Lärm durch Dachterasse

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Superfee, 30.04.2014.

  1. #1 Superfee, 30.04.2014
    Superfee

    Superfee Erfahrener Benutzer

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    Hallo

    Bezüglich meiner Mieter habe ich eine Frage

    Der Mieter führt unter anderem eine Mietminderung wegen der Geräusche die durch
    die Nutzung der Dachterrasse entstehen durch. Die Terrasse wird von einem Miteigentümer genutzt. Die Nutzung der Terrasse wurde durch den HV untersagt.

    Haben wir durch die Untersagung bereits den Mangel beseitigt?

    Wie sieht es aus, wenn der Miteigentümer die Terrasse weiter nutzt? Hat der Mieter dann auch weiterhin ein Recht die Miete zu mindern?

    ME haben wir durch die Meldung an die HV und deren Untersagung doch die uns zur Verfügung stehenden Mittel zur Mängelbeseitigung ausgeübt.

    Wir wohnen nicht in dem Objekt.

    Gruß Superfee
     
  2. AdMan

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  3. #2 Hulk Holger, 30.04.2014
    Hulk Holger

    Hulk Holger Erfahrener Benutzer

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    Wem gehört den die Terrasse?
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ich würde mal schätzen, dass die Gemeinschaftseigentum ist, denn dem Eigentümer könnte man schlecht die Nutzung der eigenen Dachterrasse verbieten.
    Aber auch bei Gemeinschaftseigentum sollte dem Verbot der Nutzung doch eigentlich eine Abmahnung vorausgehen oder nicht?

    @Superfee
    Der Punkt ist leider nicht, ob ihr alle eure Mittel ausgeschöpft habt, sondern ob der Mangel noch vorhanden ist oder nicht.
    Die Frage ist eher ob die Minderung berechtigt ist, denn die Dachterrasse war vermutlich schon vor Einzug des Mieters vorhanden und nutzbar. Ein Mangel läge erst dann vor, wenn die Nutzer der Dachterrasse ruhestörenden Lärm verursachen würden.
     
  5. #4 Superfee, 30.04.2014
    Superfee

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    Da die Terrasse auf dem Dach unseres Objektes (angebauter Bungalow) ist,
    gehört das Dach zum Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft.
    (4 WE)

    Die Nutzung der Terrasse ist laut Teilungserklärung als Sondernutzungsrecht
    für den Eigentümer der angrenzenden Wohnung vermerkt.

    Gruß

    Superfee
     
  6. #5 Superfee, 30.04.2014
    Superfee

    Superfee Erfahrener Benutzer

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    @Kathi
    Lt. Mieter geht durch die Nutzung eine Lärmbelästigung aus.

    Was können wir denn noch tun um den Mangel zu beseitigen?
    Die Nutzung wurde doch bereits durch den HV untersagt.

    LG
    Superfee
     
  7. kathi

    kathi Gesperrt

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    Leider bin ich kein Experte wenns um WEGs geht. Mein Rechtsempfinden sagt mir aber, dass man ein Sondernutzungsrecht nicht einfach entziehen kann. Vor allem nicht, wenn der Sondernutzungsrechtsinhaber die Terrasse "ganz normal" nutzt. Normale Schrittgeräusche o.ä. sind hinzunehmen.
    Möglich wäre natürlich auch ein Baumangel, d.h. eine mangelnde Trittschallisolierung der Dachterrasse. Dann wäre die Minderung gerechtfertigt.
     
  8. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    unabhängig jetzt mal davon, das die Nutzung der Dachterrasse von der HV untersagt wurde, wäre doch hier u.a. auch die Frage noch offen, gab es diese Terrasse schon vor Einzug des Mieters der nun eine Mietminderung machen möchte und liegt hier wirklich eine Beeinträchtigung vor, die eine Mietminderung überhaupt rechtfertigen würde ?

    Als zweites stellt sich mir die Frage, warum untersagt die HV die Nutzung einer Dachterrasse ? Das muss doch irgendeinen Hintergrund haben, oder nicht ?

    M.E. ja, falls hier tatsächlich ein Mangel vorliegt der eine Mietminderung rechtfertigt. Unklar ist m.E. aber noch, ob hier ein Mangel vorliegt ?
     
  9. #8 Tobias F, 01.05.2014
    Tobias F

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    Das Dach ist immer Gemeinschaftseigentum.


    Jetzt würde mich interessieren auf welcher rechtlichen Grundlage die HV dem Sondernutzungsberechtigten die Nutzung untersagen will.
     
  10. #9 Superfee, 01.05.2014
    Superfee

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    Die Terrasse war schon vor Einzug des Mieters vorhanden. Bei dem Mieter handelt es sich um den Erstbezug des Objektes.

    Der Mieter war bei dem Eigentümer die Dachterrasse nutzt beschäftigt und hat den Bungalow mit gebaut.

    Kann man somit darauf hinweisen, dass der Mangel bereit bei Einzug dem Mieter bekannt war?

    Das Dach / Terrasse hat anscheinend keinen Trittschall. Lediglich eine nomale
    Dachpappe (wie auf Flachdächern üblich) ist dort vorhanden. Laufgeräusche übertragen
    sich auf den darunterliegenden Bungalow.

    Aus diesen Gründen wurde die Nutzung untersagt


    LG
    Superfee
     
  11. RMHV

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    Vielleicht sollte man den von einem Wohnungseigentümer verwendeten Begriff der Untersagung nicht zu wörtlich nehmen.

    Die Gemeinschaft kann selbstverständlich von jedem Wohnungseigentümer verlangen, dass bei der Nutzung die Grenzen des § 14 Nr. 1 WEG eingehalten werden. Dabei ist es unerheblich, ob es um Sondereigentum, Sondernutzungsrechte oder Gemeinschaftseigentum geht.

    Im Ergebnis wird also vermutlich nicht die Nutzung generell untersagt worden sein, sondern - zumindest wenn der Verwalter auch nur geringe Sachkenntnis hat - nur die rechtswidrige, weil über ben Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehende, Nutzung.
     
  12. #11 BHShuber, 01.05.2014
    BHShuber

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    Hallo,

    hier wurde bereits der Umstand der Ruhestörung und unberechtigte Nutzung untersagt, es wird immer Umstände geben, die nicht im alleinigen Ermessen des Vermieters liegen.

    Die Grundlage der Ruhestörung wurde bereits untersagt somit erbringt der Vermieter auch den Nachweis in Bezug auf den angeblichen Mangel tätig geworden zu sein.


    Ja das ist richtig, jetzt wenn der Mieter sich gestört fühlt, wird das zu einem zivilrechtlichem Problem des Mieters, denn von Seiten des und der Eigentümer wurde bereits nachweislich gehandelt.

    Zudem, Ruhestörung ist eine Nutzung erst ab 22.00 Uhr, nur weil sich ein Mieter gestört fühlt, ist dass keine Berechtigung die Miete aufgrund eines vermeintlichen Mangels zu kürzen.

    Ganz offen, dem gehören die Flügel mal so richtig gestutzt und du solltest dir hier anwaltlichen Rat einholen.

    Gruß

    BHShuber
     
  13. kathi

    kathi Gesperrt

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    Das Blöde ist nur, dass der gute Wille allein nicht zählt. Der Mangel ist noch vorhanden und damit ist der Mieter weiterhin zur Minderung berechtigt.

    @Superfee
    Wenn bei einer relativ neu erbauten Dachterrasse der Trittschall weggelassen wird, ist das m.E. Baupfusch und stellt einen Mangel dar. Wer hat denn den Bau der Dachterrasse zu verantworten? Das dürfte heutzutage gar nicht erlaubt sein Dachterrassen ohne Trittschall zu errichten.
    Die Beteiligung des Mieters am Bau müsste man mal näher prüfen. Wenn der wusste dass da gepfuscht wurde und das kein Trittschall verbaut wurde, hätte er die Wohnung in Kenntnis des Mangels angemietet.
     
  14. #13 Pharao, 01.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.05.2014
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    Hi,

    meines Erachtens ja.

    Mal abgesehen davon, wenn das neu gebaut worden ist, warum hat man das nicht richtig gemacht ? Dachpappe ist i.d.R. nicht die richtige Unterlage für einen Terrassenboden ! Halte ich also für ziemlich fragwürdig, denn Dachpappe geht auch leicht kaputt, zB wenn Stühle aufgestellt werden, ect.

    Also wenn der Mieter mit der Dachterrasse nicht gerade Fußball dort spielt, dann bezweifle ich irgendwie trotzdem, das bei normaler Benutzung hier so eine Beeinträchtigung vorliegt.

    Hast du dir selber davon schon mal ein Bild gemacht, wie laut die Beeinträchtigung wirklich ist, wenn oben jemand die Dachterrasse benutzt ? Oft übertreiben Mieter auch mal gerne ....
     
  15. #14 Superfee, 02.05.2014
    Superfee

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    Hallo

    Erst mal vielen Dank für die zahlreichen Tipps.

    @BHShuber Der Hinweis auf die Ruhestörung ab 22.00 Uhr ist hilfreich.
    Die Angelegenheit wurde schon unserem Rechtsanwalt übergeben.


    @ kathi
    Für den Bau der Terrasse ist der Nutzer der Terrasse verantwortlich. Er hatte eine
    Baufirma und hat den Bungalow errichtet. Tatsache ist jedenfalls, dass ein Trittschall
    wohl nicht vorliegt. Dieser soll aber noch aufgebracht werden. (Aussage vom HV).
    Solange dies nicht erfolgt ist, hat der HV die weitere Nutzung ja bereits untersagt.

    Der Mieter war bei der o.g. Baufirma beschäftigt und hat bei der Erstellung des Bungalows im Rahmen seiner Beschäftigung mitgewirkt.

    @Pharao
    Ob Beschädigungen an der Dachpappe vorhanden sind, lassen wir demnächst von
    einem Dachdecker prüfen. Laut Aussage der HV sind keine sichtbaren Beschädigungen
    vorhanden.

    Ein Bild konnte ich mir bisher noch nicht selber machen, da der Mieter bisher eine Besichtigung des Bungalows nicht ermöglicht.

    Er wurde bereits mehrmals schriftlich hierzu aufgefordert. Leider ohne Erfolg.

    Ich denke mal das der Mieter hier auch übertreibt um seine Miete zu kürzen.

    Wenn mich ein Nachbar in meiner Ruhe stört, würde ich erst mal mit dem Nachbarn
    reden. Sollte dies keinen Erfolg bringen, würde ich die Polizei einschalten.

    Gruß
    Superfee
     
  16. #15 Superfee, 14.05.2014
    Superfee

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    Lärm von Dachterasse

    Hallo zusammen

    Zwischenzeitlich hat sich in Bezug auf unsere Dachterrasse einiges getan.

    Der Belag wurde auf Beschädigungen geprüft.
    Der Nutzer der Dachterrasse hat eine Trittschalldämmung und einen Belag aufgebracht.
    Die Statik-Berechnung wurde uns auch zugesendet, alles in Ordnung.

    Somit steht der Nutzung der Dachterrasse nichts mehr im Wege. Unser Mieter kann auch eine Minderung deswegen nicht mehr geltend machen.

    LG
    Superfee
     
  17. #16 Papabär, 14.05.2014
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Also ich habe ja nichts gegen ein wenig Kreativität ... aber wie man DAS in den §536 BGB hineininterpretieren kann, erschließt sich mir beim Besten Willen nicht.


    Na, zu solch einer Aussage hätte ich aber auch gerne mal eine Rechtsgrundlage erfahren - und zwar am Besten eine, die bundesweit einheitlich gültig ist.
    Mir ist zwar bekannt, dass wochentags ab 20:00/22:00 Uhr verschärfte Bedingungen gelten ... aber warum vermeidbarer Lärm zu einer früheren Uhrzeit nicht als Ruhestörung gelten soll, verstehe ich nicht.
     
  18. netzer

    netzer Neuer Benutzer

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    Das sind Traummieter die um 22.00 Uhr auf die Uhr sehen und sich beschweren wenn es bei schönem Wetter mal etwas lauter ist.
     
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