Langfristiger Ausschluss der Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Herr Dingens, 17.06.2012.

  1. #1 Herr Dingens, 17.06.2012
    Herr Dingens

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    Hallo,

    ich habe ein Einfamilienhaus mit 700 m² Grundstück in erstklassiger Lage in einer größeren bayerischen Stadt vermietet.
    Da der Mieter einiges investieren wollte - teilweiser Innenumbau, Energiesparmaßnahmen wie Dreifachverglasung, verschiedene Sicherheitsmaßnahmen, ... und vor allen Dingen, weil der Mieter kaufen wollte und will, bat er bei Mietbeginn um die Eintragung eines Vorkaufrechts. Das wollte ich nicht, und so haben wir uns darauf geeinigt, dass ich 25 Jahre lang auf eine Eigenbedarfskündigung verzichte.

    Mir kommen nun Zweifel, ob eine dermaßen lange wirkende Vereinbarung eigentlich wirksam ist.

    Was meint die Fachwelt zu dieser Frage?
     
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  3. #2 klavikula, 17.06.2012
    klavikula

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  4. #3 BarneyGumble2, 17.06.2012
    BarneyGumble2

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    M.E. ist die Klausel gültig, da meist nur "für den Mieter nachteilige Vereinbarungen" von Gerichten für ungültig erklärt werden.
    Ein Vermieter wird nunmal bei Rechtsgeschäften "mündiger" bzw. "rechtssicherer" als ein Mieter betrachtet...
     
  5. kathi

    kathi Gesperrt

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    Warum sollte sie nicht wirksam sein? Gibt dem Mieter Sicherheit und ein mögliches Problem liegt ausschliesslich bei dir.
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    da der Mieter hier ja einiges Investieren will und du ihm das auch schriflicht (?) Zugesichert hast, denke ich auch, das dies gültig seinen müsste.

    Bedenke mal auch bitte dabei, unabhängig von der Rechtslage, das viele Sachen wie zB Energiesparmaßnahmen i.d.R. die Aufgaben des Vermieter/Eigentümer sind und da versteh ich den Mieter durchaus das er hier Sicherheit haben will, wenn er hier soviel Geld reinsteckt.

    Ob wirksam oder nicht, mal aussen vor gelassen: Warum hast du dir das nicht vorab ordentlich Überlegt ? Sorry, ich versteh nicht warum die Bedenken immer erst hinterher kommen müssen.
     
  7. kathi

    kathi Gesperrt

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    Nochmal:
    warum sollte es unwirksam sein? Der TE hätte mit dem Mieter auch vereinbaren können, dass dieser nach seinen gesamten Investitionen das Haus für 5000€ erwerben kann und wäre an diese Vereinbarung gebunden.
    Warum macht sich der TE überhaupt Sorgen darüber ob der Vertragsinhalt wirksam ist? Wenn er sich unvorsichtigerweise für einen 25jährigen Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung entschieden hat, dann ist das einfach Pech. Muss man halt vorher mal ein bisschen nachdenken.
     
  8. #7 Christian, 18.06.2012
    Christian

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    Besser wie ihr beide es getan habt kann man es m.E. nicht ausdrücken. :-)
     
  9. #8 Herr Dingens, 18.06.2012
    Herr Dingens

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    Jaja, ihr habt ja alle Recht!
    Ich habe mit der Regelung kein Problem, weil ich diesen Passus schon aus der Welt schaffen kann, ich kam nur auf die Frage der Rechtswirksamkeit, weil z.B. verschiedene Versicherungsverträge o.ä. nicht länger als 10 Jahre Laufzeit haben dürfen.

    Das nächste Mal überlege ich früher, keine Frage. Bei mir hatten die Alarmglocken nicht geklingelt, weil ich mit Sicherheit keinen Eigenbedarf anmelden werde.
    Allerdings war mir nicht klar, dass ich beim Verkauf der Immobilie einen schlechtere Preis erzielen werde.
     
  10. Pharao

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    Hi,

    das muss nicht sein, denn immerhin ist es ja auch eine Wertsteigerung der Immobilie, wenn Energiesparmaßnahmen (jetzt vom Mieter) durchgeführt werden. Lediglich werden die potenziellen Käufer die gerne die Immobilie selber bewohnen wollten, weniger Interesse daran haben. Aber soll auch Kaufinteressenten geben, die eine Immobilie als Geldanlage sehen und froh sind, wenn alles schon (langfristig) vermietet ist. Die Chance das dieser Mieter früher auszieht ist wohl gering, wenn er jetzt soviel reinsteckt in seine Mietswohnung.

    Ich hoffe nur das ihr Vertraglich alles gut geregelt habt, also was genau der Mieter hier machen muss/darf/soll.
     
  11. #10 Herr Dingens, 18.06.2012
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    Ja, da kannst du auch wieder Recht haben.
    Ich denke halt, einer der das Objekt als Anlage kauft, wird härter verhandeln als einer, der sich verliebt hat und unter allen Umständen drin wohnen will.

    Ich hoffe auch, dass vertraglich gut geregelt ist, was der Mieter machen darf/kann/soll ... .

    Leider weiß man das immer erst im Nachhinein.
     
  12. Pharao

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    Hi,

    da muss man erstmal Fragen, ist diese Immobilie überhaupt so eine, wo man sich "verlieben" kann ? Also was besonderes, was eben nicht üblich oder was es nicht massenhaft gibt ?

    Wenn`s ein 08/15 Haus ist, mit einer 08/15 Wohngegend, ect, dann interessieren sich die meisten Käufer wohl eher am Preis, egal ob der Käufer das dann als Wertanlage sieht oder selber nutzen will.

    Das kommt wohl darauf an, was ihr genau dazu vereinbart habt. Ich mein, man kann ja auch vereinbarten bis wann was spätestens gemacht werden muss bzw auch was genau im Einzelen gemacht werden soll oder auch zB welche Marken verbaut werden müssen, ect.

    Also da sind der Phantasie keine Grenzen gesetzt ......
     
  13. #12 Papabär, 18.06.2012
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    Ähem, ... hallo erstmal .... keine Ahnung was Du vorhast, aber wenn es das ist was ich denke, dann solltest Du Dir vlt. mal den §539 BGB durchlesen - nur rein vorsichtshalber.
     
  14. #13 Herr Dingens, 18.06.2012
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    @Pharao,

    ja, das ist eine besondere Immobilie in einer besonderen Lage.

    @Papabär,

    wie ist das mit Ein- oder Umbauten, die der Mieter auf seinen Wunsch hin gemacht hat, wenn er fristlos gekündigt wird?
     
  15. #14 Papabär, 18.06.2012
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    Ich habe keine Ahnung, ob die fristlose Kündigung hier irgendwelche Veränderungen der Rechtslage nach sich zieht, aber ich habe selber mal einen Fall verloren, bei dem ein Mieter auf eigenen Wunsch (und lt. Vereinbarung auf eigene Rechnung) sein Bad für teures Geld saniert hat und zwei Jahre später ausgezogen ist.

    Im Zweifel wird der Mieter vermutlich von seinem Recht zur Aufrechnung Gebrauch machen - und Deine fristlose Kündigung damit aushebeln.
     
  16. #15 Nürnberg, 18.06.2012
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    ich hoffe das führt jetzt nicht wieder zu riesen Diskussionen, aber meine Nachbarin hat die fristlose Kündigung und eine ordentliche deren Ablaufdatum (also das Datum an dem sie hätte ausziehen sollen) schon vorbei ist und hat trotzdem zwei einstweilige Verfügung gegen den Vermieter durchbekommen. Weil sie solang nicht festgestellt ist ob die fristlose Kündigung überhaupt berechtigt war/ist, die gleichen Rechte hat wie vor der fristlosen Kündigung bzw den beiden Kündigungen.
     
  17. #16 Herr Dingens, 18.06.2012
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    Omg!
    Ich danke euch, klinke mich aus, und gehe zum Spezialanwalt.
     
  18. #17 BarneyGumble2, 18.06.2012
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    In einem Forum bekommst Du nur Meinungen.
    Eine Rechtsberatung darf nunmal nur durch Juristen erfolgen! Ein Fachanwalt für Mietrecht ist da die richtige Anlaufstelle.

    Im Zweifel kann Dir aber auch ein Anwalt sagen was er will, der Richter in der Verhandlung hat das letzte Wort...

    Meine Meinung ist und bleibt: Die Klausel ist gültig, da es sonst zum Nachteil des Mieters wäre!
     
  19. #18 Herr Dingens, 19.06.2012
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    Mein OmG war auf "Nürnberg" bezogen ;-).

    Meinungen war ja, was ich wollte. Mittlerweile habe ich die Meinung, dass die Klausel gültig sein dürfte, was ja auch völlig ok ist. Ich habe kein Bedürfnis wegen Eigenbedarf zu kündigen, ich wollte nur mal Einschätzungen, ob 25 Jahre ok ist, da bei anderen Regelungen solche Laufzeiten nicht ok sind.

    Danke für die Einschätzungen!
     
  20. #19 Pharao, 19.06.2012
    Zuletzt bearbeitet: 19.06.2012
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    Wie schon irgendein User hier geschrieben hat, oft gibt es nur Einschränkungen, wenn`s den Mieter betrifft, da dieser ja als dumm, doof, ect angesehen wird. Dem Vermieter unterstellt man aber fast immer, das er sich damit auskennen muss und weis was er ggf da macht. Das soll also heißen, da es keine nachteilige Vereinbarung für den Mieter ist, ist alles OK. Das es für den Vermieter nachteilig ist, das spielt dann oft keine Rolle.
     
  21. #20 Herr Dingens, 19.06.2012
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    Ja, verstehe, danke!
     
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