Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Havasupai, 04.11.2014.

  1. #1 Havasupai, 04.11.2014
    Havasupai

    Havasupai Neuer Benutzer

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    Hallo, erst mal, ich bin neu hier. Ich möchte mich für die Aufnahme in diesem Forum bedanken.

    Stand der Dinge:
    Derzeit vermietet: Ein Haus an eine Familie (Mann/Frau, 4 Kinder, Hartz 4) fest vermietet. 2 Wohnungen vermietet als Ferienwohnungen.

    Meine Frage, bzw, der feritge Brief an die festen Mieter des Hauses:

    Kündigung des Mietobjekts wegen wirtschaftlicher Verwertung 04.11.2014
    Sehr geehrte Familie XY,
    Mit dem Ableben unseres Vaters Franz YZ am 21.08.2013 ging das Haus, in dem Sie wohnen, in eine Erbengemeinschaft über. Meine Geschwister möchten das Haus verkaufen und ihre Erbanteile ausgezahlt bekommen. Hier stehen leider 2/3 gegen meine Stimme und ich muss dem Willen meiner Geschwister nachgeben.
    Wie Sie wissen, wurde das Haus im Sommer dieses Jahres durch einen Architekten geschätzt und wir möchten das Haus alsbald auf dem freien Immobilienmarkt anbieten.
    Eine Geld-Auszahlung der jeweiligen Anteile an meine Geschwister kann ich mir wirtschaftlich nicht leisten. Somit bin ich leider gezwungen die Immobilie zu veräußern.
    Ich bitte Sie, sich dringend nach einem anderes Mietobjekt um zu schauen.
    Eine Frist von sechs Wochen erachten wir als angemessen.
    Es tut mir leid, keine positivere Nachricht überbringen zu können.
    Mit freundlichen Grüßen

    Könnt ihr mir sagen, ob ich das so formulieren kann? Der Inhalt entspricht der Wahrheit.

    Thema Miete: die Miete ist zwar jeden Monat durch eine Abtretungserklärung der Familie an uns von der ARGE gesichert, aber:
    Ein weiterer Grund für uns ist vielleicht, dass diese Familie das Haus in eine assoziale "Höhle" verwandelt hat. Es wird Müll gesammelt, Haustiere hinterlassen ihre Exkremente, was sofort zu riechen wenn man die Haustür öffnet und geputzt wird definitiv nicht. Könnte man auch hier einen Grund implizieren, oder sollte man beide Gründe angeben...sozusagen stellvertretend, wenn der Erste nicht zieht?

    Ich bin sehr neu in dieser Thematik und will selbstverständlich keinen Fehler machen.

    Vielen Dank schon mal für Euer Interesse an meinem Fall und ich bedanke mich im Voraus, für qualifizierte Antworten.

    MfG Havasupai
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen, 04.11.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

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    Ähm, das ist keine Kündigung, sondern die Bitte auszuziehen.
    Wäre es wie eine Kündigung formuliert, wäre sie unwirksam. Fristen im Mietrecht sind keine Sache, die ein Vermieter "als angemessen" erachten kann, sondern sind gesetzlich vorgeschrieben, und ein beabsichtigter Verkauf ist kein Kündigungsgrund.
    Also Schreiben komplett in die Tonne und schauen, ob man aufgrund des Müllproblems was machen kann, aber das wird schwierig.
     
  4. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Havasupai,

    also das kann man m.E. nicht als Kündigungsschreiben bezeichnen. Wie schon geschrieben, das ist eher eine Bekanntmachung mit einer Bitte.

    Erstmal benötigst du einen gültigen Kündigungsgrund, dann muss die Kündigung formal auch richtig sein, ansonsten ist diese i.d.R. ungültig. D.h. unter anderem auch, das die Kündigungsfristen einzuhalten sind, genauso wann dem Mieter das Kündigungsschreiben vorliegen muss, usw.

    Kündigungsgrund könnte hier evtl, möglicher weise, vielleicht der §573 BGB Abs.2 Punkt 3 sein wo es heißt "Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (...) der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. (...)". Im Fall der Fälle wär das aber m.E. zu Belegen, das du diese Immobilie vermietet nicht verkauft bekommst. Mal ganz abgesehen davon, das der Käufer i.d.R auch selber ggf. Eigenbedarf anmelden kann.

    Das alles kann man Abmahnen und evtl. ergibt sich daraus auch mal ein Kündigungsgrund, wenn der Mieter weiterhin uneinsichtig bleibt.

    Im übrigen, du kannst keinen Mieter vorschreiben, wie oft er was zu putzen hat. Solange in der Wohnung nix das "Krabbeln" anfängt, solange kann der Mieter erstmal leben wie er will.
     
  5. #4 Papabär, 04.11.2014
    Papabär

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    Kannst Du - hast Du ja schon bewiesen.


    Das mag ja durchaus sein.

    Was willst Du damit denn erreichen? Der Inhalt ist lediglich eine Darlegung Deiner Situation.

    FALLS der Brief schon die Kündigung darstellen soll (was nicht erkennbar ist), dann währe selbige unwirksam.

    Ungeachtet der vorhandenen Formfehler wird ggf. zu belegen sein, dass ein Verkauf der vermieteten Immobilie nicht - oder nur unter erheblichem Preisnachlass möglich ist.
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Evtl. macht es auch keinen Sinn, jetzt bzw. überhaupt den Mietern zu kündigen. Denn angenommen die würden jetzt sofort ausziehen, deswegen verkauft sich diese Immobilie i.d.R. auch nicht schneller, denn erstmal muss ein Käufer gefunden werden. Je nach Ort und jenach dem was das ganze kosten soll, kann das auch mal mehrere Jahre dauern bis man seine Immobilie verkauft hat. Wenn der Mieter aber draußen ist entstehen weiterhin laufende Kosten, die dann von dir zu tragen wären bis zum Verkauf.
     
  7. #6 Papabär, 04.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.11.2014
    Papabär

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    Ach ja? Also ich erkenne da nicht mal eine Bitte.
    Die Bitte, sich eine neue Wohnung zu suchen impliziert ja nicht, dass man die alte Wohnung nicht behalten könnte.



    ... zuweilen auch mietvertraglich geregelt.



    Äh - doch!
    Naja, nicht per´se ... aber im vorliegenden Fall wäre es immerhin möglich. Geregelt in §573 (2) Nr. 3 BGB --> siehe hierzu auch VIII ZR 226/09



    Meine ich auch!

    ABER ... egal ob wegen der Verwahrlosung oder wegen der wirtschaftlichen Verwertung: Eigentümer der Immobilie ist eine Erbengemeinschaft - und bei Kündigungen gilt nunmal: "Von allen an alle."
    (Bei den andauernden Wechsel zwischen "ich" und "wir" blickt doch kein Mensch mehr durch, WER hier eigentlich außerstande ist, eine Willenserklärung abzugeben)



    Nachtrag: Fast hätte ich´s vergessen - und eigentlich mag es überflüssig erscheinen ... aber aufgrund einiger Erfahrungswerte erlaube ich mir noch zwei Frage:
    1. Das Haus steht auch wirklich in Deutschland?
    2. Befinden sich die beiden Ferienwohnungen im gleichen Gebäude - d.h. reden wir hier von insgesamt 1 Gebäude?
     
  8. #7 Taliesin, 04.11.2014
    Taliesin

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    Moin Havasupai,

    bist Du derzeit der amtliche (von Deinen Geschwistern ernannte) Vermieter der Wohnungen?

    Wenn sich das ändern soll, dann fange schon mal an, Abmahnungen zu schreiben, damit Du Gründe für eine wirksame Kündigung zusammenbekommst. Vielleicht hat es den unwahrscheinlichen Nebeneffekt, dass die Mieter die Abmahnungen ernst nehmen und das Haus nicht mehr zumüllen und somit den Verkaufswert desselbigen erhöhen.

    Ansonsten bleibt Euch nur die Möglichkeit, das Haus mit Mietern anzubieten, mit dem Risiko eines geringeren Erlöses. Vielleicht kannst Du alternativ Deine Geschwister überreden, auf einen Teil des Erlöses zu verzichten, in dem Ihr die Mieter mit Geld zum Auszug überredet.

    Gruß
    Tali
     
  9. ika

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    Ähm, Teilungsversteigerung? Gerade für solche Fälle gibt es das doch.

    §§ 753, 2032 ff. BGB ..

    Mangelnde wirtschaftliche Verwertung liegt immer im Auge des Betrachters. Solange sich durch die Vermietung ein Erlös erzielen lässt bezweifle ich stark, dass die Voraussetzungen dafür gegeben sind.
     
  10. #9 Papabär, 04.11.2014
    Papabär

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    Na, dann lies Dir bitte mal das in #6 verlinkte Urteil durch.

    Was hierbei als "erheblicher Preisabschlag" angesehen werden kann, ist nicht genau definiert - von daher hast Du mit dem Auge des Betrachters natürlich recht.
     
  11. ika

    ika Erfahrener Benutzer

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    Hab ich gemacht. Halte ich auf die beschriebene Situation nur bedingt übertragbar.

    Im von dir zitierten Urteil ging es z.B. um ein Einfamilienhaus, das nach der Wende rückübertragen wurde. Mit Mietern die dort seit 1953 wohnten und wahrscheinlich einen entsprechenden Vertrag hatten.

    Vorliegend geht es augenscheinlich um ein kleines MFH mit 3 Wohnungen.

    In jedem Fall müsste man sich mitunter auf einen längeren Prozess mit ungenauem Ausgang einstellen - aber vielleicht sind die JobCenter alimentierten Mieter ja auch von der Gattung "Vogel Strauß" und kassieren ein Versäumnisurteil.
     
  12. #11 Glaskügelchen, 04.11.2014
    Glaskügelchen

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    Vor allem les ich hier noch rein gar nichts davon, dass das Haus mit Mietern nicht verkäuflich wäre oder nur zu einem derartig niedrigen Preis, dass eine Kündigung aufgrund wirtschaftlicher Verwertung in Frage käme.
     
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