Kundenbindung von anderen Maklern im Makleralleinauftrag

Dieses Thema im Forum "Maklerforum" wurde erstellt von Weigelt.Thomas, 22.01.2016.

  1. #1 Weigelt.Thomas, 22.01.2016
    Weigelt.Thomas

    Weigelt.Thomas Neuer Benutzer

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    Einen schönen guten (kalten) Morgen aus Köln. Ich habe eine Frage bezüglich eines Makleralleinauftrages.

    Folgende Situation, ich habe als Immobilienmakler einen Auftrag über den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Köln bekommen und werde nun meine Tätigkeit beginnen. Der Eigentümer der Immobilie hatte im letzten Jahr ein anderes Maklerbüro mit der Vermittlung beauftragt, welche nicht erfolgreich war. Nun hat uns das besagte andere Maklerbüro eine Kundenliste zukommen lassen, mit der Aussage, dass Provisionsansprüche an all diesen Kunden bestehen, sollte einer dieser Kunde nun über uns die Immobilie erwerben.

    Kann mir jemand etwas hierzu sagen, wie man mit so einem Fall umgeht und ob dieses Vorgehen der anderen Maklerfirma rechtskräftig ist? Als Anmerkung, der Maklervertrag mit der anderen Firma wurde vom Eigentümer fristgerecht gekündigt.

    Vielen Dank im Voraus, Thomas Weigelt
     
  2. AdMan

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  3. #2 immobiliensammler, 22.01.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Thomas,

    mal eine Frage: Was für eine Ausbildung hast Du denn gemacht um als Makler zu arbeiten? Die Kenntnis der Vorschiften des BGB zum Maklerlohn hat wohl nicht dazu gehört?

    Stefan
     
  4. #3 lostcontrol, 22.01.2016
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    Stefan, was biste fies.
    Thomas Weigelt war hier übrigens schon öfter aktiv - mich wundert dass er sich keinen festen Accout zulegt...
     
  5. Andres

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    Hat er doch.


    Da Themen mit Bezug zu Maklern hier im Forum schon mehrfach völlig entgleist sind, folgt hier auch gleich mal ein moderativer Hinweis: Hier wurde eine Frage gestellt, freundlich, sachlich, in angemessener Form und mit einer soliden Erstausstattung an Informationen. Wer zu dieser Frage etwas beitragen kann und will, soll es bitte tun. Wer das nicht kann, möge hier bitte nicht schreiben.

    Danke.
     
  6. #5 immobiliensammler, 22.01.2016
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    Hallo Andres,

    wenn ein Makler mich etwas fragt, was er selbst einfach in §§ 652ff BGB nachlesen kann - und eigentlich als "Grundhandwerkszeug" ja wissen muss - dann muss wohl die Frage erlaubt sein, welche Ausbildung dieser "Makler" genossen hat - oder nicht?

    Stefan
     
  7. #6 Akkarin, 22.01.2016
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    Ich würde jetzt mal total freundlich antworten, dass du ja recht hast, aber wenn hier alle einfach so ins BGB (WEG, ZVG, ETC) gucken und selber lesen würden, wäre dieses Forum viel weniger lesenswert.

    Zur eigentlichen Frage:
    Hat der Vorgänger irgendwas dazu gesagt, wie er seinen Provisionsanspruch begründen will? Er darf ja ruhig was abhaben wollen, .. ich will auch sovieles aber wie begründet er seinen vermeintlichen Anspruch?
     
  8. #7 immobiliensammler, 22.01.2016
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    Hallo Akkarin,

    er muss überhaupt nichts begründen, weil ihm der Anspruch zusteht - siehe § 652 BGB

    Stefan
     
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  9. AJ1900

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    Sehe ich ähnlich.
     
  10. #9 Akkarin, 22.01.2016
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    Vielleicht steh ich gerade auf dem Schlauch, aber warum bekommt der Ex Makler Provision, obwohl kein maklervertrag mehr besteht?
     
  11. #10 immobiliensammler, 22.01.2016
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    Weil er den Nachweis vermittelt hat! Sonst wäre es ja einfach für mich als Verkäufer, ich beauftrage Dich, Du schleppst einen Kunden an, ich kündige dir den Vertrag und eine Woche später schließe ich den Vertrag, und genau deshalb reicht der Nachweis an Dich, Herr X hat Interesse an Deiner Immobilie, und wenn der dann irgendwann kauft kriege ich die Provision! (Also nicht ich, bin nämlich kein Makler!)

    Stefan
     
  12. #11 Akkarin, 22.01.2016
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    Das heißt , den Makler, den ich rief, werde ich nie wieder los?
     
  13. #12 immobiliensammler, 22.01.2016
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    Doch, Du kannst den Maklervertrag ja kündigen.

    Mal ein Beispiel:

    Auftrag an Makler 01.01.
    Kündigung Maklervertrag zum 30.06.

    Wenn der Makler am 01.07. anruft - ich hätte einen Interessenten - Pech gehabt - wenn er am 30.06. anruft - Courtagepflichtig (auch wenn der eigentliche Kaufvertrag dann erst am 01.08. abgeschlossen wird)!

    Stefan
     
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  14. #13 Akkarin, 22.01.2016
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    Heißt aber auch ein Interessent aus Februar, der im November wiederkommt, muss zahlen?
     
  15. #14 immobiliensammler, 22.01.2016
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    Ja, da der Makler ja den Nachweis für das Geschäft vermittelt hat - damit kein Mißverständnis rein kommt, nicht der Interessent muss zahlen sondern Du, Du hast ja in unserem fiktiven Fall den Maklervertrag erst erteilt und später gekündigt!
     
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  16. Andres

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    Nein, weil es nicht zur Sache gehört, vor allem wenn es der einzige Inhalt eines Beitrags ist. Ich habe kein Problem damit, wenn ein Hilfesuchender darauf hingewiesen wird, dass Fragen einer bestimmten Kategorie stark darauf hindeuten, dass für Tätigkeit X zwingend erforderliche Kenntnisse oder Fähigkeiten fehlen, solange sein eigentliches Anliegen trotzdem noch thematisiert wird. Diese Absicht konnte ich aber weder in lostcontrols noch in deinem ersten Beitrag auch nur ansatzweise erkennen, was mich aufgrund diverser Vorerfahrungen mit Themen dieser Art zu obigem Hinweis bewogen hat.


    Noch dazu ist die Prämisse der gerade zitierten Aussage fehlerhaft, denn insbesondere § 652 BGB ist ganz bestimmt keine so eindeutige Vorschrift, dass jegliche Auslegung von Anfang an ausgeschlossen und unnötig ist. Wann ist denn ein Vertrag "infolge der Vermittlung des Mäklers" zustande gekommen? Beispielhaftes Anbahnungsgespräch:

    Interessent: "Guten Tag, ich würde gerne ein MFH kaufen. Können sie mir ein Objekt vermitteln?"
    Makler: "Ja, aber zuerst muss ich ihre Personalien feststellen."
    I: "Kein Problem: [...]"
    M: "Ok, also ich hätte da eine wunderbare Immobilie in Köln anzubieten."
    I: "Klingt toll, können sie mir ein Exposé schicken?"
    M: "Nein, das gibt es zu diesem Objekt nicht."
    I: "Nicht schlimm, geben Sie mir doch bitte einfach die wichtigsten Eckdaten durch."
    M: "Ich habe vom Verkäufer keinerlei Informationen bekommen. Ich frage dort auch nicht nach, weil ich dazu keine Lust habe und nur mit minimalem Aufwand meine Provision verdienen will."
    I: "Einen so erbärmlichen Makler habe ich ja noch nie erlebt. Mit Ihnen will ich nichts mehr zu tun haben."

    Und etwas später passiert die von Weigelt.Thomas geschilderte Geschichte, bei der der Name von I auf der Liste steht. Wenn der TE jetzt nicht gerade die Liste abtelefoniert und sich I bei ihm aus eigenem Antrieb z.B. auf eine Anzeige meldet, habe ich schon arge Schwierigkeiten, die geforderte Kausalität zwischen der Tätigkeit von M und einem möglichen Vertragsabschluss mit I zu erkennen. Eher ist es umgekehrt: Durch die Tätigkeit von M ist gerade kein Vertrag zustande gekommen.

    Bevor jetzt der Einwand kommt, dass ich diese Geschichte absichtlich absurd konstruiert habe: Woher weiß denn Weigelt.Thomas bzw. woher wissen wir, unter welchen Umständen der Name von I auf der Liste gelandet ist?


    Außerdem hat die Frage noch einen ganz anderen Aspekt:
    Hier fragt nicht ein potenzieller Käufer, der auf der Liste steht und sich über die Höher einer möglichen Provision sorgt - hier fragt der neue Makler! Zur Antwort gehört also auch:
    • Abseits von "professional courtesy" gibt es keine Pflicht, mit M zu kooperieren, insbesondere über das Entstehen möglicher Provisionspflichten oder allgemein den Abschluss von Kaufverträgen zu informieren. Wie ich die Schilderung verstehe, ist das bisher auch nicht gefordert worden.
    • Will man Kaufinteressenten etwas Gutes tun, weist man jeden auf der Liste, mit dem man es zu tun bekommt, darauf hin, dass für ihn evtl. eine doppelte Provisionspflicht entstehen kann. Eine Informationspflicht hierüber gibt es aber auch dazu nicht.
     
  17. #16 immobiliensammler, 22.01.2016
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    Hallo Andres,

    wie kommst Du darauf, dass für den Kaufinteressenten eine doppelte Provisionspflicht entstehen kann? Laut dem Thread hat doch der Verkäufer einen Maklervertrag abgeschlossen und dann gekündigt! Dann gäbe es doch wohl nur eine doppelte Provisionspflicht für den Verkäufer, oder?

    Stefan

    Edit:
    Falls Du das aus der Aussage "das Provisionsansprüche an all diesen Kunden bestehen" herleitest dann lese ich das so, dass Provisionsansprüche aus dem Nachweis dieser Kunden an den Verkäufer bestehen, nicht jedoch gegen die Kunden. Die haben ja wohl keinen nun gekündigten und nun neu mit dem Thread-Starter abgeschlossenen Maklervertrag.
     
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  18. #17 Akkarin, 22.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 22.01.2016
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    Wir können den konstuierten Fall auch gerne etwas realitätsnäher rücken. Unsere letzte Neuerwerbung war wie immer ohne Makler, daher hab ich auch keine Ahnung davon. Nachdem wir uns handelseinig wurden, haben wir anschließend erfahren, dass die Eltern einer Kindergartenfreundin von unserem großen das Haus ca. 7 Monate vorher gefunden und besichtigt hatten. Damals aber noch für 30 K mehr inseriert und mit Makler + 6 %.

    Das Haus befand sich in einem Zustand, in dem Duncan noch nicht mal die Ärmel hochgekrempelt hätte, Ottonormallaien hingegen die Hände über den Kopf zusammenschlugen. Ergo fand die Maklerin monatelang niemand, der Preis + Makler zahlen wollte und der Verläufer kündigte der Maklerin und versuchte es fortan alleine. 9 Monate später kam kein Baby, aber wir haben uns das Haus angeguckt und genommen.
    Nun ohne Maklerin und nochmal mit Rabatt.

    Zu dem Preis hätten die Eltern der Kindergartenfreundin jetzt auch zugeschlagen. Frage, hätten die nun gekauft unter den neuen Konditionen, hätte die Maklerin nun Anspruch oder nicht? (Zustande kam der Vertrag ja nur, weil er jetzt insg. 80K unter dem damaligen Preis lag ). Insofern auch hier : Durch die Tätigkeit der Maklerin kam kein Vertrag zustande. Monate später zu ganz anderen Konditionen ohne sie schon.
     
  19. #18 immobiliensammler, 22.01.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Akkarin,

    dazu müsste man den damaligen Maklervertrag des Verkäufers mit der Maklerin kennen. Das BGB spricht vom Nachweis eines Käufers, der zum Abschluss eines Vertrages führt. Frage ist also, wie der Vertrag definiert war. Steht dort, dass der Makler einen Kunden bringen muss, der das Haus zum Preis x kauft, dann hat er m.E. nur einen Provisionsanspruch, wenn der Vertrag dieses Ziel erreicht, wenn nur der Verkauf des Hauses Vertragsgegenstand ist, dann spielt der Preis keine Rolle.

    Und es gibt wohl auch keine "Verfallsfrist", dann wäre der Vertragsabschluss auch nach 9 Monaten noch provisionspflichtig.

    Stefan
     
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  20. #19 Akkarin, 22.01.2016
    Akkarin

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    Ich bin ja bei dir, dass in dem Beispiel: Makler beauftragen, Kunden bringen lassen, Vertrag kündigen, nächste Woche unterschreiben und den Makler prellen, dieser davor geschützt gehört. In dem 9 Monatsbeispiel von eben, sehe ich diesen Schutz nicht als erforderlich.

    Allgemin sollte die Verfallfrist wohl der allgemeinen Verjährungsfrist entsprechen, aber solange wartet wohl niemand.

    Interessanter finde ich da schon die Überlegung rund um den Nachweis ( wie gesagt- ich bin bis heute ohne Makler durchs Leben gekommen und erfahrungslos an der Stelle) :
    (1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.

    In dem Beispiel mit den Eltern 9 Monate später:
    1. Frage Wer hat den Mäklerlohn versprochen?
    2. Frage: nachweislich ist der Vertrag durch geänderte Konditionen und nicht durch Vermittlung zustande gekommen?
     
  21. #20 immobiliensammler, 22.01.2016
    immobiliensammler

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    Eine Frist definiert das Gesetz ausdrücklich nicht, wäre evtl. halt vom Gericht zu entscheiden, aber ich denke, dass hier absichtlich keine Frist eingefügt worden ist, sonst sagt man halt, dann warte ich eben x Monate und 1 Tag und bin sauber raus.

    1. Frage: Den Mäklerlohn (o.k. das BGB ist eben von 1900) hat der versprochen, der den Vertrag mit dem Makler diesbezüglich abgeschlossen hat
    2. Frage: genau dafür ist eben wichtig, wie der Erfolg (also die Vertragskonditionen) im Maklervertrag definiert waren

    Stefan
     
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