Kündigungssperrfrist und Eigenbedarfskündigung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von franka_p, 30.05.2016.

  1. #1 franka_p, 30.05.2016
    franka_p

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    Hallo zusammen.

    Wer kann mir helfen?

    Die Fakten:
    Angenommen ich habe mir eine Eigentumswohnung 2015 gekauft. Die Wohnung ist seit 2001 vermietet. Die Teilung der Wohnung war 2007. Danach war ein Eigentümerwechsel in 8-2008, d.h. Grundbucheintragung war in 8-2008. Die Mieter haben eine ordentliche Kündigungsfrist von 9 Monaten. Die Kündigungssperrfrist liegt in der Stadt bei 10 Jahren.

    Die Frage:
    Die Kündigungssperrfrist wäre ja somit in 8-2018 ausgelaufen. Heißt das, dass ich erst in 8-2018 eine Kündigung zu 5-2019 ausstellen kann, oder kann ich bereits in 11-2017 eine Kündigung für 8-2018 aussprechen? Zwecks Eigenbedarf, der unstrittig ist.

    Ich danke Euch wie immer und freue mich auf Eure Hilfe!
    Franka
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Die Formulierung in § 577a BGB lautet: "[...] kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen [...] erst nach Ablauf von [...] berufen." Auf berechtigte Interessen beruft man sich in der Kündigung, also kann die Kündigung erst nach (in deinem Fall) 10 Jahren ausgesprochen werden. Die Kündigungsfrist kommt dann noch dazu.
     
  4. #3 franka_p, 31.05.2016
    franka_p

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    Danke Andres. Hört sich erstmal logisch an. Kennst du zufällig ein Urteil dazu, indem die wage Formulierung "sich berufen" bestätigt wurde. Man könnte es ja auch so lesen:

    "Ich kündige jetzt, 8 Monate bevor die 10 Jahre Kündigungsfrist wegfällt, da ich in 9 Monaten ein berechtigtes Interesse habe, auf dass ich mich dann berufen möchte."

    Das berechtigte Interesse liegt ja evtl. noch gar nicht vor. Z.B. wenn ich in 9 Monaten meine Wohnung brauche, weil ich in 9 Monaten aller voraussicht nach arbeitsbedingt zurück in die Stadt ziehen muss und einen neuen Job antrete.

    Danke!
     
  5. Andres

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    Bayerisches Oberstes Landesgericht vom 31.03.1995, Az. RE-Miet 2/94, WuM 95, 380. (Das ist online nicht kostenlos verfügbar.) Das bezieht sich auf die Vorgängerfassung der seit 2001 geltenden aktuellen Gesetzeslage, befasst sich aber neben anderen Fragen genau mit diesem Sachverhalt.


    Entfällt der Eigenbedarf während der Kündigungsfrist, gibt es eine Anbietpflicht gegenüber dem Mieter, BGH VIII ZR 339/04.
     
    franka_p gefällt das.
  6. #5 franka_p, 01.06.2016
    franka_p

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    Danke Andres! Dein Hinweis hat mich zu
    BGH · Urteil vom 9. Juli 2003 · Az. VIII ZR 26/03
    geführt:

    "Nach ganz überwiegender und zutreffender Meinung in Rechtsprechung und Literatur darf nämlich nach beiden vorgenannten Vorschriften der Vermieter die Kündigung erst nach dem Ablauf der jeweiligen Wartefrist erklären. Die Frist muß zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung bereits abgelaufen sein, der Vermieter kann nicht während der Wartezeit -unter Beachtung der Kündigungsfristen des § 565Abs. 2 BGB a.F. -zu deren Ablauf kündigen."


    Für alle die es noch genauer wissen wollen geht es so weiter:
    "Dieses Verständnis von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. und von Satz 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz entspricht insbesondere dem in der Gesetzgebungsgeschichte der Vorschriften zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers: Das Oberlandesgericht Hamm hatte in einem Rechtsentscheid vom 13. Dezember 1980 (OLG Hamm (RE) NJW 1981, 584 = WuM 1981, 34) zur Dreijahresfrist nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB, anknüpfend an den Gesetzeswortlaut, wonach sich der Vermieter erst "nach Ablauf von drei Jahren" auf berechtigte Interessen "berufen" kann, entschieden, daß die Kündigung wirksam nicht vor Ablauf der Wartefrist ausgesprochen werden darf und für die nach Ablauf ausgesprochene Kündigung zusätzlich die Fristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. gelten. Dieser Auslegung hat sich der Gesetzgeber bei der Einfügung der Sätze 3 und 4 in § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. durch das Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters vom 20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) ausdrücklich angeschlossen (Gesetzentwurf des Bundesrates, BT-Drucks. 11/6374, S. 7). Für das Sozialklauselgesetz gilt nichts anderes. Zwar unterscheidet sich dessen Wortlaut in Satz 2 Nr. 1 von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. dadurch, daß berechtigte Interessen bis zum Ablauf der Frist "nicht berücksichtigt" werden. Damit ist aber kein sachlicher Unterschied zu § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB beabsichtigt, denn die unterschiedliche Formulierung beruht allein darauf, daß die Vorschrift ursprünglich nicht als Sperrfrist konzipiert worden war (vgl. BayObLG NJW-RR 1995, 1034 = BayObLGZ 1995, 131 unter I 2 b cc m.w.Nachw.)."
     
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Kündigungssperrfrist und Eigenbedarfskündigung

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