Kündigungsfrist bei Verkaufsabsicht

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von fralongen, 12.06.2007.

  1. #1 fralongen, 12.06.2007
    fralongen

    fralongen Neuer Benutzer

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    Hallo!

    habe eine Frage zu der ich leider noch keine Antwort gefunden habe.

    Lebe in meiner Wohnung seit 01.07.2004. Meine Vermieterin hatte mir am 23.04.2007 die von mit gemietete Wohnung zum Kauf angeboten. Bei Nichtinteresse müsse ich mir eine andere Wohnung suchen, da "nur der Verkauf einer leeren Wohnung realisierbar ist". Eine Frist wurde nicht gesetzt.

    Da ich am Kauf nicht interessiert bin, habe ich mich sofort auf die Wohnungssuche begeben und dies der Vermieterin am 07.05.2007 schriftlich mitgeteilt, sowie daß ich das Auszugsdatum so bald wie möglich bekannt geben werde.

    Am 31.05.2007 teilte ich der Vermieterin schriftlich mit, daß ich eine Wohnung zum 01.07.2007 gefunden habe und gerne am 30.06.2007 übergeben möchte.

    Am 08.06.2007 teilt sie mir mit, daß ich die Wohnung am 30.06.2007 übergeben könne, aber noch zur Mietzahlung inkl. Umlagen bis 31.08.2007 verpflichtet sei, da nur mit 3-monatiger Kündigungsfrist gekündigt werden könne (unter Bezugnahme auf den Mietvertrag nachdem die Kündigung bis zum 3. Werktag des ersten Monats der Frist zugehen muß).

    Erstens gehe ich davon aus, daß sie MIR gekündigt hat (am 23.04.), und zweitens, daß sie doch an meinem schnelltsmöglichen Auszug interessiert sein sollte, da sie die Wohnung verkaufen möchte.

    Ein Bekannter meinte, daß ihre Kündigung einer Eigenbedarfskündigung gleichkäme und ich "jederzeit" ausziehen könne.

    Muß ich noch bis 31.08. zahlen? Für sachdienliche Hinweise bin ich Euch dankbar!

    Gruß
    fralongen
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Erstens wird eine Vermieterkündigung nicht in Betracht kommen. Es fehlt am Kündigungsgrund, vielleicht auch an der erorderlichen Schriftform.
    Den Wunsch des Vermieters zur Beendigung des Mietverhältnisses kann man allenfalls als Angebot zum Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung ansehen. Dieses Angebot hätte m.E. durch den Mieter umgehend angenommen werden müssen und hätte dann das Mietverhältnis sofort beendet. Da es aber noch keine Einigung über einen Termin für die Beendigung des Mietverhältnisses gab, kann der Mieter nicht Monate später auf ein Vertragsangebot des Vermieters zurückgreifen.

    Bekannte reden bekanntlich viel Unsinn. Sich auf "BEkannte" zu beziehen ist so sinnvoll wie die Aussagen "ich habe mal gehört" oder "ich habe mal irgendwo gelesen". Die Trefferquote liegt in solchen Fällen vermutlich sogar noch unter der statistischen Wahrscheinlichkeit.

    Sachdienlich dürfte der Hinweis sein, dass die Zahlung der Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vermutlich nicht zu umgehen sein wird.
     
  4. #3 Insolvenzprofi, 12.06.2007
    Insolvenzprofi

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    absolut war :)

    besser wäre noch: der Sohn des Bruders meines Onkels oder der Freund meiner Freundin...
     
  5. #4 fralongen, 12.06.2007
    fralongen

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    UPDATE:
    Hatte heute abend die Gelegenheit, mit einem Fachanwalt für Mietrecht zu sprechen. Er ist 100% auf meiner Seite; mit meiner Annahme ihrer Bitte, auszuziehen, ist ein Aufhebungsvertrag zustandegekommen (BGB: Angebot/Annahme). Eine 3-monatige Kündigungsfrist ist nicht einzuhalten! Ich solle auf gar keinen Fall die 2 Monatsmieten überweisen. Die Kaution wird sie als Resultat wahrscheinlich einbehalten wollen. Ich solle ich 1 Monat nach Auszug am 01.07. anmahnen. Die weitverbreitete Annahme, daß ein Vermieter 6 Monate zur Rückzahlung hat, ist falsch. Das entsprechende Urteil bezog sich auf eine komplizierte Angelegenheit wegen einer gewerblichen Immobilie. Anerkannt sind max 2-3 Monate. Sollte sie nach 2 Monaten nicht gezahlt haben, solle ich eine Frist setzen u. mit weiteren Schritten drohen.

    RÜCKSCHLUSS:
    Manchmal ist ein Bekannter so gut wie ein Forumsschreiber :zwinker

    Gruß
    fralongen
     
  6. #5 Vermieterheini1, 13.06.2007
    Vermieterheini1

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    Hallo fralongen,

    formaljuristisch ist das Ganze, sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite total schief gelaufen, da anscheinend (ich kann nur das wenige lesen was du geschrieben hast!) nichts Schriftliches vorliegt.
    Wenn es so ist, dass die Vermieter dich so schnell wie möglich draußen haben wollten (obwohl die Vermieter keinen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund hatten!) und du freiwillig (und noch dazu relativ schnell) ausgezogen bist, dann sehe ich keinen Grund, dass die Vermieter für die Zeit nach deinem Auszug noch was verlangen können.
    Du hast ja nur genau das getan, was die Vermieter unbedingt wollten - du bist schnell ausgezogen. Also gibt es für dich keine Kündigungsfrist.

    Wenn du irgendwas Schriftliches in der Hand hättest, das wenigstens das Kaufangebot an dich beweist, wäre das gut um den "Rest" glaubhaft zu machen.
    Überprüfe alles Schriftliche, ob da nicht wenigstens andeutungsweise "bestätigt" wird, was du angegeben hast.
     
  7. #6 fralongen, 13.06.2007
    fralongen

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    Hi Vermieterheini1,

    danke für die Nachricht, habe alles schriftlich!

    Gruß
    fralongen
     
  8. #7 Vermieterheini1, 13.06.2007
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    Hallo fralongen,

    "habe alles schriftlich" na wunderbar, alles bestens. Da brauchst du dir keine Sorgen machen.

    Schreibe den unwissenden, um nicht zu sagen unverschämten Vermietern, dass du nur auf ihren ausdrücklichen Wunsch (siehe SEIN Schreiben vom 23.04.2007) ausgezogen bist.
    Dein Auszug erfolgte AUSSCHLIEßLICH auf ausdrücklichen Wunsch der VERmieter.
    Die eindeutige Aufforderung der Vermieter "... müsse ich mir eine andere Wohnung suchen ..." war ein Mietvertragaufhebungsangebot seitens der VERmieter, das du mit Schreiben vom 07.05.2007 mit damals noch unbestimmtem Wohnungsrückgabedatum angenommen hast.
    Deinen Auszugstermin hast du am 08.06.2007 mit angemessener Vorlaufzeit (Wohnungsrückgabe am 30.06.2007) angegeben.

    Durch das "Aufforderung der Vermieter zum Auszug" (Mietvertragaufhebungsangebot) und deiner Annahme des Mietvertragaufhebungsangebotes entfällt für dich die Kündigungsfrist.
    Die Forderungen werden als unbegründet zurückgewiesen.

    HERVORZUHEBEN ist, dass die Vermieter keinen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund hatten und dein freiwilliger Auszug als großzügiges Entgegenkommen zu bewerten ist!
     
  9. RMHV

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    Dass Anwälte 100% auf der Seite des Mandanten sind, gehört zur Berufsausübung. Er vertritt die Interessen des Mandanten (= nicht zahlen) und verliert auch seine persönlichen Interessen (=Gebühren für den angezettelten Streit) nicht aus den Augen. Ich bleibe trotzdem bei meiner Auffassung, dass am 31.05. die Annahmefrist für ein Vertragsangebot vom 23.04. bereits abgelaufen war.
    Anwälte entscheiden auch nicht über Rechtsfragen, sondern Gerichte.


    Was den Rückschluss auf Qualität von Aussagen irgendwelcher Bekannten angeht, zitiere ich hier vorsorglich den in Rede stehenden Zusammenhang:
    Für diese Aussage gibt es nur eine passende Bewertung: Schwachsinn.
    Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass ein Anwalt in einer Rechtsfrage zu einer anderen Bewertung kommt als ich.
     
  10. #9 fralongen, 13.06.2007
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    Danke

    Hallo Vermieterheini1,
    danke für die weiteren Kommentare. Werde morgen meine Antwort an die Vermieterin senden (diesmal per Einschreiben/Rückschein). Ein paar Deiner Formulierungen wurden eingebaut, also DANKE!

    Hallo RMHV,
    ist schon klar, nur
    1) Ist nicht mein Anwalt, ich bin nicht Mandant.
    2) Meine Annahme datiert vom 07.05., siehe oben.

    Grüße
    fralongen
     
  11. #10 Vermieterheini1, 14.06.2007
    Vermieterheini1

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    Hallo RMHV,

    "meiner Auffassung, dass am 31.05. die Annahmefrist für ein Vertragsangebot vom 23.04. bereits abgelaufen war"
    <= Der Vermieter hat in seinem Mietvertragaufhebungsangebot keine Frist für eine Antwort des Mieters gesetzt.
    Warum sollte also nach nur ca. 2 Wochen die nicht gestellte "Frist" zu Annahme abgelaufen ein?
    Bei so einem "Überraschungsangriff" sollte man dem Mieter schon eine angemessene (und ich würde hier sagen reichliche!) "Überlegungsfrist" zugestehen.

    ---------------------------------------------------------------------------

    Dass hier juristisch gesehen nichts sauber gelaufen ist habe ich bereits deutlich geschrieben. Beide Seiten haben juristische Fehler gemacht.

    Aber worum geht es denn jetzt noch?
    Streng formaljuristische Rechthaberei?

    Ich dachte der Vermieter wollte den Mieter schnell loswerden, um die Immobilie verkaufen zu können?
    Nun ist der Mieter FREIWILLIG UND OHNE Forderungen an den Vermieter ausgezogen. (Möglicherweise schneller als der Vermieter dachte.)
    Was will den dieser Vermieter noch?

    Leider kann der Mieter nicht mehr in die alte Wohnung zurückziehen, dann DAS wäre die richtige Antwort!

    Achtung:
    Bei allen meinen Antworten kann ich nur das werten, was ich lese UND wie ich das Gelesene verstehe! Ich kann die spärlichen * Angaben des Fragenden nicht überprüfen und weis nicht, ob das die "ganze" Wahrheit ist.
    * Spärlich deshalb, da z. B. der vollständige Text aller Schriftstücke fehlt.
     
  12. #11 LMB-Immo, 14.06.2007
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    Hallo fralongen,

    Was genau hast Du schriftlich?

    Denn ein Vermieter darf eine Wohnung wegen "wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks" kündigen, wenn sie "unter den örtlichen Bedingungen des Immobilienmarktes als Anlageobjekt entwertet oder die Wohnung an Selbstnutzer praktisch unverkäuflich sein lässt".

    So würde ich, das auslegen.

    Der Vermieter hat dann die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten (bei dir dann 3 Monate).
    Wenn ich richtig verstehe hat er Dir weder eine Überlegungs- noch eine Kündigungsfrist gegeben?

    Da die Kündigung am 23.04 eingegangen ist, ist der Termin 31.07.2007 (01.05.-31.07).

    Gruß

    LMB-Immo
     
  13. #12 Vermieterheini1, 14.06.2007
    Vermieterheini1

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    Hallo LMB-Immo,

    es ist richtig, dass einer der ganz wenigen gesetzlich zulässigen Kündigungsgründe für den Vermieter sinngemäß! die "durch das Mietverhältnis entfallene wirtschaftliche Grundlage" ist.
    Aber das ist ein ganz exotischer Kündigungsgrund der nur extrem selten genutzt wird.
    Wenn der Mieter sich weigert wegen einer so "obskuren" Behauptung des Vermieters freiwillig auszuziehen, muss der Vermieter ihn herausklagen.
    Bei der allgemein bekanntermaßen extrem mieterfreundlichen Gesetzgebung und der noch mehr mieterfreundlichen richterlichen Rechtsprechung darf man gespannt sein wie so ein Prozess ausgeht.

    Wieviel % weniger Verkaufspreis müssen es denn deiner Meinung nach sein?
    Reichen 20% oder müssen es mehr als 40% sein?
    Wie will ein Vermieter so etwas vor Gericht beweisen?
    Wo wilst du einen vom Gericht anerkannten Gutachter herbeizaubern, der dir das bezeugen soll?
    Hast du schon einmal Gutachen für das Gericht gelesen?
    Da stehen üblicherweise massenweise völlig unverbindliche "Äußerungen" oder das Gutachten selbstentwertende Sätze drin. Das ganze Gutachten kann man so oder so lesen. Und der Richter liest das so "wie es ihm in den Kram passt".

    Welchen "Verkaufsverlust" wird wohl das Gericht für so einen Kündigungsgrund für allermindestens erforderlich erachten?
    Und was sagt die nächsthöhere Instanz dazu?


    Hast du rechtskräftige Urteile, bei denen der Vermieter ALLEINE mit so einem Kündigungsgrund durchgekommen ist als Beipiele?
     
  14. #13 LMB-Immo, 14.06.2007
    LMB-Immo

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    Es kann Zufall sein, aber gerade heute ist folgende News bei http://www.verwalterforum.org/singlenews.php?artikel=576
    folgender Artikel erschienen:

    Wohnungskündigung: Vermietet kann eine Wohnung "unverkäuflich" sein
    Ein Vermieter darf eine Wohnung wegen "wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks" kündigen, wenn sie "unter den örtlichen Bedingungen des Immobilienmarktes als Anlageobjekt entwertet oder die Wohnung an Selbstnutzer praktisch unverkäuflich sein lässt".

    Das Landgericht Wiesbaden bezog sich auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach es im Rahmen einer Verwertungskündigung weder erforderlich ist, dass der Vermieter Verkaufsbemühungen konkret darlegt, noch dass solche Bemühungen überhaupt unternommen wurden. Da hier der Vermieter eine erhebliche Schuldenlast abzutragen habe, sei es für ihn wichtig, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Erfahrungsgemäß hätten Interessenten für Wohnungen zur Eigennutzung genügend Auswahl an unvermieteten Wohnungen, so dass sie nicht "das Risiko eines Rechtsstreits mit dem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter in Kauf" nähmen.

    (AZ: 2 S 80/06)

    Quelle:http://www.valuenet.de/php/newsContent.php?objid=1048576
     
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