Längstmögliche Kündigungsfrist, symbolische Miete

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Ninuh, 27.05.2016.

  1. #1 Ninuh, 27.05.2016
    Zuletzt bearbeitet: 27.05.2016
    Ninuh

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    Hallo

    Ich wohne bei meiner betagten Mutter, welche Eigentümerin des Hauses ist. Ich nutze ein Zimmer von 93 QM für mich alleine und darf die übrigen zwei Stöcke des Hauses, Küche, Badezimmer, die Werkstatt und Garage mit benutzen. Ich bezahle lediglich eine symbolische Miete, wohne gratis. Einen Mietvertrag haben wir keinen.

    Nun haben meine Mutter und ich Diskutiert, dass ich nach dem Tod meiner Mutter von den übrigen Erben innerhalb weniger Tage auf die Strasse gesetzt werden kann, zumal ich auch noch einen zweiten Wohnsitz für die Wochenenden habe.

    Ich möchte daher einen Mietvertrag aufsetzten. Ich habe dazu folgende Fragen:

    - Würde ein Mietvertrag mit symbolischer Miete überhaupt als verbindlicher Vertrag standhalten? Ich denke an einen Mietpreis von 1 Euro pro Monat, wobei sämtliche Nebenkosten eingeschlossen sind.

    - Was ist die maximale Kündigungsfrist? Ich denke an eine Kündigungsfrist von 12 Monaten jeweils auf das Ende eines Kalenderjahres. Also beträgt die effektive Kündigungszeit 1-2 Jahre.

    Um das zu betonen: Meine Mutter ist absolut in der Lage die Situation zu erkennen und es entspricht ihrem Willen mit mir diesen Vertrag einzugehen. Ich wäre in der Lage eine Miete zu bezahlen, sie hat dies jedoch ausgeschlagen. Auf eine Miete ist sie nicht angewiesen.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Äh, wie jetzt?


    Doch, habt ihr. Dir wird der Gebrauch an einer Sache gegen Bezahlung überlassen. Das ist ein Mietvertrag. Ihr habt vielleicht keinen schriftlichen Mietvertrag, was zwar einige Nachteile hat, grundsätzlich aber nichts an der Sachlage ändert.


    Nachdem die Grundannahmen nicht stimmen, ist es kein Wunder, dass auch das hier nicht stimmt. Da du einen Mietvertrag hast, können die Erben diesen Mietvertrag auch höchstens kündigen. Dazu wird ein zulässiger Kündigungsgrund benötigt. Eventuell kommt auch eine erleichterte Kündigung (§ 573a BGB) in Betracht, abhängig davon, wie und von wem der Rest des Hauses nach dem Tod der Mutter genutzt wird und wie die Lage mit den Erben aussieht.

    Aber selbst wenn hier eine unentgeltliche Leihe vorläge (deine Eingangsvermutung), würdest du nicht innerhalb von Tagen auf der Straße sitzen. Selbst bei fristlosen Kündigungen von Wohnraum sind gewisse Rückgabefristen im Bereich von Wochen einzuräumen. Eigenmacht ist auch unzulässig. Dass du noch einen zweiten Wohnsitzt hast, ist für den ganzen Sachverhalt kaum relevant.


    Ich würde mich nicht darauf verlassen. Wenigstens die tatsächlichen Betriebskosten und dazu noch ein symbolischer Betrag sollte es schon sein.


    Die ordentliche (und auch die erleichterte, s.o.) Kündigung durch den Vermieter kann komplett ausgeschlossen werden. In den Vertrag schreiben und fertig. Wie lange die ordentliche Kündigung durch den Mieter ausgeschlossen werden kann, ist begrenzt, aber das war ja nicht die Frage.

    Deine Mutter könnte dir auch ein Wohnrecht einräumen und dies ins Grundbuch eintragen lassen.


    Im Zusammenhang mit der Erbschaft sind auch noch andere Probleme vorstellbar: Was passiert, wenn die anderen Erben die Erbengemeinschaft aufheben wollen? Soll das Haus dann verkauft werden? Willst du die anderen auszahlen? Kannst du das?

    Dir sollte auch klar sein, dass du mit jeder der oben angesprochenen Konstruktionen gegenüber den anderen Erben massive Vorteile erzielst. Ist das auch deiner Mutter klar? Was sagen die anderen zukünfitgen Erben dazu? Oder plant ihr gerade einen lehrbuchmäßigen Familienstreit?
     
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  4. #3 Pharao, 27.05.2016
    Zuletzt bearbeitet: 27.05.2016
    Pharao

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    Hi,

    ich wüsste nicht was dagegen spricht, aber das Finanzamt wird das mit Sicherheit nicht anerkennen. D.h. u.U. setzt das Finanzamt dann einfach eine fiktive Miete fest und danach berechnet sich dann alles.

    Das ist m.E. leider nicht möglich, weil das zu ungunsten des Mieters ist. Allerdings könnte man einen Kündigungsausschluss vereinbaren über max. 4 Jahre. Ansonsten vielleicht noch der Hinweis, das ein Vermieter immer einen gültigen Kündigungsgrund benötigt, im Gegensatz zum Mieter der immer ohne Grund zur gesetzlichen Frist kündigen kann.

    Auch wenn man hier eine "günstige" Miete vereinbart, Nebenkosten fallen auch an!

    Viel mehr Gedanken würde ich mir hier über evtl. Erbschaftssteuer machen oder wie man ggf. deine "Miterben" ausbezahlen könnte, usw.

    Ansonsten hierzu noch ein Internetartikel ==> Drück mich mal






     
  5. Ninuh

    Ninuh Neuer Benutzer

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    Woww, zunächst einmal herzlichen dank für die kompetente Antwort.

    Also haben wir einen Mietvertrag. Ich wusste nicht, dass ein mündlicher Mietvertrag rechtsgültig ist. Gut zu wissen.

    Ich bin davon ausgegangen, dass ich lediglich ein Zimmer miete, und dass die Fristen für ein unmöbliertes Zimmer nur kurz sind. Mein Fehler.

    Nun zerbreche ich mir den Kopf, was denn die Betriebskosten von meinem Zimmer mit Mitbenutzung des Hauses sein könnten *grübel*

    Um deine Fragen zu beantworten:
    Im Moment wohne ich gratis. Ich verwende jedoch mehrere Stunden jeden Tag um meine Mutter zu betreuen und das nötigst im Haushalt und am Haus zu machen. Von Pflege, über Einkaufen, Haushalt, bis hin zu kleinen Renovationen am Haus. In den vergangenen Monaten gab es Wochen, da habe ich 50 Stunden oder mehr für meine Mutter gearbeitet habe. Und ich rede nicht von Kaffeekränzchen sondern von Arbeit bis ich im stehen eingeschlafen bin, weil ich daneben auch noch einen Job habe. Dafür habe ich auch noch nie etwas bekommen, ich verdiene mit meiner Arbeit genug, so dass meine eigene Familie gut leben kann. Für mich stimmt das so, für meine Mutter offenbar auch.

    Es geht mir nicht um das Haus und darum hier wohnen zu bleiben. Wenn meine Mutter stirbt gibt es für mich keinen Grund im Haus zu bleiben. Einzig will ich ein paar Monate Zeit, um meine Sachen zu räumen. Ich will nicht wie ein Streuner rausgeworfen werden.
    Ob ich die anderen Erben ausbezahlen kann? Ich habe das nie gerechnet, aber ich denke ja, das könnte ich. Und falls es nicht ganz reichen sollte könnte ich über den Rest eine kleine Hypothek aufnehmen. Aber warum sollte ich? Was soll ich mit dem riesigen Haus und dem ganzen Umschwung anfangen?
    Meine Mutter wollte mir bereits ein Wohnrecht eintragen lassen. Ich habe das abgelehnt. Der Anwalt meiner Mutter hat mir einmal erklärt, dass ein Wohnrecht bei einer Erbteilung einen gewissen "Wert" darstellt, und sie mir daher ein Wohnrecht eintragen soll. Aber ich ein Wohnrecht eintragen zu lassen, obwohl klar ist, dass ich hier nicht wohnen bleiben will, erscheint mir falsch.

    Den waschechten Familienstreit müssen wir nicht planen, den haben wir schon.
     
  6. Andres

    Andres
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    Könnte man z.B. flächenanteilig über das Verhältnis der Flächen, die du bzw. deine Mutter exklusiv nutzen, aufteilen, d.h. ohne "Gemeinschaftsflächen".

    Nachdem der Sachverhalt jetzt aber deutlicher ist, sehe ich noch eine andere Möglichkeit: Da du das Haus gar nicht dauerhaft über den Tod der Mutter hinaus nutzen willst, könntet ihr auch einfach eine unentgeltliche Leihe mit einer längeren Kündigungsfrist vereinbaren. Du genießt dann zwar nicht den üblichen Schutz von Wohnraummietern, aber den brauchst du ja auch gar nicht. Dann muss auch keine Miete gezahlt werden, womit sich die diversen Folgeprobleme auch auflösen.


    Du musst dich nicht rechtfertigen. Ich wollte sicher gehen, dass ihr wisst, was ihr da tut. Das scheint der Fall zu sein und den Rest müsst ihr untereinander ausmachen.


    Mir fehlt da ein 'k', also "kein Wohnrecht". Was willst du mit dem Wohnrecht anfangen, wenn du dort gar nicht wohnen bleiben willst? Ein späterer Käufer des Hauses wird das wieder ausgetragen haben wollen und mit den anderen Erben darf man sich dann über den Gegenwert des Wohnrechts streiten.

    Eine andere Sache sollte aber vorab geregelt werden: Wenn es noch mehr Erbmasse als das Haus gibt, sollte ein Testament so gestaltet werden, dass nach Eintritt des Erbfalls "verfeindete" Erben möglichst nicht gemeinschaftlich unteilbare Vermögensgegenstände (wie z.B. das Haus) auseinandersetzen müssen. Das würde allen Beteiligten Ärger ersparen.
     
  7. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Andres hat da einen ganz wichtigen Punkt angeschnitten. Ich erinnere mich an das Thema des Users Prinzregent, da kann man auf mehreren hundert Beiträgen lesen wie sowas abgehen kann.

    http://www.vermieter-forum.com/thre...nem-haus-rausgeworfen-von-zwei-mietern.18485/


    VG Syker
     
  8. #7 anitari, 28.05.2016
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Zunächst mal die sicht-/fühlbaren wie Heizung, Wasser und Müllentsorgung.

    Dann noch die Grundsteuer und andere öffentliche Abagaben, Versicherungen Haus und Grundstück betreffend, Heizungswartung und Emissionsmessung, um nur die wichtigsten zu nennen. Du hast vermutlich auch keinen sep. Stromzähler, folglich wären das auch Nebenkosten die zu zahlen wären.

    Aber wenn ich das recht verstehe geht Euch, Deiner Mutter und Dir, vorrangig um die Absicherung das Du nicht so einfach vor die Tür gesetzt werden kannst.

    Zu den Kündigungsfristen solltest Du wissen das sich diese für den Vermieter 5 und 8 Jahre nach erstmaliger Überlassung (Nicht Mietvertragsbeginn) des Wohnraumes um jeweils 3 Monate verlängern.

    Angenommen Du wohnst schon 6 Jahre dort, wären das 6 Monate Kündigungsfrist für den Vermieter, ab 8 Jahre wären es 9 Monate.

    Vertraglich kann aber für den Vermieter eine längere als die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart werden. Sprich Ihr könnt im Mietvertrag festhalten das der Vermieter dem Mieter mit einer Frist von 12 Monaten kündigen kann. Auch zu einem bestimmten Zeitpunkt, z. B. zum Ende eines Kalenderjahres oder Quartals, ist möglich.

    Eben alles was nicht zum Nachteil des Mieters ist.

    An Deiner Kündigungsfrist als Mieter darf jedoch nicht gerüttelt werden, außer sie verkürzen.
     
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  9. dots

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    Ich habe gerade das Gefühl, dass sich das Ganze nicht in Deutschland abspielt. Die bisherigen Antworten sind vermutlich auf die Rechtslage in Deutschland bezogen.
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist eine mutige Feststellung...
    Beim hier in Rede stehenden Sachverhalt wird man 117 BGB zumindest in Erwägung ziehen müssen. Es könnte sich durchaus um ein nichtiges Scheingeschaeft handeln.
     
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  11. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    naja, ist m.E. jetzt schon ein großer Unterschied, ob wir hier jetzt nur um ein "paar Monate" oder doch eher um "1-2 Jahre" reden! Also um was geht es dir hier genau? Hier vielleicht auch nochmals der Hinweis auf Beitrag #7, denn vielleicht hat sich damit auch alles weitere geklärt.

    Deine Mutter und natürlich auch Du solltet euch m.E. schon frühzeitig über das Ganze mal Gedanken machen, auch wenn du da voraussichtlich nicht wohnen bleiben willst/wirst. Denn wenn der Fall der Fälle eingetreten ist, dann hat man i.d.R. genug andere Dinge im Kopf.

    Interessant wäre jetzt natürlich, ob das Haus für DICH interessant seinen könnte, auch wenn du da nicht wohnen wirst? Oder interessieren sich die Miterben für diese Immobilie zum selber bewohnen oder als Vermietungsobjekt oder soll die Immobilie auf jeden Fall veräußert werden oder was gäbe es ansonsten ggf. noch zum Erben bzw. welche Erbreihenfolgen haben die anderen Miterben, usw.?

    Auch Gedanken sollte man sich im Allgemeinen darüber machen, das wenn du was über den Freibetrag erbst, das dann i.d.R. auch Erbschaftssteuer anfällt. Oder was soll mit der Wohnungseinrichtung von deiner Mutter passieren, wer kümmert sich darum, usw.

    Hier kommt es m.E. schon etwas darauf an, was deine Mutter so darüber denkt, natürlich in Bezug auf "das" was es zu vererben gäbe bzw. wie sie auf die einzelnen Erben zu "sprechen" ist? Je nach dem kann man evtl. die ein oder andere Taktik anwenden. Das kann von Testament über Wohnrecht bis hin zur Schenkung vieles sein, was evtl. in Frage käme bzw. ggf. sinnvoll seinen kann.

    Unschön, aber kommt leider öfters vor :(


     
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Längstmögliche Kündigungsfrist, symbolische Miete

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