Kündigungsfrist bei vertragsfeien Abstellräumen?

Diskutiere Kündigungsfrist bei vertragsfeien Abstellräumen? im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo Forum, ich habe vor 18 Jahren ein Grundstück gekauft mit einer vermieteten Wohnung und ca. 200 m² vom Mieter ohne Vertrag genutzter...

  1. #1 Klingone, 24.08.2019
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    Hallo Forum,

    ich habe vor 18 Jahren ein Grundstück gekauft mit einer vermieteten Wohnung und ca. 200 m² vom Mieter ohne Vertrag genutzter Nutzfläche. Diese ist unter seiner Wohnung und im Stall nebenan. Ich möchte diese Nutzfläche jetzt sanieren und vermieten. Der Mieter möchte das nicht. Es sind 11 Räume, in denen teilweise nur 2 Karren oder sein Moped stehen. In einem Raum ist sein Hühnerstall untergebracht für 6 Hühner. Der Strohboden darüber ist leer, aber die Treppe ist nur über seinen Hühnerauslauf erreichbar. In einem Raum sind seine Kohlen, in einem von ihm gebauten Verschlag liegt sein Brennholz. Er hat Ofenheizung. Er will die Veränderung nicht. Ihm ist das dann zu viel Betrieb in seiner Nähe. Er wird angeblich überrannt. Und er zeigt mich dann an, weil ich den Hausfrieden störe.

    Meine Frage: Muss ich ihn auffordern die Räume zu räumen, die nicht in seinem Mietvertrag aufgeführt sind, mit 14 Tagen Frist. Oder muss ich ihn kündigen mit einer längeren Kündigungsfrist? Holz-, Kohlen- und Hühnerräume will ich ihm lassen.

    Danke im Voraus für Eure Antworten.
     
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  3. #2 RP63VWÜ, 24.08.2019
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    Man könnte nach 18 Jahren durchaus von Gewohnheitsrecht sprechen.
    Mit Speck fängt man Mäuse?
     
  4. #3 Gewohnheitstier, 24.08.2019
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    Mal zum mitschreiben. Es gibt einen schriftlichen Wohnraummietvertrag und die fraglichen Flächen sind nicht Teil dessen? Weder implizit, noch explizit? Wenn ja, was hält dich davon ab, die Nichtwohnflächen stur nach Gewerbe zu kündigen?

    Wenn des den Wohnraumietvertrag nicht schriftlich gibt, viel Spaß dabei, den Nachweis zu führen, dass die fraglichen Flächen nicht Teil des Wohnraummietvertrag sind.

    Wenn es einen schriftlichen Wohnraumietvertrag gibt und die fraglichen Flächen Teil davon sind, wird es mMn mit einer Kündigung extrem schwierig.

    14 Tage Kündigungsfrist für Wohnraum sind eh unwirksam. Liest du §573c BGB.
     
  5. dots

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    Dazu müsste ja erst mal etwas vorhanden sein, was man kündigen könnte.
    Für mich ist es nach der Schilderung des TE überhaupt nicht klar, ob die "Nichtwohnflächen" überhaupt vermietet sind.
     
  6. #5 Klingone, 24.08.2019
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    es gibt einen schriftlichen Mietvertrag über den Wohnraum. Da sind die sonstigen beanspruchten Flächen nicht drin erwähnt. Aber als ich das Grundstück gekauft habe, hatten die Eltern des jetzigen Mieters halt auch alles andere belegt, weil es leer war. Ich würde sagen, sie haben es vertragsfrei genutzt. Ob es "vermietet" ist, weiß ich eben nicht. Ein Raum, in den der Mieter 2 Karren stellt, den ich aber seit 18 Jahren nicht beanspruche, um den Mieter nicht zu bedrängen - ist der vermietet? Ich will ihn auf jeden Fall jetzt beanspruchen und auf Nummer sicher gehen mit der Aufforderung, weil der Mieter schon gesagt hat, ich werde ja sehen, was ich davon habe. Also versteckt gedroht würde ich sagen.
     
  7. #6 Klingone, 24.08.2019
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    Wenn man davon ausgehen muss, dass der Mieter durch meine Duldung einen 0-€-mündlichen-Gewerbemietvertrag hat, dann hieße das, dass ich gesetzlich kündigen muss und ihn erst zum 31.03.2020 raus bekomme? Das wäre bitter.
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 24.08.2019
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    Ich denke du solltest das mit einem Fachanwalt klären. Alleine, nur auf der Basis von Vermutungen über Nutzungsrechte ind "Ich-Glaube"-Rechtslage ist so, würde ich die Fingerchens still halten und warten bis ich mir wirklich sicher bin, bevor ich irgendwelche Forderungen an Mieter stelle.

    Meine Vermutung ist, dass die nicht vermieteten Bereiche als Leihgabe aufgefasst werden können.
    Eine Leihgabe brauchst du nur zurück fordern, wenn nicht irgendwelche Terminvereinbarungen wie lange die Leihe andauern soll, dagegen sprechen.

    Durch eine Duldung entsteht kein Gewerbevertrag.
    Bei einem Mietvertrag wird immer Miete bezahlt. Normalerweise in Form von Geld, gegelentlich auch in Form von Dienstleistungen.

    Ein Gewohnheitsrecht halte ich hier für sehr unwahrscheinlich.
    Ein Mieter, der jahrelang das Treppenhaus (oder einen nicht angemieteten PKW-Stellplatz) zu seiner privaten Müllhalde macht, wird auch kein Gewohnheitsrecht zugestanden, nur weil das jahrelang nicht beanstandet wurde.

    Einer meiner Mieter meinte ebenfallssich auf Gewohnheitsrecht als Mieter berufen zu können und weigerte sich einen nicht vermieteten Keller (sprich meinen eigenen!) zu räumen.
    Ihm wurde dann richterlich erklärt, das es im Mietrecht kein Gewohnheitsrecht gibt.
    Ob das zu 100% zutrifft weiß ich nicht, aber ich denke mit dieser Argumentationsschiene haben Mieter eher schlechte Karten wenn es um die Nutzung nicht (mit)vermieteter Bereiche geht.


    Bevor du dir von Mietern auf der Nase rum tanzen läßt, mach Nägel mit Köpfen und Klage deine Rechte ein. Natürlich nur, wenn die Chancen den Prozeß zu gewinnen entsprechend gut stehen. Manche Mieter verstehen keine andere Sprache, als die Angst ihre Rechtschutzversicherung zu verlieren.
    Entspannter wird ein Mietverhältnis damit zwar nicht, aber das schafft wenigsten klare Grenzen und ist ein Statement.

    Irgendwann kommt bei Mietern wie von dir beschrieben ohnehin der große Knall, den möchte ich dann lieber früher als später haben. Unnötiges Zögern, Zuwarten oder falsche Rücksichtnahme kostet schließlich mein Geld.
     
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  9. #8 Klingone, 26.08.2019
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    Hallo ehrenwertes Haus,

    danke, ich glaube, Du hast recht. Ich frage einen Anwalt und poste dann hier, was er meint.
     
  10. #9 Klingone, 28.08.2019
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    der Anwalt meint auch, es ist auf jeden Fall kein Gewerbemietvertrag durch eine bloße Duldung entstanden. Im worst case könnten die Räume als Teil des Wohnraummietvertrages ausgelegt werden. Und dann könnte ich diese nur unter 2 Bedingungen teilkündigen nach § 573b BGB. Es müssen Nebenräume ohne Wohnfunktion sein und es muss neuer Wohnraum geschaffen werden oder neuer Wohnraum muss mit diesen Nebenräumen ergänzt werden. Da ich keinen Wohnraum schaffen will, ginge das nicht. Allerdings ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass ein Richter die Nebenräume als Teil der Wohnung des Mieters auslegt.
     
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  11. #10 Klingone, 04.09.2019
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    Ich habe dem Mieter die Nutzung der Räume schriftlich untersagt und ihm 3 Monate Zeit gelassen zur Räumung. Er hat mir aber schon gesagt, dass er nicht räumen und die Frist verstreichen lassen wird. So dass ich mit Räumungsklage und Berliner Räumung für die meisten seiner Nebenräume rechnen muss. Der Mieter hat natürlich kein Geld.

    In mehreren Räumen ist allerdings kaum etwas drin bzw. nur Müll und ich weiß auch nicht, ob es sein Müll ist. Würdet Ihr eine Karre von ihm und einen alten Herd in einen anderen dieser Räume schieben, damit der Raum beräumt ist und ihn dann nutzen? Oder darf ich seine Gegenstände gar nicht berühren und bewegen? Wie gesagt, die Räume sind nicht vermietet.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 04.09.2019
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    Wenn du auf Nr. Sicher gehen willst, läßt du (vorerst) deine Finger vom allen fremden Sachen, nicht dass sich der vermeindliche Mül noch als sau teures Kunstwerk entpuppt.
    Sowas https://www.spiegel.de/geschichte/skandal-um-beuys-badewanne-a-947414.html könnte teuer werden...

    Das sollte zuerst geklärt werden. Wenn der Mieter (be)räumen muss, dann nur seine Sachen. Fremden Müll muss er normalerweise nicht umräumen oder entsorgen.


    Taktisch ungeschickt. Bei solchen Mietern immer ein Anschreiben mit Inhalts- und Zugangsnachweis. Ich bevorzuge dafür Gerichtsvollzieher, weil GV eine andere Wirkung wie ein mit mir befreundeter Zeuge hat. Post vom GV ist was offizielles.

    Inhalt des Anschreibens
    • großzügige Räumfrist setzen. Mit 6-8 Wochen Vorwarnzeit hatte ich auch in MFHs noch nie Probleme
    • nach Ablauf der Räumfrist, Entsorgung durch dich (oder von dir beauftragter Firma) ankündige
    Bei angekündigten Räumungen von Mietermüllhalden durch mich hatte ich ab und an Besuch von den Lalü-Flitzpiepen. Die Anzeigen wegen Diebstahl und/oder Sachbeschädigung waren aber schneller von Tisch als die anzeigenden Mieter die Kinnlade wieder zu bekamen.
    Sollte dein Mieter auf die Idee einer Strafanzeige gegen dich wegen Diebstahl oder so kommen, ist das eine prima Gelegenheit den Mieter zu entsorgen. Ein halbwegs pfiffiger Anwalt kann daraus eine ziemlich sicher gerichtsfeste Kündigung basteln.​

    Diese vorgensweise wurde mir anwaltlich angeraten und hat sich in der Praxis bewährt.


    Deine Vorteile:
    • keine Klärung erforderlich, was gehört dem Mieter und was sind sonstige Relike mit unbekanntem Eigentümer
    • keine Klage erforderlich, weder gegen den Mieter noch die unbekannten Eigentümer diverser "Kunstgegenstände"
    • du zeigst Mietern eine ganz klare Grenze deiner Gutmütigkeit und Verhandlungsbereitschaft auf. Mit nur Ankündigen und Drohen ohne Durchziehen machst du dich aber nur Lächerlich.
    • keine Wartezeit bis zu einem Urteil
    • Kostenminimierung. Du sparst dir mind. die Gerichtskosten, evt. gibt es auch gratis Sperrmüllabfuhr.
    Deine Nachteile:
    • keine, außer verärgertern Mietern. Aber das musst du als VM ohnehin abkönnen, wenn du nicht deren DVD sein willst.

    Wenn dir meine Vorgehensweise gefällt...
    Ein 2. Anschreiben wegen dem gleichen Thema ist zwar bissl doof, aber machbar. Musst dir halt ein paar schicke Worte überlegen, damit nicht der Eindruck von Hilflosigkeit entsteht.


    Da du auf mich insgesamt sehr unsicher wirkst, mein Tipp: lass das einen Anwalt machen.
    Du hast dem Mieter scheinbar sehr lange Zeit gelassen sich auszubreiten wie er lustig ist. Das läßt sich nicht ohne mehr oder minder offenen Streit wieder zurück drehen. Auf Einsicht beim Mieter, dass nur vertraglich zugesichertes ihm zusteht, kannst du nur hoffen. Freiwilligen Rückzug aus belagerten Bereichen würde ich nicht erwarten.
    Indem du einen Anwalt die Sache erledigen läßt, nimmst du dich aus der direkten Schußlinie für Frustabbau beim Mieter. Das wiederum schon deine Nerven. Die wirst du noch brauchen, wenn die Sanierung läuft.
     
  13. #12 Klingone, 04.09.2019
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    danke, das hört sich gut an. Ich schreibe ihm nach Ablauf der Frist den Termin der Räumung 7 Tage später und räume dann selber mit einem Helfer. Fotografiere alles und lagere das ein, was evt. kein Müll sein könnte.

    Wo ich noch einen blinden Fleck habe, sind seine Hühner. Die soll er in einem anderen Raum halten und den Auslauf verkleinern, weil man sonst nicht an die meisten der zu räumenden Räume rankommt. Soll ich den Auslauf umbauen und seine Stallsachen in den neuen Stall umräumen?
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 04.09.2019
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    Mit den Hühnern... Anwalt fragen. Ich habe nur 4-Beiner zeitweise umgesiedelt. Von Piepmätzen habe ich keine Ahnung.

    Hast du irgendwie nachweisbar deren Umzug gefordert?

    Wenn Nein, ganz zeitnah nachholen.


    Bauchi hat Umsiedelungsideen, aber bedenke Bauchi ist doof:

    Wenn Ja, horch dich um, wer die ein paar Tage in Asyl nehmen könnte (wenn in einen anderen Raum sperren nicht möglich ist. Theoretisch kann man die auch von Raum zu Raum schiebn bis alle Räume entmüllt sind) und such ein paar erfahrene Hühnerfänger für einen angekündigte Umsiedlungsaktion.
    Wenn im Freundeskreis nichts zu finden ist, mal beim Tierschutz oder Tierheim nachfragen. Zur eigenen Sicherheit würde ich ebenfalls auf einen Tierarzt bei einer Umsiedelung durch dich achten. Nicht dass ein Huhn wegen Herzkasper zum Brathähnchen wird...

    Eine Hühnerumsiedelung + Rückführung für die Zeit der Entrümpelung natürlich ebenfalls ankündigen, für den Fall dass der Mieter das nicht selber auf die Reihe bekommt oder übernehmen will. Die Kosten dfür kannst du theoretisch dem Mieter in Rechnung stellen. Praktisch wird das bei einem Mittellosen aber an dir hängen bleiben.
     
  15. #14 Klingone, 04.09.2019
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    ok, ich danke Dir. Ich werde auch die Hühner selber umziehen. Ein Huhn kostet 9 €, das kann ich ja notfalls noch erstatten. Ich werde dann hier berichten, wie es weiterging.
     
  16. Klingone

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    Der Mieter hat jetzt als Antwort auf meine Räumungsaufforderung an alle Türen Vorhängeschlösser gehängt. Sollte ich dann selber den Bolzenschneider ansetzen, bevor ich nach Ablauf der Frist räume?
     
  17. #16 ehrenwertes Haus, 11.09.2019 um 18:32 Uhr
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    Also auch wenn du dir dabei ziemlich doof vorkommst... wackel mit dem Thema wieder zum Anwalt und lass den machen.

    Im Guten wird das wohl nix und für eine Klage, sind genau das Dinge mit denen sich u.U. Duldungs- oder Unterlassungsforderungen/Kündigungen begründen lassen.
    Lass dich doch nicht so vorführen. Also hier nachfragen (oder bein Anwalt) klar, aber keine Unsicherheit gegenüber deinem Mieter zeigen.


    Genau das hat der Mieter ausgehebelt, wenn du dich legalen Bereich bleiben willst.
    Aber keine Angst, du kommst schon in die Räume. Der formal korrekte Weg dauert nur länger und verschafft dem Mieter nur einen kurzen Sieg. Den er sich aber teuer erkauft hat, wenn du nicht weich wirst und nachgibst.

    In einem ähnlichen Fall, ging um einen Keller den ein Mieter so versuchte weiter zu belagern, hat mein Anwalt per einstweiliger Verfügung mir Zugang innerhalb weniger Tage verschafft. Allerdings in einem Haus, das für sehr problematische Mieter beim zuständigen Gericht bereits bekannt war und der Mieter sich bei den Richtern bereits einen Allergiebonus eingeheimst hatte. Das war dann mit einer der Sargnägel in der späteren Kündigungs- und Räumungsklage gegen den Mieter.
    Die Begründung muss passen, dann kann das ratz fatz gehen.
     
  18. Nanne

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    Ich denke im Mietrecht gibt es kein Gewohnheitsrecht.
     
  19. Klingone

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    Ich will ihn nicht aus der Wohnung klagen, weil das im Dorf nicht gut ankäme und ich ihn eigentlich auch mag. Er hat wohl eine ziemlich ausgeprägte paranoide Schizophrenie und meint, eigentlich ist das sein Grundstück und nicht meins, der Nachbar hat große Antennen gegen ihn aufgestellt etc. Ich denke, dass er weder Anwalt noch Polizei überzeugen bzw. einschalten kann mit seinen Theorien. Ich will bloß nichts illegales machen. Im Prinzip weiß ich ja gar nicht, wer meine Räume abgeschlossen hat. Er spricht nicht mehr mit mir, daher kann ich ihn auch nicht fragen.
     
  20. #19 ehrenwertes Haus, 11.09.2019 um 19:04 Uhr
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    Ja dann hat deine masochistische Ader eine tolle Spielwiese gefunden...

    Einen Mieter Grenzen aufzeigen funktioniert nicht nach dem Motto "wasch mich, aber mach mich nicht naß".

    Spätestens wenn du die sanierten Bereiche irgenwie nutzen willst geht der Spaß mit Mietern oder dir weiter.
    Welcher Mieter läßt sich permament vom Nachbarn schikanieren?
    Wobei ich es schon für fraglich halte, ob du unter diesen Bedingungen überhaupt sanieren kannst. Ich vermute, dieser Mieter wird sich "sein Reich" schneller als du denkst zurückerobern, wenn du nicht Nägel mit Köpfen machst.
     
  21. Klingone

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    ok, das hört sich vernünftig an. Ich frage meinen Anwalt, mit welchen Kosten ich zu rechnen habe. Und werde ihn dann wohl erst einschalten, wenn der Mieter im Verzug ist mit der Räumung, damit der Anwalt ihm die Kosten zumindest in Rechnung stellen kann - auch wenn ich auf denen sitzen bleiben werde.
     
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