Kündigungsschreiben, erbitte Eure Meinungen

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Berny, 17.05.2015.

  1. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo, nachfolgender Kerndes Kündigungsschreibens, worüber ich Eure Meinungen/Verbesserungsvorschäge erbitte. Danke vorab.:

    "Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 569 (2) BGB
    wegen fortgesetzter ruhestörender Lärmverursachung


    Sehr geehrter Herr ......................,

    da Sie offensichtlich Ihr von mir mit Schreiben vom 13.05.2015 abgemahntes Verhalten fortsetzten, sehe ich mich leider dazu gezwungen, das mit Mietvertrag vom 12.09.2008 begründete Mietverhältnis über Ihre o.a. Wohnung fristlos, hilfsweise fristgerecht nach § 573 (2) 1 BGB, zu kündigen.

    Ich fordere Sie hiermit auf, mir die Mietsache im vertragsgemässen Zustand, wie im Mietvertrag und Übergabeprotokoll vereinbart, bis spätestens am . Juni 2015 an mich zurückzugeben. Bitte teilen Sie mir zu gegebener Zeit den Übergabetermin telefonisch mit.

    Es tut mir leid, aber Ihr Verhalten zwingt mich leider zu dieser Massnahme, denn ich trage auch Verantwortung für die übrigen Mieter im Haus.

    Mit freundlichen Grüssen"
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    "Offensichtlich" ist gar nichts. Wie in der Abmahnung sollten auch in der Kündigung konkrete Vorfälle benannt werden.

    Nebenbei: 4 Tage nach einer Abmahnung zu kündigen, ist kritisch. Da müsste schon einiges vorgefallen sein, damit das so zulässig ist.


    Wenn du uns hier dein Leid über den bösen Mieter klagst ;), ist die Vokabel "leider" in Ordnung. Beispiel: "Leider habe ich wieder einmal einen Mieter im Haus, der sein Leben nicht auf einem sozialverträglichen Lärmpegel führen kann."

    Gegenüber dem Mieter ist das unangemessen. Wer hat denn den Krach gemacht ...


    Wenn du "o.a." schreibst, nehme ich an, dass die Mietsache irgendwo im Briefkopf noch näher bezeichnet ist? Andernfalls sollte das noch erfolgen: "Wohnung Musterstraße 123, 2. OG links, 12345 Musterstadt". Das Vertragsverhältnis über sein Anfangsdatum zu benennen, ist gut aber nicht ausreichend.


    Streiche telefonisch. Wäre zwar schön, aber über den Punkt bist du mit diesem Mieter wohl hinaus.


    Gleicher Einwand wie oben: Es muss dir nicht leid tun. Du hast die Situation nicht verschuldet.
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Andres würde das "telefonisch streichen, und ich würde zusätzlich "zu gegebener Zeit" streichen.
    Als Füllwort bzw. -Floskel okay, aber inhaltlich völlig gehaltlos. Wann genau ist denn die "gegebene Zeit"?
     
  5. #4 lostcontrol, 17.05.2015
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    Das ist aber verdammt schnell nach der Abmahnung - bist Du sicher dass er die überhaupt schon gekriegt hat? Ging die per Post raus? Wird bei Euch gerade gestreikt?
    Ich gehöre auch zu denjenigen die nicht jeden Tag in ihren Briefkasten schauen, wüsste auch nicht dass das Pflicht wäre. Ich würd mich also nicht drauf verlassen dass Dein Mieter die Abmahnung überhaupt schon gelesen hat.

    Ich find das "leider" OK und benutze es in solchen Fällen auch. Ich beziehe das leider allerdings auf mich, denn das ist ja leider immer ärgerlich sowas.

    Was für ein Datum willst Du da denn einsetzen?

    Ich würde mir auf jeden Fall mehrere Termine zur Auswahl anbieten lassen - und bitte nicht telefonisch sondern möglichst schriftlich, wobei mir E-Mail normalerweise eben auch ausreicht.

    DEN Plumpaquatsch würd ich mir wirklich sparen. Dem Mieter gegenüber täte mir das nämlich definitiv NICHT leid und das mit der Verantwortung für die Mieter ist falsch, wenn überhaupt müsste das "gegenüber" und nicht "für" die übrigen Mieter heissen.
     
  6. Logos

    Logos Erfahrener Benutzer

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    Gibts mehr Abmahnungen als die vom 13.05.2015 ?
    Da du nicht schreibst aus welchem "wichtigem Grund" du kündigst, kann man hierzu nichts näher sagen.
    Gefühlstmäßig schießt du zu früh mit der Kündigung.
    Ich würde länger warten und ggf. mehr Abmahnungen an den Mieter schreiben.
    Ist aber nur meine Meinung.
     
  7. #6 Glaskügelchen, 17.05.2015
    Glaskügelchen

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    Letztendlich ist man schon indirekt verpflichtet jeden Tag in den Briefkasten zu schauen, denn ein Brief gilt nunmal als zugestellt, wenn er nachweisbar im Briefkasten landet. Wenn der Empfänger erst drei Tage später nachschaut, wäre das sein Problem, denn darauf kann er sich nicht berufen.

    @Berny

    Die formalen Mängel (genaue Lagebezeichnung der Wohnung im Haus, und die Auflistung der konkreten Vergehen) wurden ja schon genannt.
    Worüber ich gerade ein bisschen grübeln muss, ist der erste Satz:
    Ist das Fehlverhalten derartig gravierend, dass man fristlos kündigen kann, bedarf es eigentlich keiner Abmahnung. Ist es nicht so gravierend, kann man nicht fristlos kündigen, sondern nach Abmahnung nur fristgerecht. Eine einzige Abmahnung dürfte da auch nicht ausreichen.
    Oder sehe ich das falsch und stehe gerade auf dem Schlauch.
     
  8. Andres

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    Genau das macht Berny ja auch - hilfweise.
     
  9. #8 Glaskügelchen, 17.05.2015
    Glaskügelchen

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    Ja, aber warum? Weil er denkt, dass es für die fristlose doch nicht reicht? Dann ist die aber witzlos, und für die fristgerechte reicht m.E. eine einzige Abmahnung nicht aus.
    Jetzt nimm mal die Kündigung, weil 2 Monatsmieten fehlen. Hier kündigt man meist fristlos und hilfsweise fristgerecht, und auch dabei sollte man (für die fristgerechte Kündigung) einmal abgemahnt haben. Das macht in dem Fall der fehlenden Monatsmieten aber auch einen Sinn, da die fristlose Kündigung durch Zahlung der ausgebliebenen Mieten heilbar ist.
    Dieser Sinn fehlt hier völlig. Da ausser Berny niemand weiss was da genau vorgefallen ist, halte ich Lärmbelästigungen grundsätzlich nicht für einen wirksamen Grund für eine fristlose Kündigung.
    Das Schreiben kann m.E. komplett in die Tonne. Soll er lieber noch 1-2 Abmahnungen schreiben und dann die fristgerechte Kündigung rausschicken. Sollte der Mieter daraufhin seine Lärmaktivitäten ins Unermessliche steigern, kann immer noch die fristlose raus.
     
  10. Andres

    Andres
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    Was Berny denkt, kann er uns nur selbst verraten. Diese Überlegung hier:

    ... könnte dabei durchaus im Spiel sein. Wenn der Vorfall ernst war, möchte er sich vielleicht die Option auf eine fristlose Kündigung offen halten. Selbst wenn das dann nicht funktionieren sollte, bleibt die ordentliche Kündigung.

    Außerdem eröffnet die fristlose Kündigung die Möglichkeit, dass sich der Mieter eine neue Wohnung sucht und man ihn so kurzfristig los wird. Schließlich zwingt die niemand, eine unwirksame Kündigung anzufechten - du kannst sie auch einfach hinnehmen, wenn du mit den Folgen einverstanden bist.


    Für die ordentliche Kündigung ist gar keine Abmahnung erforderlich, jedenfalls nicht formal gesehen. Praktisch sind Abmahnungen aber trotzdem, um später die Vorwürfe besser untermauern zu können. Immerhin sind nicht nur irgendwelche sondern erhebliche Pflichtverletzungen nachzuweisen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

    Formal erforderlich ist eine Abmahnung (von wenigen Ausnahmen abgesehen) nur für eine außerordentliche, d.h. fristlose, Kündigung. Auch hier sind weitere Abmahnungen argumentativ hilfreich und bieten Sicherheiten, wenn einzelne Abmahnungen Formfehler aufweisen sollten, wenn ihr Zugang nicht nachweisbar ist, ... .


    Ungünstiges Beispiel. Erstens ist der Rückstand von 2 MM ein gesetzlich normierter Ausnahmefall: Es ist keine Abmahnung erforderlich. Zweitens hat die Hilfskündigung einen anderen Grund als die vorrangige Kündigung: Außerordentlich wird wegen Zahlungsrückstands gekündigt, ordentlich wegen andauernden Zahlungsverzugs. Gleiche Argumentation wie oben: Für die ordentliche Kündigung ist eigentlich keine Abmahnung erforderlich, aber sie erleichtert den Nachweis, dass andauernder Zahlungsverzug vorliegt, erheblich.
     
  11. #10 Glaskügelchen, 18.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 18.05.2015
    Glaskügelchen

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    Es ist nur leider ganz genau andersrum: Für eine fristlose Kündigung ist keine vorhergehende Abmahnung erforderlich. Für die fristgerechte schon.
    Was auch logisch ist: eine fristlose Kündigung setzt ein so starkes Fehlverhalten voraus, dass dieses einmalige Fehlverhalten bereits eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Mit einer Abmahnung soll dem Mieter die Chance gegeben werden sein Fehlverhalten zu ändern, welches noch nicht so krass ist, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt wäre.
    Beispiel für eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung:
    Mieter schreit vor zahlreichen unabhängigen Zeugen:
    "Du sch**** Vermieters**, dich stech ich ab"
    .......... glaubst du ernsthaft sowas muss man abmahnen? So à la "du du du, sag das nicht nochmal". Nein! DAS ist eine fristlose Kündigung ohne wenn und aber, und garantiert ohne eine erforderliche Abmahnung.

    Nur die fristgerechte Kündigung setzt eine Abmahnung voraus.

    Ergänzung: Natürlich kann man auch bei nicht so krassem Fehlverhalten nach vorheriger Abmahnung fristlos kündigen, wenn das Fehlverhalten nicht eingestellt wird. Nur macht da die hilfsweise fristgerechte Kündigung auch wieder keinen Sinn.
     
  12. Andres

    Andres
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    Die Hürde, das selbst nachzulesen, war wieder einmal zu hoch? Von mir aus:


    Die Quelle dafür kannst du mir sicher nennen. Ich finde sie nicht.


    Dass deine Logik nicht meine Logik ist, hatten wir schon mehrfach festgestellt. Ich kann es nicht ändern - und will es auch gar nicht.

    Hier kommt meine Logik: Mit einer Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist muss ein Mieter jederzeit rechnen. Es kann auch Gründe außerhalb des Verhaltens des Mieters geben, die den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen, z.B. Eigenbedarf. Daher gibt es gar keinen Grund, vor einer solchen Kündigung irgendwelche Warnungen auszusprechen - jeder Mieter muss damit rechnen. Eine fristlose Kündigung dagegen bedeutet, dass der Mieter mehr oder weniger von heute auf morgen auf der Straße steht. Selbst wenn der Mieter sich etwas hat zu Schulden kommen lassen - davor ist eine Warnung doch wirklich angebracht.


    Richtig. Dich dürfte aber erschrecken, dass § 543 BGB dafür eine Ausnahme vorsieht:


    Doch. Deine Logik hat nämlich einen weiteren Fehler: Der Unterschied zwischen der fristlosen Kündigung und der Kündigung unter Einhaltung der Frist ist nicht, dass für eine fristlose Kündigung das Fehlverhalten "besonders krass" sein muss. Der Unterschied ist, dass für die fristlose Kündigung ein wichtiger Grund, für die fristgerechte Kündigung dagegen nur ein berechtigtes Interesse erforderlich ist. Die wesentliche Eigenschaft steht schon wieder in § 543 BGB:

    Die fristlose Kündigung setzt prinzipiell voraus, dass die Einhaltung der Frist nicht zumutbar ist. Das ist aber eine Feststellung, die erst vor Gericht verbindlich getroffen wird. Die Hilfskündigung ist für den Fall erforderlich, in dem zwar ein ausreichender Kündigungsgrund vorliegt, das Gericht aber die Einhaltung der Kündigungsfrist als zumutbar erachtet.
     
  13. #12 Glaskügelchen, 19.05.2015
    Glaskügelchen

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    @Andres
    Mir sind die entsprechenden Gesetze durchaus bekannt. Nur lassen die Gesetze zur fristlosen Kündigung, wie auch zur ordentlichen Kündigung einen erheblichen Interpretationsspielraum zu. Und dieser Interpretationsspielraum beschäftigt die Gerichte. Von daher ist die gängige Rechtsprechung im Fall von Kündigungen erheblich interessanter als das Gesetz.
    Und diese gängige Rechtsprechung setzt vor die ordentliche Kündigung aus diesem Grund:
    praktisch immer mindestens eine Abmahnung voraus, während sie für die fristlose Kündigung in den seltensten Fällen einen Grund sieht. Einer der Gründe wäre das "besonders krasse" Fehlverhalten, da es ein Verbleiben bis zum regulären Ende des Vertrags unzumutbar macht.
     
  14. Duncan

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    daran habe ich gelegentlich Zweifel.

    für die von Andres vertretene Logik finde ich mehrere Beispiele bei meinem Amtsgericht und auch dem für mich zuständigen LG, gelegentlich sogar vom BGH, für deine bisher nicht. Vielleicht könntest du dem abhelfen? Danke.
     
  15. #14 Sepultura, 20.05.2015
    Sepultura

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    Wäre mir auch neu, wenn man keine Abmahnung brauchen würde.
     
  16. Duncan

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    Das ist nun nichts Neues. Es gibt Fälle da ist keine Abmahnung nötig. Es gibt welche, da ist ohne Abmahnung nichts auszurichten. Aber die Detaildiskussionen sind mit dir wenig zielführend und noch weniger erbaulich.
     
  17. Pharao

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    Öhm :? Das man keine Abmahnung braucht oder der Wissensstand von Sepultura? :90:
     
  18. #17 Sepultura, 22.05.2015
    Sepultura

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    Kennst du
    "Ausnahmen bestätigen die Regel" ?

    Nur weil es Fälle gibt, wo sie entbährlich sind, heißt noch lange nicht, dass generell eine Abmahnung nicht notwendig ist.

    § 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund - dejure.org
     
  19. Duncan

    Duncan
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    Letzteres.
     
  20. #19 alibaba, 17.06.2015
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