Kündigungsverzicht mit Schadensersatzklausel und andere Fragen

Diskutiere Kündigungsverzicht mit Schadensersatzklausel und andere Fragen im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo! Wir haben endlich eine neue Wohnung gefunden und alles schien zu passen, nun wurde uns der Mietvertrag ausgehändigt und hat einige...

  1. #1 Jenican, 07.07.2020
    Jenican

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    Hallo!

    Wir haben endlich eine neue Wohnung gefunden und alles schien zu passen, nun wurde uns der Mietvertrag ausgehändigt und hat einige merkwürdige Klauseln. Mir ist klar, dass es hier keine Rechtsberatung gibt, aber aber für eine kleine Einschätzung wäre ich wirklich dankbar.

    Zunächst kam nun ohne vorherige Ankündigung ein wechselseitiger Kündigungsverzicht auf zwei Jahre, mit dem ich noch leben könnte, aber der Rest scheint mir zumindest fragwürdig.
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    Mir stellt sich hier die Frage, was ist ein "wichtiger Grund"? Wäre eine Versetzung meines Mannes nach Buxtehude wichtig genug, um die Klausel zu umgehen?
    Und kann der Vermieter uns wegen einer Lappalie fristlos kündigen und danach die Wohnung leerstehen assen und wir zahlen? Ist diese Klausel normal? Wir hatten schon mal einen Vertrag mit Kündigungsverzicht, aber an so eine Klausel kann ich mich nicht erinnern.

    Ein anderer Passus über den Winterdienst scheint mir auch merkwürdig. Warum sollen wir als Mieter für Versäumnisse des Hausmeisters haften, wenn wir ihn selbst nicht einmal beauftragen können? Das hieße ja, dass ein Mieter ständig den Hausmeister beim Winterdienst beaufsichtigen müsste.
    IMG_20200707_101403.jpg

    Ich war sehr überrascht, dass Winterdienst und Treppenhausreinigung selbst durchzuführen sind, weil es sich um eine Anlage mit 18 Parteien handelt. Davon war bei zwei Besichtigungen nie die Rede, ich hatte aber auch nicht nachgefragt. Wie soll man bei so vielen Mietern überhaupt zuverlässig Vereinbarungen treffen, irgendwer wird sich doch immer nicht dran halten, weil es sehr anonym ist.

    Und dann noch zur Hausordnung: diese steht wegen Neubau noch nicht fest. Uns wurde bei Besichtigung aber eine vorläufige gezeigt, die Grillen mit Gas ausdrücklich erlaubt. Nun hängt an diesem Mietvertrag eine an, die kein Grillen erwähnt, es wurde aber auch gesagt, dass noch eine Hausordnung kommen wird. Wenn die neue Hausordnung nun z.B. Grillen verbietet, gilt das auch für uns?
    IMG_20200707_101443.jpg

    Überhaupt sind da noch einige Fragen bei mir offen, denn es wird mehrmals Staffelmiete erwähnt, die Vereinbarung dazu fehlt aber, außerdem soll der Garten angeblich mitvermietet sein (mit Zaun außenrum) und nun ist doch wieder von Gartenpflegekosten die Rede und er wird im MV gar nicht genannt.

    Vielleicht erbarmt sich ja jemand, da ein wenig Licht ins dunkel zu bringen.

    Vielen Dank
     
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  3. Andres

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    Ein rechtlicher Begriff für einen Grund, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Google liefert Lektüre für Jahre.


    Eher nicht.


    Nein. Die Grundannahme hinter einem "wichtigen Grund" ist, dass es einer der Vertragsparteien nicht mehr zuzumuten ist, den Vertrag zu erfüllen. Das schließt "Lappalien" aus.


    Nein, diese Klausel ist nicht normal, denn ich halte sie für unwirksam. Insbesondere ist die Pauschalierung des Schadenersatz eine als AGB unzulässige Vertragsstrafe.

    Allerdings wäre es auch ohne eine solche Klausel möglich, nach einer fristlosen Kündigung Schadenersatz zu fordern, nur eben ganz normal nach den gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere zur Schadenminderungspflicht.


    Der Geist dieser Bestimmung ist eindeutig: Der Vermieter will mit der Gebäudereinigung und dem Winterdienst nichts zu tun haben. Nur funktioniert das so nicht. Der Vermieter kommt nicht prinzipiell aus der Haftung für die Verkehrssicherung seines Eigentums, schon gar nicht durch eine solche Bestimmung.


    Persönlicher Erfahrungswert: Das funktioniert nicht. Ein berufstätiger Mieter kann bei entsprechender Wetterlage sowieso keinen Winterdienst korrekt ausführen, der Winterdienst für eine Anlage mit 18 Parteien dürfte wahrscheinlich auch schon jenseits der Grenzen der Zumutbarkeit für Eigenleistungen liegen und selbstorganisierter Winterdienst funktioniert ohnehin höchstens in Ausnahmenfällen mit einer kleineren Anzahl von Parteien.


    Grundsätzlich gilt die Hausordnung, die Vertragsbestandteil geworden ist. Im Mietvertrag gibt es eine Bestimmung, nach der eine geänderte Hausordnung einer WEG auch für den Mieter gelten soll. Das ist nicht prinzipiell unwirksam, aber auf diesem Weg können auch nicht beliebige Änderungen eingeführt werden. Kurz: So ganz genau weiß man es nicht.
     
  4. #3 Jenican, 07.07.2020
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    Das hört sich ja alles nicht so besonders gut für uns an. Nochmal zu dem Kündigungverzicht: Was könnte uns schlimmstenfalls passieren, falls wir aus irgendwelchen Gründen, die die Klausel nicht brechen, ausziehen müssen? Dass wir für 24 Monate Miete zahlen? Oder 50% der Miete? Ist der Vermieter hier verpflichtet, seinerseits den Schaden zu begrenzen? Wenn er jetzt z.B. seine Mutter für 100 Euro Miete einquartiert, müssten wir dann für 24 Monate die ursprüngliche Miete minus 100 Euro zahlen?
    Sollte man von so einer Wohnung eher die Finger lassen?
    Zum Winterdienst: Ich weiß auch nicht, wie sie sich das vorstellen. Das Grundstück geht ums Eck und hat insgesamt bestimmt 30 oder 50m Gehweg. Da schippt man sicher sehr lange. Ich kann das auch nicht wirklich beurteilen, weil wir bisher überall Winterdienst inklusive hatten. Ich dachte, das wäre normal.
    Ich bin wirklich sehr betrübt, dass das erste wirkliche Wohnungsangebot nach 6 Absagen nun mit solchen Klauseln kommt, die man uns erst im letzten Schritt serviert, nachdem wir uns schon komplett "nackig" gemacht haben. Die Vermieter sind sonst aber eigentlich sehr nett, ich bin hin- und hergerissen.
     
  5. Andres

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    Das würde ich nicht unbedingt so sagen. Für den Mieter ist es selten nachteilig, wenn im Mietvertrag unwirksame Klauseln enthalten sind - der an ihre Stelle tretende gesetzliche Regelfall ist meist sehr zu Gunsten des Mieters.

    Es ist allerdings schon so, dass der Vermieter, der eine solche Vorlage verwendet, wohl insgesamt nicht gerade gut organisiert und fachlich kompetent ist. Obwohl das rechtlich zum Vorteil des Mieters sein mag, ist es rein praktisch aber nicht immer so günstig. Im Idealfall läuft ein Mietverhältnis so reibungslos ab, dass rechtliche Fragestellungen gar nicht großartig relevant werden, aber dazu braucht es eben einen Vermieter, der weiß, was er tut.


    Grundsätzlich: Ja. Ihr könntet ggf. Anspruch darauf haben, dass euch die Untervermietung für den Rest der Mindestvertragslaufzeit gestattet wird.


    Tja, das ist eine schwierige Frage: Wie ist eine unwirksame Klausel auszulegen, wenn sie in einem konkreten Fall eben doch zum Vorteil des Mieters war? Ich möchte das nicht pauschal entscheiden. Wie oben geschrieben würde ich grundsätzlich davon ausgehen, dass der Vertrag zu erfüllen ist.


    Ja.


    Ich würde die offenen Fragen klären: Wie funktioniert das mit dem Winterdienst und der Treppenhausreinigung? Was ist mit dem Grillen auf dem Balkon? Wie ist das mit dem Garten? (Wobei ich da keinen Widerspruch sehe: Man kann einen eigenen Gartenanteil haben und trotzdem können noch Gartenpflegekosten für Gemeinschaftsflächen anfallen.)

    Andere Unklarheiten kann man locker ignorieren: Staffelmiete ist egal - wenn keine Staffeln vereinbart sind, gibt es eben keine Staffelmiete. Die vermutlich unwirksamen Bestimmungen sind auch egal - die gelten eben nicht. Die grundsätzlichen Fragen zur Hausordnung sind auch egal - wenn der Vermieter das nicht richtig macht, wird die Hausordnung für euch eben nicht Vertragsbestandteil.


    Egal wie nett die Vermieter auch sein mögen: Einige dieser Punkte machen früher oder später Ärger, z.B. der Winterdienst, wenn die Wohnung in einer Gegend liegt, in der Schneefall mehr als eine theoretische Möglichkeit ist. Wenn sich die offenen Fragen nicht zu eurer Zufriedenheit klären lassen, ist es naheliegend, die Wohnung nicht anzumieten. Ihr könnt euch sicher sein, dass der Vermieter im Zweifelsfall euch gegenüber ganz genau so vorgehen würde.
     
  6. #5 klinkerstein, 07.07.2020
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    Den Mietvertrag würde ich auch nicht unterschreiben.
    Einfach alle genannten Punkten gelb markieren und mit fairen Lösungsvorschlägen zum Vermieter gehen.
    Das Ganze sollte Hand und Fuß haben und am besten nach einer anwaltlichen Vertragsprüfung durch euch erfolgen. Seid offen für Verhandlungen. Manchmal sind Vermieter auch ganz freundlich bei fairen und echten Verbesserungsvorschlägen

    Zum Beispiel:

    - Winterdienst soll der Vermieter organisieren und die Kosten einfach umlegen, das tut niemanden weh.
    - Hausordnung soll verbindlich festgelegt werden, wenn Sie Teil des Mietvertrags sein soll. Ansonsten gibt es eben keine Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags
    - Mindestmietdauer auf 12 Monate herabsetzen oder eine Klausel aufnehmen, dass ihr den Makler für die Nachmieter-Suche zahlt oder ähnliches (schaut einfach, was da eure persönliche Schmerzgrenze ist, ich denke "Wir suchen bei Ebay Kleinanzeigen nach Nachmietern" ist für den Vermieter nicht wirklich befriedigend. Man kann da auch den Wunsch äußern länger als 24 Monate in der Wohnung zu bleiben, vorbehaltlich ungeplanten Änderungen am Arbeitsplatz, die natürlich zu vermeiden sind)
    - Staffelmiete: Da kann man sich an eurer Stelle dummdreist stellen und evtl. den Vermieter nicht auf seinen Fehler hinweisen... Ärger ist dann aber vermutlich vorprogrammiert... Aktuell ist die Regelung eher zum Nachteil des Vermieters.
     
  7. #6 Jenican, 07.07.2020
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    Die Idee mit der Verhandlung ist sicher nicht schlecht, ich bezweifle aber, dass der Vermieter uns da weit entgegen kommen wird. Sie waren schon nicht bereit, uns die Wohnung ohne eine Bescheinigung über die Übernahme nach Probezeit meines Mannes zu vermieten, obwohl nur noch zwei Monate gefehlt haben und wir beide zusammen knapp das Vierfache der Miete verdienen. Eien Herabsetzung auf zwölf Monate wäre für mich schon wesentlich unbedenklicher, aber das werden sie wohl nicht machen im Großraum München. Die Wohnung ist zwar direkt neben Bahngleisen, aber da werden sich noch genug andere Mieter finden.

    Wie funktioniert die Klausel mit der Kündigung eigentlich? Heißt das, dass jede ordentliche Kündigung per se wirkungslos ist oder kann man kündigen und muss dann ggf. mit den Folgen leben? Wenn die Wohnung normal weitervermietet werden kann, entsteht dem Vermieter dann überhaupt ein Schaden, den er uns anlasten kann oder sind wir generell immer schadensersatzpflichtig für eine fiktiven Schaden, den er danach beziffern muss? Also wäre eine Weitervermietung, bei der er seinen Schaden minimiert in diesem Fall Kulanz? So richtig verstehe ich das noch nicht, auch mit dieser Pauschale. Ist das wirklich nicht wirksam?
     
  8. #7 Jenican, 07.07.2020
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    Ich glaube ich vermische hier die ordentliche und die außerordentliche Kündigung. Aber dass wir selber praktisch nicht außerordentlich kündigen können für Dinge, die mit der Wohnung nicht unmittelbar zu tun haben, habe ich mittlerweile herausgefunden. D.h. wir sind ohne Wenn und Aber an diese Wohnung gebunden.
     
  9. Andres

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    Innerhalb der Ausschlussfrist, ja. Bestenfalls kann die Kündigung zum ersten zulässigen Termin umdeuten. Grundsätzlich solltet ihr aber davon ausgehen, dass das Mietverhältnis in den ersten zwei Jahren nicht gekündigt werden kann.


    Verbindlich klärt man das dann vor Gericht, wenn man sich darüber sonst nicht verständigen kann. Ich habe dazu die o.g. sehr eindeutige Meinung, § 309 Nr. 6 BGB, außerdem dürfte die fehlende Möglichkeit, einen geringeren Schaden nachzuweisen eine unangemessene Benachteiligung sein.

    Ehrlich gesagt halte ich das nicht für großartig relevant. Wenn es zu einer außerordentlichen Kündigung kommt, ist ein Rechtsstreit sowieso wahrscheinlich. Die ganz praktische Frage, wie Winterdienst und Treppenhausreinigung organisiert sind, halte ich da für viel wichtiger. Antworten wird der Vermieter kaum haben, denn es handelt sich wohl um einen Neubau als WEG. Diese Fragen sind in der Gemeinschaft einfach noch nicht geregelt und daran der Vermieter kurzfristig auch wenig ändern.

    Meine Schlussfolgerung steht: Im Zweifelsfall nicht mieten, vor allem nicht mit Kündigungsausschluss.
     
  10. #9 Jenican, 07.07.2020
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    Ok, danke für die klare Aussage.
     
  11. #10 Jenican, 08.07.2020
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    Update für die, die es interessiert:
    Der Räumdienst und die Treppenhausreinigung wird abweichend von diesem Mietvertrag doch von einem Hausmeister gemacht. Kann man sich natürlich fragen, warum es dann mit einer kompletten Seite breit getreten wird im Vertrag.
    Ich habe dann auch wegen des Kündigungsverzichts nachgefragt und die Maklerin hat dann mündlich zugesichert, dass man im Fall von Krankheit oder Jobverlust schon wieder da raus käme. Das wären die außerordentlichen Gründe. Ich habe ihr dann gesagt, dass das wohl nicht so ist und so wie es da steht man nur kündigen darf, wenn etwas mit der Wohnung nicht in Ordnung ist. War vielleicht keine so schlaue Verhandlungsstrategie, aber letztendlich zählt wohl, was auf dem Papier steht und nicht irgendwelche Aussagen am Telefon, dass die Vermieter nette Leute wären. In einem Jahr weiß dann keiner mehr etwas davon. Ich habe gebeten, auch im Hinblick auf die 6-7000 Euro teure Küche, die wir extra für diese Wohnung kaufen werden, dass sie darauf verzichten oder die Frist auf 12 Monate herabsetzen. Das wurde relativ brüsk zurückgewiesen. Sie wird aber nochmal Rücksprache halten.
    Meine Einschätzung: Viel wird da nicht mehr bei rumkommen. Sie wollen diese Regelung aus Prinzip, wir wollen sie aus Prinzip nicht. Durch die aktuelle Situation auf dem Markt sitzen sie aber am längeren Hebel. Das hätte man sich aber auch alles sparen können, wenn sie gleich zu Beginn offen die 2 Jahre erwähnt hätten, anstatt sie nach 2 Besichtigungsterminen und Ausmessen der Wohnung erst im Vertrag zu präsentieren.

    Es ist überhaupt so, dass sich die Welt wohl sehr verändert hat, seit wir das letzte Mal auf dem freien Markt eine Wohnung gesucht haben. Unsere erste gemeinsame Wohnung vor 10 Jahren hatte einen Mietvertrag mit 3 Seiten inkl. Hausordnung, der Vermieter wollte nicht mal eine Schufa-Auskunft und meine Zusicherung, dass meine Eltern schon die Miete zahlen werden, war ihm genug. Da war auch ein Kündigungsverzicht auf zwei Jahre drin, aber da stand es schon in der Anzeige auf Immoscout und wir waren noch risikofreudiger. In der Wohnung haben wir sieben Jahre glücklich gewohnt, immer pünktlich Miete gezahlt und den Vermieter nur ein einziges Mal gesehen, als er zum Tausch des kaputten Geschirrspülers kam. Offensichtlich hatten wir damit wahnsinnig Glück, ohne es zu wissen.
     
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