Kündigungssperrfrist bei Versteigerung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von franka_p, 15.10.2015.

  1. #1 franka_p, 15.10.2015
    franka_p

    franka_p Erfahrener Benutzer

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    Ihr lieben, ich brauche Hilfe.

    Folgender fiktiver Fall: Es wird 2001 ein Mietvertrag mit Eigentümer A abgeschlossen. Die Wohnung wird 2002 von A geteilt. 2008 geht die Wohnung in Zwangsversteigerung, Eigentümer B bekommt den Zuschlag. Die Auflassung im Grundbuch ist 2008, die Eintragung 2009. 2009 kauft Eigentümer C die Wohnung, Auflassung im GB ist 2009, Eintragung ist 2010. 2015 kauft Eigentümer D die Wohnung. Das ganze in Berlin. Die reguläre Kündigungssperrfrist beträgt hier seit 1.10.2013 10 Jahre.

    Nun meine Fragen:
    1.) Wann genau beginnt die Kündigungssperrfrist hier? Mit der Zwangsversteigerung? Wenn ja, dann mit der Auflassung im GB 2008 oder mit der Eintragung 2009?
    2.) Egal ob die Kündigungssprerrfrist mit B oder C beginnt, vor dem 1.Oktober 2013 war die Kündigungssperrfrist 3 Jahre. Gilt dies dann im hiesigen Fall? Oder kann es sein dass 2012 die Kündigungssperrfrist weg war, und durch dei GEsetzesänderung 2013 wieder in Kraft getreten ist?

    Ich freue mich auf Eure Meinung und Hilfe!

    Franka
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 15.10.2015
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    Mit der erstmaligen Veräußerung der ETW nach Umwandlung. Sofern der Mieter da schon gewohnt hat.
     
  4. #3 Akkarin, 15.10.2015
    Akkarin

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    Hier stimmt was nicht. Eigentümer B ist nach der Schilderung Ersteher in der ZV. Es kann dann keine Auflassung in 2008 geben. B wurde mit Verkündigung des Zuschlags Eigentümer. Die Eintragung in 2009 von B hat nur deklaratorische Wirkung, aber keine konstitutive. Die erstmalige Veräußerung war somit in 2008 und es gilt die Sperrfrist nach 577 in der Fassung aus dem Jahr 2008.
     
  5. #4 franka_p, 16.10.2015
    franka_p

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    Danke Akkarin. Das ist was ich gesucht habe. Aber dennoch Fragen:

    D.h. bei einer Zwangsversteigerung gibt es nie eine Auflassung im Grundbuch?

    Was ist der Unterschied zwischen deklatorischer und konstitutiver Wirkung?

    Entscheiden: Wo steht geschrieben, dass die Sperrfrist aus dem Jahr der ersten Veräußerung gilt? Das ist für mich der wichtigste Punkt.

    Danke für diese superschnelle und sehr päzise Antwort, auch wenn ich nochmal nachbohren muss,

    lieben gruß
     
  6. #5 anitari, 16.10.2015
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  7. #6 franka_p, 16.10.2015
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    Danke Anitari. Ein sehr guter Link. Damit ist klar, daß Sperrfristen nicht jedesmal von vorne anfangen.

    Jedoch steht auch da nicht, welche gesamte Sperrfrist gilt. Die zum Zeitpunkt des Ersterwerbs nach Teilung oder die 2013 geänderte wenn in 2015 ein weiterer Verkauf stattfindet.

    Danke!
     
  8. #7 anitari, 16.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 16.10.2015
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    Gute Frage.

    Ich meine die die beim erstmaligen Verkauf 2008 bzw. Grundbucheintrag 2009 galt. Das waren 3 Jahre, die, je nach genauem Monat des Grundbucheintrages, 2011 spätestens aber irgend wann in 2012 um waren.

    Allerdings ist es i. d. R. und bei Wohnraummietverträgen im Besonderen so das die jeweils aktuellen Bestimmungen gelten. Egal was im Vertrag steht bzw. wann dieser abgeschlossen wurde.

    Demnach meine Antwort ohne jede Gewähr:16:
     
  9. Andres

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    Nein, das hat man z.B. bei der Änderung der Rechtslage bei Staffelmieten und Zeitmietverträgen sehen können. Ein Rückwirkungsverbot ist für solche Sachverhalte zwar nicht zwingend (anders als im Strafrecht), aber trotzdem der Regelfall, von dem nicht ohne Grund abgewichen werden soll.

    Die Änderung der Kündigungssperrfrist ist auch gar keine Rückwirkung. Ob eine Kündigung zulässig ist wird zum Zeitpunkt der Kündigung überprüft - anhand der dann aktuellen Rechtslage.
     
  10. #9 Akkarin, 16.10.2015
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    Richtig- der Erwerber wird mit Verkündung des Zuschlags sofort Eigenümer § 89 und 90 ZVG
    Es gibt keine Auflassung. Das Grundbuch wird einfach von Amtswegen berichtigt.

    genau das :-)
    Bei einem Grundstückskaufvertrag wird der Käufer erst mit Eintragung in das Grundbuch Eigentümer. Das Recht entsteht erst mit der Eintragung, welche daher konstitutive Wirkung hat.

    Bei einem Erwerb in der ZV ist das anders. Hier wird man mit Zuschlag sofort Eigentümer. Die Eintragung ins Grundbuch verkündet das dann nur noch (Deklaration).
     
    Syker und anitari gefällt das.
  11. #10 franka_p, 16.10.2015
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    Das würde heißen, wenn 2015 gekündigt würde, dann gelten die 10 Jahre Kündigungssperrfrist ab dem ersten Verkauf nach Teilung. D.h. hier Eintragung in GB 2009 + 10 Jahre Sperrfrist =2019. Richtig ?

    Vielen Dank!
     
  12. #11 anitari, 16.10.2015
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    Laut Andres Post #8 und meinen neuesten Erkenntnissen nicht. Es gilt die Kündigungssperrfrist von 2008 bzw. 2009. Das waren 3 Jahre und diese waren, bei Eigentumsübergang 1.1.2009, am 31.12 2011 um.

    Die sog. Kündigungssperrfrist bezieht sich übrigens ausschließlich auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Aus jedem anderen zulässigen Grund kann dem Mieter auch gekündigt werden falls diese Sperrfrist noch gilt.
     
  13. #12 Martens, 16.10.2015
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    moin Franka,

    mich irritiert der Satz "die Wohnung wird ... geteilt" im ersten Beitrag.
    Es kommt bei dem hier diskutierten Thema einzig auf den ersten Verkauf nach Aufteilung (eines Miethauses) in Wohneigentum an, ob eine Wohnung später nochmal geteilt (oder evtl. mit einer anderen zusammengelegt) wird, ist dafür unerheblich.

    Christian Martens
     
  14. #13 franka_p, 18.10.2015
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    Da hab ich mich wohl missverständlich ausgedrückt. Die Teilungserklärung des gesamten Objekts war 2001.

    lg
     
  15. #14 franka_p, 18.10.2015
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    Da verstehe ich Andres Post aber anders:
    "Die Änderung der Kündigungssperrfrist ist auch gar keine Rückwirkung. Ob eine Kündigung zulässig ist wird zum Zeitpunkt der Kündigung überprüft - anhand der dann aktuellen Rechtslage."
    Zeitpunkt der Kündigung wäre ja 2015, aktuelle Rechtslage: 10 Jahre Kündigungssperrfrist ab Erstverkauf nach Teilung. Daher 2008/2009 + 10 Jahre = 2018/2019

    Bei der Gelegenheit: gilt das Datum der Auflassung im GB, hier 2008 oder die Eintragung ins GB, hier 2009, als Bezugsgröße?

    Oder?
     
  16. Andres

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    Ich auch. Die entscheidende Formulierung ist "[...] kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen [...] erst nach Ablauf von [...] berufen". Ich habe es schon geschrieben: Die Prüfung findet in der Gegenwart statt. Das Gegenstück wäre "kann sich in den ersten X Jahren ab Veräußerung nicht auf berechtigte Interessen berufen" und dabei könnte man dann tatsächlich diskutieren, ob diese Frist rückwirkend geändert werden kann.


    Das hat doch Akkarin schon beantwortet.
     
  17. #16 franka_p, 20.10.2015
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    Ich glaube nicht, zumindest finde ich es nicht. Habe mittlerweile herausbekommen, dass es vor der ZV gekauft wurde, deswegen gab es auch eine Auflassung, die gibt es bei ZV nicht, das hatte Akkin beantwortet (oder?).

    Daher meine Frage: Sperrfrist läuft ab Vertragsdatum, ab Auflassung oder ab Eintragung ins GB (generell :))?

    Danke!

    P.S. Es ist echt Spitze wie ihr mir hier helft!
     
  18. Andres

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    Generell: ab Veräußerung, d.h. ab Eigentumsübergang. Bei einer ZV wäre das die Verkündung des Zuschlags (das hat Akkarin bereits geschrieben), bei einem Kauf wäre es die Umschreibung im Grundbuch. Die Auflassung ist in jedem Fall völlig egal für diese Fragestellung.
     
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