Lagerraum: Dachrohling (auch steuerrecht und Notar ;-)

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von frenchberlin2, 07.09.2012.

  1. #1 frenchberlin2, 07.09.2012
    frenchberlin2

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    Hallo,

    es soll ein Dachrohling zum späteren Ausbau erworben werden. Da nun aus steuerlichen Gründen für den Verkäufer noch kein Verkauf in Frage kommt, soll in den nächsten zwei Jahren die Baugenehmigung vom zukünftigen Käufer eingeholt werden.
    Beide wollen sich gegen Unwägbarkeiten absichern aber keinenfalls zum Notar (das würde die Steuerschuld eventuell auslösen beim Verkäufer).

    Deswegen schlägt nun der hoffentlich zukünftige Käufer vor, das Objekt, also das Dach an ihn zu einer geringen Gebühr zu vermieten. Am besten lange Kündigungsfrist, niedrige Miete.

    -Eigenbedarf bei Lagerraum kaum möglich
    -Abriss? da müsste schon gefahr im verzug sein. Wirtschaftliche Verwertung wäre auch auszuschliessen.

    Fällt Euch noch etwas ein wie man den Vertrag am Besten gestalten sollte damit es sicher ist? Ich habe keinerlei Erfhrung mit Mietverträgen für Lagerräume.


    :verrueckt009:
     
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  3. #2 Martens, 10.09.2012
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    Für wen und mit welcher Prämisse soll der Mietvertrag günstig gestaltet werden? Für den Eigentümer / Vermieter oder den Erwerber / Mieter?

    Die Baugenehmigung muß übrigens der Eigentümer einholen oder der Erwerber / Architekt / sonstwer mit Vollmacht und auf Namen und Rechnung des Eigentümers.

    Weshalb man hier eine Mietregelung zwischenschalten will, erschließt sich mir nicht.

    Christian Martens
     
  4. #3 Fragende, 10.09.2012
    Fragende

    Fragende Gast

    Hi Christian

    Der Käufer möchte die Baugenehmigung beantragen aber sichergehen, dass an ihn verkauft wird - deswegen der Mietvertrag. Einevertragliche Regelung zur Albernheit der Baugenehmigungskosten musste wie alles um Immobilien beim
    Notar beantragt werden. Alles was zum Notar geht .. Geht auch zum Finzamt.. Spekulationssteuer: Verkäufer ...

    Der Mietvertrag soll den Verkauf an andere verhindern und ist m. E. sicherer als ein Vorkaufsrecht, was auch leicht ausgehobelt werden kann..

    Danke für jegliche schnelle Hilfe:-))
     
  5. #4 Christian, 10.09.2012
    Christian

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    Wie?

    Man kann eine vermietete Wohnung/Immobile durchaus mit dem bestehenden Mietvertrag verkaufen.

    Oder ist das bei Lagerräumen anders?

    Gruß,
    Christian
     
  6. #5 Martens, 10.09.2012
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    Der Notar meldet nichts dem Finanzamt, wie auch?!

    Man gehe also zum Notar und mache einen Vorverkaufsvertrag, in dem die Immobilien bis zu einem bestimmten Zeitpunkt für den Käufer reserviert wird.
    Alle sind gebunden und niemand sonst erfährt etwas davon.

    Christian Martens
     
  7. #6 frenchberlin2, 10.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 10.09.2012
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    Danke Euch beiden.

    Natürlich kann man vermietete Lagerräume verkaufen. ABER ein Dritter wird das Dach dann wohl kaum kaufen wollen: wer würde das wollen? Vor dem Dachausbau auch noch den Prozess und das Herausklagen von Mietern nur um dort bauen zu dürfen? (Damit ein Käufer sich diesen Stress macht, sollte das Ganze einen anderen Preis haben.)

    Sonst macht Ihr mich stutzig bzgl. Vorvertrag. Du meinst eher eine Reservierungsvereinbarung? (Die dann auch klar wieder Schadensersatz auslöst, z.B. für die Baugenehmigung, die vom Käufer eingeholt wird.)

    Zum Hintergrund: nur der Verkäufer stand bisher im Kontakt mit dem Notar, dieser hat darauf hingedeutet dass: § 18 GrEwStG, 34 ErbStG , 54 EStDV
    -> Will sagen: alles, was beim Notar beurkundet wird, wird an's FA weitergereicht.

    Darunter fallen auch Vorveträge. - Oder nicht?
    Vielleicht hat der Verkäufer auch zu seinen Gunsten geschwindelt, damit er es sich noch anders überlegen kann und nicht zwangsweise schadensersatzpflichtig wird. Aber eigentlich habe ich den Verkäufer getroffen, der wirkte nett und ehrlich.

    Wie ich das verstanden hatte, gehören auch Reservierungsvereinbarungen zu den schlimmen, bösen steuerauslösdenden Dingen.

    Oder irre ich tatsächlich?

    Hingegen, irgend einen privatrechtlichen Vorvertrag kann man sonst getrost auf Zeitungspapier schreiben, der hat eben ohne die Beiwirkung des Notars in Deutschland keinerlei bindende Kraft. - Aber das wissen wir alle hier.
     
  8. #7 frenchberlin2, 10.09.2012
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    Ok, ich kann's selbst selbst beantworten:

    Bereits die Abgabe eines rechtlich bindenden Verkaufsangebots oder ein bürgerlich-rechtlich wirksamer, beide Vertragsparteien bindender Vorvertrag wird zur Steuerpflicht führen
    BFH-Urteil vom 16.12.2003


    Eine Reservierungsvereinbarung ist ja wohl gleichartig anzusehen ?
     
  9. #8 Christian, 10.09.2012
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    Hä?

    Der Eigentümer kann mit dem Dachboden (quasi und auf diesen Fall bezogen) machen, was er will - ohne daß der Mieter des Dachbodens überhaupt nur ein einziges Wörtchen mitzureden hätte.

    Der Eigentümer kann den Dachboden für einen Euro verkaufen - oder auch für eine Million Euro.
    Der Eigentümer kann den Dachboden verschenken. An wen auch immer.
    Und das alles trotz Mietvertrag.

    Wie also soll das dann funktionieren? -->
     
  10. #9 frenchberlin2, 10.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 10.09.2012
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    Vernuft verhindert das Ganze: kein Mensch kauft eine vermietete Immobilie, d.h. einen Dachrohling, wenn er sie ausbauen will.
    Anders formuliert: Würdest Du ein vermietetes Grundstück kaufen um dem Mieter zu kündigen und dann dort eventuell 5 Jahre später ein Haus bauen zu können?
    Ich sage: nein, vernünftige Menschen machen das nicht zumal nicht, wenn die Miete nur irgendwie 50 € im Monat beträgt und man damit auch nicht von einer Rendite sprechen kann.

    (Ok, es gibt Kapitalanleger, die auch seit 15 Jahren vermietete Wohnungen kaufen, sicher .. und die hoffen, dass der Mieter irgendwann auszieht. Aber in dem Fall geht es um Rendite, nicht um's Bauen. Das Bauen wird effentktiv sehr gut mit dem Mietvertrag verhindert. Oder sehe ich das falsch? )
     
  11. #10 Christian, 10.09.2012
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    Wenn der Lagerraum nur günstig genug ist, würde ich ihn kaufen - warum nicht?

    Wenn ich einen Lagerraum zum Preis von einem Euro (oder sogar geschenkt) bekommen könnte, und jeden Monat 50 Euro Miete einstreichen könnte, würde ich wahrscheinlich zuschlagen.

    Ich würde nicht nur, ich habe sogar.
    Zwar keine 5 Jahre, sondern nur 2, und auch nicht nur ein Grundstück, sondern ein Grundstück mit Haus drauf.

    Gut. dann sag das halt. Gut, daß vernünftige Menschen sich nicht an deiner Meinung orientieren (müssen).

    ... und wegen der Rendite, die deiner Meinung nach bei "irgendwie 50 Euro im Monat" nicht groß sein kann:
    Das sagt Wikipedia dazu:
    Ich wette mit dir, daß die Rendite auch bei 50€/Monat jeden beliebigen Wert annehmen kann. Wirklich jeden!
     
  12. #11 frenchberlin2, 10.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 10.09.2012
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    Glückwunsch zu Deinem Einkauf. Das muss ja ein Schnäppchen gewesen sein.
    Dann kannst Du mir ja vielleicht erklären, was Du mit dem Haus/Grundstück vorhast?
    Wie gedenkst Du, die Mieter loszuwerden?
    Willst Du das Haus abreißen?
    Geht es Dir um die Rendite?
    Das Grundstück? Steigende Grundstükspreise?
    Oder einfach nur Geldausgeben? Ein gutes Gefühl?

    Deinen Standpunkt in aller Ehre. In diesem konkreten, natürlich rein fiktiven Fall geht es um ein Renditeverhältnis zwischen 50 € Miete und 500.000€ Kaufpreis.
    Da müsste man dann 10.000 Monate oder 833 Jahre vermieten um den Kaufpreis wieder hereinzubringen.
    Inflationsbereinigt wird vielleicht ein Schuh' drauß und wenn das Ding so lange stehen bleibt, was ich bei der Bauqualität zu bezweifeln wage, es ist _keine_ Burg aus dem Mittelalter, die auch noch weitere 833 Jahre stehenbleibt. :D *blume_überreich*

    Doch dies führt alles weit weg vom ursprünglichen Thema der Vertragsgestaltung eines Mietvertrags, der möglichst vorteilhaft sein sollte für den zukünftigen Erwerber. Und es führt auch weit weg von der Frage, ob eine Reservierungsvereinbarung eventuell doch steuerrechtlich gerade nicht relevant sein könnte.
     
  13. #12 BarneyGumble2, 10.09.2012
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    Du hast bei der Anmietung eines Lagerraums nicht die gleichen Rechte wie die als Mieter von Wohnraum...
     
  14. #13 frenchberlin2, 11.09.2012
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    Genau und hier setzt meine Fragestellung an: Was müsste in solch einem Mietvertrag stehen, damit ich derartige Rechte bekäme? Inwiefern sind die Rechte zwischen lagerräumen und Wohnungen unterschiedlich?
    (Ich kenne persönlich immer nur die Kopplung von Garagen, Lagerräumen und Kellern an Wohnungen -

    aber was beduetet rechtlich eine alleinige Vermietung nur von Lagerräumen für den Mieter... ???
    Und was könnte man anders machen?

    DANKE!
     
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