Kündigungsfrist nach 5 Jahren

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von imhof66, 02.04.2010.

  1. #1 imhof66, 02.04.2010
    imhof66

    imhof66 Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich bin neu hier im Forum und hab gleich ein riesen Problem:

    Da ich von meinem aktuellen Mieter zum 2. Mal in Folge keinen Mietzahlungseingang erwarten kann, werde ich ihm etwa am 7.4. die fristlose Kündigung zukommen lassen. Da ständig sehr späte, immer erst nach mehrmaligem Nachhaken, Mietzahlungen erfolgen, werde ich noch zusätzlich eine ordentliche Kündigung hinzufügen mit der Begründung, dass der Mieter durch sein Verhalten, das zur fristlosen Kündigung geführt hat, seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat und mir, dem Vermieter, dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

    Jetzt zu meinem Problem: Der Mietvertrag begann am 01.05.2005. Wenn ich nun die ordentliche Kündigung am 7.4. rausschicke, kann ich ihn dann wegen der 5-Jahres Regel, mit den zusätzlichen 3 Monaten Kündigungsfrist, zum 31.07.2010 oder 31.10.2010 kündigen?

    MfG imhof66
     
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  3. #2 Thomas76, 02.04.2010
    Thomas76

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    Das macht man normalerweise beides in einem Schreiben, fristlose Kündigung, Ersatzweise ordentliche Kündigung.

    Also wurde ein 5-Jähriger Kündigungsausschluß vereinbart ? Ich weiß nicht, ob man bei Vertragsverletzungen darauf überhaupt Rücksicht nehmen muß.Wenn ja, dürfte der 31.07. der richtige Termin sein, denn ein Kündigungsausschluß bezieht sich ja, soweit ich weiß, nicht auf die Kündigungsfrist, sondern auf das Datum, zu dem gekündigt werden soll.

    Edit: Wobei bei einer Mietzeit von 5 Jahren sich die Kündigungsfrist wohl auch verlängern wird, evtl. sind das dann mehr als drei Monate.
     
  4. #3 imhof66, 02.04.2010
    imhof66

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    Nein, es war kein Kündigungsausschluss vereinbart.

    Genau das ist das Problem das ich habe. Ich weiß nicht ob ich nur 3 Monate Frist gewähren muss oder eben die zusätzlichen 3 Monate wegen 5 Jahre Mietverhältnis --> somit also 6 Monate. Und ich will ja hier keinem Rechtsanwalt einen Angriffspunkt wegen Formfehler oder ähnlichem geben.
     
  5. #4 Thomas76, 02.04.2010
    Thomas76

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    Ach so, jetzt verstehe ich das mit der 5-Jahres-Regel.Dann dürfte der 31.10. der richtige Termin sein, denn mit Zustellung ca. am 07.04. und einer minimalen Kündigungsfrist von 3 Monaten läuft das Mietverhältnis ja auf jeden Fall länger als 5 Jahre.

    Mit dem 31.10. bist du dann so oder so auf der richtigen Seite, allerdings dürfte bei zweimaligem verspätetem Mieteingang ohnehin nichts gegen eine Fristlose Kündigung sprechen, da die Sachlage ja eindeutig ist.So gesehen ist die behelfsweise ordentliche Kündigung eher eine proforma-Angelegenheit, die ohnehin nicht zum tragen kommen dürfte.
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Weshalb sollte die Kündigungsfrist vom Ende der Kündigungsfrist abhängen?

    Im übrigen macht eine fehlerhaft angegebene Frist eine ordentlichen Kündigung nicht unwirksam. Die Kündigung gilt dann einfach zum nächstmöglichen Termin. Die "sichere Seite" wäre also für den Vermieter die schlechteste denkbare Seite.


    Oh ha, da fehlt es wohl an ganz elementarer Rechtskenntnis...

    Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens 2 Monate nach Einreichung einer Räumungsklage befriedigt wird, das heißt also alle Rückstände bezahlt werden.
    Die ordentliche Kündigung kann durch die Zahlung aber icht beseitigt werden.
     
  7. #6 Michael_62, 02.04.2010
    Michael_62

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    Auf diese Falle kann nicht oft genug hingewiesen werden.
    Eine ähnliche Falle findet sich im Arbeitsrecht bei fristloser Kündigung. :wink
     
  8. #7 Thomas76, 02.04.2010
    Thomas76

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    Weil die Mietdauer ja anhand eines definierten Endpunktes zu bestimmen sein wird.Das Mietverhältnis wird in der Regel mit dem Tag enden, zu dem gekündigt wurde.Das ist aber ordentlich nur unter einhaltung einer Frist von mindestens drei Monaten möglich, was wiederum zur Folge hätte, das die Mietdauer dann länger als 5 Jahre betragen würde.

    Oder welcher Zeitpunkt ist sonst der Maßgebliche, der die länge der Mietdauer bestimmt ?

    Wenn der Vermieter sich selber nicht so sicher ist, welches der korrekte nächstmögliche Termin wäre, hilft das nur meist nicht viel.Gab ja hier schon Fälle zu lesen, in denen eine Partei zum "nächstmöglichen Termin" gekündigt hatte, und dann auf beiden Seiten das große Rätzelraten und absprechen begann, wann das denn sei.
    So gesehen hätte so ein späterer Termin immerhin den Vorteil, das es einen gültigen und definitiven Termin gibt.

    Was muß der Beklagte denn da machen, um die Kündigung abzuwenden ? :?
     
  9. #8 Michael_62, 02.04.2010
    Michael_62

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    1) Die Kündigungsfrist wird sich regelmässig nach der Vertragslaufzeit am Kündigungszeitpunkt ergeben, nicht unter Einrechnung welcher Fristen auch immer.
    2) Es ist so wie von RMHV angegeben. Ein Fehler in negativer hinsicht wird als Kündigung zum erstmöglichen Zeitpunkt ausgelegt, ein falscher längerer Zeitraum als Wille des Vermieters, welcher nicht zu korrigieren ist.
    3) Selbes Szenario. Du kündigst fristlos. Im Kündigungsprozess wird festgestellt, dass die fristlose nicht angemessen war. Wenn du nicht hilfsweise ordentlich gekündigt hast, läuft die Kündigungsfrist erneut ab dem Urteil.
    Kann sehr teuer sein.

    Was der Gekündigte machen kann? Dafür werden Anwälte und Gewerkschaft schon Antworten bereithalten. Ich bin da nicht bewandert.
    :wink
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Schau ins Gesetz und erkläre mir, warum das so sein sollte. Die Kündigungsfrist wird im Gesetz vom Zeitpunkt der Kündigung aus berechnet (spätestens dritter Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats). Warum sollte es bei einer Verlängerung der Frist anders sein?

    Gegen Rätselraten hilft Rechtskenntnis, die man sich bei Bedarf - und sei es gegen Vergütung - jederzeit beschaffen kann. Es ist auch nicht zu beanstanden, wenn man Zweifelsfragen durch Absprachen klärt (und sich dabei vielleicht auf die Mitte einigt). Man hätte dann einen Aufhebungsvertrag und der Mieter könnte nicht mehr die Wirksamkeit der Kündigung bestreiten.
    Zur Erinnerung: Ausgangspunkt war der Zahlungsverzug des Mieters. Der Vermieter sollte also ein Interesse daran haben, den Mieter schnellstmöglich los zu werden. Dieses Interesse wird durch einen "Sicherheitswahn" nicht befördert.
     
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