Kündigungslage bei WG

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Kuner, 23.09.2015.

  1. Kuner

    Kuner Neuer Benutzer

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    Folgende Situation: Einfamilienhaus wurde an eine WG vermietet. Jeder einzelne Mieter mietet eigene Zimmer (inkl Küche und Bad). Baurechtlich ging das mit zugedrücktem Auge durch.
    Innerhalb der WG gibt es nun Streit, und eine Person, die ihr Geld vom Jobcenter bezieht, vermietet seine Zimmer nun zusätzlich an seine Freundin unter. Dieser ist offiziell nicht dort angemeldet, der Mieter kassiert weiterhin die volle Hartz 4 Stütze. Nebenkosten für seine Freundin werden auch nicht gezahlt. Die anderen WG Bewohner fühlen sich (zurecht) betrogen und wollen den Betrüger raus haben.
    Dieser droht dem Vermieter mit einer Anzeige beim Bauamt, weil es keine "echte" WG sei (die vermutlich ins leere laufen würde). Eine friedliche Lösung ist nicht mehr in Sicht.

    Wie verhält es sich mit Kündigungen aus einer WG? Die Person hat unmisverständlich klar gemacht, dass er nur auszieht, wenn man ihn "rausklagt". Welchen Rat kann man dem Vermieter hier geben?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen 2, 23.09.2015
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

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    Was hat Baurecht mit der Vermietung an eine WG zu tun?
     
    anitari gefällt das.
  4. Andres

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    Es gibt keine "zugedrückten Augen". Entweder ist die Nutzung zulässig oder sie ist unzulässig und wurde - aus welchen Gründen auch immer, z.B. falsche Angaben oder fehlerhafte Entscheidungen der Behörde - trotzdem nicht beanstandet. Da wir hier davon sprechen, ob und wie sich der Vermieter erpressbar gemacht hat, ist das die zentrale Frage: Was ist hier genau das Problem, vor dem der Vermieter Angst hat?


    Vorbehaltlich o.g. Problemstellung: Früher oder später fliegt die Sch.... sowieso in den Ventilator. Lieber überführt man die Nutzung jetzt in geordnete Verhältnisse, als dass man den Mietern auf alle Ewigkeit Druckmittel in die Hand gibt.
     
  5. #4 lostcontrol, 24.09.2015
    lostcontrol

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    Wenn der Mieter einen eigenen Vertrag hat sehe ich kein Problem ihm zu kündigen - sofern entsprechende Kündigungsgründe vorliegen.

    Nur das mit dem Bauamt verstehe ich nicht.
    Ich habe auch gerade neu an eine WG vermietet und es wäre mir neu dass ich das in irgendeiner Art und Weise vom Bauamt absegnen lassen müsste - was soll daran anders sein als bei einer Nutzung durch ein Paar oder eine Familie?
     
  6. #5 anitari, 24.09.2015
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    Dem Bauamt ist es sch...egal ob WG oder nicht.

    Den Begriff WG kennt das Mietrecht übrigens nicht. Nur den Begriff Mieter. Hier hat, wenn ich das richtig verstehe, jede Mietpartei, bestehend aus nur einer Person, einen separaten Mietvertrag über ein oder mehrere Zimmer in dem Haus. Dann kann auch jeder Mietpartei separat gekündigt werden, sofern es einen rechtlich zulässigen Grund dafür gibt. Unerlaubte Untervermietung wäre z. B. einer.
     
  7. Kuner

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    Vielen Dank für die Antworten. Baurechtlich ist es kein leichter Fall. Es ist ein riesiges altes Haus mit 20 Zimmern, 5 Küchen und Bädern, und mit 5 theoretisch autarken Wohnungen ohne separate Zähler. Allerdings nur als Einfamilienhaus beim Amt eingetragen. Eine Umnutzung der Immobilie in ein MFH ist wegen Brandschutzbestimmungen nicht machbar. Alle Mieter haben WG-Verträge, aber genießen aufgrund der Größe des Hauses eine für eine WG unübliche Privatsphäre.

    Die Vermietung als WG-Haus ist eine Notlösung, da die Immobilie sonst nicht vermittelbar wäre. Niemand braucht 20 Zimmer.

    Rechtlich stellt sich die Frage ob einem die theoretisch autarke Nutzbarkeit der Wohnbereiche zum Strick gemacht werden kann, wenn der Mieter nun mit einer Anzeige droht in Richtung 'das war eigentlich keine WG'.
     
  8. Andres

    Andres
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    Fragen wir doch mal umgekehrt: Welche Gemeinschaftsflächen gibt es?


    Es kann fast alles passieren. Wie oben bereits geschrieben, würde ich mich lieber auf den Standpunkt stellen, dass das früher oder später sowieso passieren wird.
     
  9. #8 Glaskügelchen 2, 24.09.2015
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    Schwierig, da es keine rechtliche Definition des Begriffes "Wohngemeinschaft" gibt.
    Wohl aber wahrscheinlich so etwas wie ein allgemeines Verständnis was darunter zu verstehen ist. Und damit könnte es eventuell Probleme geben.
    Wenn man z.B. ein leerstehendes Fünffamilienhaus mit mehreren abgeschlossenen Wohneinheiten als Wohngemeinschaft vermietet, aber jedes "Bewohnergrüppchen" seine eigene abgeschlossene Wohneinheit exklusiv allein nutzt, und gemeinsam nur Treppenhaus, Fahrradkeller und Waschküche, dann existiert in meinen Augen keine Wohngemeinschaft, sondern man hat es nur so genannt.
    Mietrechtlich gesehen könnte man daher meiner Meinung nach Probleme bekommen, wenn man als Vermieter in eine der Wohnungen einzieht, und irgendwann von seinem erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch machen möchte.
    Das mal nur als Ansatz.
     
  10. Pharao

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    Hi Kuner,

    erstmal stellt sich doch die Frage, ob hier ein gültiger Kündigungsgrund vorliegt gegen diesen Mieter :? Unerlaubte Untervermietung kann ein Kündigungsgrund sein, aber dazu müsste man m.E. erstmal klären, ob die Freundin hier noch als Besucher gilt oder wirklich dort wohnt? Da die Freundin ja nicht dort offiziell gemeldet ist beim Einwohnermeldeamt (was meines Wissens dann auch nicht in Ordnung wäre, falls sie da wohnt. Ggf. kann das auch Strafen hinter sich her ziehen, denn hier gibt es meines Wissens auch Anmeldefristen), bräuchte man schon andere Indizien für ein "wohnt dort wirklich", wie zB Name der Freundin steht auf dem Briefkasten- oder Klingelschild, ect.

    Sollte die Freundin hier tatsächlich dort wohnen, dann ist das natürlich auch Betrug gegen das JC, wenn der Mieter/Kunde das nicht dort gemeldet hat. Das Amt freut sich immer über Hinweise und wird dem auf jeden Fall dann auch nachgehen. Sollte hier Betrug vorliegen, so wird der Mieter/Kunde erstmal zu unrecht erhaltene Leistungen zurück zahlen müssen und dann gibt`s entweder ein Bußgeld oben drauf oder die Strafanzeige.

    Die zweite Frage wäre schon, will man sich hier wirklich als Vermieter erpressbar machen :? Ich mein, wenn der Mieter jetzt damit durchkommt (unabhängig ob das nun alles Rechts ist mit dieser WG oder nicht), dann wird er das ggf. wieder tun und im schlimmsten Fall machen die anderen Mieter das dann auch nach. Hier sollte man m.E. klare Fakten schaffen, das man sich nicht erpressen lässt! Wo hier genau das Problem ist bzw. ob das ein Problem seinen kann (also EFM & diese WG Vermietung), das kann ich dir leider nicht sagen. Aber wenn ich mir andere WG`s angucke, da wird das doch genauso gehandhabt, nur das die üblicherweise eine Gemeinschaftsküche bzw. -bad haben (aber das kann doch nicht ausschlaggebend hier sein, oder?).
     
  11. #10 lostcontrol, 24.09.2015
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    Könntest Du das ein bisschen näher erklären?
    Warum sollten die Brandschutzbestimmungen das nicht hergeben?
    Hast Du mal beim Amt nachgefragt in jüngerer Zeit?
    Ich kann mir irgendwie nicht vorstellen dass ein Haus, das aus 5 Wohnungen besteht, dort als EFH eingetragen ist - und wenn, dann müsste das ein Fehler sein der sich korrigieren lässt.

    Was ist ein "WG-Vertrag"? Von sowas hab ich noch nie gehört, und ich habe ja selbst viele Jahre in WGs gelebt...

    Doch, merkste ja: Großfamilien (mehrere Generationen), WGs usw. sind da durchaus interessiert.

    Wo ist bitte definiert was eine "WG" eigentlich ist rechtlich?
    Letztendlich ist doch jedes Pärchen, jede Familie etc. nichts anderes als eine Wohngemeinschaft.
     
  12. #11 lostcontrol, 24.09.2015
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    Warum?
    Dann hat man doch sogar noch viel mehr erleichterte Kündigungsmöglichkeiten!
     
  13. #12 lostcontrol, 24.09.2015
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    DAS würde ich auch mal interessieren...
    Wir haben da nämlich durchaus auch "falsche" Angaben in unseren Grundbucheinträgen stehen wie ich nur zufällig erfahren habe.
    Häuser erfahren während ihrer Lebenszeit doch durchaus mal Umnutzungen - in alten Grunderzeithäusern werden gerne mal zwei kleine Wohnungen zu einer großen Wohnung gemacht.
    Und es werden auch ab und an mal (wie bei uns) aus großen Wohnungen zwei kleine gemacht.
    Muss man das überhaupt dem Amt melden?
    Als wir aus unserer Arztpraxis zwei Wohnungen gemacht haben bin ich aufs Amt gedackelt und hab den erklärt was Sache ist, die haben das zur Kenntnis genommen und das war's auch schon.

    Ich glaube ich würde in so einem Fall ALLES dransetzen damit das Haus normal vermietet werden kann - selbst wenn's ein bisschen Geld kostet.

    Wie wurde das Haus denn früher genutzt?
    War das 'ne Villa die wirklich als EFH genutzt wurde?
    Oder schon immer ein 5-Parteien-Haus?

    Was soll das überhaupt für ein Druckmittel sein?

    Auch das mit der Meldung beim Einwohnermeldeamt würde ich nochmal prüfen - spätestens ab 01.11.2015 kannst Du deswegen auch mächtig Ärger kriegen.
     
  14. Nanne

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    Stimmt. Ab 1.11.15 ist wieder Meldepflicht angesagt, und das ist auch gut so.
     
  15. Andres

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    Kuner scheint davon auszugehen, dass im Haus derzeit 5 Wohneinheiten vorliegen, das Gebäude aber nach Art eines EFH (d.h. mit nur einer Wohneinheit) ausgeführt ist. Welche baurechtlichen Anforderungen im Brandschutz zu erfüllen sind (z.B. Ausgestaltung von Fluren und Treppenhäusern, Türen, Belüftungssysteme), hängt neben anderen Faktoren von der Anzahl der Wohneinheiten ab. Das läuft auf eine Verfügung hinaus, nach der entsprechend nachzurüsten wäre, was wirtschaftlich schnell ruinös wird. Kommt der Eigentümer der Verfügung nicht nach, folgen Zwangsgelder und irgendwann die Nutzungsuntersagung. Da in EFH keine regelmäßige Begehung stattfindet, wird dieser Zustand aber niemals auffallen, wenn ihn niemand meldet - das ist das Druckmittel.

    Das ganze steht unter diversen Annahmen, u.a. dass die vermutete Nutzung tatsächlich vorliegt, wovon ich noch nicht überzeugt bin.
     
  16. #15 lostcontrol, 24.09.2015
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    Eben drum gilt da doch in den meisten Fällen ein Bestandsschutz. Ich hab damit häufiger zu tun als mir lieb ist. Und das obwohl alle unsere Treppenhäuser großzügiger gebaut sind als so manch andere (durchaus auch welche die der Stadt gehören und ebenfalls in einzelne Wohnungen aufgeteilt sind - was früher nicht der Fall war).

    Nun ja - so blöd sind die bei der Stadt auch nicht als dass ihnen nicht auffallen würde, wieviele Leute unterschiedlichen Namens da gemeldet sind und wie stark das fluktuiert.
    Aber das ist nichts verbotenes.
    Ich kannte während meiner Studienzeit auch 'ne WG die in einer alten Villa residierte - das waren zwar keine 20 Zimmer soweit ich mich erinnere sondern "nur" 14 oder so (12 Bewohner jedenfalls, darüber wurde häufig gewitzelt), aber da hat das auch niemand interessiert.
    Ich wüsste auch nicht warum.

    Also wenn das angebliche "Druckmittel" so aussieht, dass der nichtgemeldete, Hartz4-beziehende Mitbewohner damit droht es öffentlich zu machen dass das "keine echte WG sei" finde ich das eigentlich eher witzig.
    Würde er damit drohen den Vermieter auffliegen zu lassen weil das Haus überhaupt nicht vermietet werden dürfte, dann sieht das ein bisschen anders aus.

    Ansonsten sehe ich das wie gehabt:
    Eine Großfamilie ist letztendlich auch 'ne Art WG.
    Auch der Millionär der das Personal in eigenen Zimmern wohnen lässt.
    Ich kann in der Nutzung als WG jetzt wirklich kein Problem sehen - es sei denn man dürfte das Haus GARNICHT als Wohnraum nutzen.
     
  17. Pharao

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    Hi,

    Und was fordert der Mieter demnächst, wenn er einmal damit durchkommt bzw. was fordern ggf. die anderen Mieter, wenn sie das mitbekommen :?

    Ich denke das es sehr Sinnvoll wäre, wenn der Fragesteller bzw. Vermieter/Eigentümer hier erstmal Fakten schaffen würde. Im besten Fall hat der Mieter nämlich GARNIX in der Hand und im anderen Fall wird man sich trotzdem eine Lösung einfallen lassen müssen, da ich weiterhin der Meinung bin, man sollte sich nicht erpressbar machen als Vermieter.

    Mal abgesehen davon, wenn diese Vermietung so nicht "legal" ist, dann sollte man diesen Zustand eh nicht so weiterführen! Da brauch nur der dumme Zufall kommen und ggf. ist der Ärger dann auch da. Ich mein, was passiert denn, wenn`s dort mal brennen sollte und hier Anforderungen an den Brandschutz nicht erfüllt wären :? Unter Umständen wird man da nie mehr glücklich und das sollte man auch nicht auf die leichte Schulter nehmen, nur weil diese Immobilie ggf. schwer zu vermieten ist.

    Sind eigentlich alle Zimmer nur mit Schlüssel zugänglich, wie üblicherweise eine "normale" Wohnung? Ich mein, nur weil in jedem Zimmer eine Küche & ein Bad vorhanden ist, muss das ja noch lange nicht als "eigene Wohnung" zählen. Gib es Gemeinschaftsräume in diesem EFH oder wie ist das zB mit dem Telefon geregelt oder wie wird hier die Heizung abgerechnet, ect?
     
  18. #17 lostcontrol, 24.09.2015
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    Sorry - aber falls stimmt, was wir jetzt zusammenspekulieren und das Haus dürfte sowieso nicht als Wohnraum genutzt werden, dann ist das ein Witz - denn dann müssten diejenigen Mieter, die mit einer solchen Drohung erreichen wollen wohnen bleiben zu dürfen ja von Amts wegen ausziehen. Und zwar vermutlich deutlich schneller als ihnen lieb ist.
    Bringt also nichts.

    Was hat er denn überhaupt in der Hand?
    Ich glaube kaum dass ihm der TE dazu irgendwas schriftlich gegeben hat.
    Und allein diese Aussage, dass das keine "echte WG" sei ist doch lächerlich.

    Und genau das wäre zu prüfen.
    Wie gesagt, ich wüsste nicht warum man ein EFH nicht an eine WG vermieten dürfen sollte.

    Ich glaube kaum dass die anderen Mitbewohner sich über eine Untermieterin, die keine Betriebskosten zahlt, aufregen würden, wenn's da nach Verbrauch ginge.
    Ich tippe mal dass hier nach Personen abgerechnet wird.
    Wenn überhaupt abgerechnet wird und nicht eine Pauschale angesetzt wurde.
    Und Telefon - was geht das den Vermieter an?
    Mal ganz abgesehen davon dass von unseren Mietern kaum noch jemand überhaupt Festnetz hat.
     
  19. #18 Glaskügelchen 2, 24.09.2015
    Glaskügelchen 2

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    Vielleicht mal einen der entscheidensten Sätze beachten:
    Und da liegt doch der Hund begraben. Es geht hier um ein Haus, das offenbar mal eine grössere Villa/Gutshaus/Herrenhaus war, und das zu einem 5-Familienhaus umgebaut wurde, ohne dass dabei beachtet wurde, dass für ein 5-Familienhaus evtl. andere Brandschutz- und sonstige Bestimmungen gelten, als für das ursprüngliche "Einfamilienhaus".
    Wenn man jetzt mal als gegeben ansieht, dass es nicht möglich ist die Wohnungen aus diesem Grund separat zu vermieten, bleibt die Frage was eine WG ausmacht, bzw. ob das tatsächlich eine WG ist, oder ob es nur als WG vermietet wurde, um brandschutzrechtliche Vorschriften zu umgehen.
    Da es keine rechtliche Definition von "Wohngemeinschaft" gibt, wird das im Ernstfall ein Richter entscheiden müssen. Woran ein Richter festmachen wird, ob das Ganze den Charakter einer Wohngemeinschaft trägt, oder ob die vertragliche Gestaltung nur der Umgehung von Vorschriften dient, dürfte einzelfallabhängig sein.
    Vermietet man sein 5-Familienhaus an 10 Studenten zwischen 20 und 25, legt vertraglich fest, wer welches Zimmer hat, und wer welches Bad und welche Küche gemeinschaftlich nutzt, und gibt es vielleicht noch Gemeinschaftsräume für das komplette Haus, kann das durchgehen.
    Vermietet man aber die einzelnen Räumlichkeiten an jeweils "geschlossene Gemeinschaften" (z.B. Familien oder Pärchen) würde mir persönlich der WG-Charakter fehlen.
     
  20. Andres

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    Es ist nur ein Bauchgefühl, aber ich glaube nicht, dass der aktuelle bauliche Zustand schon immer so war, wie er jetzt zu sein scheint. Bei den Badezimmern lasse ich mir das noch gefallen, aber wer baut denn in ein EFH (die Größe scheint ja eher eine sehr repräsentative Villa zu sein) 5 Küchen ein? Das scheint mir doch eher ein nachträglicher Umbau für eine Vermietung in kleinen Einheiten.


    Die Frage nach einer WG ist ja auch höchstens mittelbar relevant. Wenn es nur eine Wohneinheit ist, wird es bei dieser Belegung wohl eine WG sein - die Umkehrung ist ...


    Das lässt in dem Moment nach, in dem sich das Bauordnungsamt nicht an Wortklaubereien zu WGs festhält, sondern die Substanz dieser Anzeige begreift.

    Und wo ist der Zusammenhang zum Mieter? Der Vermieter geht an den Auflagen pleite, der Mieter wird (vielleicht) sanktioniert. Wen trifft das? Bis der Vermieter ihn hat räumen lassen, bekommt der Mieter schon längst wieder Leistungen. Fallhöhe: null.
     
  21. #20 lostcontrol, 24.09.2015
    lostcontrol

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    Eben das glaube ich ja auch nicht.
    Drum ja das Beispiel der Gründerzeithäuser.
    Aber um das beurteilen zu können müsste der TE schon noch was dazu sagen.

    Ehrlich gesagt glaube ich eher dass das eben keine EFH-Villa ist sondern einfach nur ein altes Haus das von vornherein auf mehrere Wohnungen ausgelegt war.
    Und genau da müsste dann auch der Bestandsschutz ziehen. Und falsche Einträge gibt's wie gesagt zuhauf. Das müsste man einfach mal prüfen, ob das tatsächlich so ist oder ob der TE das nur so annimmt weil ihm mal jemand gesagt hat dass das sein könnte das...

    Wenn das Amt beschliesst dass die Nutzung so nicht erlaubt ist, müssen die Mieter raus. SOFORT. Da musst Du noch nicht mal als Vermieter räumen lassen, darum kümmert sich dann schon das Amt, ob Du willst oder nicht.
     
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