Leidiges Thema: Erhaltungsaufwendung, 15% Grenze der Anschaffungskosten bei Vermietung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Toastedblackcat, 21.09.2015.

  1. #1 Toastedblackcat, 21.09.2015
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    Hallo liebes Forum,
    ich lese hier schon eine Weile mit und habe nun selbst eine Frage.
    Kurz die Sachlage.

    Kauf einer Eigentumswohnung.
    Kaufpreis 2,5 Zimmer Wohnung 42.000 Euro. Klassische Anschaffungskosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) 4.600Euro.
    Die Wohnung wurde von mir renoviert und wird jetzt vermietet. Habe meine Steuererklärung gemacht und erhalte nun vom Finanzamt ein Schreiben bzgl. der 15% Grenze. Was mir nicht ganz klar ist- ist das warum?

    Meine Werbungskosten stellen sich wie folgt zusammen.
    Abschreibung 1057,00 Euro (wurde 2013 genauso anerkannt, Bekannte von mir arbeitet beim Finanzamt und hat mir den Grund und Boden ausgerechnet und ich habe ihn abgezogen und so angegeben)

    Schuldzinsen aus Kredit ca. 680,00Euro.
    Geldbeschaffungskosten 190,00Euro.
    Renovierungskosten: 3.580,00Euro.

    Zwischenzeile Z39/40 für möblierte Vermietung (so im Vorjahr mit Mitarbeiterin vom FA abgesprochen und bei allen meinen Wohnungen so angegeben und akzeptiert seit 2012) 1790,00Euro.
    Auf zwei Jahre verteilte Kosten (Zeile 41) 1336,00Euro (also gesamt 2670Euro).
    Z 46 506,00Euro.
    Z 47 190,00Euro.
    Z 49 710,00 Euro.
    Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung für das Jahr 3090,00Euro.

    Nun meine Frage mit der Bitte ob mir jemand die Sachlage erläutern kann.

    Wieso überschreite ich mit Renovierungskosten von 6250,00Euro- die 15% Grenze? (werden beispielsweise die Fahrten zum Baumarkt mitgerechnet?)

    Wenn ich das richtig sehe bin ich zwar knapp- aber dennoch unter der 15% Grenze.

    Kaufpreis+NK= 46.600,00-10% Grund und Boden=41.940,00Euro. Davon 15% sind 6291,00 Euro.

    Sollte ich da falsch liegen korrigiert mich bitte.

    Für alle konstruktiven Antworten und die Richtigstellung der Angelegenheit bin ich sehr dankbar.

    Viele Grüße
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Das bringe ich mit den übrigen Angaben nicht zusammen. Werden 2 oder 2,5 % abgeschrieben? Welcher Wert wird abgeschrieben, welcher Grundstückswert wird angenommen?


    Die Fahrt zum Baumarkt würde mitgerechnet werden.

    Allgemein ist die Lücke derartig klein, dass schon eine geringe abweichende Bewertung des Grundstücks zu einer soliden Überschreitung der 15 %-Grenze führt. Da mir 10 % als Anteil für das Grundstück schon sehr wenig erscheinen (auch wenn sie nicht unmöglich sind), würde ich zunächst in dieser Richtung suchen.
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    = Gesamtbetrag mit Fahrtkosten?

    für was?

    aus welchem Betrag für was?

    in Z 49 sind da die Fahrtkosten drinnen bzw. was ist dein "Sonstiges"

    da sind wohl die Rücklagen mit drinnen, die können nicht steuerlich abgezogen werden.

    Also im Grunde musst du deinen Steuerbescheid mal sehr aufmerksam lesen, da steht in der Regel auch eine genaue Begründung.

    Aus der Afa kannst du zumindest die Höhe des abzuschreibenden Gebäudewertes ausrechnen.
    Allerdings hat die Afa nichts mit den Renovierungskosten und der 15% Grenze zu tun.
     
  5. #4 Toastedblackcat, 23.09.2015
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    Guten Morgen zusammen, sorry für die etwas verspätete Meldung.


    zum oberen Punkt:

    2%. Ist baujahr aus den 70igern. Diese Zahl habe ich so berechnet bekommen von der FA Mitarbeiterin und übernommen. und wurde auch anerkannt.

    zum zweiten:
    10% wurden wie gesagt nicht von mir berechnet. Die Jahre zuvor habe ich gar nichts angegeben und vom FA dann eine genaue Aufstellung erhalten (und diese dann übernommen). Bei der Wohnung habe ich mir die 10% ausrechnen lassen, sie wurden übernommen, ich habe nochmal angerufen und nachgefragt ob ich da noch auch eine explizite Aufstellung erhalte und es hieß- "nein,das ist ok so". Daraufhin habe ich den Wert übernommen und dieses Jahr wieder angesetzt.
     
  6. #5 Toastedblackcat, 23.09.2015
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    Ja- das war ja auch nur zur Aufstellung. Das man als Leser eine Übersicht hat.
     
  7. #6 Toastedblackcat, 23.09.2015
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    Ich denke die Begründung wird die Knappheit sein. Bzw. aus deren Sicht ein überschreiten. Ich reiche jetzt die Unterlagen nach die das FA noch will und dann ist es eben so.

    Vielen Dank für eure Antworten :-)
     
  8. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    aber genau das wird auf den weiteren Seiten des Steuerbescheides normalerweise auch genau begründet.

    Dann hättest du dir mit den Fahrtkosten evtl. ein Ei gelegt... :unsicher011:

    Nur wenn die 2% Afa tatsächlich 1057 € beträgt, dann wäre der Gebäudewert 52850€, was dann nicht hinkommen könnte.

    Du solltest dir den Wert der Wohnung, den das Finanzamt zu Grunde gelegt hat dir geben lassen, falls das nicht doch auf dem Bescheid zu erkennen ist.

    Schau dir den Bescheid mal genau an, wie hoch die Afa da genau beziffert wurde?
    (Nicht was du im Antrag geschrieben hast)
     
  9. #8 Toastedblackcat, 23.09.2015
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    Naja, habe ja nur Fahrtkosten angegeben die ich tatsächlich hatte. Sprich an dem Tag an dem ich zum Baumarkt gefahren bin (mit Kaufbeleg) habe ich die KM zum Baumarkt abgesetzt.

    Einen Bescheid an sich habe ich noch nicht. Nur einen Brief meiner Sachbearbeiterin bzgl. Unterlagen die ich nachreichen muss und folgendem Wortlaut bzgl. der 15% Grenze:

    "Die Erhaltungsaufwendungen übersteigen 15% der Anschaffungskosten und sind deshalb zur Bemessungsgrundlage für die Abschreibung hinzuzurechnen. Die ERhaltungsaufwendungen sind somit nicht voll abzugsfähig."

    Kann ich da eine detaillierte Aufstellung fordern? Weil ich finde nicht das bspw. Inventar mit dazugerechnet werden kann. Das sind doch bewegliche Gegenstände die nicht fest mit der Wohnung verbunden sind- und somit m.M. nach nicht zu den Renovierungskosten zählen.
     
  10. #9 sara, 23.09.2015
    Zuletzt bearbeitet: 23.09.2015
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    ...die geforderten Unterlagen nachreichen
    dann dann solltest du den Steuerbescheid erstmal abwarten.

    Was du findest ist unerheblich...

    Dann hast du also noch weitere Kosten (die du oben nicht aufgeführt hast) für Inventar (Küche ?) oder was geltend gemacht?

    Am besten lässt du dann, wenn der Steuerbescheid mit den Begründungen vorliegt, du ihn dann auch nicht verstehst von einem Steuerberater prüfen.
    Dann kann auch noch Einspruch innerhalb von 4 Wochen eingelegt werden, sollte da etwas nicht richtig sein...
     
  11. #10 Toastedblackcat, 23.09.2015
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    Nein habe ich nicht. Zwischenzeile 39/40 war das mit dem Inventar/der Möblierung- im oberen ersten Post aufgeführt. Das habe ich aber schon immer so gemacht, auch bei anderen Wohnungen- und es wurde nie moniert (auch wenn ich mit den Beträgen dann über der 15% Grenze gewesen bin- wurde es nicht mit einberechnet) Daher finde ich komisch, dass es jetzt mit einberechnet wird. Aber ich werde jetzt alles einreichen und dann nachfragen warum es so ist.
     
  12. #11 Toastedblackcat, 09.11.2015
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    Hallo liebe ForenMitlgieder,
    kurz zum Update. Wurde mir über die 15% -Grenze angerechnet und den Steuerbescheid habe ich bekommen (Mit Abschreibung über 50Jahre). Habe es sachlich begründet, dass bewegliche Kleingegenstände und Möbel nicht fest mit der Wohnung verankert sind und erhalte in den nächsten Tagen einen neuen Steuerbescheid in dem die Änderungen sind.
    Danke euch für die Antworten
     
  13. #12 Venceremos!, 12.12.2015
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    Ich hänge mich hier mal mit meiner Frage dran: Ich habe dieses Jahr eine Eigentumswohnung erworben und hatte Instandhaltungsausgaben, die deutlich unter 15% netto des Kaufpreises lagen und deshalb ganz normal vollständig im laufenden Jahr abgeschrieben werden sollen. Allerdings ist bereits heute ziemlich sicher absehbar, dass wegen größerer Sanierungsaufwendungen am Gemeinschaftseigentum im nächsten oder übernächsten Jahr die 15% Grenze gerissen werden wird. Nach meinem Verständnis müssten dann alle in den ersten drei Jahren, also auch die bereits in diesem Jahr angefallenen, Aufwendungen über 40 Jahre abgeschrieben werden.

    Wie läuft das praktisch? Die Steuererklräung für 2015 wird ja schon lange rechtskräftig sein, wenn der große Sanierungsposten steuerlich wirksam wird.
     
  14. Andres

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    "Rechtskräftig" ist das falsche Wort, bei Steuerbescheiden heißt das "bestandskräftig". Der Unterschied hat es in sich, denn mit einem bestandskräftigen Steuerbescheid sind Dinge möglich, die man beim Begriff "Rechtskraft" nicht unbedingt erwartet hätte. Dazu gehört vor allem die Möglichkeit, die Festsetzung der Steuer unter bestimmten Umständen zu ändern, § 173 AO.

    Dann gibt es noch eine viel einfachere Möglichkeit: Der Steuerbescheid könnte von Anfang an nur vorläufig gewesen sein oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung gestanden haben. Das kommt gar nicht so selten vor ...
     
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  15. #14 Venceremos!, 12.12.2015
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    Danke Andres, §173AO erscheint einschlägig. Hast du Erfahrungen aus erster oder zweiter Hand, dass das Finanzamt tatsächlich auch in der Praxis so vorgeht? Das dürfte ja gar nicht so selten vorkommen.

    Dass ein Bescheid komplett unter Vorbehalt steht kenne ich hingegen nicht. Es stehen (bei mir zumindest) immer nur einzene Punkte unter Vorbehalt, bei denen eine letztinstanzliche Entscheidung noch aussteht.
     
  16. Andres

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    Für diesen Fall (15 %-Grenze) nur aus zweiter Hand. "Mein" Finanzamt hat mir bisher immer den Bescheid unter Vorbehalt erteilt, wenn so etwas zur Diskussion stand.


    Ist bei der Einkommenssteuer auch eher unüblich. Dem "Vorbehalt der Nachprüfung" begegnet man als Vermieter am ehesten noch bei der Umsatzsteuer, aber da ist das mit den Steuerbescheiden nochmal ein eigenes Thema ...

    Das dürften die meisten Leute kennen, die sich um eine vorteilhafte Steuererklärung bemühen. ;)

    Diese Variante heißt dann aber nicht "unter Vorbehalt" sonder "vorläufig".
     
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