Kündigung wegen Unverkäuflichkeit der Wohnung in vermietetem Zustand

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Thala, 05.02.2012.

  1. Thala

    Thala Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich hoffe ihr könnt mir ein wenig weiterhelfen. Hier ein Überblick über unsere Situation:

    - Wohnungskauf 2006 nach Privatisierung (vermietet - 3-jähr. Kündigungsschutz)
    - Unser Plan war die Wohnung nach Ablauf der Frist selbst zu nutzen. Mieter darüber vor dem Kauf informiert.
    - Später ein für uns passenderes Objekt gefunden und 2010 gekauft.
    - Mieter sofort informiert, dass die Wohnung zur Finanzierung des anderen Objektes verkauft werden muss
    - Mieter wollen nicht raus und sagen das bei jeder Besichtigung auch deutlich den Interessenten.
    - Wir und auch der seit Sept. 2010 beauftragte Makler konnten keinen Kapitalanleger für die Wohnung finden, dass die Mieter hätten drin bleiben können.
    - die Mieter selbst können sich die Wohnung nicht zum Kauf leisten
    - wir zahlen immens hohe Zinsen, da wir einen Zwischenkredit laufen haben bis die Wohnung verkauft ist.
    - Wir haben zwei kleine Kinder und mussten bereits einige Renovierungsarbeiten an unserem Haus einstellen, da wir eine extrem hohe monatliche Tilgung zu zahlen haben.

    Ich will jetzt den Mietern ein "Geschäft" (Geld bei Auszug oder Tauschwohnung) anbieten und habe auch deren Anwalt darüber informiert.

    Meine Fragen:

    1) Was sind "übliche" Preise zum Auszug aus einer seit gut 8 J. bewohnten Wohnung (Ehepaar mit erwachsenen Kindern, von denen eines anscheinend noch zuhause wohnt)?

    2) Sollten sie auf keinen Deal eingehen (sie machen alles nur per Anwalt), wie stehen unter diesen Voraussetzungen die Chancen bei einer solchen Kündigung? (werde die Kündigung von einem Anwalt überrüfen lassen, dass da zumindest keine formalen Fehler sind).

    Danke schon mal!

    Thala
     
  2. AdMan

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  3. #2 wilhelmine, 05.02.2012
    wilhelmine

    wilhelmine Erfahrener Benutzer

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    ich geb nur zu bedenken:
    es könnte auch sein, daß du die mieter irgendwann (mit gelddrauflegen) raus hast UND DANN TROTZDEM KEINEN KÄUFER FINDEST! dann hättest du nicht einmal die mieteinnahmen.

    ich würde erst einmal die miete (so hoch, wies grade geht) erhöhen (das motiviert mieter zusätzlich auszuziehen)
     
  4. #3 Thala, 05.02.2012
    Zuletzt bearbeitet: 05.02.2012
    Thala

    Thala Neuer Benutzer

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    Wir haben aktuell Interessenten, die kaufen würden, wenn die Mieter sich bereit erklären auszuziehen. Daher sollte jetzt ein möglichst guter Deal her, dass es schnell geht.

    Für eine Mieterhöhung (hatten wir schon probiert, war aber fehlerhaft formuliert) und den darauffolgenden Rechtsstreit (wie gesagt - es geht nur über den Anwalt bei sowas) fehlen mir die Nerven. Ich denke das rechnet sich nachher nicht. Es rechnet sich ohnehin alles schon lang nicht mehr. Wir machen bei dieser Sache Verlust ohne Ende.

    Vielleicht kann mir jemand auch den letzten Satz aus § 573 Abs. 2 erklären:

    ".....der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will."

    Was heißt das??

    DANKE!
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Das ist für mich (auch) kein Argument.
    Dass Ihr Ärmsten z.Zt. dicke Zinsen zahlen müsst, ist doch von Euch selbst und freiwillig herbeigeführt, oder?
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    :wink5: Thala,

    leider kannst du das deinen Mieter auch nicht verbieten, das sie hier ggf. äußern nicht freiwillig auszuziehen und was das bedeutet für einen potenziellen Käufer siehst du ja selber. Auch auf Mängel dürfen die Mieter hinweisen :unsicher026:

    Allerdings könnte der potenzielle Käufer, wenn er das Häuschen kaufen würde dann auf Eigenbedarf ggf den Mietern kündigen. Dagegen können die Mieter recht wenig machen, wenn hier ein berechtigtes Interesse besteht seitens des neuen Eigentümers. Allerdings geht das nicht für alle Mieter, falls es hier mehrere Wohneinheiten sind.

    Das habt ihr euch aber selber zu zuschreiben. Sorry, wenn man das mal so sagen muss.

    Leider ist das keine feste Zusage, sodass die Bedenken von "wilhelmine" durchaus begründet sind. Und wie schon gesagt, der potenzielle Käufer könnte selber auch Eigenbedarf anmelden, falls er dort einziehen will.

    Klar könnt ihr hier den Mieter Eurönchen anbieten oder Vergleichstwohnungen, aber dann müssten sich die Mieter auch darauf einlassen. Sowas sollte dann auf jeden Fall schriftlich fixiert werden. Ob das euer Problem aber löst oder ob das die nächste finanzielle Fehlentscheidung wird, das kann euch wohl niemand vorab sagen.
     
  7. Thala

    Thala Neuer Benutzer

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    Das ist für mich insofern ein Argument, da ich im Umgang mit anderen Menschen stets auch deren Position berücksichtige. Ich hatte gehofft, dass die Mieter mit ausreichend Zeit einfach mal ein wenig schauen, ob es etwas Passendes in der Nähe gibt. So hätte ich zumindest gehandelt. Klar könnte man sagen: "Selbst Schuld, wenn du so nett bist!" Aber ich finde, es sich auf Kosten anderer bequem zu machen und sich nicht zu bewegen, ist einfach nicht fair. Recht und Gesetz hin oder her - aber man kann ja auch mal versuchen Verständnis aufzubringen! Wir haben ja versucht Kapitalanleger zu finden. Es ist bei diesem Objekt einfach nicht möglich.

    Die "dicken Zinsen" bestehen nur für den Zwischenkredit und werden nur eingeschränkt "freiwillig" bezahlt, da wir diesen Kredit ja gern durch den Verkauf der Wohnung ablösen würden.

    Was die Eigenbedarfskündigung angeht: Für die Wohnung interessieren sich Familien. Aktuell welche, die in absehbarer Zeit einziehen möchten. Durch die Aussagen der Mieter ist für die Interessenten aber zu befürchten, dass es über die Eigenbedarfskündigung hinaus noch Probleme mit dem Auszug geben könnte. Auf dieses Risiko lassen sich Familien nicht ein, wenn es "sicherere" Angebote aus dem Markt gibt.
    Wir haben die klare Zusage, dass ein Kaufinteresse besteht, aber nur wenn die Mieter sich auf einen Zeitpunkt (verhandelbar) zum Auszug vor dem Kauf schriftlich festlegen.
     
  8. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    das stimmt so leider nicht. Der Mieter hat eben auch Rechte und das Mietrecht schützt hier eben den Mieter vor willkürlichen Kündigungen. Wenn du einen Mieter kündigen willst, dann geht das eben nicht in jedem Fall so wie du dir das gerne Vorstellst. Das hat mit Unfair wenig zu tun, wenn der Mieter auf sein Recht besteht und ggf da auch Klagen wird.

    Das mag ja sein, aber gegen diese Kündigung sehen die Chancen für den Mieter schlechter aus hier zu gewinnen.

    Und genau das ist eurer Problem wie ihr das Regelt. Ihr habt hier eine Fehlplanung gemacht, wenn ihr euch erst ein Haus kauft und euch dann doch für ein anderes entscheidet ! Für dieses Handeln seit alleine IHR verantwortlich.
     
  9. #8 wilhelmine, 06.02.2012
    wilhelmine

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    geht zur bank und rechnet nochmal neu.
    bei den derzeit niedrigen zinsen, könnte es für euch sogar günstiger sein, die alte wohnung vermietet zu lassen und die mieteinnahmen in die finanzierung der neuen wohnung einfließen zu lassen.
    sonst schickt mir die daten per pn und ich rechne mal schnell drüber
     
  10. Thala

    Thala Neuer Benutzer

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    Danke, das ist ganz arg lieb!!
    Das haben wir bei der Finanzierung auch besprochen. Es rechnet sich aber absolut nicht.

    Kann mir wirklich keiner sagen, wie ein Angebot aussehen sollte, damit man sich ohne Kündigung und das ganze Theater einigen kann? Mir liegt wirklich daran, dass das irgendwie zu einem Ende kommt ohne dass sich einer als "der Verlierer" fühlen muss.
     
  11. #10 wilhelmine, 06.02.2012
    wilhelmine

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    ich denke, das sagt die hier keiner, weil es da keine angaben (und schon garkeine verbindlichen) gibt.
    sowas ist immer verhandlungssache :84:
     
  12. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    woher soll ein User hier Wissen, auf was für Angebote deine Mieter eingehen würden ??? Sorry, das musst du mit deinen Mieter selber aushandeln !

    Kann sein, das wenn du deinen Mietern 100€ anbietest, das sie damit einverstanden sind. Kann aber auch sein, das es erst ab 10000€ für deine Mieter Verhandelbar ist.

    Sorry, aber Hellsehen kann keiner von uns :unsicher026:
     
  13. Thala

    Thala Neuer Benutzer

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    :84: Ja, schon klar! :84:
    Das hab ich auch nicht erwartet. Ich dachte nur, dass es evtl. Erfahrungs- bzw. Richtwerte gibt, die sich an Mietdauer oder so orientieren.
    Trotzdem danke. Wir sind hoffentlich bald schlauer......und einen Schritt weiter!

    LG
    Thala
     
  14. #13 Mieter1962, 12.02.2012
    Mieter1962

    Mieter1962 Erfahrener Benutzer

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    Summen kann dir hier keinen nennen. Aber um den Mieter freiwillig zum Auszug zu bewegen, solltest du ihm schon so viel bieten, dass ihm keine eigenen Kosten durch den Umzug entstehen.

    Somit sollte man sich überlegen, was da zusammen kommt für Umzugsunternehmen, Maklergebühren zur Anmietung einer neuen Wohnung, evtl. noch den Betrag von einer Monatsmiete für die neue Wohnung bei Überschneidung.
    Davon runterrechnen kannst du dann wiederum einen Abschlag dafür, dass der Mieter ja irgendwann (evtl. nach einem Verkauf) dann sowieso ausziehen müsste, du könntest ihm anstelle eines Betrag x die Schönheitsreparaturen erlassen (falls er überhaupt zu welchen verpflichtet sein sollte) oder statt einer Zahlung an ihn einfach Mieten erlassen für den Zeitraum des Umzugs, etc..
    Argumente könnten auch sein, dass ein Rechtstreit für beide Parteien nur unnötig Nerven und Geld kostet.
    Das ganze sind nur ein paar Überlegungen die dann die Grundlage zur Verhandlung sein könnten. Aber wenn am Ende ein Plus für den Mieter steht, wovon er sich vielleicht ein paar neue Möbel für die neue Wohnung kaufen kann, geht er vielleicht gerne freiwillig.
     
  15. Thala

    Thala Neuer Benutzer

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    Danke!
    Das ist ein guter Ansatzpunkt. Ich werde das mal durchrechnen und dann schauen, was beim Gespräch rauskommt.

    Schönen Abend noch

    Thala
     
  16. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    :wink5:,

    hoffendlich ist das nicht die nächste finanzielle Fehlentscheidung ..... Ich mein, eine hab ihr ja schon gemacht und wenn die Mieter nun a`la Ablöse freiwillig ausziehen, dann ggf der potenzielle Käufer doch wieder einen Rückzieher macht ...... oje !
     
  17. Thala

    Thala Neuer Benutzer

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    Naja, ich zahl ja jetzt nicht blind ne Summe X auf die Hoffnung hin, dass es dann schon gut wird.
    Ich würd mir das von den Mietern schriftlich geben lassen, evtl. eine kleine Anzahlung machen, dann der Kaufvertrag und dann bei Auszug der Rest. Oder so ähnlich...muss mich über den Ablauf dann noch informieren. Jetzt ist erstmal wichtig zu sehen, ob es überhaupt eine Bereitschaft zum Auszug gibt, die sich in einem angemessenen Rahmen bewegt.
     
Thema: Kündigung wegen Unverkäuflichkeit der Wohnung in vermietetem Zustand
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