Laden schwer vermietbar - Was tun?

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von fast lane, 15.08.2015.

  1. #1 fast lane, 15.08.2015
    fast lane

    fast lane Neuer Benutzer

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    Hi,
    ich besitze einen Laden den ich 15 jahre vermietet habe und jetzt ist der Mieter raus.
    Der Laden steht nun jetzt 4 Monate leer und ich finde keinen "passenden" Mieter.

    Folgendes habe ich bereits getan:
    1. Laden an Makler angeboten
    2. Immowelt Anzeige aufgegeben
    3. Zeitungsannounce aufgegeben

    Was kann ich sonst noch tun?
    Habt ihr Tipps?

    VG
     
  2. AdMan

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  3. #2 Sal Roma, 15.08.2015
    Sal Roma

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    Umnutzung als Wohnraum möglich? (Falls die Randbedingungen stimmen)
     
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  4. Andres

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    Damit ist die naheliegende Frage: Was waren denn die "unpassenden" Mieter?

    Verwandte Anschlussfragen:
    • Was für einen Mieter hättest du dort gerne?
    • Für welche Nutzungen ist der Raum geeignet?
    • Welche Nutzungen sind aufgrund der Lage realistisch?

    Bei 4 Monaten Leerstand in einem Ladengeschäft verfällt man nicht gleich in Panik. Es ist ganz normal, dass man bei Gewerbeflächen etwas länger braucht.
     
  5. #4 fast lane, 15.08.2015
    fast lane

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    also viele Interessenten wollten einen Bar/ Kneipe / Pizzaservice in dem Laden eröffnen. Das geht leider nicht da der laden sich in einem Mehrfamilienhaus befindet.

    Der Laden ist eigentlich geeignet für Versicherungsbüros/ Kosmetiksalon/ Bäckerei / Fahrschule / tatooshop usw.
    Außerdem liegt der Laden in einer gut befahrenen Straße in dem eseigentlich nur MFH / DHH gibt und kein Gewerbe. Deswegen würde sich auch eine Bäckerei anbieten

    Ich hätte gern ein Mieter drin der "normale" Öffnungszeiten hat nicht länger wie 21/ 22 Uhr.

    Umnutzung als Wohnraum ist eigentlich nicht möglich
     
  6. Andres

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    Ok, also keine Gastronomie. Man kann sich selbst einen Gefallen tun und das direkt in die Anzeige schreiben - ein paar Leute lesen das sogar und die Elite fragt dann auch tatsächlich nicht mehr an, ob sie ihren Dönerladen dort nicht doch unterbringen können.


    So, damit fällt als weitere Nutzung der Großteil des Einzelhandels aus. Die Straße mag noch so gut frequentiert sein - Händler siedeln sich (zu Recht) ungern in Wohngebieten an.

    Jetzt haben wir schon zwei große gewerbliche Nutzungen ausgeschlossen. Du merkst, in welche Richtung das geht?


    Woran liegt's? Kommt eine Nutzung als Büro, Kanzlei oder Praxis in Frage? Dafür wird man regelmäßig Schaufenster umbauen und die Raumaufteilung ändern müssen. Ist grundsätzlich die Bereitschaft vorhanden, für solche Umbauten Geld in die Hand zu nehmen?

    An der Lage lässt sich nunmal recht wenig ändern. Daher sollte die Marschrichtung eher sein, die Zielgruppe zu erweitern.
     
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  7. Duncan

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    Ich sehe ja schon, dass du da am liebsten einen Teigbatzenaufwärmer drin hättest. Aber auch der muss von irgendwas leben. Was war bisher drin und warum macht der dort nicht weiter?
    Was gibt der Laden an Versorgungsleitungen und Räumen eigentlich sinnvoll her?
     
  8. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Teigbatzenaufwärmer, eine wirklich treffende Bezeichnung. Mehr ist es tatsächlich manchmal nicht.
     
  9. #8 fast lane, 17.08.2015
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    Der Vormieter hat seine Bäckerei aufgrund Erbstreitigkeiten aufgegeben.
    Nein es muss nicht unbedingt eine Bäckerei sein.
    Kann gerne auch eine Praxis/ Büro / kanzlei sein.

    Hier ist ein Lageplan des Ladens

    http://awesomescreenshot.com/05155nv408
     
  10. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    aber gerade für eine Bäckerei (und viele andere gewerbliche Sachen auch) ist die Lage des Mietobjektes sehr entscheidend.

    Dann schreib das doch in die Anzeige mit rein, was du dir vorstellen kannst für was dieser Laden geeignet seinen könnte.

    Abgesehen davon aber mal, gerade bei gewerblichen Sachen sind neben der Lage, ggf. auch Aufteilung der Räume, ect auch die ganzen Mietkonditionen nicht ganz uninteressant. Letztlich wird dir aber nichts anderes übrig bleiben, als weiter nach dem passenden Mieter zu suchen und bei gewerblich kann das schon mal länger dauern.

    Sowas würde ich nicht gleich als Bedingung voraussetzen. Erstmal wäre ja interessant, was der Interessent mit dem Laden vorhat.

    Sehr schön, aber was sollen wir jetzt damit?
     
  11. #10 alibaba, 17.08.2015
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    meisst liegt es am Preis & Lage :D

    ich hatte mal ein Fall mit schriftlicher Zusage (von Herrn von HabeGarNixsVerscheiert) ,wie sich später herrausstellte ,war er zahlungsunfähig , im nächsten

    versuch habe ich den Preis um ca. 10% erhöht . da kam der richtige :D da bekommen ich Heute noch "DankesSchreiben" :160. :D

    also ruhig Blut , aus jeden Zug steigt Einer aus ,der Interesse hat ,alles eine ZeitFrage ,da muss man halt abwarten ,auf das richtige Brötchen :D

    Gruss
    alibaba :D
     
  12. Nanne

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    @alibaba
    Bei uns sagt man: "aus jedem Zug steigt ein Dummer"
     
  13. #12 alibaba, 17.08.2015
    alibaba

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    ich wollts nich so direkt sagen ,..... :D da ich von den Dummen & Reichen schon immer gut gelebt habe :160:

    Gruss
    alibaba :D
     
  14. #13 Newbie15, 17.08.2015
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    4 Monate sind für Gewerbeimmobilien, die nicht in Top-Lage liegen, eigentlich nicht sehr viel. Es kommt natürlich auch darauf an, wie du die Miete ansetzt, ob du bereit wärst, Umbaumaßnahmen durchzuführen etc. Dafür schließt man ja normalerweise langfristige Mietverträge ab und hat über die nächsten Jahre Ruhe.

    Die Makler, denen du den Laden angeboten hast, haben diese ihn übernommen, Anzeigen geschaltet usw.? Sind das Makler, die auch regelmäßig mit Gewerbevermietung zu tun haben? Es bringt nicht viel, da einen Makler zu nehmen, der sonst nur Wohnungsmieter/vermieter als Kunden hat. Oft treten nämlich Firmen an bekannte Makler heran und beauftragen ihn mit der Suche. Die werden aber wahrscheinlich niemanden nehmen, der nur Wohnungen im Angebot hat und nur ein einziges Gewerbeobjekt. Wer sollte die Provision tragen?
     
  15. #14 fast lane, 17.08.2015
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    @Pharao habe euch nur die momentane Raumaufteilung darlegen wollen.

    Preis ist relativ günstig würde ich sagen.

    Also der Makler hat bis jetzt noch keinen Interessenten gebracht. Ist eher ein Reinfall. Werde mich nach einem neuen Makler umsehen.

    Was kann ich sonst noch tun? Aktiv verschiedene Ketten z.b. Bäckereien / Fahrschulen usw, kontaktieren? (Meiner Meinung nach wird das nicht sehr erfolgsversprechend sein.)
     
  16. #15 Newbie15, 17.08.2015
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    Gerade Bäckereiketten haben fixe Anforderungen an ihre Standorte, z.B. in unmittelbarer Nähe zu einem Supermarkt, Fußgängerzone... Das wirst du wahrscheinlich nicht erfüllen können. Du kannst natürlich trotzdem dort anfragen und anbieten, ist halt Arbeit und ob es was bringt, weiß man erst hinterher. Von Fahrschule habe ich keine Ahnung, wonach die suchen und ob das passen könnte.

    Von der Aufteilung halte ich es schon für recht fraglich, welches Gewerbe da eigentlich gut reinpasst. Eine echte Bäckerei, wo backen die? Kette, die nur beliefert, s.o., wird aufgrund der Lage wahrscheinlich ausfallen. Für vieles andere fehlt es an der Aufteilung in mehrere Zimmer, die für Kanzleien, Arztpraxen, die meisten Büros etc. eigentlich notwendig sind. Privatsphäre bei der Beratung usw. Wärst du bereit, das so umzubauen? Entsprechende Glasabtrennungen einzuziehen etc.? Ansonsten würde ich auch überlegen, ob eine Umnutzung in Wohnraum möglich wäre. Wobei das natürlich auch mit ordentlich Umbauten verbunden wäre. So würden mir eigentlich nur Frisör-Läden, Nagelstudio etc. einfallen, die häufig in solchen Objekten ihre Räumlichkeiten haben und sich ggf. in Wohngebieten ansiedeln würden.
     
  17. Duncan

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    Mal ganz einfach: Hast du ein Schild im Schaufenster? Von den Räumlichkeiten ist der Laden für ein Verkaufsgeschäft wie auch für Büronutzung durchaus nicht verkehrt. Aber du brauchst wohl von der Lage her jemanden, der seine Kunden alleine zieht, Laufkundschaft geht wohl gen 0. Wie sieht es mit (Kunden)Parkmöglichkeiten aus?

    Geh einfach mal zur Handwerkskammer und frage die ob die z.B. in ihren Existenzgründerworkshops nicht vielleicht einen Interessenten haben oder eine Anzeige direkt im lokalen Handwerksblatt. Frisör ist Handwerk, aber da geht auch das Büro eines jeden Bauhandwerkes...

    Ansonsten, ja Gewerbe bringt da etwas Kummer mit sich, ich bin auch am Umplanen meines Gewerbeobjektes mit zusätzlichen Wohnungen...
    ansonsten Geduld nicht verlieren 1-2 Jahre Leerstand sind lokal durchaus nicht unüblich.
     
  18. #17 lostcontrol, 17.08.2015
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    Schon überlegt die Miete runterzusetzen?
    Bei uns stehen in bester Lage ständig irgendwelche Ladengeschäfte leer - die kleinen Lädchen von früher sind alle den Discountern auf der "grünen Wiese" zum Opfer gefallen. Und Banken und Versicherungen haben ihre kleinen Niederlassungen reihenweise dichtgemacht (wir hatten im letzten Jahrtausend noch Commerzbank und danach LBS).

    Die brauchen jedenfalls Parkplätze. Und gerne auch Nähe zum ÖPNV (wegen ihrer Kundschaft).

    Üblicherweise ist genau das aber Sache das Ladenmieters - eben weil das ja dann wieder jeder anders haben will.
    Mag sein dass eine Bank von der anderen übernehmen kann, aber die Wahrscheinlichkeit dafür ist nicht allzu groß.

    Frisöre sind ganz schlecht wegen der besonderen Abwassergeschichten - da muss man erstmal gründlich recherchieren ob das überhaupt erlaubt ist ohne entsprechende Installationen.
     
  19. Andres

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    "Üblicherweise" ist genau das der Unterschied zwischen einer hoch nachgefragten Gewerbefläche und einer Fläche, für die man sich bei der Mietersuche den Passierschein A38 holt.
     
  20. #19 lostcontrol, 17.08.2015
    lostcontrol

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    Wo gibt's denn den? *g*
    Sorry - ich berichte nur aus meiner persönlichen Erfahrung. Und selbst bei uns ist es in 1A-Lage nicht einfach gute Ladenmieter zu finden.

    Hier stehen viele Läden auch deshalb leer, weil die Vermieter tatsächlich glauben sie würden durch hohe Mieten die Mietausfälle und Leerstandskosten der Monate in denen die Läden leerstehen wieder reinholen können. Da die Lädchen aber eben aufgrund der hohen Miete dann regelmässig pleite gehen ist das 'ne Endlos-Spirale.
     
  21. #20 Newbie15, 17.08.2015
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    Für mich macht das auch nicht wirklich Sinn, aber es gibt durchaus Investoren, für die Leerstand besser aussieht als niedrigere Miete. Auch wenn es sich auf viele Jahre nicht rechnet, kann man da als Verwalter machen, was man will, es ist nur wichtig, dass die angestrebte Soll-Miete erreicht wird und das so schön im Buch stehen kann. Egal ob man dafür 1 Jahr länger einen Mieter sucht oder nicht. Gleiches gilt für die Umbauten. Lieber 30 000 € investieren, als 50 ct/m² mit der Miete runter gehen.Ich kenne es als durchaus üblich, dass der Vermieter in Absprache mit dem neuen Mieter Umbauten, Investitionen wie Klimaanlage, Böden nach Mieterwunsch... durchführt und sich das mit Hilfe eines sehr langen Mietvertrages zur Wunschmiete wieder reinholt.
    Oftmals wird natürlich dann schon versucht, Mieter zu finden, die die Umbauten auch gut nutzen können, aber auch das hängt wieder davon ab, ob man sich das aufgrund der Nachfragesituation erlauben kann, zu sagen.
     
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