Kündigungsfrist bei Umzug von EG in OG

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von aufkleber., 18.08.2016.

  1. #1 aufkleber., 18.08.2016
    aufkleber.

    aufkleber. Gast

    Hallo zusammen,

    ich bin seit 1,5 Jahren Eigentümer eines Drei-Familienhauses.

    Jetzt möchte meine Schwester mit Ihren Freund zusammen ziehen und soll in die vermietete OG Wohnung.

    Ich möchte wegen Eigenbarf kündigen, habe aber das Problem, dass die Mietpartei vom Voreigentümer, einen alten Mietvertrag von 2008 hat, welche sich aber auf die EG Wohnung bezieht.

    Nach Auskunft der Mietpartei ist diese dann ein Jahr später, ohne neuen Mietvertrag in die OG-Wohnung gezogen.

    Nach Kauf des Hauses, habe ich einen neuen Mietvertrag für die OG Wohnung aufgesetzt, welcher auch Unterschrieben wurde.

    Nun meine Frage:

    Welche Kündigungsfrist habe ich ?
    Sind das die drei Monate bezogen auf den neuen Mietvertrag (da kein alter Mietvertrag für die OG-Wohnung existiert)?

    oder

    Sind es 9 Monate da die Mietpartei schon >8 Jahre im gleichen Haus wohnt?

    Über Rat und Tat würde ich mich sehr freuen.

    Nette Grüße
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 18.08.2016
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich danach wann er diesem Mieter erstmals Wohnraum überlassen hat. Also 9 Monate.

    § 573c
    Fristen der ordentlichen Kündigung

    (1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
     
  4. #3 Sweeney, 18.08.2016
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

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    Die Frist der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter dürfte aktuell weder 9 noch 3 Monate betragen. Ausgehend vom dargestellten fiktiven Sachverhalt bezog der Mieter das Haus im Jahr 2008 und zog ein Jahr später (2009) in eine andere Wohnung im gleichen Haus. Hier ist auf die Dauer des Mietverhätnisses abzustellen, das im Jahr 2009 für die Wohnung im OG durch mündlichen Vertrag vereinbart, und zu einem späteren Zeitpunkt schriftlich festgehalten wurde. Demnach dürfte das Mietverhältnis aktuell 7 Jahre betragen, wodurch sich eine Kündigungsfrist von 6 Monaten ergibt.

    Viel interessanter wäre zu wissen, ob ebenfalls ein Aufhebungsvertrag über das Mietverhältnis der Wohnung im EG geschlossen wurde. Dies erscheint anhand der bisherigen Darstellung eher unwahrscheinlich, sodass das Ende des Mietverhältnisses über die Wohnung im EG bestenfalls durch konkludentes Handeln zwischen Mieter und Vermieter konstruiert werden müsste - und selbst das dürfte sich bei einem sehr kreativen Mieter nicht unbedingt trivial gestalten.

    Zur Kündigung weg. Eigenbedarf sei noch angemerkt, dass der bloße Wunsch die Wohnung der Schwester zum Gebrauch zu überlassen keinen wichtigen Grund darstellen dürfte, um das das Mietverhältnis wirksam zu kündigen. Vielmehr wäre hier differenziert zu argumentieren, warum die Schwester diese Wohnung benötigt, und warum dieser Bedarf unabwendbar ist. Sollte die Schwester bislang in ihrer eigenen angemieteten Wohnung leben, so würde beispielsweise durch ihre Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses der Eigenbedarf herbeigeführt, und somit unwirksam.
     
  5. #4 immobiliensammler, 18.08.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo Anitari,

    so pauschal würde ich das nicht beantworten, das ist eine Frage für die Suche nach (BGH-)Urteilen (habe meinen Palandt gerade nicht zur Hand). Im Juristendeutsch würde für mich "Überlassung des Wohnraums" erst einmal "die Wohnung" bedeuten und nicht irgendeine Wohnung in irgendeinem Haus des gleichen Vermieters. Aber wie gesagt, sicher bin ich auch nicht, Juristen vor (Sweeney???)

    Ansonsten würde das ja heißen: Grossvermieter, Mieter zieht von München nach Hamburg, nur eben gleicher Konzern, dann Verlängerung Kündigungsfrist???

    Stefan

    EDIT: Hat sich mit dem Post von Sweeney überschnitten, sorry, war schon am Tippen
     
  6. #5 aufkleber., 18.08.2016
    aufkleber.

    aufkleber. Gast

    Vielen Dank für die Antworten.

    Jetzt ist mir schon einiges klarer.

    Die Schwester wohnt noch bei Ihren Eltern und es wäre ihre erste Wohnung, welche sie mit dem Freund teilt.
     
  7. #6 aufkleber., 18.08.2016
    aufkleber.

    aufkleber. Gast

    Die gleiche Meinung vertrete ich auch @immobiliensammler
     
  8. #7 Sweeney, 18.08.2016
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

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    Richtig.

    Ein Mietvetrag, unabhänging davon ob dieser mündlich oder schriftlich geschlossen wurde, bezieht sich auf eine konkrete Mietsache. Ob zuvor ein Mietvertrag über eine andere Mietsache im gleichen Haus vereinbart wurde, spielt dabei keine Rolle.
     
    immobiliensammler gefällt das.
  9. #8 anonym2, 18.08.2016
    anonym2

    anonym2 Benutzer

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    Hallo,

    dem schließe ich mich an, schließlich heißt es ja auch "Überlassung des Wohnraum" und nicht "Überlassung eines Wohnraums". ==> Futter für die Anwälte;)

    Zum Eigenbedarf: Da es die 1. eigene Wohnung der Schwester wäre, wäre eine Eigenbedarfskündgung -meiner Meinung nach- durchaus möglich und durchsetzbar.

    Gruß,
    anonym2

    Hinweis: keine Rechtsberatung - nur meine unverbindliche Meinung.
     
  10. #9 Pharao, 19.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 19.08.2016
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    das solltest du dir m.E. gut überlegen, ob du wirklich an Verwandte vermieten willst! Wäre nicht das erste mal, gerade wenn`s um`s Geld geht, das manche geschäftlich mit privat nicht auseinander halten können. Also nicht falsch verstehen, das kann super funktionieren, aber es kann auch Freundschaften zerstören.

    Schon mal mit der Mietpartei geredet, vielleicht findet sich hier ein "schönerer" Weg als die Kündigung, zB mit einem Aufhebungsvertrag. Natürlich unterschreibt den i.d.R. kein Mieter, wenn er nicht irgendeinen Vorteil davon hätte. Möglich wäre hier zB, das man eine längere Frist zum Ausziehen vereinbart als die gesetzliche Frist bei der Kündigung oder/und das man dem Mieter das Recht einräumt vorzeitig auch kurzfirstig das Mietverhältnis zu beenden oder/und das man dem Mieter Eurönchen anbietet, usw.

    Hintergrund wäre m.E., bei einer Eigenbedarfskündigung kann man als Laie viel falsch machen (sodass ich dir hier einen Fachanwalt anraten würde!), aber auch der Mieter kann sich wehren, was dann je nach Sachverhalt vor Ort auch zu massiven Problemen, Verzögerungen bis hin zur Räumungsklage mit Gerichtsvollzieher führen kann. Im aller schlimmsten Fall kommst du mit deiner Eigenbedarfskündigung nicht durch, aber dann ist i.d.R. das Mietverhältnis massiv geschädigt. Auch bedenken solltest du für den Fall der Fälle, das das alles nicht nur Geld kostet, sondern auch ggf. viel Zeit & ggf. noch viel mehr Nerven. Also muss natürlich nicht so kommen, aber kann passieren.

    Desweiteren, sollte das ganze mit der Eigenbedarfskündigung vor Gericht landen, dann wird da u.a. geguckt wer Schutzbedürftiger ist und das muss nicht immer zu deinen Gunsten sein. Ggf. wäre hier also auch Interessant, "wem" du kündigen willst oder ob es nicht vielleicht besser wäre zB. dem Mieter aus dem DG zu kündigen. Ganz wichtig sind hier natürlich auch die Begründung für die Eigenbedarfskündigung, denn nicht jeder Grund hat vor Gericht bestand. Also zB der reine Wunsch in die eigenen 4 Wände zu ziehen, der reicht m.E. nicht aus.



    Doofe Frage dazu mal: was spricht dagegen, das deine Schwester mit Freund wo anders eine Wohnung anzumietet? Wenn der ausschlaggebende Punkt hier der Mietpreis ist, dann beachte hier bitte, das das Finanzamt i.d.R. nicht jede "ich-bin-mit-dir-Verwandt-Pipi-Miete" akzeptiert.


     
  11. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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