundes egal, okay, dann sind die Spuren halt mehr in Bodennähe .....
     
  12. #11 frankschmidt1982, 16.09.2018
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    mitlerweile ist die welbe 14 monate und alles noch sauber und toll weil er schnell stubenrein wurde
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 16.09.2018
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    Weißt du wo bei fast allen Vermietern jegliches Verständnis für Tierliebe spätestens endet?

    Wenn das Tier gefüttert wird, die Miete aber ausbleibt...

    Sry Haustiere sind Luxus.
    Wer seinen anderen Verpflichtungen nicht nachkommen kann oder will, sollte das besser begründen können als mit "mein Hund kostet so viel".
    Oder welchen Mehrwert erbringt der Hund für deinen Vermieter?

    Welchen Nutzen hat dein Vermieter von deinen Mietrückständen?


    Da hilft auch kein Ablenken und Schönreden, wie du es versuchst.
    Du hast gegen deine vertraglichen Pflichten verstoßen und willst die Konsequenzen daraus nicht tragen.

    Ob dein VM auch Hunde hat, ist doch völlig egal. Was dein VM privat hat oder macht geht dich nichts an.
    Oder kommt als nächstes ein Krokodil, weil dein VM (vielleicht) auch eines hat?
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 16.09.2018
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    Die Beantwortung dieser Frage wäre eine unzulässige Rechtsberatung in einem Forum.
     
  15. #14 Haus_ohne_Grund, 16.09.2018
    Zuletzt bearbeitet: 16.09.2018
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    Für mich ist die Kündigung jedenfalls sehr zweifelhaft.
    Für eine fristlose Kündigung reicht eine Monatsmiete im Rückstand nicht (selbst wenn sie mehr beträgt, könntest du nach einer fristlosen Kündigung noch tilgen), da steht ja nicht mal die Summe (die er fordert) und eine Abmahnung wegen des Hundes hätte wohl auch erst erfolgen müssen.
    Aber vielleicht gilt die klare Absage als Ersatz dafür.

    Und da hier ja ne Frist gesetzt wurde, scheint es sich eher um eine ordentliche Kündigung zu handeln
    Und in der Tat hast du bei einer ordentlichen Kündigung ein längeres Kündigungfrist. Von 9 Monaten. (du wohnst über 8 Jahre in der Wohnung)

    Allein damit wäre diese Kündigung glaube ich per se unültig und muß erstmal neu ausgesprochen werden.

    Wenn der Vermieter in der Kündigung dich nicht an dein Widerspruchsrecht erinnert ist diese Kündigung auch ungültig. Jedenfalls kannst du jetzt auch noch länger widersprechen als gesetzlich eigentlich vorgesehen.

    Aber nur wenn es eine ordentliche Kündigung ist.
    Das solltest du dem Vermieter strategisch aber am besten erstmal nicht unter die Nase binden.

    Zuerst würde ich mich wirklich vom Mieterverein/Anwalt beraten lassen
    Dann solltest du aber auch genau wissen, was du nun willst.

    Ich glaube auch, dass die Kündigung allein wegen der Form schon ungültig ist
    Auch weil hier nicht wirlich klar ist, was das für ne Art Kündigung ist, wie soll der Mieter hier adäquat reagieren?
    Das ist hier schon sehr konfus und da Mieter in D. ziemlich gut
    geschützt sind, ist mir das hier zu dahin gewischt.

    Das ist aber nur meine private Einschätzung (auch wenn ich zu 99% sicher bin, dass diese Kündigung ungültig ist)


    Eine fristlose Kündigung oder ordentliche droht dir aber weiterhin, wenn du den Hund hälst und du deine Miete nicht zahlst.
    Könnte allerdings sein dass du durch diese (ver,mutlich) wirkunglose Kündigung erstmal Zeit gewonnen hast.
    Diese würde ich zur Wohnungssuche nutzen.
    Vielleicht wäre es clever den Hund auch mal irgendwo anders zu parken, zumindest bevor dem Vermieter eröffnet wird, dass seine Kündigung vielleicht unwirksam war.
    Wenn er erneut kündigt (und der Kündigungsgründe: Geld und Hund sind inzwischen weggefallen), hast du mei ner Meinung nach einer neuen Kündigung die Grundlage entzogen.

    Und der Vermieter müsste ja auch glücklich sein.... eigentlich

    Mein Mitleid hält sich allerdings für dich in Grenzen.
    Du verletzt hier deine Pflichten und die Hundehaltung trotz ausdrücklichem Verbot des Bestzers ist schon ein harte Provokation.

    Allerdings spricht diese Form der Kündigung auch nicht gerade für diesen Vermieter
     
  16. #15 immobiliensammler, 16.09.2018
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    Das ist dann halt die Frage, ob die Frist in eine gültige Frist umgedeutet wird oder die falsche Fristangabe die Kündigung ungültig macht. Darüber können später mal Juristen streiten!
     
  17. Andres

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    Eher nicht, wie bereits oben geschrieben. Der Wille des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden, dürfte ausreichend klar erkennbar sein. Die Kündigung ist auf eine Beendigung zum zulässigen Zeitpunkt umzudeuten. Dass es besser gewesen wäre, wenn der Vermieter selbst die korrekte Frist erkannt hätte, ist eine andere Sache.


    Das ist falsch. Die Folgen eines fehlenden Hinweises auf das Widerspruchsrecht stehen in § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB. Unwirksamkeit der Kündigung gehört nicht dazu und wenn es tatsächlich gar keine Härtegründe gibt, ist der fehlende Hinweis auch völlig egal. Dass es besser gewesen wäre, ... wie oben.


    Welche Probleme siehst du denn mit der Form?


    Was ist hier unklar? Der Vermieter kündigt mit einer klaren Fristangabe. Die ist vielleicht falsch, aber das ändert nichts daran, dass der Vermieter das Mietverhältnis erkennbar nicht per sofort kündigen will. Das reicht. Die Verwendung irgendwelcher "Zauberwörter" ist nicht erforderlich.


    Ich bin auch kein großer Fan dieser Kündigung, aber so einfach ist das alles nicht.
     
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  18. #17 Haus_ohne_Grund, 16.09.2018
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    Du hast wahrscheinlich recht.
    Ich habe allerdings auch schon anders gelesen (Quelle finde ich gerade nicht mehr), aber anscheinend verschiebt sich der Termin nur auf die gesetzliche vorgeschriebenen Termin.

    Hier allerdings kann der Vermieter böse auf die Nase fallen, wenn er nun von dem 1.12. ausgeht.
    Was ist, wenn er jemand anderen nun einen Mietvertrag unterschreiben lässt..?
    Er irriger Weise eine Räumungsklage erhebt oder ähnliches.

    Dazu hat er ja wohl die Widerspruchsklausel vergessen zu erwähnen.
    Also kann der Mieter erstmal einfach drin bleiben und für den Widerspruch hat er wohl nun auch ewig Zeit

    Auch auf den falschen Termin muss er den Vermieter jetzt wohl nicht hinweisen

    Und bei dem Rest weiß ichs einfach nicht.
    Daher ja auch mein Rat zum Mieterverein zu gehen.


    .
     
  19. #18 immodream, 16.09.2018
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Frankschmidt1982,
    wenn einer meiner Mieter kein Geld hat , um seine Miete zu bezahlen, sich aber gleichzeitig einen Hund anschafft ( ich weis von meinem Sohn, welche Kosten für den Unterhalt, Tierarzt, falls man ihn ordnungsgemäß anmeldet und dann noch Hundesteuer zahlen muß )
    würde ich ihm auch zumindestens zuerst eine Abmahnung und dann die Kündigung schicken.
    Vielleicht denkt der Vermieter daran, das er , wenn er dir die Tierhaltung gestattet , er auch den beiden anderen Mietparteien Tierhaltung gestatten müßte.
    Und dann habt ihr plötzlich ein "Tierheim "im Mietshaus.
    Man hätte, vor allen Dingen wenn man seine Miete nicht zahlen kann, vorher Mal mit dem Mieter reden sollen und nicht denken und glauben und sich das alles so zurechtbasteln, wie es einem am Besten passt.
    Grüße
    Immodream
     
  20. #19 Haus_ohne_Grund, 16.09.2018
    Zuletzt bearbeitet: 16.09.2018
    Haus_ohne_Grund

    Haus_ohne_Grund Erfahrener Benutzer

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    Nach diesem Artikel scheint diese Kündigung auch unwirksam
    Denn das Beispiel ist doch fast deckungsgleich mit der Formulierung in unserem Fall, oder etwa nicht?

    https://www.gevestor.de/details/kuendigung-des-vermieters-die-5-haeufigsten-fehler-746057.html

    4. Kündigung schriftlich begründen

    Fehler-Beispiel: Ein Vermieter schreibt: „Ich kündige Ihnen wegen fortgesetzter Lärmbelästigung. Die Gründe im Einzelnen habe ich Ihnen bereits in mehreren Gesprächen und im Abmahnschreiben vom 12.06.2015 ausführlich mitgeteilt.“

    Fehler-Folge: Die Kündigung ist unwirksam. Sie ist nicht ausreichend schriftlich begründet. Es reicht nicht aus, nur den Kündigungsgrund, zum Beispiel „fortgesetzte Lärmbelästigung“, zu nennen (so etwa LG Berlin, Urteil v. 17.10.14, Az. 63 S 166/14).

    Ebenso wenig genügt es, den Mieter einfach auf vorangegangene Gespräche oder ein vorangegangenes Abmahnschreiben hinzuweisen. Das Kündigungsschreiben selbst muss die notwendigen Informationen enthalten, auf die die Kündigung gestützt werden soll.

    ...........

    Auch dieses "ich erwarte, dass sie ihre Mietschulden begleichen" hat so vermutlich in der Kündigung auch nichts zu suchen.

    Gehts ihm nun ums Geld oder den Hund oder beides? Und auch kein Betrag wird genannt
    Die Mietschulden werden hier jedenfalls nicht als Kündigungsgrund genannt.
    Was soll das dann in der Kündigung?
    Kann ich die Kündigung mit allem möglichen noch zumüllen....?

    Also man fragt sich, was der Vermieter in seiner Kündigung überhaupt richtig gemacht hat...
     
  21. #20 ehrenwertes Haus, 16.09.2018
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    @Haus_ohne_Grund

    Urteile der unteren Gerichtsbarkeiten sind nicht allgemein verbindlich. Das sind immer Einzelfallentscheidungen

    Urteile die wirklich allgemeingültig bzw. richtungsweisend sind, beginnen mit BGH.
    Das BHG befasst sich zwar auch mit Einzelfällen, aber nur, wenn sie richtungsweisend für die allgemeine Rechtsprechung sein sollen.



    Zu Gevestor kann ich nur sagen, das dort viel versprochen wird, wovon ich persönlich einiges für Bauernfängerei halte, wie z.B. absolut rechtssichere Verträge oder garantiert keine unwirksamen Klauseln. Dafür müsste man schon auf Jahre im voraus wissen, welche Änderungen dem Gesetzgeber einfallen.
     
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