kündigungsproblem wegen grundbuchamt

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von baka, 02.12.2009.

  1. baka

    baka Benutzer

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    hallo,

    im haus ,das ich gekauft habe, habe ich 3 mieter vom 1.7.2009 an übernommen. ein mieter bezahlt schon 4 monate keine miete.
    ich möchte ihm kündigen,aber im gespräch mit meinem anwalt, hat er gesagt, dass ich ihm nicht kündigen kann weil
    ich noch nicht im grundbuch eingetragen bin.

    der kaufpreis wurde schon dem verkäufer ausbezahlt und alle rechte und pflichten sind somit an mich übertragen worden, das nehme ich
    mal so an , wäre logisch. wir kassieren ja auch miete usw.

    das grundbuchamt hat mir mitgeteilt, dass ich erst frühestens in 6 monaten eingetragen werde.

    ist es möglich ,dass der mieter keine miete bezahlt und ich erst nach 7-8 monaten ihm kündigen kann,
    nachdem ich im grundbuch eingetragen wurde ???

    ich kann das nicht glauben ,wenn das wahr ist .


    vielen dank
     
  2. AdMan

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  3. #2 F-14 Tomcat, 02.12.2009
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    lassen sie sich vom Vorbesitzer eine Generalvollmacht geben
     
  4. baka

    baka Benutzer

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    ok, danke.

    aber, ist es denn wirklich möglich oder rechtens,dass ich nichts mit dem haus anfangen kann bzw. mieter die keine miete bezahlen nicht kündigen kann und fast 8 monate wwarten muss bis ich nur eingetragen bin , obwohl ich schon den kredit abbezahle und mich um das haus kümmere und der verkäufer sein geld bekommen hat ???

    dann stellt sich doch die frage ,wem das haus überhaupt gehört ?

    und wegen der vollmacht : was ist wenn ich den verkäufer nicht mehr finden kann ?


    danke
     
  5. #4 Thomas76, 02.12.2009
    Thomas76

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    Die Thematik würde mich auch interessieren, denn es heißt in Kaufverträgen ja immer, das "Rechte und Pflichten" übergehen, dazu gehören ja auch die aus dem Mietvertrag resultierenden Rechte zur Kündigung.

    Ist es wirklich so,das ein Käufer einer vermieteten Immobilie bis zum Grundbucheintrag tlw. quasi im rechtsleeren Raum "schwebt" ?
     
  6. baka

    baka Benutzer

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    im notariellen kaufvertrag steht :

    ".... Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums am
    Vertragsgegenstand bewilligt der Veräusserer die Eintragung einer Eigentumsvormerkung für den Erwerber im Grundbuch...."

    ist das vielleicht wichtig für mich.
    ich habe gelesen ,dass der verkäufer schon im notariellen kaufvertrag seine rechte und pflichten einräumen kann . ist es das ?
     
  7. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Damit ist die Auflassungsvormerkung gemeint und steht standardmäßig in jedem Kauververtrag. Hat mit Deinem Problem nichts zu tun.

    Bei vermieteten Objekten kann man einen Passus mit reinschreiben lassen, dass man ab einem bestimmten Termin alle Rechtshandlungen (z.B. neue Mietverträge, Kündigungen, Entgegennahme der Miete etc.) als Käufer und zukünftiger Eigentümer vornehmen kann. Dass muss man aber dem Notar sagen, von selbst macht er gar nix ! Dann ist es wurscht wie lange der Eintrag im Grundbuch dauert.

    Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten genügt nicht !. Zwar schwer zu verstehen, es ist aber so.
     
  8. #7 pragmatiker, 03.12.2009
    pragmatiker

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    der anwalt des mieters irrt. was er wohl im hinterkopf hat ist, das eine EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG des vermieters erst möglich ist, wenn dieser auch eigentümer ist. dies ist er bei einem kauf tatsächlich erst mit eintragung ins grundbuch. wenn sie aber mit dem aktuellen eigentümer vertraglich vereinbart haben, das sie ab sofort vermieter sind, so können sie wegen anderer gründe als eigenbedarf durchaus kündigen.

    die generalvollmacht des alteigentümers halte ich für eine praktikable idee. manche rechtsanwälte und mietervereine lassen sich schwer belehren...
     
  9. baka

    baka Benutzer

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    vielleicht steht im kaufvertrag ,dass wir gleich vermieter sind, da wir ja schon die miete bekommen.
    aber das austehende geld wurde noch nicht dem verkäufer ausbezahlt bis dass mit dem grundbuch erledigt ist.

    wie ist denn jetzt der stand,kann es sein dass im vertrag sowas steht,dass wir gleich vermieter sind ?
     
  10. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Verstehe ich nicht. Kommt mir langsam komisch vor !

    An sich muss der Käufer dem Notar den Erhalt des (vollständigen) Kaufpreises bestätigen, erst dann wird der Käufer im Grundbuch eingetragen. Habe noch nie gehört, dass man einen Teil des Kaufpreises erst bezahlt, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist !

    So steht das bestimmt nicht im Kaufvertrag. Hast Du denn mein Posting nicht gelesen ?
    Warum liest Du Dir nicht einfach den KV durch ?
     
  11. Howard

    Howard Benutzer

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    Ich empfehle dir auch den Kaufvertrag nochmal genaustens durchzulesen, denn normalerweise Besitz, Nutzen und Lasten erst mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises über. Da du allerdings noch nicht vollständig bezahlt hast, ist also auch noch nicht der wirtschaftliche Übergang vollzogen. Aber genaueres steht im Vertrag.

    Zur Übergangsproblematik: Es gibt 2 unterschiedliche Arten von Eigentumsübergang:
    1. Wirtschaftlicher Übergang und 2. rechtlicher Übergang.
    Der Passus, den du oben geschrieben hast bezeichnet den wirtschaftlichen Übergang, sprich alle Rechte und Pflichten, sowie Nutzen und Lasten gehen vor Eigentumsumschreibung auf den Käufer über. Der rechtliche Übergang erfolgt mit Datum der Grundbuchumschreibung.

    Die Idee mit der Eigenbedarfskündigung hört sich zumindest auch plausibel an. Vielleicht haben dein Anwalt und du ja auch aneinander vorbei geredet. Kann ja schnell passieren, bei Gesetzestexten.

    €: lag mit meinem letzten Absatz falsch. Daher entfernt.
     
  12. baka

    baka Benutzer

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    welches gestz regelt denn das ,dass ich auch ohne den eigentumsübergang kündigen kann ?

    mein anwalt hat gesagt ,dass ich erst kündigen kann wenn ich im grundbuch bin , ich bin jetzt etwas verwirrt .
     
  13. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Da hat der Anwalt zweifellos Recht... zumindest was die Person des Erwerbers angeht.

    Ein Vertrag kann nur und ausschließlich durch die Vertragsparteien - soweit hier relevant also vom Vermieter - gekündigt werden. Ob der Vermieter nun zufällig auch Eigentümer ist oder nicht, ist völlig unerheblich.

    Wenn der Verkäufer bisher der Vermieter war, tritt der Erwerber nach § 566 BGB erst mit dem Eigentumsübergang als Vermieter an Stelle des bisherigen Vermieters in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Die Sonderfälle, in denen der Verkäufer nicht Vermieter ist, unterschlagen wir hier einfach mal.

    Verträge zu Lasten Dritter sind sittenwidrig. Die Parteien des Kaufvertrags können damit keinesfalls dem Mieter durch den Abschluss des Kaufvertrags einen neuen Vermieter aufzwingen. Der Wechsel in der Person des Vermieters kann ausschließlich durch das Gesetz oder durch einen Vertrag mit dem Mieter erfolgen. Was auch immer im Kaufvertrag zu Nutzen und Lasten vereinbart sein könnte, kann also niemals Auswirkung auf das Mietverhältnis haben. Es bindet nur Verkäufer und Erwerber.

    Völlig unabhängig von den Vereinburungen des Kaufvertrags über Nutzen und Lasten kann der Vermieter (zur Erinnerung: vor dem Eigentumsübergang ist das - von den unterschlagenen Sonderfällen abgesehen - der Verkäufer) das Mietverhältnis kündigen, wenn es einen Kündigungsgrund gibt und Zahlungsverzug ist ein Kündigungsgrund.

    Eine Kündigung ist eine vertretbare Handlung. Falls der Verkäufer sich nicht mehr damit herunschlagen will, kann er dem Erwerber eine Vollmacht erteilen. Dieser handelt dann im Namen des Vermieters, also des Verkäufers.
     
  14. #13 Michael_62, 10.12.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    BaKa.

    Ohne dir für deine Vermieterzukunft Ratschläge erteilen zu wollen, empfehle ich dir, dich mit der Problematik zu beschäftigen, dass es Anwälte mit Fachgebietskenntnissen gibt.

    Hierzu bekommt man die Auskünfte sicherlich vom netten Menschen bei Hausverwaltungen oder Haus- und Grundvereinen vor Ort.

    Die kennen übrigens auch oft Handwerker, Makler und andere, die einigermassen vertrauenswürdig und gut beleumundet sind.
     
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