Leidiges Thema: Erhaltungsaufwendung, 15% Grenze der Anschaffungskosten bei Vermietung

Diskutiere Leidiges Thema: Erhaltungsaufwendung, 15% Grenze der Anschaffungskosten bei Vermietung im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebes Forum, ich lese hier schon eine Weile mit und habe nun selbst eine Frage. Kurz die Sachlage. Kauf einer Eigentumswohnung. Kaufpreis...

  1. #1 Toastedblackcat, 21.09.2015
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    Hallo liebes Forum,
    ich lese hier schon eine Weile mit und habe nun selbst eine Frage.
    Kurz die Sachlage.

    Kauf einer Eigentumswohnung.
    Kaufpreis 2,5 Zimmer Wohnung 42.000 Euro. Klassische Anschaffungskosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) 4.600Euro.
    Die Wohnung wurde von mir renoviert und wird jetzt vermietet. Habe meine Steuererklärung gemacht und erhalte nun vom Finanzamt ein Schreiben bzgl. der 15% Grenze. Was mir nicht ganz klar ist- ist das warum?

    Meine Werbungskosten stellen sich wie folgt zusammen.
    Abschreibung 1057,00 Euro (wurde 2013 genauso anerkannt, Bekannte von mir arbeitet beim Finanzamt und hat mir den Grund und Boden ausgerechnet und ich habe ihn abgezogen und so angegeben)

    Schuldzinsen aus Kredit ca. 680,00Euro.
    Geldbeschaffungskosten 190,00Euro.
    Renovierungskosten: 3.580,00Euro.

    Zwischenzeile Z39/40 für möblierte Vermietung (so im Vorjahr mit Mitarbeiterin vom FA abgesprochen und bei allen meinen Wohnungen so angegeben und akzeptiert seit 2012) 1790,00Euro.
    Auf zwei Jahre verteilte Kosten (Zeile 41) 1336,00Euro (also gesamt 2670Euro).
    Z 46 506,00Euro.
    Z 47 190,00Euro.
    Z 49 710,00 Euro.
    Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung für das Jahr 3090,00Euro.

    Nun meine Frage mit der Bitte ob mir jemand die Sachlage erläutern kann.

    Wieso überschreite ich mit Renovierungskosten von 6250,00Euro- die 15% Grenze? (werden beispielsweise die Fahrten zum Baumarkt mitgerechnet?)

    Wenn ich das richtig sehe bin ich zwar knapp- aber dennoch unter der 15% Grenze.

    Kaufpreis+NK= 46.600,00-10% Grund und Boden=41.940,00Euro. Davon 15% sind 6291,00 Euro.

    Sollte ich da falsch liegen korrigiert mich bitte.

    Für alle konstruktiven Antworten und die Richtigstellung der Angelegenheit bin ich sehr dankbar.

    Viele Grüße
     
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  3. Andres

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    Das bringe ich mit den übrigen Angaben nicht zusammen. Werden 2 oder 2,5 % abgeschrieben? Welcher Wert wird abgeschrieben, welcher Grundstückswert wird angenommen?


    Die Fahrt zum Baumarkt würde mitgerechnet werden.

    Allgemein ist die Lücke derartig klein, dass schon eine geringe abweichende Bewertung des Grundstücks zu einer soliden Überschreitung der 15 %-Grenze führt. Da mir 10 % als Anteil für das Grundstück schon sehr wenig erscheinen (auch wenn sie nicht unmöglich sind), würde ich zunächst in dieser Richtung suchen.
     
  4. sara

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    = Gesamtbetrag mit Fahrtkosten?

    für was?

    aus welchem Betrag für was?

    in Z 49 sind da die Fahrtkosten drinnen bzw. was ist dein "Sonstiges"

    da sind wohl die Rücklagen mit drinnen, die können nicht steuerlich abgezogen werden.

    Also im Grunde musst du deinen Steuerbescheid mal sehr aufmerksam lesen, da steht in der Regel auch eine genaue Begründung.

    Aus der Afa kannst du zumindest die Höhe des abzuschreibenden Gebäudewertes ausrechnen.
    Allerdings hat die Afa nichts mit den Renovierungskosten und der 15% Grenze zu tun.
     
  5. #4 Toastedblackcat, 23.09.2015
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    Guten Morgen zusammen, sorry für die etwas verspätete Meldung.


    zum oberen Punkt:

    2%. Ist baujahr aus den 70igern. Diese Zahl habe ich so berechnet bekommen von der FA Mitarbeiterin und übernommen. und wurde auch anerkannt.

    zum zweiten:
    10% wurden wie gesagt nicht von mir berechnet. Die Jahre zuvor habe ich gar nichts angegeben und vom FA dann eine genaue Aufstellung erhalten (und diese dann übernommen). Bei der Wohnung habe ich mir die 10% ausrechnen lassen, sie wurden übernommen, ich habe nochmal angerufen und nachgefragt ob ich da noch auch eine explizite Aufstellung erhalte und es hieß- "nein,das ist ok so". Daraufhin habe ich den Wert übernommen und dieses Jahr wieder angesetzt.
     
  6. #5 Toastedblackcat, 23.09.2015
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    Ja- das war ja auch nur zur Aufstellung. Das man als Leser eine Übersicht hat.
     
  7. #6 Toastedblackcat, 23.09.2015
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    Ich denke die Begründung wird die Knappheit sein. Bzw. aus deren Sicht ein überschreiten. Ich reiche jetzt die Unterlagen nach die das FA noch will und dann ist es eben so.

    Vielen Dank für eure Antworten :-)
     
  8. sara

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    aber genau das wird auf den weiteren Seiten des Steuerbescheides normalerweise auch genau begründet.

    Dann hättest du dir mit den Fahrtkosten evtl. ein Ei gelegt... :unsicher011:

    Nur wenn die 2% Afa tatsächlich 1057 € beträgt, dann wäre der Gebäudewert 52850€, was dann nicht hinkommen könnte.

    Du solltest dir den Wert der Wohnung, den das Finanzamt zu Grunde gelegt hat dir geben lassen, falls das nicht doch auf dem Bescheid zu erkennen ist.

    Schau dir den Bescheid mal genau an, wie hoch die Afa da genau beziffert wurde?
    (Nicht was du im Antrag geschrieben hast)
     
  9. #8 Toastedblackcat, 23.09.2015
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    Naja, habe ja nur Fahrtkosten angegeben die ich tatsächlich hatte. Sprich an dem Tag an dem ich zum Baumarkt gefahren bin (mit Kaufbeleg) habe ich die KM zum Baumarkt abgesetzt.

    Einen Bescheid an sich habe ich noch nicht. Nur einen Brief meiner Sachbearbeiterin bzgl. Unterlagen die ich nachreichen muss und folgendem Wortlaut bzgl. der 15% Grenze:

    "Die Erhaltungsaufwendungen übersteigen 15% der Anschaffungskosten und sind deshalb zur Bemessungsgrundlage für die Abschreibung hinzuzurechnen. Die ERhaltungsaufwendungen sind somit nicht voll abzugsfähig."

    Kann ich da eine detaillierte Aufstellung fordern? Weil ich finde nicht das bspw. Inventar mit dazugerechnet werden kann. Das sind doch bewegliche Gegenstände die nicht fest mit der Wohnung verbunden sind- und somit m.M. nach nicht zu den Renovierungskosten zählen.
     
  10. #9 sara, 23.09.2015
    Zuletzt bearbeitet: 23.09.2015
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    ...die geforderten Unterlagen nachreichen
    dann dann solltest du den Steuerbescheid erstmal abwarten.

    Was du findest ist unerheblich...

    Dann hast du also noch weitere Kosten (die du oben nicht aufgeführt hast) für Inventar (Küche ?) oder was geltend gemacht?

    Am besten lässt du dann, wenn der Steuerbescheid mit den Begründungen vorliegt, du ihn dann auch nicht verstehst von einem Steuerberater prüfen.
    Dann kann auch noch Einspruch innerhalb von 4 Wochen eingelegt werden, sollte da etwas nicht richtig sein...
     
  11. #10 Toastedblackcat, 23.09.2015
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    Nein habe ich nicht. Zwischenzeile 39/40 war das mit dem Inventar/der Möblierung- im oberen ersten Post aufgeführt. Das habe ich aber schon immer so gemacht, auch bei anderen Wohnungen- und es wurde nie moniert (auch wenn ich mit den Beträgen dann über der 15% Grenze gewesen bin- wurde es nicht mit einberechnet) Daher finde ich komisch, dass es jetzt mit einberechnet wird. Aber ich werde jetzt alles einreichen und dann nachfragen warum es so ist.
     
  12. #11 Toastedblackcat, 09.11.2015
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    Hallo liebe ForenMitlgieder,
    kurz zum Update. Wurde mir über die 15% -Grenze angerechnet und den Steuerbescheid habe ich bekommen (Mit Abschreibung über 50Jahre). Habe es sachlich begründet, dass bewegliche Kleingegenstände und Möbel nicht fest mit der Wohnung verankert sind und erhalte in den nächsten Tagen einen neuen Steuerbescheid in dem die Änderungen sind.
    Danke euch für die Antworten
     
  13. #12 Venceremos!, 12.12.2015
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    Ich hänge mich hier mal mit meiner Frage dran: Ich habe dieses Jahr eine Eigentumswohnung erworben und hatte Instandhaltungsausgaben, die deutlich unter 15% netto des Kaufpreises lagen und deshalb ganz normal vollständig im laufenden Jahr abgeschrieben werden sollen. Allerdings ist bereits heute ziemlich sicher absehbar, dass wegen größerer Sanierungsaufwendungen am Gemeinschaftseigentum im nächsten oder übernächsten Jahr die 15% Grenze gerissen werden wird. Nach meinem Verständnis müssten dann alle in den ersten drei Jahren, also auch die bereits in diesem Jahr angefallenen, Aufwendungen über 40 Jahre abgeschrieben werden.

    Wie läuft das praktisch? Die Steuererklräung für 2015 wird ja schon lange rechtskräftig sein, wenn der große Sanierungsposten steuerlich wirksam wird.
     
  14. Andres

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    "Rechtskräftig" ist das falsche Wort, bei Steuerbescheiden heißt das "bestandskräftig". Der Unterschied hat es in sich, denn mit einem bestandskräftigen Steuerbescheid sind Dinge möglich, die man beim Begriff "Rechtskraft" nicht unbedingt erwartet hätte. Dazu gehört vor allem die Möglichkeit, die Festsetzung der Steuer unter bestimmten Umständen zu ändern, § 173 AO.

    Dann gibt es noch eine viel einfachere Möglichkeit: Der Steuerbescheid könnte von Anfang an nur vorläufig gewesen sein oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung gestanden haben. Das kommt gar nicht so selten vor ...
     
    Venceremos! gefällt das.
  15. #14 Venceremos!, 12.12.2015
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    Danke Andres, §173AO erscheint einschlägig. Hast du Erfahrungen aus erster oder zweiter Hand, dass das Finanzamt tatsächlich auch in der Praxis so vorgeht? Das dürfte ja gar nicht so selten vorkommen.

    Dass ein Bescheid komplett unter Vorbehalt steht kenne ich hingegen nicht. Es stehen (bei mir zumindest) immer nur einzene Punkte unter Vorbehalt, bei denen eine letztinstanzliche Entscheidung noch aussteht.
     
  16. Andres

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    Für diesen Fall (15 %-Grenze) nur aus zweiter Hand. "Mein" Finanzamt hat mir bisher immer den Bescheid unter Vorbehalt erteilt, wenn so etwas zur Diskussion stand.


    Ist bei der Einkommenssteuer auch eher unüblich. Dem "Vorbehalt der Nachprüfung" begegnet man als Vermieter am ehesten noch bei der Umsatzsteuer, aber da ist das mit den Steuerbescheiden nochmal ein eigenes Thema ...

    Das dürften die meisten Leute kennen, die sich um eine vorteilhafte Steuererklärung bemühen. ;)

    Diese Variante heißt dann aber nicht "unter Vorbehalt" sonder "vorläufig".
     
  17. #16 Toastedblackcat, 26.02.2019
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    Wieder mal das gleiche Thema - 15% Grenze.
    Zwei Fragen hierzu: Ich saniere derzeit ein MFH und zwei Eigentumswohnungen. Ich bestelle Material und lasse es meistens ans Haus liefern (weil man da die Paletten einfach gut abstellen kann). Nun ist mir ein bisschen ungut weil: ich hab als Lieferadresse immer das Haus und ich bestelle z.b. 100m² Fliesen und verbaue diese dann im Haus und in den Wohnungen. Ich versuche die Rechnungen bestmöglich aufzuteilen aber zu 100% klappt es eben nicht immer. Denn bspw. Bohrhammer nehme ich natürlich für jede Baustelle, ebenso Nägel, Fliesenkleber usw.
    Wenn ich einfach alle Rechnungen aufs Haus knalle komme ich über die 15% Grenze, daher teile ich natürlich auf wo es geht.

    Nun aber meine Frage: kann mir das mit den Lieferscheinen irgendwann um die Ohren fliegen weil ich alles immer ans Haus liefern lasse?
    Und 2: Ich habe eine der Wohnungen schon vermietet - bin aber immer noch am renovieren. Die Mieter (Mazedonisches Pärchen, mit zwei Kindern, die froh sind einfach eine Wohnung zu haben) helfen auch selbst mit wo sie können. Kann das Problematisch werden? Ich renoviere und bekomme gleichzeitig Miete?

    Bis jetzt hatte ich damit nie Probleme weil z.b. in einer Wohnung (Als WG vermietet) Mieteinnahmen immer parallel zu Renovierungsarbeiten waren. Immer wenn Zimmer frei, wird renoviert und wieder vermietet. Hier hat es das FA nie gestört, dass dies alles parallel lief.

    Habt ihr hierzu Erfahrungen? Klar ist jedes Finanzamt anders drauf-mir war es wichtig die Miete gleich anzugeben beim FA.
     
  18. #17 taxpert, 26.02.2019
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    Das wird im Rahmen einer Prüfung -sei es durch den Innendienst oder durch die BNV- zu einem Problem des Nachweises der Zuordnung führen. Du solltest daher bereits jetzt geeignete Beweisvorsorge treffen, um später nachweisen zu können, wo die Materialien tatsächlich verwendet wurden.

    Das interessiert den Fiskus herzlich wenig! Im Zusammenhang mit deiner ersten Frage kann das natürlich insoweit zu Nachfragen kommen, da der "normale" Lebenssachverhalt wäre, dass die bereits bewohnten Wohnungen nicht umfangreich saniert werden und daher die Kosten auf die nicht vermieteten Einheiten entfallen. Also auch insoweit Beweisvorsorge treffen!

    taxpert
     
  19. #18 immodream, 01.03.2019
    immodream

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    Hallo Toastetblackcat,
    wir haben in diesem Forum ja bereits öfters festgestellt, das nicht alle Finanzämter in Deutschland gleich entscheiden oder vorgehen.
    Das sehen wir ja auch an den Beiträgen von Taxpert.
    Ich habe mit meinen Sachbearbeitern früher vereinbart, das bei Handwerkerrechnungen über tausend Euro oder waren es DM , die jeweilige Wohnung benannt wird.
    Den Bohrhammer oder alle anderen Maschinen kannst du doch absetzen wo du willst, oder glaubst , es kommt einer von Finanzamt und zählt nach wo du wieviel Löcher gebohrt hast.
    Wer soll sich mit solchen Peanuts beschäftigen ?
    Ich würde die Kosten für ein neues Badezimmer nur dort ansetzen , wo auch wirklich ein neues Badezimmer einmal eingebaut wurde.Ob dieses r im Januar oder letztes Jahr im Dezember eingebaut wurde, kann auch Keiner genau feststellen .
    Wenn du für eine Wohnung die vollen Mieteinkünfte angibst und gleichzeitig noch ein neues Badezimmer, Stromleitungen , Fliesenarbeiten , eine Gasetagenheizung und neue Fenster einbaust, wäre das für mich als Sachbearbeiter etwas seltsam.
    Was du da angibst oder verteilst, muß irgendwie Hand und Fuß haben und plausibel sein .
    Wenn du dich nicht besonders dämlich anstellst oder gierig wirst, wird dich das Finanzamt in Ruhe lassen.
    Dort herrscht im Normalfall Personalmangel. Jedenfalls bei dem für mich zuständigen Finanzamt .
    Grüße
    Immodream .
     
  20. #19 Toastedblackcat, 04.03.2019
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    Guten Morgen zusammen,

    danke für eure Antworten. Bis dato hatte ich auch keine Probleme mit dem FA und auch keine großen Rückfragen. Ausser zur Abschreibungsgrundlage oder wenn sie den Mietvertrag haben wollten bei einer neu gekauften Wohnung. Es gab und gibt auch immer was fürs Finanzamt :-) Ich darf immer schön nachzahlen. Das ist auch ok für mich. Ich will nur keine Grundlage für Ärger schaffen. Denn mein einziger Beweis für das tatsächlich renovierte Bad- wäre, dass die vom FA vorbei kommen können uns sich die Fliesen anschauen können. Aber ich werde in Zukunft einfach besser aufpassen beim bestellen. Es ist eben nur schön einfach alles im Großhandel zu bestellen, sich an Haus liefern zu lassen und dann zu verteilen. Denn tagsüber auf die Spedition zu warten, in einem MFH eine Palette von der Spedition abzuladen, mitten in der Stadt....ich brauche euch nix zu erzählen. Deswegen habe ich es mir einfach gemacht und alles dort in den Hof liefern lassen. Hoffen wir mal, dass es keine allzugroßen Probleme gibt.
    Schöne Woche euch
     
  21. #20 immodream, 04.03.2019
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    Hallo,
    wenn ich nur Material gekauft habe und das auch noch mit meinem eigenen Anhänger abgeholt habe,
    wurde doch die Rechnung immer auf meine Privatadresse ausgestellt.
    Ich würde nur nicht so unverschämt sein, wenn in einem Mehrfamilienhaus nur alte Bäder aus den 50ziger jahren eingebaut sind ,
    dort Materialrechnungen für ein komplettes Badezimmer aufzulisten.
    Manchmal gibt es auch Restposten , die man irgendwann in einem Objekt verarbeiten will und die lagert man ja auch oft im eigenen Objekt ein , um sie später zu verbauen.Oder ich kaufe 50 Türklinken im Internet, die ich nach und nach bei Wohnungsrenovierungen verbaue.
    Die muß ich ja dann auch erst einmal auf irgendein oder auch mehrere Objekte im Jahr des Einkaufs verbuchen.
    Grüße
    Immodream
     
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