Lieber Immobilie für 100.000€(10% EK) oder 50.000(30%EK)?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von walga, 30.10.2015.

  1. walga

    walga Benutzer

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    Hallo liebe Freunde,

    seit dem letzten Wochenende beschäftige ich mich mit Immobilien. Im März nächsten Jahres möchte ich damit anfangen und mich daher möglichst gut darauf vorbereiten. Daher eine grundsätzliche Frage:

    Hier die Eckdaten:
    • Immobilienkauf zur Vermietung
    • Eigenkapital von 20.000
    • Kaufnebenkosten von 10%

    Mit diesem Budget kann ich entweder eine Immobilie A für Kaufpreis 100.000€ (EK 10% + Nebenkosten) oder eine Immobilie B für 50.000€ (EK 30%+Nebenkosten) kaufen. Zu welcher würdet ihr raten, wenn ich die Immobilie nie verkaufen möchte und meine Einnahmen über die Jahre maximieren möchte?

    Welche Zinssätze wären für beide Immobilien Richtwerte?

    Viele Grüße,
    Alexander

    ps. Ich plane in Zukunft mehrere Immobilien zu kaufen.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Du meinst Gewinn, nicht Einnahmen. Und was heißt "maximieren"? Soll diese eine Immobilie möglichst profitabel sein, sollen weitere Immobilien gekauft werden und das Ergebnis der ganzen Vermietung betrachtet werden, ...?

    Aus grundsätzlichen Erwägungen heraus: B, eigentlich lieber mit noch mehr EK. Wenn man 70 % des Kaufpreises finanziert, sollte man die Raten auch ohne Mieteinnahmen für längere Zeit bedienen können. Andernfalls wäre mir die ganze Finanzierung zu riskant.

    Weiterer allgemeiner Hinweis: Es ist nicht gut, wenn man an einem Standort kauft, zu dem man gar keinen Bezug hat. In Grenznähe wird man für dieses Geld aber keine solide Immobilie bekommen, jedenfalls nicht in der aktuellen Marktlage.


    Ich habe keine Ahnung, was deutsche Banken für Kreditnehmer ohne Wohnsitz in Deutschland an Konditionen aufrufen. Mit deutschem Wohnsitz und Arbeitseinkommen im Inland kommt man bei konsequenter Suche nach den besten Konditionen für Plan B wahrscheinlich knapp über 2 % an, Plan A ist bereits nach oben offen und einige Banken werden die Finanzierung generell ablehnen.
     
  4. walga

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    Hallo Andres, danke auch hier für deine Antwort!

    Anscheinend komme ich nicht um eine etwas weitere Umschreibung meiner Situation herum. Darum ein paar weitere Punkte:
    1) Ich selber habe 20 Jahre in Berlin und 10 Jahre in Braunschweig gewohnt. Habe damit großen Bezug zu den Städten. Außerdem dort enge Freunde und/oder Familie.
    2) Ich selber habe jeden Monat ein Spielgeld von 1800€ (Nettolohn nach Abzug aller Kosten). Das heißt ich kann sowohl Mietausfall selbst ausgleichen als auch sparen für die nächste Immobilie im Folgejahr. Oder großzügig tilgen. Bin ich mir noch nicht sicher was die beste Lösung ist. Langfristiges Ziel ist Vermögensaufbau mit vielen Immobilien.

    3) Habe schon zwei Banken gefunden, die mich trotz Arbeit/Wohnort in der Schweiz mit Immobilien in Deutschland helfen. Eine Bank bot mir Zinsen für 1,84% (10 Jahre Zinsbindung, 100.000 Kaufwert, 40% EK) und 2,27% (10 Jahre Zinsbindung,100.000Kaufwert, 0%EK) an, wenn ich die Kaufnebenkosten selber zahle.
     
  5. Duncan

    Duncan
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    Vorab: Kredite sind des Teufels. Kredite sind des Teufels. Kredite sind des Teufels.
    Das schreibst du jetzt bitte 100 mal. ;)

    Braunschweig kenne ich nicht so gut, aber in Berlin möchtest du also einen Parkplatz oder eine kleine 1-R-Whg. erwerben?
    Wenn nicht bist du bei 50T€ im Bereich von schon sehr angegangen bis heruntergekommen. Momentan wird sogar für Rattenlöcher absurd viel bezahlt.
    Das sind aber halt auch Objekte ohne sonderlich hohe Sicherheit und Konstanz in der Vermietung. Bei den einen ist mit hohen anstehenden weiteren Investitionen zu rechnen, bei den andere bist mit hoher Sicherheit in einer WEG gelandet. Das muss man wissen und damit muss man umgehen können und sich deren Vor- und Nachteile gewahr sein. Du wirst hier nicht wenige finden deren Liebe zur WEG entspricht der meinen zu Krediten....
     
  6. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Nun ja, spontan würde ich sagen, den Porsche hast du doch schon, also warum sich den Stress mit einer Immobilie ans Bein binden? Aber ernsthaft, wie Duncan schon schreibt, wird das in Berlin mit deinen Preisvorstellungen wohl kaum was werden, und auch in Braunschweig denke ich mal wird das schwer.
    Ehrlich gesagt glaube ich nicht das ein ernst gemeintes sinnvolles Investment was auch tatsächlich irgend wann mal was abwirft, nach viel Arbeit, unter grob gesprochen minimal 500.000€ - 1Mio€ zu finden ist.
    Klar kann man sich auch einzelne Wohnungen usw. anlachen, aber das ist doch meist mehr Ärger und Arbeit und Rücksichtnahme auf Miteigentümer usw., usw. als man eigentlich haben will.
    Normalerweise hat das nichts/wenig mit "Rendite" zu tun, sondern eher mit dem eigenen Ego, das man im Urlaub und vor Freunden auch sagen kann man ist Vermieter. :160:Ist jedenfalls bislang immer mein Eindruck.
     
  7. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    auch wenn dort Freunde/Familie wohnen, letztlich wirst DU dich um die Immobilie kümmern müssen und da ist es i.d.R. nicht so vorteilhaft, wenn man sehr weit weg wohnt. Auch musst du dich mit dem deutschen Mietrecht auseinandersetzen, denn das kann durchaus komplett anders sein als in der Schweiz.

    Um was für eine Immobilie handelt es sich da und in welchen Zustand befindet sich diese?

    Ansonsten, EFH sind für die reine Vermietung i.d.R. nicht so "super" und Eigentumswohnungen haben auch gewisse Nachteile mit denen man "Leben" können muss! Das es hier sich um ein komplettes MFH handelt, das bezweifele ich mal, wenn ich mir den Kaufpreis so angucke. Allgemein kann man aber sagen, die Lage der Immobilie ist i.d.R. das entscheidende.

    Grundsätzlich die die günstiger ist, weil es nie verkehrt ist etwas auf der hohen Kante zu haben, aber so leicht funktioniert das m.E. auch nicht. Es kommt einfach darauf an, um was es sich da jeweils handelt und was ggf. auch gefragt ist auf dem Markt vor Ort.

    Wenn ich jetzt mal davon ausgehe, das es sich hierbei zB einmal um eine keine 1-2 Zimmerwohnung handelt und im anderen Fall um eine größere 3-4 Zimmerwohnung, dann wird zwar die kleine Wohnung sich i.d.R. "besser" vermieten lassen, aber i.d.R. hat man dafür dann auch häufiger einen Mieterwechsel und das verursacht auch Arbeit bzw. Unkosten.

    Ansonsten, wenn`s dir hier rein um maximale Gewinne geht, dann solltest du m.E. garnicht auf Immobilien setzen. Sorry, aber da gibt´s m.E. einfach bessere Sachen mit weniger Arbeit, weniger Stress und bessere Renditen.

    Veilleicht wäre es dann ja besser, noch etwas zu sparen um sich dann was "richtiges" zu zulegen, also zB ein komplettes MFH in guter Lage? Ich persönlich halte einfach nichts von Eigentumswohnungen, weil mir die Nachteile hier einfach zu groß sind. Ansonsten nicht gleich übertreiben, eins nach dem anderen.
     
    Nanne gefällt das.
  8. walga

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    Bei diesem Thread ging es mir nicht um die Beurteilung ob Immobilien für 50T€ gut oder schlecht sind, sondern um den theoretischen Aspekt.
    Genauso gut hätte ich fragen können, ob ich lieber eine ETW für 100T€ mit (30%EK+NK) oder eine ETW für 200T€ (10%EK+NK) kaufen soll. Stellt euch einfach vor die Immobilie ist in ordentlichen Zustand und hat mind. 5% Miteinnahmen. (ja ich weiß, dass ich Rücklagen für Kosten & Reperaturen halten muss)

    Für mich sind Immobilien kein Ego-Trip, dafür habe ich in der Tat meinen Sportwagen. Ich möchte in Immobilien einsteigen, um irgendwann im Rentenalter eine zusätzliche Einnahmequelle und ein Vermögen zu haben (im Zweifel mal ne Immobilie verkaufen wenn es finanziell nicht passt).

    Da ich neu in der Immobilien-Welt und ein großer Freund von "Machen anstatt jahre Lang Theorien diskutieren" bin,möchte ich am Anfang die kleine Investition in ein ETW um eigene Erfahrungen zu sammeln. Klar wäre ein MFH besser, aber da traue ich mich noch nicht ran. Das kommt später. Erstmal klein anfangen und Erfahrungen sammeln. Eine blutige Nase nehme ich dabei in Kauf ;)

    Ich glaube ich muss einen neuen Thread aufmachen, in dem ich generell meine Investment-Strategie diskutieren kann. Hier gehts mir erstmal nur um das theoretische Verständnis der Vorteile & Nachteile der oben genannten beiden Szenarien.


    @Duncan: Kredite sind des Teufels. Kredite sind des Teufels. Kredite sind des Teufels.Kredite sind des Teufels. Kredite sind des Teufels. Kredite sind des Teufels.Kredite sind des Teufels. Kredite sind des Teufels. Kredite sind des Teufels.Kredite sind des Teufels. Kredite sind des Teufels. Kredite sind des Teufels.Kredite sind des Teufels. Kredite sind des Teufels. Kredite sind des Teufels.

    ....jetzt ist mir leider die Tinte ausgegangen :D
     
  9. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wo willst Du im Rentenalter leben? In der Schweiz oder in Berlin oder Braunschweig?

    Immobilien bringen nur etwas, wenn man in der Nähe lebt. Als Obergrenze sind bei mir 100 km das längste, alles andere ist schon anstrengend, weil man auch mal eine Firma beauftragen muss, dann erfolgt eine Abnahme, ect. Zu diesen Terminen musst Du immer anwesend sein.

    Wie willst Du auf der Entfernung Ein-Auszug regeln, ohne, dass es groß Deinen Gewinn schmälert? Bei Beteiligung der Bank kann das ganze Projekt schnell kippen und die Bank gewinnt dann immer.

    In Berlin wirst Du für den Preis nur Rattenlöcher finden und wirst einiges an Investitionen reinstecken müssen. Da kommen locker mal 30-50000€ schnell zusammen.

    Wie gesagt, am Ende entscheidest Du selber, wo Du kaufst, aber wenn Du Banken beteiligst, hasst Du nie so viel übrig, dass Du das alles stemmen kannst und bei einer WEG kommen noch Umlagen auf Dich zu, welche Du nicht umlegen kannst.

    Und am Ende brauchst Du Deine 1800€ um am Ende das Finanzamt zu bedienen. Die wollen die Steuern im Vorraus haben.
     
  10. #9 immodream, 31.10.2015
    immodream

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    Hallo walga,
    die wichtigste Frage ist eigentlich , ob du bei Mietausfall den Kredit der Version 100 000 € ( 10 % EK ) bezahlen kannst.
    Je größer das Objekt, um so höher können die Einnahmen sein.
    Ich würde mir im Leben keine ETW kaufen , sondern lieber für einige Hunderttausend Euro ein kleineres Mehrfamilienhaus kaufen.
    Wenn du das nach 5 oder 10 Jahren nervlich und finanziell überstanden hast, ein nächstes und größeres Mehrfamilienhaus.
    Wenn du alleiniger Eigentümer eines Hauses bist, kannst du allein entscheiden, was und wie etwas am Haus gemacht wird.
    Grüße
    Immodream
     
  11. Duncan

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    Ich bin ja eher der Praktiker, als der Theoretiker und da steht und fällt das gesamte Investment mit dem Zustand der Immobilie. Wenn dieser nicht vor dem Kauf zutreffend abgeschätzt werden kann, erleidet der Theoretiker zwangsläufig Schiffbruch und verliert nur Geld und baut gar kein Vermögen auf sondern vernichtet seines.

    Also für dich: Schrottimmobilie kaufen ohne dies entsprechend zu berücksichtigen kostet dich die Immobilie und deinen Porsche und sehr wahrscheinlich noch mehr.

    os kann man rangehen. Wenn man es kann.
    naja, ich bin großer Fan von ohne blutige Nase herauskommen. Da ist dein Ansatz ETW nicht der verkehrteste, da dir hier im Regelfall ein Verwalter zur Seite stehen sollte, der vieles Grundsätzliche schon mal abdecken sollte. Ob dies so ist muss vor den Kauf geprüft werden. Ich kenne derzeit nur in Berlin keine ETW die deinen hier genannten Preisvorgaben entspricht und für den unerfahrenen Anfänger geeignet ist. Das sind eher tricky-Objekte.
    schön das du Humor hast.
     
  12. walga

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    Ich weiß noch nichtwo ich im Rentenalter lebe.Vielleicht sogar in Südamerika oder Miami. Vielleicht übertrage ich dann die Immobilien auf meine Kinder. Das ist noch zu weit weg um was sagen zu können.

    Was meinst du die ganze Zeit mit " Banken beteiligst"? Meinst du das Darlehen? Ohne gehts nichts. Möchte mir die Vorteile des Nutztens von Fremdkapital nicht entgehen lassen. Durch meinen Wohnort in der Schweiz komme ich nicht herum auf Deinstleister vor Ort zurück zu greifen. Makler, Hausverwalter und Mietsonderverwalter. Wenn sich das erst nach 10 Jahren rechnen bzw. ne schwarze Null hat, dann ist das halt so. Dann muss ich eben eine rentablere Immobilie finden (6% aufwärts) oder 10 Jahre lang einen Eigenanteil


    Bei der Miete rechne ich mit 5% Das sind bei 100.000T€ so ziemlich genau 5t€, also rund 420€ pro monat Die kann ich sehr gut von meinem monatlichem budget von 1800€ finanzieren. Anscheinend habt ihr oben überlesen, dass ich das monatlich über habe...nicht nur jährlich. Und wenn es ganz ganz hart kommt, kann ich auch noch mein monatliches Budget von 500€ fürs Feiern eindampfen und mal nen Monat nicht feiern gehen.
    Oben habe ich bereits gesagt, dass ich die Vorteile des MFH anerkannt. Allerdings will ich zu Übrungszwecken klein anfangen um bei völligem Mißlingen nicht in den Ruin zu gehen.

    Dann werde ich mich noch in anderen Städten umschauen (z.B. Leipzig) oder bissle mehr ansparen um meinen Hebel mit dem EK zu erhören.
     
  13. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    hier behaupte ich einfach mal, ob du dich mit 1 oder mit 10 Mietern rum ärgern darfst oder die Betriebskostenabrechnung machst, ect , das macht so gegesehen keinen großen Unterschied vom Aufwand her.

    Ob man sich im Rentenalter noch mit Mietern rum ärgern will :? Mal ganz abgesehen davon, von 1,2 oder 3 Wohnungen bzw. Mieteinnahmen wirst du nicht von leben können. Im übrigen wäre hier durchaus interessant, mit was für einer Rente du im Rentenalter rechnest?

    Sorry, aber grundsätzlich hier denke ich eher, hol dir lieber erstmal eine Immobilie zu selber bewohnen, bevor du an Vermietung denkst!
     
  14. Duncan

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    Also nehmen wir mal an du bekommst dafür eine 2-R-Whg. im Berliner Randbezirk Am AdW.
    Die hat dann so 56m². Und du bekommst 240€. Davon geht ja noch so einiges ab. ~20€ SEV, ~200€ Kreditrate, private Rücklage für Sonderumlagen, Sanierungen usw., Makler bei Mieterwechsel, Renovierungen, Unterhalt und Reparaturen...

    Oder eine dufte 1-R-Whg.? 175 € Miete, 200€ Kredit, plus Verwaltung. Super Rendite.
    Auch sehr nett.

    Nochmal neu rechnen?
    Ich mein ja nur von wegen theoretisieren und praktizieren.

    Die Schnapper grasen dir die Leute weg die vor Ort sind und nicht mit Banken reden müssen, sondern Geld sofort auf den Tisch legen können.
     
  15. #14 walga, 31.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 31.10.2015
    walga

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    Ich möchte eine Rente haben, mit der in den gleichen Lebenstil wie heute pflegen kann.Vielleicht ist das ambitionistisch, aber nur wer große Ziele hat kann was erreichen.

    Immobilie zum Eigennutz kommt momentan nicht in Frage. In der Schweiz fangen die Immobilien bei 500.000 für eine ETW an und dann hat man nichtmal was schönes. Zumal sind in der Schweiz 20%EK Pflicht. Das wären dann 100.000 die ich lieber in ein schönes Projekt in Deutschland stecken und Wohnraum schaffen kann. :)

    Du ziehst hier beispiele mit 2,2% oder 3,5% ran die sich für NIEMANDEN rechnen würden und stellst damit meine ganze Idee in Frage. Wenn wir bei dieser Argumentation bleiben, dann sind IMMER alle schnäppchen weg, egal in welchem Preis-Segment. Dann haben Investoren von außen NIE eine Chance.
    So groß kann eure Angst vor Konkurrenz doch nicht sein ;)
     
  16. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    wer möchte das nicht? Aber das war nicht die eigentliche Frage.

    Schnäppchen kann nur jemand machen, der entweder sehr viel Glück oder Ahnung von der Sache hat. Alle anderen sollte schon froh sein, wenn sie keinen Wucher bezahlt haben, sondern einen aktuellen angemessenen Preis.
     
  17. Duncan

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    Nachvollziehbar. Wollen wir irgendwie alle.
    Das ist aber zumeist die Immobilie mit der höchsten persönlichen Rendite.
    Ich habe einfach mal geguckt was in deiner angenommen Preisklasse in Berlin so gerade angeboten wird. Du kannst gerne die gesamte Liste durchgehen. Und nun ein kleines Geheimnis: die Dinger gehen weg. Da kaufen Leute für fast 300T€ eine 90m²-ETW in einem Gründerzeithaus mit leckendem Dach (über 60 Jahre alt) und feuchtem Keller, seit dem Bau keine Abdichtungen erneuert. Aber die Fassade und das Treppenhaus ist neu gestrichen und die Bäder mit Baumarktfliesen neu gepimmt...
    Investoren von Außen haben super Chancen. Die nehmen Geld in die Hand und kaufen Wissen vor Ort. Da geht es aber auch nicht um eine kleine ETW sondern um einen Häuserblock mit 1.000 WE und ein wenig Gewerbe mit bei. und und und.
    Dir fehlt das Spielgeld für solche Aktionen. Mir auch, deshalb angle ich am Teich und nicht im Haifischbecken, du guckst gerade im Baumarkt Aquarien an.

    Aber Leute wie du sind sehr willkommen, Münchner sind auch beliebte Opfer. Haben die Preise und Mieten bei sich daheim im Hinterkopf und durchblicken erst Jahre später das Berlin eine Arme Leute Stadt ist. Für Leute die dringend Geld los werden müssen sind solche Immos doppelt interessant.
     
  18. #17 immodream, 31.10.2015
    immodream

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    Hallo walga,
    obwohl ich ja weder Betriebswirt, Makler oder Handwerker bin, mach ich dir einmal folgende Rechnung auf.
    Wenn es dir gelingt, in den nächsten 20 Jahren 30 Wohnungen zu erwerben, die jeweils 300 € Nettomiete / Monat und Wohnung erzielen, kannst du erst einmal 20 % der Jahresnettomieten als Verlust durch Leerstand oder nicht gezahlte Mieten oder einfache Rücklagen zur Instandhaltung abziehen.
    Wenn du also dann z. B. 9000 € / Monat abzüglich 1800 € Monat erwirtschaften würdest, würden dann noch einmal in Deutschland 20 -25 % Einkommenssteuer + Soli fällig werden.
    Dann müssten deine Objekte schon eigentlich bereits kernsaniert sein. Sonst klappt das mit den 20 % überhaupt nicht.
    Du mußt dich dann auch krankenversichern.
    Jetzt mußt du für dich entscheiden, wie viel du im Alter zum Leben brauchst.
    Da zu Thema " reich werden durch Immobilien" und " Alterssicherung ".
    Grüße
    Immodream
     
  19. walga

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    Das mag sein, allerdings nur unnter massiven Verlust der Wohnqualität. Hier in Zürich zum Beispiel: Ich selber wohne für 2000CHF pro Monat zu Miete und dieses Preissegment hat sich für mich als bestes Preis/Leistungsverhältnis entpuppt. Und glaub mir, ich kenne den Markt für Mieten hier sehr gut. Wenn ich für diese 2000CHF Miete lieber eine ETW kaufe und den Kredit abzahle, dann komme ich auf auf rund rund ne halbe Million. Dafür gibts hier aber nicht ansatzweie einne Wohnung zu kaufen, die meinem jetzigen Mietstandart entspricht. Und da sind Rücklagen und Reperaturen nicht mal eingerechnet. Demnach müsste ich was wesentlich günstigeres und somit schlechteres nehmen. Mal davon abgesehen, dass ich dann meine Flexibilität aufgebe.

    Wenn ich mit 20% Leerstand rechnen muss, mache ich dann nicht grundsätzlich was falsch(zu hohe Preise/beschissene Lage)?
    Einkommensteuer und Soli zahle ich in der Schweiz. Und da liege ich mit allem drum und dran bei 19% (dank 9% Quellensteuer Steuer in Zürich).
    Bei deiner Rechnung komme ich dann auf 9000 ->7200 (20% RÜcklagen) -> 5800 (Steuer+Soli) -> 5500 (Abzug Krankenkasse). Dazu kommt meine Rente. Und davon läßt sich schon viel besser leben, als ohne Immobilien. Und falls es doch mal knapp wird, kann man eine Immobilie verlaufen. Vielleicht werde ich davon nicht reich, aber zumindest besser gestellt als garnichts zu machen und alles nur für Sex, Drugs and Rock'n Roll auszugeben :D Aber das brauche ich euch nicht zu erzählen....ihr habt ja auch in Immobilien zwecks Altersvorsorge angelegt.
     
  20. walga

    walga Benutzer

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    Da die Diskussion aber in die falsche Richtung geht und meine ursprüngliche Frage (auf Grund tausend anderer Nebenschauplätze) nicht beantwortet wurde, versuch ich es nochmal neu. Wie oben aber mit besseren Beispielen:

    Frage: Sollte ich lieber eine ETW für 100T€ mit (30%EK+NK) oder eine ETW für 200T€ (10%EK+NK) kaufen soll. Stellt euch einfach vor die Immobilie ist in ordentlichen Zustand und hat mind. 5% Miteinnahmen. (ja ich weiß, dass ich Rücklagen für Kosten & Reperaturen halten muss)

    Welche hat langfristig gesehen (30Jahre) welche Vorteile und welche Nachteile? Wie gesagt spekuliere ich nicht auf Gewinne durch Verkauf der Immobilie, sondern auf einen guten Cashflow.

    Grüße aus Zürich,
    Alex
     
  21. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Ja um da eine Antwort zu geben, gehört natürlich der steuerliche Aspekt dazu. Den bei Version 1 (30% EK) zahlst Du gesamt weniger an die Bank, hast demnach mehr Gewinn worüber sich der Staat freut ;-)
     
    walga gefällt das.
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