Liegt eine Vertragsverletzung vor? -> Abmahnen?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Svalroph, 25.02.2014.

  1. #1 Svalroph, 25.02.2014
    Svalroph

    Svalroph Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    26.03.2012
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    Liebe Forengemeinde,

    ich könnte euren fachlichen Rat heute bei einem etwas komplizierten Fall gebrauchen.

    X. kaufte 6 Eigentumswohnungen in einem 7-Fam-Haus zum 2.Quartal 12. Schon bei der persönlichen Vorstellung war der Mieter B total verärgert, das er vom Verkauf der Wohnung nichts wusste u. fragte gleich, ob X. denn gleich weiterverkaufen wolle, dann ziehe er sofort wieder aus. Sein Mietvertrag war erst 3 Monate vorher mit der Voreigentümerin geschlossen worden.

    Im Laufe der Zeit monierte er bei X. persönlich bzw. telefonisch immerzu irgendwelche Mängel, die angeblich zum Mietbeginn vorhanden gewesen wären. Übergabeprotokoll war mangelfrei.

    Es gibt 3 Formularmietverträge in diesem Haus und 3 eigen erstellte der Voreigentümerin. Die eigen erstellten Mietverträge sind nur sehr knapp (Mietraumfläche, Anzahl der Räume, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Zahlungstermin und KontoNr.) auf einer A4-Seite mit recht großer Schrift.

    Im Juni 13 kündigte X. Modernisierungsmaßnahmen mit Mieterhöhung an. Es ging von keinem Mieter ein Widerspruch bis Anfang Oktober 13 ein und X. lies die Modernisierung durchführen. An diesem Tag nahm B den X. nochmals beiseite und wollte einen verbindlichen Termin von X. zur Aufnahme der Mängel, damit er bei einem Auszug nicht dafür haftbar gemacht würde. X. vertröstete ihn, er müsse das erst abklären. Nach 14 Tagen rief er deshalb wieder an. Es war ein lautstarkes Gespräche seinerseits mit Drohungen, das er eidesstattliche Erklärungen zum schlechten Zustand von den Mietern A und der Voreigentümerin beibringen würde und X. vor Gericht scheitern würde. X. teilte ihm mit, das dies dann Betrug sei und legte auf.

    Nun hat er die beiden anderen Mieter A und C (eigen erstellter MV) gegen den Vermieter X. aufgehetzt:
    Ende Okt. 13 gemeinsamer Widerspruch gegen die Mieterhöhung (je ein vorgefertigtes Schreiben der jeweiligen Mietpartei in einem gemeinsamen Umschlag).
    Darauf ließ X. sich nicht ein und ließ die Sachlage anwaltlich klarstellen.

    Nun versucht er auf anderem Wege X. das Leben schwer zu machen:
    Anfang Dez 13 in einem Umschlag jeweils der vorgefertigte Widerspruch gegen die BK-Abrechnung 12 je Mietpartei A, B und C.
    Da die langjährigen Mieter A und C die Abrechnungen so seit Jahren akzeptiert haben und auch weder PC noch Drucker besitzen, geht X. davon aus, das B die anderen Mieter hier aufgehetzt hat. Beweisen kann er es aber nicht.
    Nach Aussage einer anderen Mieterin E (Formularmietvertrag) war B auch bei ihr. Sie hatte den Eindruck, dass dieser Mieter in der Zukunft wegen jeder Kleinigkeit darauf aus ist sich verbündete im Haus zu suchen, um X. zu Schaden. Auf der anderen Seite soll er aber auch oftmals lautstark und zu nächtlicher Zeit mit seiner Partnerin streiten. Aus diesem Grund haben einige Mieter schon einen Groll auf ihn. X. teilte der Mieterin mit sie solle mal Protokoll über die Verfehlungen des B schreiben, damit X. etwas unternehmen könnte. Hier traut sie sich aber nicht und möchte nicht als Einzelkämpferin dastehen.

    1. Ist es ein Vertragsbruch, wenn die Mieter untereinander die Mietverträge studieren und gemeinsam gegen den Vermieter agieren?
    2. In welchem Paragraphen kann man hierzu etwas finden?
    3. Kann der Vermieter hier an die 3 Mieter eine Abmahnung wegen Vertragsverletzung aussprechen?
    4. Gibt es eine Formulierungsidee hierzu?
    5. Gibt es Möglichkeiten mit den Mietern neue Mietverträge zu vereinbaren in denen für beide Seiten alles klar geregelt ist? Es soll hier keiner Übervorteilt werden.

    X. ist bisher immer seinen Mieter entgegen gekommen und möchte ein friedliches Miteinander. Dies hatte in der bisherigen Vermieterzeit (2-Fam-Haus seit 10 Jahren) auch immer gut geklappt. Nun aber ist X. sauer und möchte den Ärger beseitigen, hat nur keine Idee wie.

    Liebe Grüße
    Svalroph
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Ich schaue gerade fassungslos auf meinen Monitor und frage mich, wo und unter welchen Umständen man aufgewachsen sein muss, um auf solche Ideen zu kommen. Nordkoreanisches Umerziehungslager?


    Art. 9 Abs. 1 GG.


    Wenn er sich lächerlich machen will, ja.


    "Macht gefälligst, was ich will!"


    Diese Möglichikeit gibt es nur, wenn der jeweilige Mieter mit einer Änderung seines Vertrags einverstanden ist. Dieses Einverständinis ist freiwillig und ohne dieses Einverständnis bleibt es beim bisherigen Vertrag.


    Ich würde vorschlagen, eine korrekte Abrechnung zu erstellen, statt sich auf den Standpunkt zu stellen, dass ja alles korrekt sein muss, wenn sich noch nie jemand beschwert hat. Dann können die Mieter nämlich schreiben, so viel sie wollen. Man kann dem dann äußerst gelassen entgegensehen, mahnen, auf Zahlung klagen und gewinnen.
     
    Nanne gefällt das.
  4. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.392
    Zustimmungen:
    1.418
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Dem kann ich mich anschließen.
    Ergänzend: im Zweifel eine professionelle Hausverwaltung dazwischen schalten, die a) die Abrechnungen korrekt erstellt und b) als erster Ansprechpartner für die Mieter agiert.
    Da die weniger persönlich eingebunden sind, fällt es einem Hausverwalter in der Regel deutlich leichter gelassen zu bleiben und fachliche sowie sachliche Entscheidungen zu treffen.

    PS: Ja, ich (Eigentümer, kein Verwalter) habe auch Mieter die ich als "Störenfriede" sehe und lieber heute als morgen los wäre, aber die sorgen auch dafür das meine Verwalterin ihr "Schmerzensgeld"(=Verwalterhonorar) jeden Monat auch berechtigt erhält....
     
  5. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    26.02.2010
    Beiträge:
    1.300
    Zustimmungen:
    93
    Ich konzentriere mich mal auf die Mängel. Wenn das Übergabeprotokoll die Mängelfreiheit bestätigt und keine versteckten Mängel vorlagen sind die Mängel wohl nach dem Einzug aufgetreten, oder?

    Wie wurde denn vom VM mit den Mängel umgegangen?
     
  6. #5 Svalroph, 26.02.2014
    Svalroph

    Svalroph Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    26.03.2012
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    Mieter haben immer Recht!

    Hallo,

    ich ziehe also folgende Schlusse aus Euren Antworten:
    Dem Mieter geschieht also nichts und kann weiter die anderen 2 Mieter gegen den Vermieter motivieren ohne Konzequenzen fürchten zu müssen.

    Jeder Mieter der einen ungünstigen/schlechten Mietvertrag abgeschlossen hat, darf die anderen Mieter ins Boot nehmen um für sich günstigere Konditionen beim Vermieter zu erreichen.
    Bisher ging ich davon aus, das ein Vertrag nur innerhalb der Vertragsparteien besprochen wird.

    Ich kann hieraus nicht erkennen ob ich als Mieter einen Verein oder Gesellschaft gebildet habe. Solche müssen doch eingetragen werden, oder?

    Anwaltlich ist geklärt, das die Abrechnung korrekt ist.

    Übergabeprotokoll hat bei bestehende Mängel einen -Strich-!
    6 Monate nach Einzug bemängelt:
    - Loch im PVC der Küche, mitten im Raum, sichtbar
    - alle Fenster angebohrt für Scheibengardinen, bei Einzug nicht auf die Befestigungsart geschaut
    - fehlende Tapetenstücke ca. 10cm² in 2 Räumen, Rauhfaser von Fachbetrieb (?) weiß überstrichen vor Einzug
    - fehlende Abdeckkappen der Scharniere an Balkontüre
    VM nur mündlich über Mängel informiert und bis jetzt nichts geschehen, da er überzeugt davon ist, das die Wohnung vor Bezug in Ordnung war.

    Vermieteranwalt schreibt, Mieter sei beweispflichtig, dass Mängel schon vor Einzug vorhanden waren.

    Die Abmahnung ist also vom Vermieter nicht gerechtfertigt, das er jedem seinen Mietvertrag unter die Nase halten kann, um Mitstreiter gegen den Vermieter Druck auszuübern.

    Svalroph
     
  7. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Behaupte doch bitte nichts, was du nicht beweisen kannst. Mit kann es ja egal sein, aber letztendlich bringt dir das doch nichts. Die Mieter haben sich zusammengesetzt (-geschlossen, wenn dir das lieber ist) und besprochen, wie sie vorgehen wollen.

    Menschen dürfen miteinander reden, Menschen dürfen sich zusammenschließen und organisiert ihre Interessen vertreten. Dass du dabei an Revolution und Verschwörungen denkst, spricht nicht für dich. Es ist jedenfalls dein Problem, nicht das der Mieter.


    Dazu müsste Vertraulichkeit vereinbart sein, was bei einem Mietvertrag über Wohnraum vermutlich unwirksam ist. Und nochmal, weil's so schön ist: Woher hast du diese totalitäre Gesinnung?


    Eine Eintragung wäre vielleicht erforderlich, um z.B. rechtsfähig zu werden. Darum geht es aber gar nicht.

    Der konstituierende Akt für eine BGB-Gesellschaft, wäre ein Gesellschaftsvertrag (§ 705 BGB), der auch mündlich sowie durch konkludentes Handeln abgeschlossen werden kann. Eine solche Gesellschaft kann hier entstanden sein.
     
  8. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    26.02.2010
    Beiträge:
    1.300
    Zustimmungen:
    93
    Also zunächst mußt Du etwas die Emotionen raus nehmen, Vermieten ist ein Geschäft und das sollte profesionell ausgeübt werden.

    Also wenn bei Übergabe und da gibt es ja das Protokoll die oben genannten Punkte nicht da waren, müssen sie ja durch den aktuellen Mieter passiert sein.
    Ich würde mich als VM für die Information beim Mieter bedanken und darauf hinweise, dass diese zum Auszug entsprechend vom Mieter beseitigt werden müssen. Einen Mangel sehe ich in keinem der Punkte, denn gemietet wie gesehen.
    Will damit sagen, dass auch wenn die Punkte schon zu beginn des Mietvertrages vorhanden gewesen wären, so hätte ich die Punkte im Protokoll vermerkt jedoch nicht beseitigt. Denn die Wohnung muss ja nicht neuwertig bzw. perfekt renoviert sein.
    Sollte der Mieter dir glaubhaft mitteilen können, dass er die Mängel kurz nach Einzug (ca 1 Woche) schriftlich gemeldet hat, dann würde ich dem Mieter kulanterweise mitteilen, dass er diese Punkte bei Auszug nicht beseitigen müßte.
     
  9. #8 Phyrrhos, 26.02.2014
    Phyrrhos

    Phyrrhos Gast

    Hausfrieden

    Die drei Mietparteien können natürlich untereinander die jeweiligen Mietverträge und deren Pflichten und Rechte vergleichen.

    Zu dem geltenden Anspruch des Mieters wg. Mängel beim Bezug möchte ich wie folgt Stellung nehmen:
    Macht ein Mieter erst nach längerer Zeit Mietmängel geltend, so ist Ihr Anspruch auf Mietminderung verwirkt,
    d.h. sie können ihn nicht mehr geltend machen (BGHZ 25,47.)
    "Eine Verwirkung kommt nach allgemeinen Grundsätzen in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das
    gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde".
     
  10. #9 Sepultura, 12.06.2015
    Sepultura

    Sepultura Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.12.2014
    Beiträge:
    594
    Zustimmungen:
    3
    Wieso verwaltest du nicht die Immobilien selbst?
     
  11. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.392
    Zustimmungen:
    1.418
    Ort:
    Mark Brandenburg
    u.a. aus den von dir zitierten Gründen. Des Weiteren aus persönlichen Gründen. Und ich verwalte auch Objekte selbst. Kommt halt auf das Objekt und die persönliche Zielstellung an.
     
  12. #11 Sepultura, 12.06.2015
    Sepultura

    Sepultura Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.12.2014
    Beiträge:
    594
    Zustimmungen:
    3
    Warum gründest du keine Ltd. In Delaware und legst du die Immobilien dort rein. Kannst dann eigene Mitarbeiter dafür einstellen und sparst Steuern.
     
  13. #12 alibaba, 13.06.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    jeder Mieter hat das unangefochtene Recht ,aus dem Haus/Wohnung aus zuziehen ,welches er inne hält :D

    es wird doch niemand gezwungen unter menschenunwürdigen Verhältnisse dort zu gastieren :

    wie der Bayer sagt " der saudamische hintervotzige , schläiich di "

    Gruss
    alibaba :D
     
  14. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.392
    Zustimmungen:
    1.418
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Weil ich solche Themen mit meinem RA & Steuerberater erörtere und nicht in Internetforen angelesenes Halbwissen meinen Entscheidungen zugrunde lege. Besagter RA & Steuerberater ist übrigens Fachautor div. gesellschaftsrechtlicher Standardwerke. :15: Eigene Mitarbeiter sind übrigens auch ganz viel Verantwortung und Risiken übernehmen. Davon will man möglichst wenige haben.
     
Thema:

Liegt eine Vertragsverletzung vor? -> Abmahnen?

Die Seite wird geladen...

Liegt eine Vertragsverletzung vor? -> Abmahnen? - Ähnliche Themen

  1. Abmahnung

    Abmahnung: Hallo Liebe Forum Mitglieder, Wir haben Probleme mit dem Lebenspartner unserer Mieterin. Er ist nicht im Mietvertrag hält sich aber seit Anbeginn...
  2. Stellplatz, teilweise geräumt aber Müll liegt noch auf dem Grundstück und der Briefkasten hängt.noch

    Stellplatz, teilweise geräumt aber Müll liegt noch auf dem Grundstück und der Briefkasten hängt.noch: Hallo, hatte/habe mein Grundstück in einer kleinen Ortschaft als Stellplatz an Schausteller vermietet. Ich wollte ihnen entgegen jedes Vorurteils...
  3. fristlose Kündigung mit Abmahnung ohne Vollmacht

    fristlose Kündigung mit Abmahnung ohne Vollmacht: Hallo ihr lieben, mir ist leider ein Fehler unterlaufen bei einer fristlosen Kündigung wegen Airbnb. Der Mieter vermietet Teile der Mietswohnung...
  4. Verschiedene Fragen zu Abmahnung und folgender Kündigung

    Verschiedene Fragen zu Abmahnung und folgender Kündigung: Hallo Forum, es geht diesmal um einen Mieter der über einen langen Zeitraum immer wieder ziemlich dreist ist und penetrant. Folglich wäre sowohl...
  5. [Frage] Abmahnung wegen "Türknallen"

    [Frage] Abmahnung wegen "Türknallen": Hi, normalerweise stelle ich mich erst mal vor, wenn ich neu in einem Forum bin, aber da die Sache doch etwas privat ist muss dieser Einzeiler...