Leerstehende und unbeheizte Wohnung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Michael K, 22.03.2010.

  1. #1 Michael K, 22.03.2010
    Michael K

    Michael K Neuer Benutzer

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    Hallo alle zusammen,

    ich habe durch Zufall dieses Forum gefunden und hoffe hier fachmänische Antworten auf ein paar Fragen zu bekommen.
    (Im Internet hab ich nichts hierzu gefunden - Urteil oder ähnliches - und im WEG kann ich auch nichts finden).



    Zur Situation.
    In unserer WEG (wir sind erst seit letztem Jahr Eigentümer in der WEG) steht seit vielen Jahren eine Wohnung leer.
    Wie ich jetzt, durch die Abrechnung 2009, erfahren habe hat der Eigentümer dieser leerstehenden Einheit wohl seine Heizung völlig stillgelegt, d.h. sämtliche Ventile am Strang geschlossen. Sein Wärmezähler, der den Verbrauch der gesamten Wohnung zählt, steht wohl seit Jahren auf dem selben Zählerstand.

    Miteigentümer, die schon länger in der WEG sind, erzählten mir sie würden seit Jahren versuchen dies zu ändern. Aber der Verwalter erzähle ihnen immer wieder es gäbe keine rechtliche Grundlage dafür den entsprechenden Eigentümer zu zwingen dies zu ändern, einen Minimaldurchfluss zu gewährleisten bzw. leicht zu heizen.

    Zudem durch die Wohnungen unter- und oberhalb der leerstehenden Wohnung wohl, zumindest bisher, die Frostsicherheit ausreichende gewährleistet ist.




    Meine Fragen hierzu sind nun:

    1. Kann das Stilllegen der Rohre negative Folgen auf die Heizungsrohre und Ventile in der Wohnung haben? Und wenn ja, wer haftet dann dafür?

    2.Kann man den Besitzer „zwingen“ seine Wohnung zumindest leicht zu beheizen um einen möglichen Schaden am Mauerwerk/Gemeinschaftseigentum zu vermeiden?

    3.Sollte sich durch den jetzigen Zustand des Nichtheizens ein Schimmel oder ähnliches bilden, wer haftet dann? Der Eigentümer, der Verwalter (weil er nichts getan hat) ?

    4.Was passiert, bzw. wer haftet wenn es in dieser Wohnung, z.B. durch Frost, zu einem Rohrschaden kommt? (Obwohl dies wohl durch die Wärme der unter- und oberhalb der leerstehenden Wohnung liegenden Wohnungen vermieden wird.)



    Sicherlich kennen die Verwalter unter euch solche Fälle. Wie kann man, wie können wir als Eigentümer, diesen lösen?


    Ich hoffe Ihr könnt mir/uns helfen.




    PS: Tolles Forum, ich habe hier schon einiges an interessantem gelesen (nur leider nicht zu meinem/unserem Thema)
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Die Antwort hat der Verwalter bereits gegeben.
    Wie um alles in der Welt soll es durch Kälte zu einem Schaden am Mauerwerk kommen?

    Wie um alles in der Welt soll in einer Leerwohnung Schimmel entstehen?

    Wenn es einen Frostschaden gibt, haftet selbstverständlich der Wohnungseigentümer. Allerdings dürfte dieser Schaden auch durch die Gebäudeversicherung abgedeckt sein.

    Die Lösung für die Eigentümer ist einfach: sie müssen sich zu der Erkenntnis durchringen, dass man niemandem die Beheizung seiner Wohnung vorschreiben kann.
     
  4. #3 Michael_62, 22.03.2010
    Michael_62

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    Nachfrage @rmhv

    Wäre eine einzelvertragliche Vereinbarung einer Mindesttemperatur gültig? Bei den Urteilen findet sich immer die umgekehrte Situation.
     
  5. #4 pragmatiker, 22.03.2010
    pragmatiker

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    zwischen wem soll diese einzelvertragliche regelung denn gelten ?
    und warum sollte ein eigentümer diese unterschreiben ?
     
  6. #5 Michael_62, 23.03.2010
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    Der Mieter soll sie unterschreiben.
    In unseren Verträgen steht drin, dass der Mieter sicherstellt, dass die Wohnung auch während Abwesenheit frostsicher beheizt und regelmässig kontrolliert wird.

    Aber im AGB Bereich.
    Da scheint das ja ungültig zu sein, wie ich es verstehe.
     
  7. #6 lostcontrol, 23.03.2010
    lostcontrol

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    pure physik. ausdehnung bzw. zusammenziehen von masse bei temperaturschwankungen.
    gibt's so einiges an gutachten über schäden an der bausubstanz durch kälte (vor allem natürlich am putz innen).

    kondensation => feuchtigkeit => schimmel.
    unbeheizte räume schimmeln bekanntlich eher als beheizte. dazu muss nicht unbedingt durch personen feuchtigkeit eingebracht werden.
    schau dir mal ein paar leerstehende häuser an - warum schimmelt's da überall?

    steht allerdings in jedem standard-mietvertrag drin, dass der mieter verpflichtet ist die wohnung zumindest zu "überschlagen" (sowohl in denen vom mieterschutzbund, als auch in denen von haus&grund, als auch in denen aus dem schreibwarenladen, ausserdem auch in der neufassung des mustermietvertrags des bundesministeriums der justiz nach dem mietrechtsreformgesetz).
    heisst das, dass die alle nicht korrekt wären???
     
  8. #7 pragmatiker, 23.03.2010
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    wie kann in einer leerstehenden wohnung ein mieter sein ?
     
  9. #8 BarneyGumble2, 23.03.2010
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    Das habe ich mich auch gefragt. :?

    Das gibt es wohl nur dann, wenn der Mieter zwar noch Miete zahlt, aber schon längst umgezogen ist.
    Aber der TE scgrieb ja glaube ich am Anfang, dass die betr. Wohnung schon mehrere Jahre leer steht...
     
  10. #9 Michael_62, 23.03.2010
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    Eigentümer! Danke! Mea Culpa.

    Da gilt uneingeschränkt §823 (1). Er kann machen was er will, jedoch wenn der Schaden durch ihn kommt muss er löhnen. :wink
     
  11. #10 PHinske, 23.03.2010
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    Ich würde mir als Eigentümer nicht von den anderen vorschreiben lassen wollen, ob und wieviel ich zu heizen habe.

    Das dürfte schlichtweg unmöglich sein, so etwas durchzusetzen.

    Im ersten Moment scheint es ärgerlich, dass Eigentümer/Mieter in gewissem Maße "mitheizen". Andererseits wäre auch der Jahresenergieverbrauch höher, wenn die leere Wohnung direkt beheizt werden würde. Also wäre auch der Grundkostenanteil (meistens 30 % der Gesamtheizkosten) für jede einzelne Wohnung in Euro höher, weil ja mehr Energie verbraucht worden wäre.

    MfG
    PHinske
     
  12. #11 Michael K, 04.04.2010
    Michael K

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    Hallo alle zusammen,

    und danke für eure Antworten.

    Dann bringt es wohl auch nichts wenn wir einen Beschluss (sofern ein solcher Beschluss überhaut in die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft fallen würde) fassen das auch leerstehende Wohnungen in gewissen Umfang zu beheizen sind??
     
  13. #12 PHinske, 04.04.2010
    PHinske

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    Nö, das bringt nichts.

    Höchstens zusätzlichen Ärger und zusätzliche Kosten.

    Dieser Beschluss wäre für ungültig zu erklären, wenn ihn jemand beim Amtsgericht anficht.

    Abgesehen von der fraglichen Beschlusskompetenz könnte man einen solchen Beschluss wohl kaum wasserdicht machen (hinreichende Bestimmtheit).
    Überwachen kann man ihn auch nicht.

    MfG
    PHinske
     
  14. RMHV

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    Knapp daneben... :wink
    Eine Voraussetzung für einen Schadenersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 BGB ist eine widerrechtliche Handlung.
     
  15. #14 Michael_62, 04.04.2010
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    :winkTouché und der Pfeil sitzt.
    836ff da es sich hier um die verschuldensunabhängige Sachenhaftung des Gebäudes handelt.
    Bei Auffrieren und nicht getroffener Vorsorge fliegt der Pfeil aber nach 823 retour.

    Deswegen benötigt man als Grundbesitzer zwei Enthaftungsverträge :wink
     
  16. #15 Michael K, 27.04.2010
    Michael K

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    Hallo alle zusammen,

    wir (verschiedene Eigentümer und der Verwaltungsbeirat) haben uns gerade heute wieder die Köpfe um dieses Thema heiß geredet.

    O.K., wir können den Eigentümer per Beschluss nicht zwingen zu heizen oder zumindest einen Minimaldurchflus (bez. Frostsicherheit) herzustellen.

    Aber, wenn es jetzt (was niemand hofft) durch dieses "Nichtdurchströmen" mit warmem/heißem Wasser zu einem Frostschaden in der Wohnung kommen sollte, wer haftet dann?
    Die Versicherung wird doch sicherlich, sobald sie mitbekommt das der Heizungsstrang stillgelegt war, die Haftung wegen grober Fahrlässigkeit oder ähnl. verweigern.

    UNd wenn die Versicherung nicht zahlt, welche Kosten müste dann der Eigentümer (hier auch Verursacher) denn zahlen? Gehören die Rohre im Fussboden und der Wand nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum, so dass letztlich auch die Gemeinschaft für diese Kosten eintreten müsste?


    Also ich habe mir §14 WEG angesehen. Dort steht:
    Kann man Ihn nicht dadurch zwingen zumindest einen "minimal Durchfluss" herzustellen.


    Und, auch so eine "Idee" unserer Runde.
    Eigentlich ist doch unser Verwalter dafür zuständig unser Objekt in Ordnung zu halten (eigentlich doch unter Berufung auch obigen §14 wohl den Eigentümer verpflichten könnte seine Heizung zumindest sió zu betreiben das kein Schaden entstehen kann) !?!?!?
    Da dieser aber ja davon weiß das hier abgeklemmt wurde, müsste der dann im Schadensfall nicht haften, weil er eine Gefährdung des Gemeinschafts- wie Sondereigentums geduldet hat?
     
  17. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    So langsam nimmt dieser Thread Züge von Verfolgungswahn an...
    Es fängt damit an, dass ein Eigentümer seine Heizung angeblich "abgeklemmt" hat. Mal ganz abgesehen davon, dass dieser Ausdruck eher auf Elektroinstallationen als auf Heizungen hindeutet, wird es möglicherweise darum gehen, dass die Thermostatventile auf "0" stehen.
    Da wird verlangt, dass eine "minimaler Durchfluss" zu gewährleiten sein soll. Das lässt vermutetn, dass es mit der Kenntnis über den Aufbau einer Heizungsinstallation nicht sehr weit her sein kann. Es gibt - zumindest soweit die Installation neueren Datums ist - nämlich regelmäßig einen Vor- und einen Rücklauf, der vom Wohnungseigentümer nicht "abgeklemmt" werden kann. Das erwärmte Wasser wird mittels einer Pumpe ständig durch diese Leitungen geschickt. In der Wohnung kann nun der Heizkörperthermostat geöffnet sein mit der Folge, dass erwärmtes Wasser auch durch den Heizkörper fließt oder es ist geschlossen mit der Folge, dass das erwärmte Wasser im Vorlauf am Heizkörper vorbei fließt.

    Die Gebäudeversicherung zahlt bei Leitungswasserschäden. Durch Frost geplatzte Leitungen sind davon nicht ausgenommen. Ob der Versicherer am Ende beim Wohnungseigentümer Regress nehmen will oder nicth, muss die GEmeinschaft eigentlich schon nicht mehr interessieren.


    Der Verwalter ist weder das Kindermädchen noch der Vormund der Wohnungseigentümer. Weder er noch die Wohnungseigentümergemeinschaft können einem Wohnungseigentümer Vorschriften machen, wie dieser seiner - zweifellos bestehenden - Verpflichtung zur Vermeidung von Schäden nachkommen will.
     
  18. #17 Michael K, 28.04.2010
    Michael K

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    Guten Morgen erst ein mal.


    Sorry, aber es ist ist wirklich so wie ich geschrieben habe (vielleicht nicht klar genug ausgrdrückt).
    In unserem Haus sind KEINE Wandheizkörper angebracht, sondern eine Fussbodenheizung.
    In jeder Wohnung sind Ventile an den Abzeigungen der Strangleitung (ich hoffe dies ist die richtige Bezeichnung für die aufsteigenden Rohre durch die die Zirkulationspumpe das warme Wasser befördert) VOR dem Wärmemengenmesser. D.h. (ein Heizungsbauer hat das schon bestätigt), wenn man diese Ventile schließt, wie es eben dieser Miteigentümer gemacht hat, ist definitiv die gesamte Heizung der Wohnung vom Strang abgetrennt, somit druckfrei. Also würde selbst bei 20 grad Minus kein einziger Tropfen warmes Wasser durch die Rohre dieser Wohnung fließen.
     
  19. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wo liegt denn - im hier in Rede stehenden Kontext - der grundlegende Unterschied zwischen der Fußbodenheizung und einzelnen Heizkörpern? Es gibt keinen. Der einzige Unterschied ist, dass es - was übrigens auch bei Einzelheizkörpern durchaus üblich ist - die gesamte Wohnung vom Vorlauf abzweigt und nicht jeder Heizkörper einzeln.
    Dass der Wohnungseigentümer zur Vermeidung von Frostschäden verpflichtet ist, ist unstreitig. Wie er dieser Verpflichtung nachkommt, ist aber ganz allein seine Angelegenheit. Kommt der Wohnungseigentümer seinen Verpflichtungen nicht nach, hat er den Schaden zu ersetzen. Das ist eine ganz normale Rechtsfolge, begründet aber trotzdem keinen Anspruch anderer Eigentümer oder der Gemeinschaft auf ein bestimmtes Verhalten.
     
Thema: Leerstehende und unbeheizte Wohnung
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