Kündigung wg. Ruhestörung ordentlich oder fristlos nach Abmahnung?

[Joalex]

Hallo zusammen,

ich habe an eine 4er-Studenten-WG vermietet, jeder mit eigenem Mietvertrag.

Seit mehreren Monaten gibt es Probleme mit einer Mieterin, die laut den anderen Mitbewohnern insbesondere Nachts sehr laut ist. Andauerndes Türenknallen, nächtelang durchs ganze Haus poltern, laute Streitereien mit ihrem Freund, der mehrmals die Woche bei ihr ist, und zuletzt war morgens das komplette Bad als auch Teile der Küche mit viel Blut verschmiert, so dass die anderen Bewohner das Bad und Küche morgens nicht nutzen konnten. Die Mitbewohner haben das schon oft mit ihr thematisiert und auch Unterstützung angeboten, sich psychiatrische Hilfe zu suchen. Hat aber alles nichts gebracht.

Ich möchte der Mieterin nun kündigen wegen Ruhestörung. Ziel ist, dass sie möglichst vor Ablauf der 3-Monatsfrist auszieht. Wir gehen nicht davon aus, dass ihr Verhalten sich bessert. Zudem habe ich erst jetzt von den Zuständen erfahren, sonst hätte ich ihr schon früher eine Abmahnung zukommen lassen.

Meine Bedenken bei einer fristlosen Kündigung nach Abmahnung sind, dass sich alles mehr in die Länge zieht als bei einer fristgerechten Kündigung, da ja dann wieder eine Frist abgewartet werden muss und wir am Ende evtl. doch bei den 3 Monaten sind zzgl. der Wartefrist.

Am liebsten würde ich ordentlich kündigen hilfsweise fristlos wenn sich die Situation nicht ändert. Geht so etwas?

Ich wäre dankbar für eure Hilfe.

Alexa

 

[Joalex]

... bzw, die Frage wäre ja auch, ob hier genügend Gründe vorliegen, die eine ordentliche Kündigung ohne Abmahnung rechtfertigen.

 

[Andres]

Am liebsten würde ich ordentlich kündigen hilfsweise fristlos wenn sich die Situation nicht ändert. Geht so etwas?

Nein. Kündigungen sind bedingungsfeindlich. Eine Kündigunge "wenn [irgendetwas passiert oder nicht passiert]" ist unwirksam.

Meine Bedenken bei einer fristlosen Kündigung nach Abmahnung sind, dass sich alles mehr in die Länge zieht als bei einer fristgerechten Kündigung, da ja dann wieder eine Frist abgewartet werden muss und wir am Ende evtl. doch bei den 3 Monaten sind zzgl. der Wartefrist.

Die Zustände sind so "unerträglich", dass man bisher nicht einmal den Vermieter informiert hat. Du merkst, dass die Argumentation dünn ist? Noch dazu führt bei der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung zumindest in diesem Fall kein Weg an der Abmahnung vorbei.

die Frage wäre ja auch, ob hier genügend Gründe vorliegen, die eine ordentliche Kündigung ohne Abmahnung rechtfertigen.

Da wird es interessanter: Formal gesehen ist für eine ordentliche Kündigung gar keine Abmahnung erforderlich. Da der zulässige Kündigungsgrund nach § 573 BGB aber darin liegt, "der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat", ist eine Abmahnung eben doch sinnvoll, insbesondere um beim Merkmal "schuldhaft" für mehr Substanz zu sorgen (d.h. bei der Ruhestörung sicher zu sein, dass das Thema der Mieterin bekannt ist) und das Merkmal "nicht unerheblich" besser zu dokumentieren, vor allem durch den zeitlichen Umfang.

Man muss sich auch das Gesamtbild vor Augen führen: Hier soll jemand von heute auf morgen seine Wohnung verlieren. Probleme gibt es schon länger, bisher wurde nichts unternommen. Warum soll das nun durch den Verzicht auf eine Kündigungsfrist vollständig zu Lasten der Mieterin ausgeglichen werden?

 

[Joalex]

Vielen Dank für deine Ausführungen. Ich verstehe die Argumentation und denke ich werde erst eine Abmahnung schreiben.

Man muss sich auch das Gesamtbild vor Augen führen: Hier soll jemand von heute auf morgen seine Wohnung verlieren. Probleme gibt es schon länger, bisher wurde nichts unternommen. Warum soll das nun durch den Verzicht auf eine Kündigungsfrist vollständig zu Lasten der Mieterin ausgeglichen werden?

Die Mieterin soll ja nicht in den nächsten 2 Wochen ausziehen, es soll ihr auf jeden Fall ausreichend Möglichkeit gegeben werden, etwas neues zu finden. Aber 3, 4 Monate können schon lang werden unter den Umständen, zumal diese sich zu verstärken scheinen... Die Mitbewohner haben schon sehr viel mit ihr über die Problematik gesprochen und immer wieder Verständnis gezeigt, aber mittlerweile ist das Fass einfach voll.