Kündigung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Alby, 06.11.2008.

  1. Alby

    Alby Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    mein Vater hat seit 3 Jahren ein Haus an eine holländische Familie mit 7 Kindern (beim Einzug 5) und 7 Hunden (beim Einzug 3, Tierhaltung wurde aber im Mietvertrag erlaubt) vermietet.

    In den letzten 3 Jahren wurde die Miete eigentlich nie rechtzeitig gezahlt, in der Spitze belief sich der Rückstand zwischenzeitlich auf 6 MOnatsmieten. Aktuell besteht ein Mietrückstand in Höhe von 2 Monatsmieten. Da mein Vater bisher immer zu gutherzig war, hat er hiergegen aber noch keine rechtlichen Schritte eingeleitet. Nun ist aber das Fass übergelaufen, als der Mieter vor ein paar Tagen sehr ausfallen geworden ist, als mein Vater wieder mal nach der rückständigen Miete gefragt hat...
    Auch mehrere Nachbarn haben sich bereits über den Lärm, den die 7 Hunde verursachen, beschwert.

    Die Frage ist nun, wie man am besten vorgeht, um eine Kündigung durchzusetzen.
    Wie ich im Gesetz nachgelesen habe, haben wir wegen des Mietrückstands mittlerweile bei 2 Monatsmieten bereits die Möglichkeit fristlos zu kündigen oder aber aus demselben Grund ordentlich zu kündigen.

    Weiterhin erwägt mein Vater, das Haus zu verkaufen oder das mein Bruder das Haus zur Eigennutzung in seinen Besitz übernimmt...

    So wie ich das verstehe, sind aber all diese Möglichkeiten hinfällig, wenn der Mieter auf die Kündigung hin Widerspruch im Sinne der Sozialklausel § 574 (2) BGB einlegt. Ich denke das es mit so einer Familie schwer wird, eine Ersatzwohnung zu finden...

    Sogar ein Hinweis auf diese Klausel muss in der Kündigung stehen hab ich irgendwo gelesen.

    Kann uns hier jemand weiter helfen, mit welchem Verfahren eine Kündigung am Besten durchgesetzt werden kann?

    Mit freundlichen Grüßen

    Alby
     
  2. AdMan

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  3. #2 heiner999, 06.11.2008
    heiner999

    heiner999 Benutzer

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    Fristlose Kündigung und ersatzweise fristgerechte Kündigung. In der Kündigung muß nur stehen, das ihr innerhalb von 2 Monaten widersprochen werden kann.

    §574 I S.1 sagt nur das der Beendigung des Mietverhältnisses widersprochen werden kann wenn die Beendigung für den Mieter ....eine Härte bedeutet, dia auch unter Berücksichtigung der Interessen des vermieters nicht zu rechtfertigen sit.

    Das jemand mit 7 Kinder und 7 Hunden schwer eine Wohnung findet stellt m. E. keine Härte dar, die einen Widerspruch begründet. Dies gilt umsomehr, da sich die Unregelmäßigkeiten bei der Mietzahlung bereits über einen längeren Zeitraum hinziehen und jetzt auch noch Beleidigungen etc. dazu kommen.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    So ist es... und sinnvollerweise sollte - wie bereits zu lesen - beides gleichzeitig erfolgen. Dabei wird die ordentliche Kündigung hilfsweise ausgesprochen für den Fall, dass die außerordentliche Kündigung aus irgendeinem Grund unwirksam sein oder werden sollte.
    Den Ausdruck "ersatzweise" würde ich vermeiden. Man könnte einen Streit darüber vom Zaun brechen, dass die fristlose Kündigung durch die ordentliche ersetzt werden soll. :wink

    Hier führt eine fehlerhafte Verwendung von Begriffen anscheinend zu falschen Schlussfolgerungen.
    Ob das Haus verkauft wird oder nicht ist eine Entscheidung, die man treffen muss. Die Inbesitznahme durch den Sohn des Eigentümers wird allerdings die vorherige Kündigung des Mieters erfordern. Besitz ist die tatsächliche Herrschaft über eine Sache und die liegt bei einer vermieteten Immobilie beim Mieter. Gemeint war vermutlich, dass das Eigentum auf den Sohn übertragen werden sollte und der dann wegen Eigenbedarfs kündigen könnte. Dies ist aber zumindest unter dem Aspekt der Kündigung unnötiger Aufwand. Das Mietverhältnis kann auch wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn der Sohn des Vermieters einziehen soll.

    Gegen die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug gibt es ohnehin kein Widerspruchsrecht. Das Widerspruchsrecht scheidet nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB aus, wenn die ordentliche Kündigung aus einem Grund erfolgt, der auch zur fristlosen Kündigung berechtigen würde.

    So ist es... nachzulesen in § 568 Abs. 2 BGB. Da das Widerspruchsrecht allerdings bei (ausreichend hohem) Zahlungsverzug nicht besteht, sollte man den Mieter nicht nur auf das Recht hinweisen sondern auch darauf, dass er das Recht im konkrteten Fall nicht hat.

    Zahlungsverzug als Kündigungsgrund ist - zumindest wenn man es nicht selbst verbockt - ein Selbstläufer. Offen ist nur der erforderliche Zeitrahmen bis zur Räumung der Mietsache.

    Vielleicht sollte ich noch erwähnen, dass der einmal entstandene Grund für die fristlose Kündigung bestehen bleibt, bis die Vermieterforderungen vollständig ausgeglichen sind. Es reicht für den Mieter also keinesfalls aus, den Zahlungsverzug unter die Grenze von vielleicht 2 Mieten zu reduzieren. Selbst wenn nach Teilzahlungen weniger als eine Miete offen bleibt, kann noch fristlos wegen Zahlungsverzug gekündigt werden. Es reicht völlig aus, dass zu irgendeinem Zeitpunkt ein Zahlungsverzug bestand, der über die Grenzen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 hinausging.
     
  5. Alby

    Alby Neuer Benutzer

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    Erstmal vielen Dank für die schnellen Antworten!

    Wenn ich jetzt alles richtig verstanden habe gehe ich am besten wie folt vor:

    Erstellung eines Kündigungsschreibens:
    Außerordentliche Kündigung in Verbindung mit ordentlicher Kündigung
    Als Gründe der außerordentlichen Kündigung will ich angeben:
    1: Rückstand von 2 Monatsmieten + Betriebskosten für 2007

    Frage - Der Mieter muss ja in Verzug sein, ist er dies bereits oder ist er erst nach einer Mahnung meines Vaters im Verzug?

    2: Hundehaltung im Sinne des § 543 (2) 2.
    durch die Hundenutzung besteht ein starker Ammoniak-Geruch im Haus, 3 Türen wurden hier ducrh Ammoniak (Urin und Kot) der Hunde beschädigt - der Mieter hat bereits teilweise Latten über die Stellen (ectl. Löcher in den Türen) gezimmert...
    Auch wurde Gartenpflege vereinbart, hier wuchert alles vor sich hin...

    Meiner Meinung nach vernachlässigt er hier seine ihm obliegende Sorgfalt... auch Unbewohnbarkeit könnte Folge hieraus sein...

    Frage - Sollte ich beide Gründe angeben oder nur einen?

    Dann Formulierung:
    Bei Nichtwirksamwerden der außerordentlichen fristlosen Kündigung kündige ich hiermit ordentlich nach § 573 BGB aufgrund Zahlungsverzug.

    Unter diesem Satz will ich dann auf das Widerspruchsrecht hinweisen, und zwar, dass er dieses nur im Sinne der ordentlichen Kündigung hat.
    Eine Angabe zur Eigennutzung lassen wir erstmal außenvor, da wir einfach nicht wissen ob es bald zutreffen wird. Es sei denn, ihr sagt mir "Eigennutzung" ist der beste und einfachste Weg, dann würden wir uns dazu schneller was überlegen...

    Nochmal zu der Geschichte, eskaliert ist die Sache weil ein Wohnzimmerfenstergehänge abgebrochen ist. Hierauf hat der Mieter meinen Vater bereits mehrmals hingewiesen, mein Vater hat sich aber nicht darum gekümmert, weil er sauer über den Rückstand war. Kommentar Mieter: Ich zahle keine Miete solange das Fenster nicht repariert ist.

    Auf eine Antwort zum "richtigen" Verfahren unsererseits wäre ich sehr dankbar.

    Freundliche Grüße

    Alby
     
  6. #5 Christian, 07.11.2008
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    hier im Forum habe ich gelesen, daß bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf auch tatsächlich jemand aus der Familie etc. einziehen muss - also erst mal wegen Eigenbedarf kündigen und dann im Nachhinein doch frenmd zu vermieten, ist nicht drin.

    Ich würde an eurer Stelle das "Wohnzimmerfenstergehänge" (ist damit eine Gardinenstange gemeint? Ich kann mit dem Begriff nichts anfangen) schnellstmöglich erneuern/ersetzen/reparieren (lassen) - allein schon, um möglichem Ärger aus dem Weg zu gehen. Die Kosten dafür dürften ja überschaubar sein, im Gegensatz zum Ärger.

    Darf ein Mieter eigentlich an fremdem Eigentum (die Türen gehören doch dem Vermieter!) ungefragt dran 'rumzimmern, bzw. darf der Mieter Eigentum des Mieters ungefragt reparieren? Ich vermute, hier hätte eine Meldung beim Vermieter stattfinden müssen (a la "Hallo Vermieter, Tür ist kaputt, bitte in Ordnung bringen").

    Na ja .. vielleicht ist der Garten ja im Sinne der Mieter gepflegt? Unter Gartenpflege versteht m allgemeinen jeder etwas anderes.

    Solange die Bausubstanz nicht geschädigt wird, der Mieter sich wohlfühlt und der Mieter eim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellt, ist meiner Meinung nach alles im gesetzlichen Rahmen. Das Problem ist, daß man sowas erst feststellen kann, wenn bereits Schäden vorliegen :(

    Gruß,
    Christian
     
Thema: Kündigung
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