Kündigung Zweifamilienhaus

Diskutiere Kündigung Zweifamilienhaus im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo liebes Vermieter Forum, ich habe einen für mich und meinen Vater verzwickten Sachverhalt, wo wir Hilfe benötigen. Folgende Situation: -...

  1. #1 TickTrickUndTrack, 07.01.2017
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    Hallo liebes Vermieter Forum,

    ich habe einen für mich und meinen Vater verzwickten Sachverhalt, wo wir Hilfe benötigen.

    Folgende Situation:
    - Zweifamilienhaus
    - in einer Wohnung wohnen unsere Mieter (mein Vater ist Vermieter)
    - in der anderen Wohnung wohne ich

    Wir kennen unsere Mieter sehr gut und hatten bis vor kurzem ein sehr gutes, freundschaftliches Verhältnis über ~5 Jahre hinweg.
    Bis zum letzten Jahr haben unsere Mieter alleine in dem Haus in der Wohnung gewohnt und hatten viele Freiheiten (über ein normales Vermieter/Mieter Verhältnis hinaus).
    Z.B. haben sie in Kellerräume die sie nicht angemietet haben, Möbel und Gegenstände gestellt ohne Rücksprache.
    Vor ca. einem Jahr bin ich auch in dieses Haus gezogen und wurde von meinem Vater mehr und mehr involviert.
    Letztlich deckte ich auf und erkannte wie sehr unsere Mieter die Gutmütigkeit meines Vater schamlos ausnutzten und steuere nun dagegen.

    Beispiele:
    Ursprünglich verlangte Miete ist deutlich unter dem Mietspiegel und eher als etwas zu hohe Kaltmiete anzusehen. Mein Vater wollte unseren "Freunden" damals beim Abschluss des Mietvertrags entgegenkommen und auch eine Übernahme der Kosten durch die Agentur für Arbeit ermöglichen.
    Im Gegenzug hatten unsere Mieter auch das Haus "in Schuss" gehalten und sich um vieles selber gekümmert.
    Es war halt ein super unkompliziertes Vermieter/Mieter Verhältnis wo jeder zufrieden war.
    Vor ca. einem halben Jahr bat der Mieter um eine Mietsenkung, da er in finanzieller Notlage sei.
    Mein Vater stimmte dem mündlich zu (er ist halt ein guter Mensch).
    Danach oder davor (sicher bin ich mir nicht) haben sich unsere Mieter noch einen neuen großen Hund (neben einen kleinen Hund den sie schon besaßen) angeschafft, ohne dass zumindest dem Vermieter mitzuteilen (gefragt wurde sowieso nicht).
    Danach hat der Mieter ein Festanstellung bekommen und ist aus der Arbeitslosigkeit raus.
    Die Frau nimmt nun wieder Fahrstunden, sie scheinen also wieder deutlich solventer zu sein.
    Kommen aber nicht auf die Idee meinem Vater die ursprüngliche Miete wieder zu zahlen (nicht zurückzuzahlen!).
    Zudem haben die Mieter innerhalb des letzten Jahres bauliche Maßnahmen im Garten vorgenommen (großer Fischteich, Pool), wodurch eine extrem hohe Stromkostenrechnung entstand. In einem (damals noch) "freundschaftlichen Verhältnis" geführten Gespräch wurde die hohe Stromkostenrechnung angesprochen, wobei von den Mieter jedoch keine Reaktion erfolgte...kein Nachfragen, kein Lösungsvorschlag, etc.

    Als der neue Hund Einzug hielt, nutzen die Mieter verstärkt den Garten als Gassi Platz (die Hunde haben dort hinein uriniert und gekotet).
    Es wurde immer alles beseitigt, aber das muss trotzdem nicht sein.
    Ich habe nach Rücksprache mit meinem Vater den Mietern mittgeteilt, dass wir das nicht dulden und die Hunde nicht in den Garten zu machen haben.
    Daraufhin entgegnete der Mieter mir, dass sie sowieso bald ausziehen und auch schon etwas gefunden haben.
    Sie wohnen immer noch oben...

    Mein Vater, der mittlerweile überfordert mit der Situation ist und sich dies auch auf seine Gesundheit auswirkt, hat den Mietern nun ein Aufhebungsvertrag angeboten, welchen sie verweigerten, sie suchen angeblich.
    Haben sich wohl schon Häuser für 900 € monatlich angeschaut.
    Und können meinem Vater nicht die ursprüngliche Miete zurückzahlen.

    Ich möchte wissen was für Kündigungsmöglichkeiten wir haben.
    § 573a geht nicht, da nicht der Vermieter das Objekt bewohnt, sondern sein Sohn.
    § 573 Abs. 2 wird schwierig, ich würde die Wohnung schon gerne oben haben um mich mit meiner Freundin zu vergrößern.

    Wäre es denkbar nach § 569 Abs. 2 (Unzumutbarkeit) fristlos zu kündigen?
    Die Tatbestände sind gegeben denke ich, mein Vater kann nicht mehr und will die Sache erledigt haben.
    Er fühlt sich hintergangen von seinen "Freunden".
    Da es dieses freundschaftliche Verhältnis gab setzt ihn das gesundheitlich (psychisch) um so mehr zu.
    Ich meine spätestens wenn es auf die Gesundheit geht, dann muss da doch etwas möglich sein.

    Ich hatte ihm auch angeboten Vermieter zu sein, er soll mir einfach den Mietvertrag überschreiben damit er nicht mehr belästigt wird.
    Dann könnte ich ja auch problemlos nach §573a kündigen.

    Was gibt es noch für Möglichkeiten und ist der Tatbestand nach §569 Abs. 2 erfüllt?
     
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  3. #2 BHShuber, 07.01.2017
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    Hallo,

    1. nein nicht möglich.
    2. nein nicht möglich, da hierzu nicht ausreichend Begründung besteht.
    3. nein nicht möglich da hierzu nicht ausreichend Begründung besteht.

    Gruß
    BHShuber
     
  4. #3 TickTrickUndTrack, 07.01.2017
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    Das habe ich befürchtet.

    Wäre es denn denkbar den Mietvertrag in Aufgabe des Vermieters auf mich zu übertragen und damit eine Kündigung gemäß Paragraph 573a auszusprechen?
     
  5. #4 Nanne, 07.01.2017
    Zuletzt bearbeitet: 07.01.2017
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    Wenn Du in diesem Haus nicht mehr Mieter, sondern Vermieter bist, stehen Dir die Rechte auch als Vermieter zu, und das würde bedeuten in einem Zweifamilienhaus, dass Dir die erleichterte Kündigung zustehen würde.

    www.mietrecht.org/kuendigung/wohnung-im-zweifamilienhaus-kuendigungs
     
  6. #5 TickTrickUndTrack, 07.01.2017
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    Mieter bin ich nicht, ich wohne dort entgeltlos.

    Wie funktioniert eine Übertragung des Vermieters, reicht da ein simples Formular das beide unterschreiben und die Mieter werden darüber informiert?

    Ich wollte vorher noch eine Rechtschutzversicherung abschließen, falls es nach der Kündigung komplizierter wird.

    Muss ich sonst noch etwas beachten?
     
  7. #6 BHShuber, 07.01.2017
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    Hallo,

    das war ein wenig unglücklich formuliert von Nanne, es reicht nicht aus dass du Vermieter bist, du musst das Haus als Eigentümer und Vermieter selbst bewohnen.

    D. h. der Vater sollte dem Sohne das Haus überschreiben, so tritt dieser als neuer Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag des Mieters ein, mit allen Rechten und Pflichten.

    Eine Rechtschutzversicherung wäre nicht die schlechteste Idee, allerdings sollte die dann nach erfolgter Übertragung abgeschlossen werden, Achtung auf Wartezeiten für Versicherungsfälle in der Regel 3 Monate achten.

    Gruß
    BHShuber
     
  8. GSR600

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    Als erstes sollte Dein Vater den Mieter schriftlich auffordern ab dem nächsten ersten wieder die vertraglich festgelegte Miete zu bezahlen.
    Dann die ungenehmigte Hundehaltung abmahnen.
     
  9. Nanne

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    Eine Voraussetzung für diese erleichterte Kündigng ist, dass der VM das Gebäude selbst auch bewohnt. Dass der VM auch Eigentümer sein muss ist mir nicht bekannt, habe es auch nirgends lesen können.

    Kannst Du eine Quelle nennen? Ist für mich auch Lehrstoff.
     
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  10. #9 immobiliensammler, 07.01.2017
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    In der Tat eine interessante Frage, im Gesetz steht wirklich nur VERMIETER, nicht EIGENTÜMER

    https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html

    Wäre mal für die Juristerei ein Thema, wenn der Sohn vom Vater das gesamte Haus mietet und dann die zweite Wohnung "untervermietet", dann wäre er ja Vermieter - klar geht hier nicht, da der Mietvertrag mit dem Vater ja bereits besteht, aber mal so um die Ecke gedacht????
     
  11. GJH27

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    Den Versuch sollte man auf jeden Fall unternehmen, nur sehe ich die Gefahr, dass inzwischen die niedrigere Miete versehentlich aufgrund konkludenten Handelns beider Seiten als die nunmehr vereinbarte Miete anzusehen ist:

    1) Mieter bittet um Mietsenkung,
    2) Vermieter stimmt mündlich zu,
    3) Mieter überweist in der Folge die niedrigere Miete,
    4) Vermieter akzeptiert dies ein halbes Jahr lang ohne sich zur Miethöhe zu äußern.

    Eine wie auch immer geartete weitere Vereinbarung (zB zeitliche Begrenzung) ist nicht schriftlich nachweisbar, schriftlich nachweisbar jedoch ist die fortgesetzte Zahlung der niedrigeren Miete ohne Widerspruch des Vermieters.
     
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  12. #11 TickTrickUndTrack, 07.01.2017
    Zuletzt bearbeitet: 07.01.2017
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    Vielen Dank für die zahlreichen Antworten und die rege Diskussion.
    Ich sehe es nämlich auch so, dass ich nur Vermieter sein muss, nicht aber Eigentümer.
    Demnach sollte mein Vater mir den Vertrag "überschreiben" können, ich trete in die Rechte und Pflichten des Vermieters, nicht aber in die des Eigentümers.

    Die Mietsenkung wurde mündlich abgestimmt, ist diese dann nicht bindend und ist eine Mieterhöhung dann nicht unzulässig?

    Die Hundehaltung werden wir dann abmahnen.
    Weil wir bei Einzug genehmigt haben das ein kleiner Hund (Malteser) ok ist, aber es für einen neuen Hund einer neuen Genehmigung bedarf?

    Edit: Macht es Sinn wegen des Hundes abzumahnen obwohl ca. ein halbes Jahr der weitere Hund geduldet wurde bzw. eben nicht abgemahnt wurde?
     
  13. #12 immobiliensammler, 07.01.2017
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    Geht nicht, da dazu die Zustimmung des Mieters erforderlich wäre (Vertragsänderung), er müsste Dir das Haus übertragen damit Du durch den Eigentumsübergang auch ohne Mitwirkung des Mieters zum Vermieter wirst!
     
  14. #13 TickTrickUndTrack, 07.01.2017
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    Okay, vielleicht bewegt die Abmahnung der Hundehaltung und die Forderung der ursprünglichen Miete etwas.
     
  15. GSR600

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    Und dann direkt noch eine Mieterhöhung hinterher schicken.
     
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  16. #15 TickTrickUndTrack, 07.01.2017
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    Können wir nachträglich die Hundehaltung abmahnen?
    Immer hin wird es schon ein halbes Jahr ca. "geduldet".
     
  17. GJH27

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    ...und sei es nur, um wieder zurück zur ursprünglichen Miete zu kommen. Jedenfalls lässt sich da schön das Wort "Kündigung" unterbringen (im Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht), und ggf kann man die Zustimmung zur Erhöhung einklagen.
     
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  18. GJH27

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    Müssen die Mieter denn wirklich vorher fragen? Will meinen: was steht im Mietvertrag zur Tierhaltung? Wenn man auf vernünftige Kommunikation in der Zukunft gar keinen Wert mehr legt, kann man natürlich "einfach so" mal abmahnen...
    Nicht gut.
     
  19. GSR600

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    Ach und nicht zu vergessen die Mieter mit einer Fristsetzung von ca 2-4 Wochen auffordern die nicht vermieteten Kellerräume zu räumen.
     
  20. #19 TickTrickUndTrack, 07.01.2017
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    Kleintiere wie Zierfische etc. sind ok und ohne Genehmigung, Hunde und Katzen bedürfen der Zustimmung des Vermieters.
     
  21. GJH27

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    Wenigstens ein kleiner Lichtblick. Nur wird das durch die Duldung nicht grad einfach - will man im Ernstfall wirklich versuchen, dem Richter plausibel zu machen, dass der Vermieter nix von dem neuen Hund erfahren hat...?
     
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